项目销售策划报告样本.doc

合肥宋全部西湖花苑销讲资料目 录一、政务区基础知识二、政务区卖点销讲三、宋全部集团销讲四、设计单位销讲五、项目销讲六、竞争对手销讲七、答客问问题确定八、相关房地产名词解释九、附件一、政务区基础知识11座落（关键了解边界和规模）合肥市政务区座落于老城区中心西南约6公里处，计划面积12.67平方公里，相当于老城环城马路内城区面积两倍有余，新区东至金寨路、合作化南路，西抵高新技术开发区、合九铁路，北和铁路专用道和高压走廊相望，南连经济技术开发区、312国道。12发展前景（明确政务区未来发展五个关键内容）合肥市是安徽省省会，在安徽省中部，是全国关键科研教育基地，华东地域关键交通枢纽。依据合肥市总体计划，合肥将建设成为经济繁荣、科教发达、布局合理、设施完善、环境优美现代化大城市。现在老城区格局拥挤无法进行大规模改造和建设，政务新区建设势在必行！建设政务文化新区是合肥市落实经营城市理念，拓展城市发展空间，优化城市分区功效，实施城市化战略关键举措。建成后政务文化新区，将形成融政务中心、文化中心、国际商务、居民住宅、旅游观光等为一体高端现代化新城区。l 政务中心（政府搬迁，该地域将会成为合肥市行政中心）市政府办公大楼已经在建，封顶以后将会整体搬迁，在很快未来政务区肯定会成为现在市政府所在区域，大量国家机关和行政机关全部会进驻，地域整体情况将会有翻天覆地改变。l 文化体育中心（安徽最大文化艺术中心和奥体中心，着重突出数据） 文化艺术中心做为新区两大功效特征载体之一文化艺术中心，现在已进入方案整合和选择阶段，在前期计划方案有奖征集中，中国著名计划设计企业悉数参与，这些单位中现有中国老牌建筑学府，如清华大学、同济大学、东南大学领衔，也有美国部分设计事务所参与合作，设计方案中充足考虑了徽文化、中国传统风骨等元素，现在建设者正会同教授对这些获奖方案进行比对、整合和最终选型。计划文化艺术中心，体量将达数万平方米，将融合徽文化馆，徐悲鸿、赖少其和潘玉良等名人展示馆，小音乐厅、博物馆、庐剧院等在内诸种文化艺术品种，建成后中心将成为合肥文化艺术舞台和生长土壤。 奥体中心合肥一直缺乏规模适度大型体育场，这个遗憾将伴随政务文化新区建设推进而不复存在。安徽合肥体育中心在政务文化新区绿轴南端，由6万人主体育场、8000人综合体育馆、3000人游泳跳水馆、运动员中心等相关设施组成，能够承接全国性运动会和单项国际比赛。主体育场旋转升起月牙型顶棚和充满张力不对称布局综合馆、跳水馆充足表现出奋发向上体育精神。计划方案经过中国外公开招标，最终选定了主体蛋形、辅体飞扬设计方案。现在奥体中心已进入方案深化阶段，假如进展顺利，底该中心已经进入建设程序，9月中心将成为下一届省运会主场馆。l 国际商务中心（关键了解国际商务中心坐落，中心商务区位置，未来发展方向）依据政务文化新区总体计划，国际商务中心项目位於政务文化新区天鹅湖南岸，主干道祁门路以南、潜山路以西中心商务区，紧邻行政办公区，地理位置优越、环境优美、交通便捷，建成后能够为现代化企业提供高级商务、办公、接待、会议等多种服务，含有较大市场潜力。合肥市是安徽省省会，是全省政治、商业中心，现在合肥市商务写字楼市场分布较零碎，没有形成一定体系。伴随合肥经济快速发展，外省市很多著名企业在此落户，兴建商务中心能够为其提供高级工作场所。行政办公功效是合肥市政务文化新区一个关键职能，伴随市级行政中心建成及省、市数十家行政机关陆续迁入，老城区行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新政务中心。到时不仅大量公务及商务活动将会在此展开，且各地相关行政部门及企机关全部有在新区设置窗口需要。所以，国际商务中心建设势在必行。加之政务文化新区紧邻合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区，还可满足开发区和老城区内众多著名大型企业入驻需要。