浅谈物业收费难与对策.doc

物业管理收费难的问题及对策
随着社会的发展，人民生活水平的不断提高，住宅小区不断涌现，许多物业中常见的纠纷也在日益增多.业主和物业公司的矛盾也越多，作为物业企业,服务是产品,盈利是目的，但业主不管你提供什么样的服务,收钱是越少越好，这是典型的业主心态，但要让业主认识到服务产品的存在,认为管理费值得交,应该交,这就要求物业企业拿出真诚、合理的服务产品，然后才能友好的化解这一矛盾。但怎样才能真正解决收费难，又让业主认识到管理费值得交呢？我司是从以下几个方面进行分析的：
首先要认识到物业管理收费困难的原因：
一、由于开发单位的直接影响缴费，也影响公开招投标
1、工程质量遗留的问题而导致收费难
无论开发单位及建设单位的信誉、名气多大,但实际市场上都或多或少存在一些质量问题，比如常规常见的问题为屋面、窗台、下水道、玻璃幕墙、外墙渗水，或者在某些材质上的选购出现瑕疵等问题，都直接造成业主不满,并将这种不满直接带入到后期的物业管理中，从而产生间接性的矛盾。
2、承诺过多而没有兑现而导致收费难；
不管是商品房还是拆迁安置房，承诺多是大多数开发商的一种促销的方式，加大销售的宣传，一旦成交后就把承诺当成儿戏。比如承诺免物业费、装修时可以随意改动、赠送花园、天台等，但在实际交房时无法兑现,导致业主情绪不满，直接将罪过嫁接给物业公司.这种矛盾业主还认为只要自己交物业费,那开发商的问题也要物业公司去解决，否则就以不缴纳物业费来要挟。
3、 开发单位与物业公司是 “父子”关系导致收费难
目前大多数商品房的物业公司都是与开发商存在父子关系，这样就会出现很多问题。如果业主得知二者存在这层关系，出了问题更会找到物业公司，也就会将矛头全部指向物业公司。也就会同样和物业费扯上关系。
二、拆迁安置房业主对缴费的意识
拆迁安置房业主就是缺乏自觉缴费意识，认为自己的房子凭什么要受你们管,还要交那么多的物业管理费。还有就是认为只要缴纳了物业费物业公司就要对其各方各面都要服务与负责。还有少数部分业主存在侥幸心理，认为不交或拖欠物业费同样能享受到同样的服务.还有就是认为房屋一旦出现问题、车辆被剐蹭、家里被盗、家里的下水管堵塞等一系列问题就应该由物业公司解决，以此作为不交、少交、拖交物业费的原因。
业主对法律法规的片面理解严重。对现有的法律法规都是一知半解，将有力的说辞或某部分词语作为谈判条件，对物业公司不信任，认为物业公司是暴利行业,特别是对“业主公约”的概念不清楚。很少有业主认真的去了解“业主公约”,导致将自己的过错归结到物业公司的“不作为”,也形成了收费问题难的一个原因。
业主对物业公司服务不满意。现有的有关物业管理的法律法规规还尚未健全，对物业管理服务收费项目没有统一的规定和收费标准，造成了业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大,以及需求各有不同。物业公司只能从双方利益出发按服务收取费用,也按费用的标准提供对应等级的服务。然而在这个过程中就会出现矛盾，直接导致物业公司维修不及时、服务不到位、收费不规范等情况，业主对其不满意，自然就产生了拒交物业费的现象。
三、物业服务企业自身问题
内部管理出现的问题。很多企业都是家族是管理模式,以至于公司员工工作积极性不高，岗位的竞争力缺乏,综合能力不全,服务质量难以适应市场。
另外就是物业管理人员老龄化及素质偏低.安保配备不足，安全管理不到位,导致偷盗事件不断发生，垃圾清理不及时等等。甚至部门管理人员素质偏低，当业主找上门时不能以正确的方式解决，与业主发生冲突，导致双方矛盾激化，引起业主不满，故收取物业费用难。

最难的就是专项维修资金的使用没有明确让业主理解。拆迁安置房的房产证都没有及时办理,导致无法启动维修资金,还有就是很多业主对维修资金的用途不理解，导致无法达到双过半的业主同意，就会直接影响业主的生活，然而把一切问题都怪罪到物业公司头上。
再来谈谈收费难的对策
一、对于开发商嫁接的因素导致收费难的，物业公司将以日常真诚的服务区感化业主,让业主体会到服务的存在,并区分服务与原体实物.对个别恶意不交费的,我们应该先礼后兵，从发催交通知书到启用支付令或发律师函，最后才诉讼法律，有些企业怕牵连到开发商不好办，其实也大可不必怕。
二、拆迁安置房业主存在着收费意识上的误区,物业公司收取的管理费是属于全体业户的，而物业公司只是代业户管理所收到的钱，用这些钱为全体业户提供服务，如果某些业主不按规矩交管理费，那侵犯的是其他业主的利益，从而影响到整个物业项目的管理。
相关部门也没有按照相关法规来正确对待业主的投诉，直接阻碍或协助化解业主的无理要求，将服务等级和费用明确告知，让业主明白等值服务的概念及意义，从而解决部分收费难的业主。
三、加强物业企业自身的管理模式及先进的理念,从实际出发，提出“真真抓实干，马上办”的意识，拜托家族理念的世俗，让业主认识到服务的存在,事实是从业主角度考虑方案及实施管理,融入人性化、感情化管理，让业主感受到大家庭的温馨，在愉快中生活，服务贴心，从而让业主感到物有所值的。
当然，要真正解决收费难的问题，还远不止以上问题,还与法律法规的严谨,物业企业的实干，业主的等值服务的意识相结合,做好物业服务这个产品，才能彻底解决收费难的问题。