北京共有产权养老专题研究及案例沉淀 .pdf

1231 老龄化日益加剧，人口红利消失，养老问题越来越重要。2017年中国65岁及以上人口为15831万人，占总人口比重达11.4%;近十年65岁及以上人口逐年增加，人口红利逐渐消失，根据联合国的标准，我国老龄化程度高，进程快;人口红利的消失，意味着人口老龄化的高峰即将到来和创造价值的劳动力减少;老龄化的加剧显示养老问题的必要性数据来源：国民经济公报根据1956年联合国人口老龄化及其社会经济后果确定的划分标准，当一个国家或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化。1982年维也纳老龄问题世界大会，确定60岁及以上老年人口占总人口比例超过10%，意味着这个国家或地区进入老龄化。10636109561130911894122881271413161137551443415003158318.18.38.58.99.19.49.710.110.510.811.405101520200040006000800010000120001400016000180002007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年2007-2017年中国年中国65岁及以上人口变化趋势图岁及以上人口变化趋势图65岁以上人口（万人）占总人口比重（%）1 老年人口数量逐年增加，老龄化加剧，北京老龄人口以北京本地户口为主，外来老龄人口少。数据来源：网络搜集整理老龄化增速快，60岁及以上户籍老年人口，从2010年的235万，增长到2016年的329.2万，平均每年净增15.7万老年人，每天净增430人。110170.1246348.4400500590105162235329.238048057010.112.512.51618.222.325.710.214.918.724.126.730.533510152025303501002003004005006007001990年2000年2010年2016年2020年（规划）2030年（规划）2040年（规划）北京老龄人口数量北京老龄人口数量常住老人人口（万人户籍老年人口（万人）常住人口比例（%）户籍人口比例（%）1 现有养老机构入住老人少，高空床率已导致北京的养老床位空置率接近危险水平。数据来源：2016年北京养老机构发展调研白皮书730087572112534513151820000400006000080000100000120000140000201520162016年北京养老机构入住人数、床位数入住人数床位数截至到2016年10月底，北京为老年人和残疾人提供服务的床位数为131518张，比2015年的125345张多了6173张，同比增长4.92%；养老机构实际入住人数为75721人，同比增长3.72%。因养老机构多为兜底型养老机构，品质一般，故实际入住率约为57.6%，比2015年的58.2%略有下降。1 高收入导致老年人对养老需求呈现多样化，养老模式进入百花齐放百家争鸣的阶段。政府托底养老机构1.0代民办混合型中端机构1.5代企业共有产权养老机构2.0代 北京养老发展从政府托底的养老机构发展到百花齐放共有产权养老公寓社区经历了3个发展时期，数十年的发展历程；高收入导致老年人对养老需求呈现多样化，但由于受传统观念引导，老人的养老需求需进一步开发引导。刚需老人、特定老人刚需老人、特定老人、中断自理老人中高端自理、半自理、照护性老人生存需求生存需求、部分精神需求生存需求、多样化精神需求1北京养老政策梳理发展规划 北京市“十三五”时期老龄是有人发展规划地方法规 北京市老年人权益保障条例 北京市居家养老服务条例指导性意见 北京市委、市政府印发关于加强老龄工作的意见 北京市政府关于加快推进养老服务业发展的意见 关于全面放开养老服务市场进一步促进养老服务业发展的实施意见规范性意见 关于加快养老服务机构发展的意见 关于加强老年人优待工作的办法 市民居家养老（助残）服务“九养”办法 支持居家养老服务发展十条政策1北京老龄化程度高，进程快，养老问题日益严重；目前北京养老机构床位空置率高，一方面政府托底的养老机构已无法满足老年人的需求，另一方面受传统儒家文化影响，老人较多喜欢居家养老，不愿离开熟悉的环境；北京中高端养老机构较少，且收费模式基本以床位费+护理费+押金为主；北京98%的老年人群有退休金，退休金的逐渐增多，导致老年人对养老需求越来越多样化；养老观念在逐渐转变，传统的老年公寓已无法满足老年人的需求；为了满足老年人对养老多样化需求及降低投资商建设养老机构成本，市场探索各种养老模式，如共有产权模式。