国际商务中心项目因其地理位置优越性和功效齐全，将在合肥市写字楼市场中显现出很强市场竞争力。l 旅游观光中心（旅游环境含有标志性和景观性，和居住环境改善有亲密关系，深入了解和叙述）旅游观光和景观环境相结合，即经过营造绿地、水体、市政道路和专题公园，结合区内文化设施，丰富新区旅游资源，形成市民旅游观光景点。逐步形成四大标志性建筑群和五大致系。 逐步形成五大致系：一是以三纵四横井字型路网为构架，合理部署主干道、次干道、支路、街区道路和行人步道等路网体系，配合以连接新区和老城区胶轮轻轨系统和贯穿全区BRT快速交通系统，形成四通八达、快速通畅新区综合交通体系；二是采取点、线、面相结合布局方法，组成了街区绿化、道路绿化、专题公园、湖区景观带、绿轴和环区绿化带为一体绿化体系；三是将区内1000亩水面天鹅湖和蜿蜒近10公里长环区水道，和公园、小区内喷泉、水池等有机结合形成含有新区特色水景体系；四是以跨度达400多米怀宁路大桥为代表，结合环区对外交通道路，计划建设大小20多座集拱桥、平桥、拉索桥、吊桥、石桥、木桥等多种形式多姿多彩桥梁体系。五是除计划有奥林匹克中心和歌剧院等大型建筑外，还结合专题公园、演艺文化广场等拟建文博园、美术馆、群众文化活动中心等丰富着广大市民业余文化生活文化体育体系。二、政务区卖点销讲21计划和设计（聚集国际中国多家一流著名企业，是中国一流，合肥历史上最好计划）l 计划及景观设计单位（国际一流企业联手打造，关键是表现政务区国际级计划）建筑和美化、亮化相结合。计划伊始，建设者们就重视环境和建筑之间关系，务求使建筑融于环境之中，结合灯光计划，使三者相互渗透，互为景观；在计划方面，指挥部办公室聚集省市20多位教授意见，委托3家设计单位编制新区概念性计划。在概念性计划基础上，组织4家计划设计单位编制新区总体计划。自4月20日形成总体计划第一稿以来，反复征求教授意见，数次召开教授咨询论证会，经过5轮修改和教授评审，现已经过市规委会审核同意。新区总体计划和3纵（潜山路、怀宁路、圣泉路）4横（习友路、祁门路、二环路、休宁路）大格局路网确定后，一是委托了世界第三大建筑设计企业-美国RTKL建筑设计事务所做城市设计方案，并由新站区建筑设计研究院牵头做城市设计比较方案；二是委托了深圳吉相合、香港奥雅和广州土人等著名企业做景观设计方案；三是委托了深圳大学、美国MDA建筑设计事务所、深圳建筑设计研究总院、日本增田实建筑设计事务所做行政中心单体方案设计；四是委托同济大学视觉照明研究中心做全区灯光概念性设计和路灯灯型设计。城市设计、景观设计、行政中心单体设计和灯光照明计划，在初步完成设计后，前后邀请了中国外10多名教授对各家所报方案进行论证、整合。整合后城市设计既吸收了美国RTKL企业优异理念，又不失中国城市特色。新区城市设计和计划结果受到各界教授和省市领导高度评价，被认为是合肥有史以来最为出色城市计划设计。l 景观设计突出思绪（关键突出细节，尤其是强化整体环境和居住质量）景观设计聚集3家方案，经过教授评审，决定委托香港奥雅企业做新区环区绿带和中心湖区景观设计。 环区河道“翡翠项链”现在，环区河道已定，完成了环区绿带植物配种，环区景观深化设计和中心湖区景观初步设计也已基础完成，并委托了4家设计单位做科技绿轴和市民广场景观设计。提起“翡翠项链”，合肥百姓自然联想到老城区环城公园，这个利用旧城墙、旧护城河改建而来公园为合肥平添了无边秀色和灵气，也为合肥在全国赢得了无数荣光，成了合肥一个标志景点。以打造现代人居最好环境为计划宗旨政务文化新区在计划时就把建设新区环城公园纳入计划，经过教授研究，一个利用现有区内水体和地势特点，包含环区三面30公里绿带、水体和快速经过道路在内新区“翡翠项链”浮出水面。现在，新区环城公园建设已全方面铺开，快速道路在建，水体河道挖近于完成，部门河段已进入修坝护坡，绿化已开始土地平整和苗木选型。估计，一条长约30公里、宽约200米环城绿带将像一条项链将政务文化新区呵护起来。到时，新区居民将为自己“翡翠项链”而骄傲。 