物业公司工程人员前期介入工作要点.doc

前期介入工作要点一）、招聘关键岗位人员时间：在交付前两个月,或者外网施工开始时,关键岗位人员应到岗。包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作;工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题,反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。二）、对现有人员进行培训人员到岗后,要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。三）、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。 交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程人员应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段。1、现场检查工作要点：a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中,常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更,并记录下来。2、工程施工现场检查的主要内容： 1）巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等,提出整改意见,检查整改结果.2） 提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。3） 对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。4） 熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置及所用建材.5） 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）。6） 检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改的部分提出建议。7） 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量.8） 对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配套设施设备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。9） 参与竣工验收。* 在施工现场的检查中,最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。3、工程施工现场检查要点:a、土建工程前期介入时的检查要点1）。房屋外型结构尽量减少外凸（比如我们通常的腰线)，以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计。2).所有单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接；复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮.3).电表最好设计出户,集中安装，方便管理和计量。4）.避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。5）。要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。6).小区出入路口要尽可能的设置少,避免增加人员值守成本；道路的设置要考虑容易清雪和人车分流,同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。7)。消防中心最好与监控中心合并，尽量减少监控中心数量。8).信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水。9）。 商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排水尽可能设计独立；10)。商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。11)。 屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料;分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间；厨房和卫生间的防水施工要注意检查。12).地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列；打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后的24小时，不掉压为正常。13）. 卫生间要考虑设置通风排气孔。b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。2）.管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措施到位。3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等,以方便维修，减少影响范围.4）.地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。5）。强、弱电管线不得共管,合理设置人孔井；电气井要有防水措施。6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。7）.高位水箱内排水管径大于溢流管径；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。8).北方考虑外露管道冬季防冻；污水井避免设置靠近房屋阳台附近;阳台地漏、冲凉房向污水管排放；避免设置在单元门口。9）.暖气分水器应设置在室内有排水的地方；暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合,考虑热损失，并考虑防冻措施；地暖应考虑做全部地面的防水层。10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理，要预留足够的维修空间；暖气进水和回水应分别设置阀门,进水管安装过滤器。所有外漏的管线均应做保温措施。 c、单个房屋前期介入要点 1)。电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求，无损坏；各控制回路正确,标识清楚；接地良好，电表安装正确。2）.电的负荷要以层或单元为单位平均分配，地下室、楼层照明要有计量；插座要使用安全型插座。3).要做好厨房卫生间的防渗水控制，水平排水管的坡度，管件的位置.4）.空调外机位要有一定的坡度；窗户、窗沿处的防水符合规范要求。5）.注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的高度位置。6)。煤气管道与电器线路要有足够的安全距离(距离不小于30CM）。7）。