项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区北京恭和家园养老社区是国内个共有产权养老试点项目，将居家养老、社区养老和机构养老融合在一起。北京恭和家园养老社区，旨在打造老人在家养老享受机构待遇，将居家养老、社区养老、机构养老三种模式结合在一起的养老模式。恭和家园项目将产权进行拆分，养老服务企业与符合条件的购买者分别持有5%和95%的房屋产权，而配套的医疗、护理、餐饮等公共服务设施则是由养老服务企业持有经营。项目概况物业地址朝阳区双桥西巷6号开业时间2017年12月占地面积29480建筑面积49121容积率绿化率30%项目类型共有产权养老社区用地性质50年/医卫慈善用地转综合用地性质产品养老居室（365套）、养护中心（39间、68张床位）主力产品类型及面积段79-95一居室接受何种健康状况老年人自理、介助、介护配套活动室、自助餐厅医疗自建社区卫生服务站收费模式产权销售+月费入住率（销售率）共365户一期去化143套，二期预计18年3月推出80套开发商（投资商）乐成老年事业投资有限公司 运营商及其性质恭和苑养老机构管理有限公司项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区 该项目2010年9月获取土地，性质为医疗卫生用地，总建面2.95万，土地价格共2452万元；2015年10月调控规，土地转性为地下车库、综合（养老及医疗用房），总建面调为49120；到2016年4月获得预售证，至2017年开业，历经7年时间沉淀积累。2010年9月，获得土地，交纳土地出让金2016年4月7号取得预售许可证，准许销售面积36682.32m2017年上半年销售，7月份开始网签，2017年12月一期交房入住北京恭和家园养老社区由乐成老年事业投资有限公司打造，是北京市民政局共有产权养老的试点项目，旨在让老人在家即可享受机构养老的待遇项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区 乐成老年事业投资有限公司（简称乐成养老）是乐成集团有限公司的全资子公司，成立于2007年，主营业务是投资、建设、运营连锁型养老服务设施，为老年人提供高品质照护和生活服务，是中国养老行业的知名专业服务提供商。乐成养老是国内最早研究中国养老市场、论证中国社会化养老模式、从事专业养老服务的民营企业之一;运营公司由乐成养老投资的恭和苑养老机构管理有限公司运营，公司通过将社区医疗资源与养老资源相结合，实现社会资源利用的最大化。其中，“医”包括医疗康复保健服务；“养”包括生活照护服务、精神心理服务、文化活动服务，以“医养一体化”的发展模式，集医疗、康复、养生、养老等为一体，把老年人健康医疗服务放在首要位置，将养老机构和社区医院的功能相结合,把生活照料和康复关怀融为一体的新型医养服务模式。;据官网公布，乐成除恭和家园项目外，在北京通州、常营等拿下试点共有产权项目（规划局网站未能查到相关信息）。乐成产品体系长期照料：双井恭和苑、双桥恭和苑、朝阳恭和老年公寓、海口恭和苑、慈溪恭和苑活力社区：双桥恭和家园项目位于北京五环，周边公共设施配套齐全，生活方便，距八通线1800米距离，出行方便，便于亲人探访项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区区位优越：地处首都北京5环，区位优势明显。交通便利：公共交通资源丰富，距八通线双桥站1800米，公交站点较多，出行便利。自然景观：周边有杜仲公园、金田公园、百花公园，自然环境良好，便于老年人生活。气候条件：亚热带季风气候，四季分明、日照充足、雨水充沛、气候宜人。项目建有养老居室（365套）、养护中心（39间、68张床位）、社区卫生服务站（设全科、中医、康复等科室）、公共活动设施（书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等）项目整体规划：集中的配套设施+组团式建筑布局项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结项目一共包含七栋楼，总建筑面积4.9万平方米完全按照养老建筑规范建造，用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间占项目总面积25.3%。