灯光设计邀请上海同济大学视觉和照明研究所做全区灯光总体计划，完成了全区灯光概念性设计、夜景照明总体计划和全区主干道照明设计。 绿轴东西向水轴和沿中心区南北长约3.4公里科技绿轴，宽200米，是整个区内贯穿南北主轴线。绿轴既突出合肥科技之城、绿色之城专题，以多个表现形式展示中国乃至世界历史上重大科技结果。 水轴水轴则以区内现实状况十五里河为依靠，依据河道自然走势蜿蜒而下，在和绿轴交汇中心处，就地势自然高差匠心独运地嵌上一颗璀璨明珠-开挖近1000亩面积人工湖：天鹅湖。波光闪耀湖水将给新区添加温润和灵气。天鹅湖“仁者爱山，智者近水。”做为城市自然空调和轻柔代表水越来越受到城市居民重视，这也引发了政务文化新区决议建设者高度重视，于是高起点新区计划图中央出现了一个超出千亩人工湖天鹅湖。让合肥市领导在政务文化新区寸土寸金心脏位置拿出一千多亩土地修筑人工湖魄力，就是要将政务文化新区打造成合肥新城建设典范：人居。天鹅湖依地势而建，因空中俯瞰湖面神似天鹅故得名。经过近两年建设，现在湖体已修筑完成。 金融商务中心沿关键干道二环路南侧、潜山路东侧、祁门路南侧一线连绵部署形成新区金融商务轴，尤其是沿湖区东南，林立高层建筑群给新区增添了强烈现代化气息。新区在计划时充足考虑了区内每一地块科学利用，努力争取做到土地增殖最大化、资源配置合理化、建筑体量最好化；小区建设和劳动就业相结合，即经过新区计划建设，发明出大量劳动岗位，为区内一二级劳力提供多个就业机会； 内部居住环境（突出和居住相关交通、景观配套，和标志性建筑）1. 四大标志性建筑群：一是依湖而建，高近300米观光塔将成为全市最高建筑，旅客登高远眺，庐州秀色尽收眼底； 二是能容纳6万人田径足球场、8000人室内体育馆和3000人游泳跳水馆等在内奥林匹克中心；三是集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体近10万平米大型商业广场将成为合肥市最具规模商业建筑；四是兼有歌剧院、音乐厅、影剧院、美术馆等综合功效文化建筑群。2. 道路体系政务文化新区在建设之初就以高起点计划起步，这充足表现在区内道路计划上，“方格梯级路网”这一现代交通构架在政务文化新区道路建设上得已展现。区内道路依次分为：环区快速经过道路、区内主干道路、区街道路、步行道等。 “三纵四横”骨干道路做为区内道路筋骨“三纵四横”（三纵：潜山路、怀宁路、圣泉路；四横：休宁路、祁门路、东流路、习友路）主干道路网现已全部动工，且计划路幅均双向六车道，控制宽度均为100米。路面一改钢性水泥结构，改为黑色沥青介质，大大提升了路面噪声和通行能力。另外七条路所对应区外接口道路也已进入了修筑或计划程序，纠结老城区“断头路”、“肠梗路”将不会在政务文化新区出现。现在七条道路已进入沥青铺装阶段，估计将于年内达成通行标准。 轻轨交通城市交通处理方案很多，但伴随城市繁荣，轨道交通以其容量大、环境保护而越来越受到大家青睐。在轨道交通中，轻轨又以其成本低、建设周期短而为很多城市选中。合肥计划中轻轨就是利用原有穿城铁路改造而来，政务区在对区内交通进行整体处理方案计划时，也首选了轻轨交通。新区轻轨系统拟采取单轨双线系统，线路为自金寨路起，沿东流路西段向南转入潜山路，经习友路往南转向圣泉路，最终到经济技术开发区大学城。线路全长7公里，设8座车站。为了减小噪声，政务文化新区轻轨拟采取胶轮轻轮处理方案，同时考虑到城市道路实际使用情况和政务文化新区功效，新区将轻轨功效界定为含有观光功效轨道交通工具。政务文化新区轻轨项目已进入新区招商项目库，若无其它变故，轻轨将在政务文化新区建设中期时投入使用。 桥梁新区计划中为了构筑人居环境，充足表现人文精神，在水上做了大量文章，关键是以中心湖体、环区水面为主。而在这些跳动水体间穿插就是桥，这些桥或如彩虹出水或如弯月当空或如琴弦丝动，和水相互掩映，组成了新区独特桥文化。新区桥之多可创合肥城建新纪录，在不到13平方公里城内内，上规模桥就有22座。