检查窗户没有明显的歪斜、变形，玻璃无破裂。d、供配电及照明系统前期介入要点1）.电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方式。2)。配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。3)。配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施.4）。室外高低压电缆保护管要使用钢管。5)。景观照明、道路照明分别控制;车库和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制（最佳为3路）。6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护.7)。室外景观照明、水景照明不要设计灯过多，只要能满足亮度既可；8）.楼道照明灯应设计为声光控复合开关，节能型灯管；9)。灯具、开关等品种要少,最好使用大路货，以便将来维修更换。10)。公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座(含业主地下室）不同的类型。e、电梯前期介入要点 1）.电梯机房要考虑通风降温措施。2)。轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。3）。电梯基坑内要设计排水。4)。电梯门厅地面要适当设置导坡，防止水流入电梯轿箱。5）。电梯要具有自动平层功能。6).电梯机房窗户要采取防盗措施,安装栅栏和防盗门。4、就检查问题与地产公司对接 1）、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总,填写工作联系单，交予前期介入组长(小区经理）。2)、前期介入小组成员每周参加监理例会,由组长将工作联系单一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认，一份留档。现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后,前期介入小组成员进行复验。现场执行经理未能解决的，物业前期介入小组应立即上报地产公司工程主管领导，确保潜在问题在交付前得以解决四）、接管验收. 1、 时间：竣工验收后，地产公司将逐步将建设项目交予物业，此时进入了接管验收阶段。2、工作步骤：1）。接到地产公司转发的项目移交计划（包括验收标准)后，对计划进行分析，进行组员分工，并熟悉标准和资料，做好充分的接管验收准备.设备和公用设施验收人员应熟悉设备操作规程，熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求，便于现场实施验收操作接管验收及检查. 2）。检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查。 3）.验收主要并从使用角度对工程质量作出评价。验收组发现有不完善的地方做好书面记录，参与验收成员在记录上签字。4).每日验收需填写分户房屋移交检验缺陷登记表，一式两份转发地产公司项目负责人签收。地产公司安排施工单位限期整改,由验收小组组长组织复查。地产公司工程部应明确整改时间，确保问题在交付业主前得以解决完毕。5)。 验收记录表和整改项目复查记录由物业公司验收组长在验收报告上签署同意接收的意见，报告一式两份，由公司资料员和地产公司总工部资料员进行存档保管.6）。钥匙交接施工单位在地产公司现场执行的监管下点交全部钥匙，将钥匙点交给物业公司综合部。综合部人员进行清点，做好验收工作，填写钥匙移交清单。清单包括：楼号、单元号、房间号、数量、移交人、接收人、时间、备注等内容. 如发生钥匙数量不够，物业公司可以拒收并要求施工单位配齐。7）。 资料移交地产公司总工部资料员将相关资料移交给物业公司，并办理交接手续，物业公司在移交记录上签字。交接资料包括：1） 竣工验收资料2） 质监站的竣工验收备案证明.3） 完整的全套竣工图。4） 建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置)。5） 沉降观察记录。6） 重大工程质量事故记录。7） 供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书,保修单和使用说明书。8） 保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止日期，保修责任单位，联系方式,联系人，未付保修金数额等）。9） 公司对外签署的合同、质保协议及附件.3、使用表单包括:钥匙移交清单、分户房屋移交检验缺陷登记表、公用工程移交检验缺陷登记表。五)、相关资料、表单的印制,建立业主档案。1、时间入住前一个月，各类表单应开始印制到位，可参考公司表单结合当地项目实际情况而定。同时,物业公司与销售部联系，由销售部提供业主信息，综合部开始业主档案的建立准备工作2、业主档案的内容主要包括：入住须知、物业管理服务手册、业主临时管理规约、房屋移交验房及证卡登记表、房屋移交验房表、业主及家庭成员登记表、业主装修承诺书、业主装修验收表、装修许可证、消防安全责任书、天然气安全使用责任书等.六）、会同销售部制定业主交付计划，明确交付前的准备和交付现场的布置,演练房屋交付过程。 1、时间：在交付前20天，物业公司对公共区域体进行清洁开荒；办理入住前一周，各岗位应对房屋交付过程进行现场演练。通过演练，熟悉交付流程，找到遗漏点，针对交付过程中可能出想的问题制定统一的解释口径. 2、入住办理流程：a验证:业主执地产公司开据的维修基金收据、购房合同，业主有效证件身份原件及复印件1张，业主1寸照片1张；物业交付确认单、入住通知书6种资料去房管员处进行验证手续。检查证件的原件及复印件是否一致，是否属业主本人证件, 物业交付确认单上是否有地产相关部门的签字盖章。b缴费：收费项目及标准在收费软件中设定好，由收费员按规定收缴的费用.（此类费用包括一定时限的物业费，垃圾处理费，装修押金，停车费,代收代缴的费用，如:代收的预存水、电费、暖气费等，工本费，如：门禁卡、出入证。C收费员打印缴费凭条.d填写业主档案内容：（1）、填写物业管理手册、房屋质量保证书。填写按手印后将存根联撕下来收入业主档案中，其余交业主保管。（2）、填写天燃气安全使用责任书、消防安全责任书均为一式二份，一份留业主,一份收入业主案档。(3)、填写业主及家庭成员登记表。（4）、由房管员出具房屋移交验房及证卡登记表，安排维修人员拿着钥匙、水电卡等，带领业主验房。（5)。验房完成后,填写验房信息,并由业主、维修养护部人员在此表中签字、按手印.房管员将钥匙、水电气卡、门禁卡交业主。（6)交房完成。3、现场布置。交付前一周，应与地产公司就交房现场的问题进行对接.交房现场最好采用一站式服务，即销售部、物业公司、工程部、维修单位都在一个现场办公，及时解决问题。明确交房大厅的包装布置、装点物品进场;由销售部编制交房现场布置及导视、鲜花、植物系统包装方案,并设计、印制相关印刷品和宣传资料；由销售部定制交房流程指示图，并安排交付现场导视，明确交房步骤;由地产公司总经办负责鲜花、植物、彩门、气球等装点物品的购置等工作。烘托一个良好的交房氛围。 七）、问题反馈 综合部客服人员每日将验房时记录的问题进行汇总,报给现场负责维修的工程师，由工程师签字并明确维修时间。维修完成后，进行复检,并对业主进行回访，操作流程参考公司回访制度。