上半年天津房地产估价师制度与政策建设监理程序与管理试题.docx

2015年上半年天津房地产估价师《制度与政策》：建设监理程序与管理试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、关于长期趋势法的功用,下列说法不正确的有__。
A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
2、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以确定.
A：房地产市场成交价格
B:房地产市场租赁价格
C:房地产市场成本价格
D：房地产市场评估价格
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状況的房地产图是。（2009年试题）
A：地籍图
B:房产分幅图
C:房产分丘图
D：房产分户图
E:执行层的组织协调
4、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中,建筑密度属于.（2009年试题)
A：用地控制指标
B:环境容量控制指标
C：建筑形态控制指标
D:城市设计引导及控制指标
E：执行层的组织协调
5、某企业总资产为150万元,负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元则该企业的实收资本为__万元。
A．95
B．100
C．120
D．175
6、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。
A．房地产的历史价格资料
B．房地产的未来价格资料
C．房地产的现实价格资料
D．估价师选取的现时和未来的价格资料
7、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币）。
A：1051
B:1096
C：1100
D：1147
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。
A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B．贷款期限越长,期限系数值越大
C．项目风险越大，风险等级系数值越大
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低
9、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起13内向人民法院起诉。
A：15
B：20
C：30
D：60
E：执行层的组织协调
10、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2,买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5。5％，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为(）元/m2.
A．3507
B．3592
C．3627
D．3558
11、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__.
A．建筑高度
B．建筑间距
C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
12、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类.空心砖是指孔洞率不小于的砖。
A：5%
B：8%
C：10%
D：15％
E：执行层的组织协调
13、下列费用中，不属于土地费用的是__。
A．土地使用权出让金
B．城市建设配套费
C．拆迁安置补偿费
D．基础设施建设费
14、设立分支机构的房地产估价机构应具有房地产估价资质.
A：一级
B：二级
C:二级以上
D：三级
E:执行层的组织协调
15、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。
A．10％～20％
B．10％~30％
C．20％～30％
D．30%～40%
16、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价,则。
A：估价时点为未来，估价对象为未来状况
B：估价时点与房地产状况均为现在
C：估价时点为现在,估价对象为未来状况
D：估价时点为现在，估价对象为过去状况
E：工业用地的监测点评估价格
17、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％,安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为（）万元。
A．368
B．552
C．561
D．920
18、设立房地产中介服务机构,应当向当地申请设立登记。
A：行政管理部门
B:房产管理部门
C:工商行政管理部门
D：中介管理部门
E：执行层的组织协调
19、商业物业所处的位置不同,租金会有较大差异。在同一层商场内,对其租金起最终决定作用的因素是。
A:是否靠近楼梯
B：是否靠近拐角
C:营业额的大小
D：临街面宽窄
E：工业用地的监测点评估价格
20、债务人为自己的信用投保的为__。
A．财产损失保险
B．责任保险
C．保证保险
D．信用保险
21、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是.
A:容积率
B：建筑高度
C：建筑规模
D:建设工程
E:借款合同
22、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2,容积率为（）。
A．0。4
B．2。4
C．1。2
D．2。5
23、用收益法计算房地产价格,若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。
A:
B：
C：
D：∞
E:工业用地的监测点评估价格
24、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7%、教育费附加3％，若销售收入为700万元,则应缴纳两税一费的总额为__万元.
A．55.0
B．38。5
C．105。0
D．23。6
25、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元,则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。
A．35
B．37.8
C．38。4
D．73.4
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、据调查,某城市2008年初总家庭数为120万户,户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万㎡。
A：1260
B：1380
C:1440
D:2100
E:借款合同
2、下列房地产中，不得设定抵押的有__.
A．共有房地产
B．未解决权属争议的房屋
C．已出租的房屋
D．被执法机关查封的房屋
E．经济适用住房
3、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其__的风险因素。
A．变动可能性
B．影响重要性
C．发生经常性
D．类型归属性
4、可比实例一般选取的数量范围为__。
A．3～5
B．5～10
C．6~8
D．3~10
5、与企业的日常经营活动没有直接关系的各项收入和支出是指。
A：营业利润
B：营业支出
C：投资净收益
D：营业外收支净额
E：执行层的组织协调
6、估价报告有效期应从__起计。
A．估价时点
B．估价作业期
C．出具估价报告之
D．签订估价委托合同之日
7、影响需求价格弹性的主要因素有__。
A．商品的可替代程度
B．商品带给消费者的效用
C．商品用途的多样性
D．时间的长短
E．商品生产厂家的资质
8、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．周围环境
E．服务人口的收入水平
9、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。
A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执（从）业人员市场行为提供依据
B：为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务
C：为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统
D:减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生
E：不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生
10、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件.
A：以出让方式取得的土地使用权
B:以划拨方式取得的土地使用权
C：以转让方式取得的土地使用权
D：以出租方式取得的土地使用权
E：以抵押方式取得的土地使用权
11、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是__。
A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
12、企业确定广告预算的主要方法包括(）。
A．销售百分比法
B．目标任务法
C．谈判法
D．竞争对等法
E．量力而行法
13、下列不属于房地产拍卖特征的是。
A：房地产拍卖数量多,价值高
B:房地产拍卖的时间短
C:房地产拍卖法律性强
D：拍卖结束后续工作多
E:执行层的组织协调
14、影响工程造价的主要因素包括.
A：基本构造要素的单位价格
B：基本构造要素的实物工程质量
C：基本构造要素的实物工程数量
D：基本构造要素的实物工程概况
E：基本构造要素的实物工程特点
15、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2,套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。
A．2600。00
B．2386.30
C．2832。84
D．3003。45
16、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险．(2006年试题)
A:信用
B:管理
C：法律
D:操作
E：借款合同
17、下列关于地役权,表述不正确的是。
A：地役权自地役权合同生效时设立
B：地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限
C:土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外
D：地役权可以单独抵押
E：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记
18、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。
A．15日
B．30日
C．3个月
D．6个月
19、影响房地产价格的经济因素主要有．【2006年考题】
A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B：社会发展状况、房地产投机和城市化
C：财政收支及金融状况、利率
D：物价、汇率、居民收入
E:人口数量、行政隶属变更、居民收入
20、在房地产市场的分类中，一级市场是指__.
A．土地使用权转让市场
B．新建商品房租售市场
C．土地使用权出让市场
D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场
21、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__方法进行测算.
A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
22、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后,又产生纠纷的,如选择仲裁方式，则__。
A．必须经房屋拆迁管理部门同意
B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C．实行“一裁终局制”
D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
E．对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的,人民法院不予受理
23、下列不属于房地产保险估价范围的是。
A:房地产投保时的保险价值评估
B：保险事故发生后的损失价值
C：价值的最差值的评估
D:损失程度评估
E：执行层的组织协调
24、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。
A．容积率
B．空置率
C．利息备付率
D．成本利润率
25、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。
A．购买财产保险
B．购买
C．翻建
D．装修和大修
E．建造