这些桥现在全部已在建，其中以飞跨天鹅湖达300多米怀宁路大桥为代表。这些桥将会最迟在全部桥全部将浮出水面。3、六大专题公园绿化、休闲已成为市民不停呼吁，各地多年适应该形势也不停地加大广场、公园和街头小品等建设。以最好人居环境为建设宗旨之一政务文化新区也高度重视此事，即使新区建设指导标准之一是经营城市，但在保障区内居民生活品质时，政务区首先考虑却是社会效益而不是经济利益。 于是参与过政务文化新区或看过新区总体计划细心市民会发觉，在政务文化新区有限面积内、在寸土寸金中央商务区中心内，出现了一片片“绿洲”。这些沁人肺腑“绿洲”就是政务区将建六大专题公园。这些专题公园均匀地分布在政务文化新区内，不因土贵而避开，不因土贵而“缺斤少两”。六大专题公园，加上中心绿轴和散布各处绿化小品。政务文化新区建设者提出了一个响亮口号：在政务文化新区任一点，步行五分钟可见绿地公园，这就是政务文化新区努力争取环境均好性，城为市民而建，不为少数人擅得不为少数人幸得。三、宋全部集团销讲内容3基础情况（关键突出数据内容）宋全部集团是一家以房地产专业运行为主，集投资控股、商贸、旅游于一体综合性集团。企业现在总资产达10多亿元，现有职员130余人，其中大学本科学历以上职员占90以上。集团企业下属有桐庐县兴寓房地产开发、合肥宋全部房地产开发、南京宋全部房地产开发、舟山项目部等十多个子企业和项目部，跨地域在江苏省、安徽省及浙江省南京、合肥、杭州、桐庐、舟山等地投资项目，累计开发量已达400多万平方米，其投资贯穿房地产开发、商贸、旅游等多个领域。企业坚持“以人为本”管理哲学和“勤奋、好学、融洽、节俭”企业精神，深化管理体制改革，建立并完善集团控股构架和资本运行体系；走一业为主、多个经营发展道路，努力将企业建设成标准房地产专业营运商，并在此基础上形成跨地域、跨行业综合经营企业集团。宋全部集团历经了20年发展过程，积累了丰富开发经验和雄厚经济基础。宋全部集团已经在中国展开了宏远发展，前后在杭州、南京、合肥、桐庐、舟山等地进行大规模投资，在杭州开发宋全部青龙苑、宋全部凯旋苑、宋全部采荷人家等，已成为该区域标志性楼盘；立即开发杭州宋全部鼓楼御街、宋全部新城国际、南京宋全部奥体名座等，也将再塑精品，续写佳话。3开发商品牌强化销讲1. 历经二十年发展，是中国最早房地产开发企业之一；杭州最早二十家开发企业之一，国有企业背景，诚信、扎实、稳重、实干；1994年被中国企业评价中心浙江分中心评为浙江省房地产业最大企业；1995年12月，企业升级为建设部颁一级房地产开发企业；企业顺利经过ISO9001:国际质量管理体系认证；被评为“中国房地产百强企业；荣获杭州市关键企业称号；2. 开发量万平方米，是最有开发经验开发商之一；(按现有土地贮备量。未来5年内，有每十二个月100万平米开发量)相当于合肥市历年房地产开发总量，在数据上给人以震撼力；3. 资金实力雄厚，是最具开发实力开发商之一；92年至今连续被建设银行等金融机构评为AAA级资信企业；历年资金累计，形成了强大资金规模，确保了项目标正常开发，不仅有能力提供最好产品，而且规避了消费者风险；4. 开发产品成熟，是最具开发理念开发商之一；开发产品在杭州地域处于领先水平，全方位掌控能力强；1998年，宋全部商城荣获杭城十大景观底商住宅奖；业精于勤，精品起源于勤奋，为了求精，宋全部人花费整整十二个月时间反复设计、修改图纸，可谓勤奋；为了求精，宋全部人从南到北不停考察学习，可谓勤奋；为了求精，宋全部人精心选材，精心施工，加班加点，放弃无数休息时间，可谓勤奋；为了求精，宋全部人做了无数次住户调查，努力争取使每一位住户满意，可谓勤奋。完成了宋全部凯旋苑，这是杭州九个中房指数样本楼盘之一。今天，当凯旋苑住户为拥有自己舒适新家而欢笑时，你可知道，在这幸福欢笑背后，凝聚了多少宋全部人艰辛和努力。5. 工程管理和质量控制系统完善，是最可靠开发商之一；积累二十年开发经验，百年大计，质量为本，关注购房者利益；担负着为人民发明舒适、美好生活使命，宋全部人在天堂杭州书写下了一个个传奇小说：十三个月建成景芳小区，被称为杭州一大奇迹景芳速度，至今仍然为杭州房地产界所津津乐道。