房地产市场调研流程.doc

房地产市场调研研究房地产市场调研流程包括城市调研流程和专项调研流程一、城市调研流程城市调研又称为普查调研,是对某个城市的宏观经济、产业结构、房地产发展水平等方面，分析房地产现状及预测发展趋势，直观了解该城市的发展潜力.对企业的进驻与否提供依据，且可为后期专项调研提供基础数据。（一）、调研准备阶段：1. 成立市场调研小组根据工作量，设立市场调研小组并确定小组人数,选出调研组长。2. 为本次调研定向了解本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批.注：计划应包括预计调研时间、个人职责（区域、专项)等明确划分、调研方法、调研预期效果等.3. 相关物料准备由专人准备市调所需的地图、调查表格（包括项目简介表、问卷等)、照相机、名片等.4. 基础信息收集在售房地产项目。大型已成社区。城市基础信息（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济水平、房地产发展等）。（二）、实地调研阶段1. 按计划开展工作需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等)、在售楼盘、已成小区、商业中心等。注：此期间由调研组长根据实际情况安排工作,要求每天向部门经理汇报当天工作进度.具体工作包括：a在售楼盘调查，b大型厂矿企业调查,c商业中心调查,d已成社区调查，e行政机关调查2. 及时、详尽记录信息要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者建立良好的人际关系，为今后数据、信息支持作铺垫.3. 初步确定报告框架当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息,总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路。4. 服务内部调研过程中应留意地块信息和发展商信息,为市场拓展人员提供相关资料。5. 周期性工作对于普查调研，应进行周期性工作。具体周期根据城市不同而定（如半个月、一个月、一个季度等）,调研所获得信息应及时输入数据库，予以信息更新。（三)、报告写作阶段确立报告写作思路、模式及框架。根据职责分工,由专人主笔报告写作，其余人员进行资料整理、录入，并辅助写作。初稿完成后由部门全体人员进行审阅,并提出修改建议。（四)、完成报告并向领导提案。二、专项调研流程专项调研是通过对项目及周边信息的收集、统计并进行分析,为策略部门或发展商提供真实市场情况、项目可操作性、风险性，使项目能更准确的定位、操作。调研准备阶段1. 成立市场调研小组根据工作量及紧迫性，设立市场调研小组，选出调研组长,并确定小组人数.为本次调研定向认识本次调研的目的、需取得的成果,确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。相关物料准备a根据出差人数及外出天数进行经费预算,报领导审批。b由专人准备市调所需的地图、调查表格、照相机、名片等。基础信息收集有关项目的基础信息（项目位置、发展商前期定位）项目发展商基础信息（包括公司规模、实力、曾运作过的项目等）项目所在城市基础信息（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济发展水平、房地产发展水平等）。项目地块调研抵达目的城市后，所有成员必须立即前往项目所在地进行实地调研.（途中需观察沿路交通、经济、在售楼盘、地块等情况，为开展调研提供准备）对地块的调研包括地块形状、土质、目前地上建筑物、坡度等。注：此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。通过对项目地块的了解,可以增强对本调研的认识,并有目的性的开展工作。按计划开展工作需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等)、在售楼盘、已成小区、商业中心等。具体工作包括:地块附近调查地块所在区域调查整体城市调查地块附近调查此区域的调查为项目调查重点，主要包括地块周边道路交通、商业氛围、常住人口结构、区域在城区的位置、周边厂矿企业状况、在售项目、已成小区等，生活配套包括医院、学校、超市、商场等。