北京恭和家园养老社区效果图注：其他尚未明确具体是什么配套4-6层带电梯洋房，组团设计，让老人充分融入社区生活产品整体呈现居家、温馨、宜人的氛围，项目设计以4-6层住宅为主，拥有1.9倍的日照间距。15部开窗电梯，其中有6部医疗电梯。每部电梯都可以内外开门，具有较高的安全性北京恭和家园养老社区项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结内部走廊项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区A户型79 面积较宽敞，易布置家具;主卧朝南，带飘窗客厅朝南，休闲待客餐厅距离厨房近，方便上菜和就餐B户型82 格局方正，布局合理，后期空间利用率高南北通透，主卧和客厅均能够保证很好的采光阳光主卧，朝南设计，光照充足D户型95户型整体布局紧凑，无浪费空间各个功能具备，客厅带观景阳台，尽揽小区园林景观主卧尺寸合理，私密性好，带飘窗，通风采光优良项目户型以79-95的一居室为主，占比92%，共3种户型，户型方正，硬装交付，配有厨房、卫生间、空调等设备，自配家具、电视、冰箱等部分家电，减缓老人装修时间项目配套有社区卫生服务站（设全科、中医、康复等科室）、公共活动设施（书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等），完全按照养老建筑规范建造。项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区医疗中心门球场项目从满足老年人养、医、学、乐的角度出发设计服务，从生活照料、医疗保健、文体娱乐等方面满足老年人在生理范畴、心理范畴、社会范畴的满足感。项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区社会范畴温饱、安顿、外出、就医等基本需求安全、信任、自尊、自我实现、求知社会认同、承认、赞许客户需求的三个层次心理范畴生理范畴项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区恭和家园官方宣传称整个社区自持部分占比40%，销售占比60%，但经我们调研发现并非按此说法进行销售的。官方销售面积说辞：实际调研推导销售面积：销售面积36682.32m自持居室面积1868.57m配套自持面积10569m共计49120m60%5%35%40%恭和家园销售&持有面积比例销售面积自持面积（5%居室）自持面积（公区）75%4%22%26%恭和家园销售&持有面积比例推算销售面积自持面积（居室5%）自持面积（公区）单套建筑面积以可售+持有绑定的方式，一方面提升客户的居住舒适度，使购买客户具有物所超值的心理；另一方面降低发展商整体持有比例，物所超值的模式使销售部分产生溢价且带动去化。95%5%单套房间建筑面积分配客户乐成 项目一期于2017年7月开始网签，共计成交177套，成交均价为41529元/m，二期预计18年3月入市，官方宣传为55000元/m，据销售人员反馈，购买房屋2年后可取得房地产权证，产权证上会公正产权份额。项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区注：17年10月到18年3月，销售价格为网上宣传的价格，具体价格尚未明确。7月8月9月17年10月-18年3月成交套数7374300成交面积m5990.195970.52716.50成交均价元/m4128641567419735500055000020000400006000002000400060008000成交情况走势图成交情况走势图客户限制：由于是共有产权的试点项目，政府对项目的客户有明确的要求项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区入住人资格：年满60周岁（含）以上的老年人，特殊家庭老年人通过代理服务入住养老机构实施办法规定的特殊家庭老年人，具有优先入住权。购买人资格：具有北京市户籍（含持有有效北京市工作居住证人员）；连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。