被当地居民称为为民办实事工程 采荷路拓宽建设工程，宋全部人仅仅用了六个月就完成了。吴山小区旧城改造工程是一项规模异常巨大，施工极其艰苦工程，多少开发商对此望而却步，不过宋全部人却以几乎令人不可了解决心负担了这个被称为杭州老大难工程，在短短六年时间里啃下了这块硬骨头，又是一个奇迹！6. 开发产品精益求精，是最人性化开发商之一；经过20年发展，宋全部集团形成了鲜明杭派风格，唯美、精巧、人本在设计、景观细节上精雕细琢，精益求精，为购房者提供最好住宅产品；首次完全根据市场运作规范操作，以令人震惊天价竞拍得到一号地块，并在十二个月时间里开发建成了宋全部青龙苑，该楼盘还被评为杭州市消费者满意楼盘，成为宋全部人又一骄傲。7. 全国发展理念领先，是最具发展意识开发商之一；整合国际、中国一流合作伙伴，强强联手，在建筑设计、景观设计、建筑施工、物业管理各个开发步骤努力争取完善；宋全部人重视学习，所以宋全部集团才会成为浙江大学-这座中国一流高等学府教学试验基地之一，香港理工大学、新加坡国立大学等中国外著名学府还在我企业建立了对口实习交流点。宋全部人好学，还表现在每一个企业职员身上，经过不停学习，企业全部职员均已达成了大学本科水平，更涌现出了一大批在职硕士生。8. 眼光独到，物业增值潜力丰厚，是最具投资物业开发能力开发商之一；在杭州、南京、合肥开发项目全部经过深入考察和细致论证，杭州和南京物业全部得到大幅增值，购房者受益丰厚。四、设计单位销讲4计划设计：香港何显毅建筑师楼内容关键：香港政府建筑一级顾问，有资格承接香港政府无限大设计工程；上海万科优诗美地、北京世茂澳林花园等中国著名高级楼盘设计单位；南京鑫园是最成功居住小区；中国最成熟优异人车分流计划和围合设计理念代表。香港何显毅建筑工程师楼地产发展顾问成立于1980年，是香港建筑界中一间最具规模建筑工程师楼，在香港、东南亚及中国全部有大型工程业绩，为香港政府建筑顾问名单中之一级顾问，有资格承接香港政府无限大设计工程，关键用户包含香港政府、香港汉字大学、地下铁路、长江实业、鸿基发展、新世界发展、和黄、中银等，现任香港新机场客运大楼、地铁九龙站等大型政府设计任务。作为香港政府一级建筑顾问单位，在香港甚至东南亚，何显毅是众多建筑设计师难以望其项背大师。在超出23年创作历程里，她倾尽心智，极致追求，对风格不停创新，努力争取达成完美顶峰。从香港文化广场行政中心、香港浸会大学、帝后广场、香港邵氏行政大楼，中国政府驻港联络办公室大楼、首全部国家大剧院、首全部时代广场、上海招商局大楼、中国人民大学、汕头大学、北京音乐厅、北京富国海底世界、上海万科优诗美地、北京世茂澳林花园、北京冠景新城、广州怡苑，到成全部金林半岛等，令人倾慕作品让她成就了建筑界不可替换地位。何显毅企业中国工程设计部，由大量资深经验丰富香港和中国建筑师和工程师组成，现在已颇具规模，是香港建筑界最早涉足中国市场建筑师楼事务所。早在1996年，企业参与了深圳市住宅局组织大型住宅区设计之国际招标，一举中标取得设计总包资格，成为深圳市第一间全方面负责住宅局开发建设梅林一村住宅小区（总建面约80万）之总包设计工作境外建筑师楼。二十多年来，企业完成设计大型住宅区共有150000多个，其中不乏上海万科优诗美地花园、北京世茂澳林花园、广州汇景新城、深圳棕榈泉别墅、南京黄埔鑫园等颇具盛名楼盘。其中万科和世贸这两个开发企业全部是以开发豪宅为主产品，在中国全部是处于领头羊地位，连这么开发企业全部找何显毅来做设计，可见何显毅企业在业内影响和地位。l 深圳梅林一村，占地80万平方米，获1996年深圳市住宅局颁发计划设计优异方案奖。 l 杭州朝晖现代城，占地60万平方米，获中国住交会上荣获中国名盘50强、住宅户型居住环境奖、建设部“建设行业智慧化建筑试点项目”。 l 上海万科优诗美地，占地30.2万平方米,获上海市上海最好住宅房型创新奖。 