注：地块附近是专项调研的重点,通过对周边信息的收集、分析，更有助于认识项目，做产品建议时更有针对性。7。地块所在区域调查此区域一般按经济发展状况或区级行政划分,需要调查方向包括：区域政府部门(主要是所在区域居委会、村 委会等），了解区域人口、收入、从业、经济发展等基础情况。区域商业中心,大型生活配套。在售楼盘,大型已成社区。注:此阶段调查可通过对基础信息的分析，了解该区域的定位、档次，为项目定位提供依据。整体城市调查主要方向包括:政府部门(包括规划局、统计局、建设局等),了解整个城市的经济状况及项目周边经济发展、未来规划。城区商业中心，调查商业中心的消费水平、消费人群、地理位置等情况.城区大型在售项目及大型已成熟社区。城市大型企事业单位，了解各单位从业人员结构（人口、性别、教育、收入水平等）.注：对整个城市的调查需从多角度进行了解,通过城市结构划分、规划、经济指标等了解项目发展方向并更能准确定位。9及时、详尽记录信息要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者建立良好的人际关系，方便为后期数据、信息取得支持。注：通常在调研中有部分信息调查不全，或后期需要更新,通过建立的人际关系可以方便对今后工作的支持.10总结每日工作当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息,总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路.报告写作阶段确立报告写作思路、模式及框架。根据职责分工，由专人主笔报告写作,其余人员进行资料整理、录入,并辅助写作。初稿完成后由部门全体人员进行审阅,并提出修改建议。完成报告并向领导或发展商提案并为策略部门提供相关数据。小 结在市场调研阶段,需注意：市场调研的结果一般都是通过报告形式表现出来,报告应由整个小组共同完成。形式包括:调研小组进行讨论，确定报告主线，由主笔人员完成;小组成员根据分工，每人负责某一专项写作，再由主笔人员进行贯穿、融合。信息查询可通过网络、报纸、年鉴、档案等多种途径.已成社区的调查在市场调研中有很重要的作用,通过二手房价格、入住率、入住人口结构等方面更能真实反映当地房地产市场现状.房地产调研报告撰写一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也不例外。我们可以了解一下,房地产开发的流程为:地块的招排挂-开发商拿地产品规划设计-项目开工建设-项目销（预）售-房屋交付-物业管理。任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我们的决策指引方向.从市场现状分析市场目前的供求关系、客户偏好了解产品的发展方向、再通过综合分析判断市场走向。服务环节由此可以看出市场信息的重要性，可以说市场调研是房地产业的先行兵。目前，我们的市场调研报告主要为以下几个环节服务xx公司公司通过调研报告所提供的信息，判断该城市的成熟程度,决定是否进驻。开发企业开发公司往往拥有政府部门提供的宏观信息，但对于微观方面则需要策划公司进行市场调研.此外,策划公司有比较系统的评估系统，可对甲方项目进行风险评估。策划部门房地产的销售环节同样需要市场调研报告的支持，通过对市场信息的分析判断，制定出更加准确的营销策略。写作须知明确调研报告写作目的后，我们将对市场调研所采样的信息进行整理、加工，进行报告写作.需要重点说明的是：市场调研报告并非是简单的数据罗列，应在报告写作前甚至调研开始前明确本次报告的写作目的,对方对信息的要求是什么,有针对性的进行写作基本框架序言主要起到开篇引入的作用.用大家比较感兴趣或最为关心的话题，引出全篇报告，一般都要与房产、与本项目有直接关系。如果没有找到此类话题，不能够很好的切入报告,则此序言部分可以省略.内容包括：调查的目的，调查的组织及具体实施方案。城市概况主要内容：概况概述位置 、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。行政划分（附区划图）尽可能要包括各行政区域的基本情况。人文人口数量、外来人口数量、人口密度教育教育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或人均教育水平等。