（购买人有权转让其持有的共有产权份额，但需经建设单位书面同意。）再交易购买人：具备北京市户籍（含持有有效北京市工作居住证人员），或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。每套房子入住老人数量上线2人，家属上线3人项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区北京恭和家园一期共计143套房产全部售罄，据销售人员反馈目前入住户数在8户，由于客群限制，老人年龄均在60岁以上，以高知、高干等高收入家庭为主，由于项目可以选择不超过10年的商业贷款，且不在限购范围内，不仅降低客户的购房压力，而且不影响客户购房，客户认可度较高。据调研，购买项目客户中30%以上来自东城区和西城区，以北京本地户口为主，较多为自理老人,银行为购买试点项目的客户者提供10年、50%的贷款。项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区从细节方面设计适老化，高低猫眼、加宽过道、适老化卫生间、齐腰插座等，让老人居住舒适。双猫眼设计加宽过道可折叠淋浴凳适老化扶手加宽入户门项目信息发展背景周边资源整体规划产品体系配套体系服务体系盈利模式客户分析适老化、特色小结北京恭和家园养老社区恭和家园是共有产权养老试点项目，让老人在小区内享受社区、机构的照护及服务。项目的优势分析项目劣势分析位于北京四、五环之间，近地铁，出行方便，方便子女探访照顾；共有产权试点项目，95%的个人产权，享有100%的使用权，增加老人住宅的舒适度，让老人易于接受，同时政策倾向性强；周边生态环境优良，多个公园近在咫尺，负氧离子高，适合老人养老；自身配套医疗，并整合医疗资源，方便老人不出社区即可享受医疗照护；房屋可进行银行贷款，降低购房压力，同时降低企业压力。由于是共有产权试点项目，且项目刚入市，95%产权的销售让投资商快速收回现金流，但对于后期的服务是否让老人满足尚未可知，风险性高；由于是类地产产品，项目在适老化细节方面考虑不到位，有待优化提升。项目点评：恭和家园作为北京第一个共有产权养老社区，在产品设计、服务内容等部分方面都从老年人的立场出发，满足老年人从生理到心理需求的满足。北京恭和家园共有产权养老社区的问世，在一定程度上拓宽了养老领域更多的可行性，产权的销售降低了投资商的成本，也让老人有归属感，让自己的老年生活丰富多彩。3恭和家园是北京市民政局、住建委批准的共有产权试点项目，项目的落地为养老市场的发展提供了更多的可能性北京市民政局、市住建委2016年2月联合印发共有产权养老服务设施试点方案（京民福201673号）（具体内容见附件），探索共有产权养老服务设施模式；该养老模式的产生一方面是目前的养老产品无法满足老年人日益多样华的养老需求，另一方面也是为了降低企业前期投入成本，让企业更专注于发展后期服务，为老人提供高品质的服务。3共有产权模式相对押金制、会员制等模式，业主更加有主导权，企业操作更具多样性。个人95%企业5%共有产权企业自持5%的产权的，一方面让客户享有住宅舒适度的同时可以增加物业的溢价率，使自己持有的额度变相减少；另一方面自持5%的产权可以通过银行进行贷款，降低投资压力。个人用95%的钱购买产权的同时享有100%的使用权，既保证了自己的利益，又让自己居住环境舒适，且引入银行的资金，降低自己的购房压力3北京恭和家园项目是北京市共有产权养老试点项目，也是国家第一个试点项目，该项目的落地为养老领域额发展带来了更多的操作方向恭和家园有项目原为医疗慈善用地，于2010年通过协议出让的方式获得，虽然其当时土地性质医卫慈善用地，但其交纳了土地出让金，虽然产品销售时对客户进行了限定，但后期政府能否对其进行有效监督，确保其是养老设施，为老年人提供养老保障是值得关注的由于土地稀缺，且养老本身就是服务行业，需要长期稳定的运营。一旦销售出去就有利用养老的政策和空间做地产，类似快速回现的嫌疑。大笔的钱已经收回来了，企业会不会专心做运营这一块，服务有没有保证会是购买者担心的问题。而且如果养老共有产权可以销售了，养老就不是一个靠服务回现的产品，对整个产业的发展和盈利模式都会有非常大的影响将银行资金引入项目，利用银行杠杆，一方面企业可以进行贷款减缓资金压力，另一方面，客户也可进行银行贷款，降低自己的购房压力，企业也可以快速回笼资金。目前北京养老供应市场上缺乏会员制产品，由于客户需求的增加，未来会员制等产品可以进行更多的探索