l 南昌大湖之全部，占地100万平方米，获全国人居建筑计划设计方案竞赛综合大奖。l 参考资料（何显毅设计八性、八化设计思绪）合肥宋全部西湖花苑设计体系之八性：l 均好性：户户朝南，南向房间有充足日照，北向房间有优美景观或开阔视野。l 安全性：车行周围，人行中间，人车分流交通组织方法，降低汽车对大绿洲干扰和破坏，充足确保老人、儿童居住其中安全。l 私隐性：住宅楼宇合适错位部署，避免近距离前后对望；五合一围合空间，不受外界干扰，确保住户私密空间。l 归属性：西湖大绿洲怡人、亲切环境，是乐在其中主导原因，营造幸福回家欲望，强化居住者对宋全部西湖花苑、对合肥归属感。l 标志性：标志性楼盘名称“西湖花苑”，标志性洗礼会所、标志性中央水景大绿洲，彰显楼盘独特个性；玻璃观光电梯、空中入户花园，高尚居住标志。l 自豪性：50米宽、400米深、联络两条支线西湖大绿洲，尊贵气派洗礼会所，严谨五合一系统，将是合肥首个创新房住概念。l 延续性：流线型计划建筑空间，导向合肥政务文化新区中轴线，延续城市空间；东面、北面沿街商铺、东北角入口会所设置，呼应城市脉搏。l 可变性：户型设计既适合两口之家、三口家庭，也适合和父母同居大家庭，在整齐方正户型中，灵活组合，也可量身订造。合肥宋全部西湖花苑设计体系之八化：l 专题化：以“西湖”为专题，推崇绿色休闲健康湖岛居住生活。l 配套化：以小区会所、五合一为主小区配套基础满足居住者需求，再配以沿街商铺，方便居民就近生活消费。l 多样化：户型设计从80180，还有顶层复式大单位，满足不一样年纪、不一样经济积蓄消费者对一样生活品味、一样生活质素追求。l 轻易化：周围式道路和尽端式道路，方便住户出行及客访临时停车；地下车库和大多数高层建筑交通通体相连，也依靠上地面楼梯和多层建筑衔接，方便入户；五合一、沿街商铺商业网点设置，满足居民更轻易生活消费。l 舒适化：多层次景观绿化、人车分流恬静空间、南北对流健康家居，车库入户方便归家，全部令生活更舒适。l 本土化：考虑当地气候、日照、朝向不一样特点，将朝向和景观统一起来以满足居住多方位需求。l 智能化：居住设计和智能化配套设施，信息工程和现代家居完美融合，采取可视对讲机、健康保健档案管理、红外线智能保安系统等，全部使生活不再繁琐，四处写意自如，实现科技以人为本。l 生态化：充足利用原有地形地貌，有机地处理植被和水体，有效地组织通风采光，节省资源，生态安居。4景观设计：现代东篱（澳洲）景观设计企业内容关键：澳洲景观专业设计企业聚集了澳洲、新加坡、香港、菲律宾及中国等境内外专业设计师澳洲DL&C设计顾问是一家集建筑设计、市政计划、园境设计、室内设计为一体专业设计企业，为澳洲及世界各地提供高素质专业服务。雄厚设计力量，高品质设计服务，使其在同行备受推崇。二十世纪未，DL+C正式开拓东亚市场，前后于香港、广州成立了以“现代东篱”为品牌分企业，专职负责中国区域设计工作, 广州企业现有职员42人。聚集了澳洲、新加坡、香港、菲律宾及中国等境内外专业设计师“现代东篱”，至今已完成近百个中国外建筑环境设计及施工工程，其用户包含各地政府、半政府机构、房地产开发商，旅游开发商、学府等等。高水平设计，高素质服务，使得“现代东篱”品牌深受其用户欢迎。 经过整合这些优质企业资源，我们立志将宋全部西湖花苑打造成合肥政务新区标志性楼盘。五、项目销讲关键词：政务新区、香港何显毅、澳洲现代东篱设计、新古典主义产品、原版西湖景观、顶级洗礼会所、人车分流、五合一大堂、完善配套、宋全部品牌实力确保；51、宋全部西湖花苑地块销讲l 位置和周界（方向引导紧邻奥体中心和政务区中轴，东观奥体，北看政务区全貌，沿中轴可见天鹅湖、政府大楼，南眺经济开发区，徽园、大学城、国展中心、明珠酒店仅在咫尺）本案在合肥政务新区西南角，南面是312国道，北面是习友路，东面是怀宁路。在南面是设计中30米宽幅防护林，再往南是围绕政务区人工湖。在北面是奥林颐和世家。经过习友路能够直达新区体育中心。