上半年陕西省房地产估价师理论与方法测算中的其他有关问题模拟试题.doc

2016年上半年陕西省房地产估价师《理论与方法》：测算中的其他有关问题模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格.
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、下列哪项不属于平均指标__。
A．众数
B．中位数
C．水平指标
D．调和平均数
2、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元,自开工到建成的开发期为3年,估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12％,该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A:4023.04
B:4074.10
C：4768。50
D：5652。09
E:工业用地的监测点评估价格
3、有一宗前后临街的矩形宗地,总深度27 m，前街路线价为2 000元／㎡,后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价,则前街影响深度为。
A：9 m
B：13．5 m
C：15 m
D:18 m
E:工业用地的监测点评估价格
4、城建税实行的是地区差别税率,纳税人所在地在城市市区的，税率为__,在县城、建制镇的，税率为__，不在城市市区、县城、建制镇的，税率为__。
A．8%，6％，2%
B．7％，5％，2％
C．7%，5%，1％
D．8%,5％,1%
5、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10％。则该旧办公楼的价值为万元.
A：1 005．34
B：1 006．61
C:2 005．34
D：2 006．61
E:工业用地的监测点评估价格
6、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限,经协商达不成协议，经当事人申请,由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。
A．10
B．20
C．30
D．45
7、银行为某人提供期限为10年,年利率为6％，首期月还款为1000元，月还款递增率为0。2％的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付,则月等额还款额是__元。
A．1115。56
B．1111.28
C．1015.56
D．1010.72
8、下列有关保险的表述中，正确的是。
A：社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限
B:从本质上说，保险体现一定的社会关系
C：危险的存在是保险产生的必要条件
D:在各种保险中，商业保险最能体现分配职能
E:执行层的组织协调
9、拍卖实务中，拍卖人应当于拍卖日天前发布拍卖公告。
A：7
B：10
C：15
D：20
E：执行层的组织协调
10、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。
A．1667元/m2
B．1765元/m2
C．1875元/m2
D．2000元/m2
11、某房地产占地面积40 000㎡,上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3 000㎡:乙楼建筑面积为3层，每层6 000㎡;丙楼6层，每层7 500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。
A：242．4%
B:50%
C：41．25％
D：187．5%
E:工业用地的监测点评估价格
12、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行并给予补偿.
A：征收
B:征用
C：征收或者征用
D:征购
E：执行层的组织协调
13、某承租人的基础租金为15万元/月，如果营业额的8％作为百分比租金,如果在一个月内的营业额为150万元,则其应支付的租金为(）万元.
A．15
B．20
C．35
D．50
14、某建筑物的建筑面积5000m2,坐落的土地面积为2000m2,土地价格为1500元/m2,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为__元/m2。
A．1000
B．1100
C．1200
D．1300
15、房地产开发具有__的特点,其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完 成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同,特别是大型的房地产开发项目.
A．投资量大
B．周期长
C．风险性大
D．开发费用投入时间变化大
16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6％，年折旧率2。2％,计算该建筑物的现值是__元.
A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
17商业物业所处的位置不同，租金会有较大差异.在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是。
A:是否靠近楼梯
B：是否靠近拐角
C:营业额的大小
D:临街面宽窄
E:工业用地的监测点评估价格
18、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0。5％，通常称为“年利率6％、每月计息一次"，即“名义利率"。当按单利息计算时,名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。
A．相等
B．不相等
C．可能会相等
D．不能确定
19、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。
A．转让
B．赠送
C．出让
D．买卖
20、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期,年利率为5%、按年等额还款的 抵押贷款，30万元由投资者用现金支付．如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的 税前现金回报率为。
A：9．00％
B:8．05％
C:30．00%
D:7．52％
E:借款合同
21、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是.
A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度
C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度
E：工业用地的监测点评估价格
22、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中,不正确的是__。
A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
23、标准深度是道路对地价影响的转折点；由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价__。
A．逐渐降低
B．逐渐升高
C．可视为基本不变
D．为零
24、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。
A．拆迁补偿费及有关税费
B．市政基础设施建设有关费用
C．贷款利息
D．建安费用
25、建筑物净收益=（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期).