交通架构（附主要路线图)公交系统(线路、车辆、日运旅客数量、出租车运营公司及车辆等数值说明）铁路系统(线路、年运旅客数量、城市交通作用等方面）高速公路(公路构架、公路通车里程、公路密度、城市交通作用等）港口（航线、吞吐量）机场（机场建设标准、承载量）小结要起到承上启下的作用，因此，要用尽量简单的话语将以上各点穿线,但要准确的描述出城市的显著特点，最好能引出第二章的经济状况。*城市经济综述城市经济发展情况,包括GDP总值，突出产业等.附图-近几年城市GDP的图例举重点创收企业企业名称公司主营项目名称公司主营项目1、产业结构附图近几年产业结构的变化图,就图给予分析2、特色产业描述主要辅证三产结构的变化发展情况，主要描写项目所在区域的经济支撑产业，有助于房地产开发性质以及定位等方面的分析.3、人均生活水平区域市场购买力的主要支撑点。4、城市居民的消费结构某市的恩格尔系数为 ，属于 富裕/贫困 地区,其房地产方面5、小结主要分析该城市的经济发展水平、经济结构、购买力水平等，根据城市经济判断房地产业的发展环境及前景.城市规划以下是分析未来城市发展方向的宏观参考，更有助于本项目的市场定位.具体写作时仍然要图文并茂，同时注意筛选与本项目有关的规划.城 市 规 划 包 括1、城市总体规划4、市政规划房产规划2、经济规划5、本项目所在区域的规划3、市政规划6、小结通过上述规划了解本城市的定位、发展方向,结合城市整体规划及项目所在区域规划,判断项目预期发展潜力.房地产发展1、发展历程主要描写本项目所在城市的房地产发展史，以及未来的房地产发展预期.上年度市场分析2.1 价格包括城市和项目所在区域的商品房市场的均价、增幅以及原因分析等2。2 房地产投资情况2。3 新开工结构2。4 房产供求此部分内容直接反映市场供求关系，是分析中的重点.2.5 安居工程安居工程的总体规划，完成时间及规模等，分析其对商品房市场的冲击。2。6 二手房市场包括城市和项目所在区域的二手房成交情况,如;价格、成交面积、成交数量等方面,以及对商品房市场的影响.3、本年度以来市场分析第五章 区域住宅市场基本特点1、城区总述总述城区地产开发状况2、成熟小区情况统计分析2。1 部分成熟小区建筑形式及入住情况采样2。2 部分成熟小区价格及户型采样3、在售楼盘情况3.1 项目简介名称开发商占地面积规划面积容积率绿化率建筑形式3.2 楼盘户型价格分析名称面积范围主力户型装修单价范围总价范围3。3 楼盘配套分析名称内部配套外部配套3。4 楼盘定位分析名称定位客源3.5 楼盘营销策略分析名称项目分期阶段性策略3.6 楼盘广告投放分析名称广告投放途径策略及效果分析小结第六章 区域市场专向分析（有针对性选择本章）城市商业市场专向分析1.1. 总体商业市场动量变化以及需求趋势商业消费及需求市场特点分析1.2. 上年度商业地产市场年度供应量及市场状况盘点商业供给量状况分析各城区城销售比较1.3. 城区整体商业环境分析城区域商业环境分析商业氛围商业设施的规模和档次商业设施的规划设计商品的种类和档次消费群的构成个案分析位置建筑面积开业时间售价主力户型商业经营规划物业管理相关收费卖点优惠政策其它备注2、别墅专项分析2. 1现有在售别墅项目汇总统计名称规模容积率绿化率建筑形式面积范围价格2.2 区域别墅项目特点分析建筑形式户型面积小区建筑参数价格小区景观分析小区内部配套别墅建筑特点户型特点别墅定位2。3 市场机会点客户问卷调查分析会根据项目不同情况设计问卷调查内容，访问完成后对各项进行统计,并根据统计结果说明问题.分析时要根据问卷的内容对提出问题进行分类，部分相关联项要进行分类总结。本项目分析项目地理位置及物理环境分析“ 地块地理位置及经济指标1。1 地理位置及经济指标位置 区位总用地面积总建筑面积规划性质容积率建筑覆盖率绿地率室外停车位别墅总栋数1. 2地块物理条件地块形状地块角度地块高度地基状况1.3 地块环境总体特点的描述项目配套分析评分标准:5达到理想状态；4高于正常水平；3正常水平；2低于正常水平;1远低于正常水平注：权重及评分标准根据常规的消费者抽样调查统计所得;需要时会根据项目不同情况,确定目标消费群后,做针对性调查。结合表格和打分情况进行分析项目SWOT分析项目建议1、整体建议内容包括:根据机会点,总述小区整体规划、产品、总价款、目标客户群体等的综述。具体建议定位目标客户人群小区规划景观规划产品设计配套设施销售策略广告投放