和计划安徽心血管医院恰好处于对角线另一端。周围建筑包含：西北面翠庭苑安居房，部分外立面已完成。东面是计划中奥体运动馆，距离本项目约500米。北面隔街而望是颐园世家。东北面纺织厂宿舍、安医大学生楼，距本案约1.5公里。l 交通和环境（方向引导突出习友路前景，借助金寨路优势，强调和经济开发区连接，引出地铁远期计划）本案距离合肥市中心约公里，现在所在位置交通不便，没有可达公交线路。现在离项目地块最近公交线路为162路，站点在东流路常青花园门前。沿线路径东流路，望江西路，金寨路穿过市中心抵达终点逍遥津公园。从项目地块步行到常青花园需要约25分钟时间。除此之外，从常青花园沿东流路向东步行约10分钟，抵达东流路和金寨路交界处，有南门换乘中心。共有约10多条公交路线，可抵达市区各个位置。如从项目地块步行到此车站约需35分钟。新区东至金寨路、合作化南路，西抵高新技术开发区、合九铁路，北和铁路专用道和高压走廊相望，南连经济技术开发区、312国道。二环路、金寨路、合作化路、312国道、合九铁路等交通要冲或穿区而过或绕区而行，区内在建和计划中多条道路和轻轨交通将新区和老城区、高新区和经济技术开发区紧密相连，交通纵横优势使新区含有了良好发展潜力。l 市政和配套（首先借助外部经济开发区和大学城立即成行商业，转换和市区距离远劣势，其次强调政务区计划和本身商业形态完善发达）本案地块周围除奥体中心，现无任何配套设施。在政务区计划配套中，也基础没有太多配套分布在项目周围。但其它企业开发相关商业项目可变相成为本项目标商业配套，如上海万源房产企业，今年拍得三宗地块，累计218.99亩，用作商业步行街开发。项目紧靠颐园西面，在本案地块西北方向，距离约100m。待其项目开发完成，可为宋全部项目提供商业配套。另“生活地带”项目，在政务区四个角全部有地块，准备开发农贸市场，其中一个在本项目西北方向约2公里，可处理本项目一定生活配套。娱乐项目近期依靠经济技术开发区内金寨路欧风街、徽园、国展中心。其它如学校、医院等配套现在还未成型。 5.2地块优劣势分析和排解l 地块优势分析u 本项目地处未来新政务区中心地带，政务区整体计划很好，路网配套等井然有序u 毗邻未来奥体中心，且现有奥体中心兴建，地块周围生活配套、交通及景观全部将得到极大提升。u 地幅方正，利于建筑物排布，使每个单位基础能够享受景观及采光均好性。l 地块劣势分析u 即使含有交通、捷运、商业等配套，但这些市政设施多数还未确定动工、交付时日，属于远景计划。问题去化：即使属于远景计划，不过到明年小区多层成型时候，旁边奥体也初具规模，再等到小区交付后就已经能够享受到奥体配套，另外项目本身配套（3000多会所和沿街商铺）就已经能够满足小区内业主基础需求了，只要有些人入住对应配套就不可能没有。u 本案在政务区西南端，距离政务区关键商业计划区域较远。和周围竞品相比较，存在离区域中心较远，离老城区较远抗性，在未来售价走势上及地段抵达度上将受一定影响。问题去化：因为项目所在政务新区是未来新政治文化中心，所以也就基础上不存在什么离老城区较远劣势，其实从地理位置上来看，项目标有自己很大优势，往北既能够看到整个政务新区全景，朝南能够看到整个经济技术开发区全景，朝东能够看到奥体景观，能够说是很优越。u 312国道噪音及灰尘污染隐忧将成为本案不可抗力劣势。问题去化：本案南面将有30米宽防护林，本案在景观计划中也有面积颇大水景及绿色植被，我们知道，树林和水面全部含有天然吸纳噪音和灰尘作用，所以这些影响可大大降低。）u 项目东北面大约有1.5公里左右有一大型化肥厂，短时间内会有空气污染问题。问题去化：依据合肥政务新区计划，这个化肥厂未来就动迁，而本案交付时间是在，所以该厂影响可忽略不计。以后这个厂周围全部是大面积成熟小区，情势也会逼它无法不搬迁。u 本案临东西向、南北向两条城市交通主干道，道路安全性、小区私密性均须考虑。且一旦奥体中心举行赛事活动，驳杂外来人流也是破坏小区宁谧气氛不定原因。问题去化：奥体中心也不是天天全部需要举行大型赛事。