下半年上海房地产估价师制度与政策公共利益的界定考试试题.doc

2016年下半年上海房地产估价师《制度与政策》：公共利益的界定考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商.
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
2、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积是120㎡,单位建筑面积的重置价格为800元／㎡,建筑物残值率为6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是．[2005年考题]
A:76880元
B：79104元
C：77952元
D81562元
E：工业用地的监测点评估价格
3、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。
A：10
B：15
C:30
D：60
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A．30
B．45
C．60
D．90
5、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和。1250万元,则资产负债率为__。
A．30％
B．40%
C．50％
D．60％
6、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元,期限为3年，年利率为8％的抵押贷款,到期一次还本付息,则按月计息比按季计息要多付利息万元。
A：2.00
B：7.30
C：8。53
D：9。00
E：借款合同
7、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。
A：估价委托合同签订时间
B：估价目的
C：实地查勘估价对象的时间
D：委托人意愿
E：工业用地的监测点评估价格
8、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按__收取。
A．面积
B．套
C．成交价格
D．件
9、将作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出评估价值.
A:原始价值
B：市场价值
C:账面价值
D：成交价格
E：工业用地的监测点评估价格
10、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩,可以查找.
A：建筑平面图
B：建筑立面图
C：建筑剖面图
D:结构施工图
E：执行层的组织协调
11、拆迁估价时点一般为__之日.
A．接受估价委托
B．实地现场勘察
C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
12、下列不是计价定额的是__。
A．预算定额
B．施工定额
C．概算定额
D．概算指标
13、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是__.
A．房地产商品的不可移动性,使房地产价格与其所处的地理位置关系极大
B．由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定
C．由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展,房地产价格总体上呈向上波动的趋势
D．由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的
14、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。
A．abcd
B．acdb
C．cadb
D．cbad
15、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A．户型
B．楼层
C．层高
D．装修
16、在房地产产品的生产过程中,__一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。
A．建筑师
B．工程师
C．造价工程师
D．估价师及物业代理
17、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是。
A：开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B：开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径
C:开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径
D：开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径
E:工业用地的监测点评估价格
18、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系,表述不正确的是。
A：城市总体规划是区域规划的重要依据
B：国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据
C:城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制,应当依据国民经济和社会发展规划,并与土地利用总体规划相衔接
D：区域规划是城市总体规划的重要依据
E:执行层的组织协调
19、是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。
A：商业信用
B:国家信用
C:消费信用
D：民间信用
E：执行层的组织协调
20、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡.
A:14140
B：42421
C：56561
D:60000
E：工业用地的监测点评估价格
21、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0。5和0。2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。
A:—100
B：—50
C：50
D：100
E：工业用地的监测点评估价格
22、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元,竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元,则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。
A：45.05%
B:49。31％
C：58.86％
D:63.6%
E:借款合同
23、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％,期限为10年，购房者月还款额的增长率为0。5％，则购房者的首次还款额是元。
A:2040。82
B：3451。83
C：5089。01
D:6666.37
E：借款合同
24、在一国金融机构体系中居主体地位。
A:政策性银行
B:非银行金融机构
C：中央银行
D：商业银行
E:执行层的组织协调
25、导致某种房地产需求量变化的主要因素不包括。
A：相关房地产的价格水平
B:该种房地产的开发成本
C：消费者的收入水平
D:消费者对未来的预期
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分）
1、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2,此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1。23、—0。98、—1.36和—1。43，则可以判定__.
A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大
B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入
C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小
D．此时乙的需求价格弹性最大
2、房地产价格的形成条件有__。
A．房地产的需要
B．房地产的有用性
C．房地产的有效需求
D．房地产的相对稀缺性
E．房地产的有效供给
3、物业管理的基本特征不包括__。
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．职能化
4、《拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议.拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起__日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。
A．7
B．15
C．20
D．30
5、下列属于长期资产的有。
A:长期投资
B：固定资产
C:无形资产
D：应收账款
E：存货
6、人身保险主要包括.
A：人寿保险
B：健康保险
C：意外伤害保险
D:信用保险
E：个人信用保险
7、某国的现金流通量为4000万亿元,单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元,其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为万亿元。
A：4000
B:5000
C:7000
D:7500
E：执行层的组织协调
8、在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有__。
A．法院
B．公安机关
C．海关
D．税务机关
E．检察院
9、我国房屋权属登记__。
A．具有公信力
B．公告是必经程序
C．是一项法定制度
D．为权利动态登记
E．可以制作颁发统一的房地产权证书
10、下列证券品种中，属于货币证券的是.
A：股票
B：支票
C：债券
D：投资基金
E：执行层的组织协调
11、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有__.
A．《城市房地产管理法》
B．《土地管理法》
C．《城市房地产开发经营管理条例》
D．《城市商品房预售管理办法》
E．《城市房地产转让管理规定》
12、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。
A．空置等造成的收入损失
B．运营费用
C．抵押贷款还本付息额
D．期末转售收益
E．承租人权益价值
13、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括__。
A．有效面积系数
B．权益投资比率
C．贷款利率
D．租金水平
E．土地费用
14、反映企业长期偿债能力的指标是。
A：流动比率
B:速动比率
C：资产负债率
D:存货周转率
E：执行层的组织协调
15、根据国务院令第483号《国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。
A：大城市1．5～30元
B:大城市1．2～24元
C：中等城市1．2～24元
D:小城市0．9～18元
E：县城、建制镇、工矿区0．6~12元
16、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。
A：物业管理的早期介入
B：制定物业管理方案
C：制定临时管理规约及有关制度
D：物业管理人员的选聘与培训
E:选聘物业服务企业
17、可行性研究是在投资决策前,对建设项目进行全面的（)分析、论证的科学方法。
A．技术经济
B．收益成本
C．经济效益
D．盈利能力
18、业主大会履行的职责有__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
19、申请强制拆迁必须提供__。
A．行政强制拆迁申请书
B．仲裁决议书
C．拆迁协议范本
D．裁决调解和裁决书
E．被拆迁房屋的证据保全公证书
20、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可,无须重新办理房产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记
21、房地产中介服务收费分为三类.
A：房地产咨询收费
B：房地产估价收费
C：房地产经纪收费
D:房屋买卖收费
E:房屋交易收费
22、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表.　　　　　　　　　　　 　某类房地产1998~2004年价格　　　　　　　　　　　　(单位：元/m2）
A．年份
B．1998
C．1999
D．2000
E．2001
F．2002
G．2003
H．2004
I．2005
J．房地产价格
K．1800
L．2000
M．2190
N．2410
O．2620
P．2810
Q．3000
R．
23、土建工程计划利润的计算基数是__.
A．人工费
B．直接工程费
C．间接费
D．直接工程费+间接费
24、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是.
A:职工提取时由所在单位审核
B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核
C:由住房公积金管理委员会核准
D:由住房公积金管理中心核准
E：由受委托银行办理支付手续
25、在房地产泡沫的成因中，(）是房地产泡沫产生的基础。
A．投机需求的膨胀
B．金融机构的过度放贷
C．土地的有限性和稀缺性
D．开发商之间的博弈