A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、建筑工程招标文件中,不包括.
A:工程标底
B:工程数量
C：设计图纸
D：合同条件
E：借款合同
2、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是__.
A．投保人
B．被保险人
C．被保险人和受益人
D．投保人、被保险人和受益人
3、房地产价格构成中的销售税费包括__。
A．增值税
B．营业税
C．城市维护建设税
D．教育费附加
E．房产税
4、不需任何刺激需求的费用,就可以实现的基本销售量，又称。
A：市场潜量
B：市场预测量
C：市场最低量
D：市场最高量
E：借款合同
5、一笔贷款，实际利率是10％，每两年一计息，则其名义利率是（）。
A．10％
B．9。5％
C．11%
D．10.65％
6、会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括四个层次。
A:会计核算处理系统
B：会计信息处理系统
C：会计信息解释系统
D：会计信息调节系统
E:会计信息流通系统
7、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的__。
A．30％
B．40％
C．50%
D．60％
8、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于__。
A．变动成本的设置
B．销售收入的不同
C．固定成本的设置
D．平衡点的设置
9、我国房地产业的发展主要得益于重大制度和体制的改革.
A:城镇住房制度改革
B:主体经济改革
C：城市土地使用制度改革
D：房地产使用形式改革
E：房地产生产方式改革
10、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为__.
A．重整价格基准
B．重建价格基准
C．重置价格基准
D．折旧价格基准
E．替代价格基准
11、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括分析。
A：最低租售价格
B:最低租售数量
C:最低利润水平
D：最高土地取得价格
E:借款合同
12、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。
A．《中华人民共和国仲裁法》
B．《中华人民共和国宪法》
C．《中华人民共和国土地管理法》
D．《中华人民共和国土地使用法》
E．《中华人民共和国民法通则》
13、某建筑物共3层，总建筑面积为600㎡，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值为200万元.其中一层房地价值是二层的0．85倍，二层房地价值是三层的1．2倍。关于土地份额的计算，正确的有。
A：按建筑面积分摊,一层占有的土地份额为33．3％
B:一层按房地价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额
C：按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37．3％
D：按土地价值分摊,二层占有的土地份额为45．2％
E：按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31．7％
14、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。
A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置
B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效
C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行
D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可
E：不能解除抵押关系的,按照法律规定的清偿顺序进行清偿
15、房地产市场周期波动可分为__阶段.
A．复杂与发展
B．繁荣
C．危机与衰退
D．萧条
E．泡沫
16、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。
A．30
B．90
C．50
D．60
17、当贷款综合风险度超过__时，为高风险贷款.
A．50％
B．60%
C．80%
D．90%
18、是指以债权人的合法权利因债务人不履行法定或约定的义务而受到的损失为保险标的，由债权人就债务人的信用向保险人投保的保险.
A：财产损失保险
B：责任保险
C:信用保险
D：保证保险
E：执行层的组织协调
19、房地产投资方案比选通常是在之间进行。(2009年试题)
A:独立方案
B：互斥方案
C:净现值法
D:等额年费用法
E：借款合同
20、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的__。
A．客观收益
B．实际收益
C．有形收益
D．无形收益
E．潜在收益
21、房地产测绘成果主要包括。
A：房产簿册
B:房产数据
C：房产图集
D:房产档案
E:房产资料
22、下列有关保险的表述中,正确的是__。
A．社会保险采用合同的形式，运用概率论和大数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限
B．从本质上说,保险体现一定的社会关系
C．危险的存在是保险产生的必要条件
D．在各种保险中，商业保险最能体现分配职能
23、假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为。
A:消费者预算线
B:消费可能线
C：家庭预算线
D：无差异曲线
E：边际替代率
24、征用__，不需国务院批准。
A．基本农田10公顷以下的
B．基本农田以外的耕地不超过35公顷的
C．基本农田以外的耕地超过70公顷的
D．其他土地不超过35公顷的
E．其他土地超过70公顷的
25、在运用成本法时最主要的有__。
A．区分计划成本和实际成本
B．区分实际成本和客观成本
C．结合实际成本来确定评估价值
D．结合实际开发利润来确定评估价值
E．结合市场供求分析来确定评估价值