而且，奥体中心距离我们小区这么近，未来业主在此健身全部要比她人便利，体验到健康实惠也是其它小区不能够比拟。而且小区在设计时也考虑到这个原因，整个小区采取大小围合式设计，整个小区四面用小高层围起来，等业主进入小区后立即就能够感受到回家感觉，外界干扰基础能够忽略不计。53宋全部西湖花苑项目销讲项目整体概念：享受西湖园林盛典，政务新区首席江南庭院宋全部西湖花苑，一颗新古典主义明珠，采撷江南灵气、携和生俱来之杭派底蕴，即此成为政务新区蓝图中显著标志之一，也是未来新生活代言，有着璀璨明亮前景、潜力巨大升值空间。宋全部西湖花苑，东临计划奥体中心，遥望大蜀山，南靠大学城，总揽政务新区天鹅湖、专题公园等华丽全景。约30万大型小区，浩阔西湖、江南园林，揽山水之胜，林壑之美，串联整个小区，在光影生动交织间，一个感动油然升起忆江南，最忆是西湖。531 自然情况及经济指标开发商：合肥宋全部房地产开发建筑计划：何显毅（中国）工程建筑师楼景观设计：现代东篱（澳洲）建筑景观企业营销策划：南京金石物业顾问住宅建筑面积：255900m2配套公建面积：17400m2地下停车场面积：33600m2容积率：1.8建筑密度：20.91绿地率：37绿地面积：72064 m2住宅总幢数：86幢计划总户数：1885户户均人口：3.5人户居住人口：6598人人口密度：425.07人万m2住宅平均层数：10.3层幢机动车停车位：1470个停车比：0.781532 优异设计理念卖点销讲合肥宋全部西湖花苑设计理念优异，风格独到且有原创性，能够和政务区总体计划及周围环境很好协调呼应，在总体布局、交通组织、景观设计等方面富于创意，尤其是洗礼会所、五合一组团围合、完全人车分流、半隐形道路设计，更是从人本角度出发，彰显项目和众不一样之处。 “三重洗礼”会所即进入小区首先要经过一个五星级会所大堂，接着进入五合一组团，享受私家花园，再进入豪华电梯大堂，表现了业主尊贵。一路“洗去”了城市中喧嚣和烦扰，在这里找寻到一份向往已久居家宁静和安详。营造出幸福回家欲望，也强化了居住者对宋全部西湖花苑归属感。 五合一组团围合用住宅和绿色景观巧妙搭配，发明出独立围合式组团，在外部营造优美亲切隔离地带和小区生态园林形象，内部发明私密性良好住户领地，不受外界干扰，同时杜绝尘埃侵扰。住宅楼宇合适错位部署，避免近距离前后对望。各个组团又以水景庭院为中心，组合成一个“小住宅圈”，在私密居家尺度中，保留了邻里之间亲情共融，每组团独立花园又是室内空间延伸，屋内和室外形成统一整体。在每一组团入口，均设置“五合一”服务中心，中心内设有管理门卫、门警系统、信报箱等，贴心细致计划，完全能够和专业管家相媲美，也发明了生活最大便利。 完全人车分流以景观设计为骨架、以周围路及尽端路来组织交通，车行周围，人行中间，人车分流交通组织方法，降低汽车对大绿洲干扰和破坏，充足确保老人、儿童居住其中安全。每户尽可能靠近自己家门停车，又不使汽车影响干扰到家居生活，同时大大提升了园区居民生活安全系数； 园林化道路设计传统道路设计关键考虑是以实用为主，道路四通八达，但忽略了美化视觉效果。宋全部西湖花苑为规避这些问题，采取了道路半隐形设计思绪，使进入小区道路不再以水泥路为主干道，而是采取类似公园里小石径路，若隐若现，既美观又有特色，真正是别有情趣。533 计划设计参考资料（本案经过完善设计表现出人性化关键内容。）1设计体系之生态计划l 小区绿地率超出38%，大小绿洲提供健康场所和空间；人造水景和立体绿化相互结合，既分隔空间，又营造健康生活小气候，降低城市热岛效应，大量种植改善空气质量效率高植物，乔木、灌木结合，吸收CO2，净化空气。l 绿化隔离带分隔小区内外，使计划居住区内噪声白天小于55dB，夜间小于45dB。l 每个房间全部直接采光、空气对流，阳光和风景把室内外环境紧密联络起来，达成“户户有景、家家有园、园中有园、景外有景”。l 周围道路系统，减低对大绿洲污染，确保行人安全。l 计划设计管道有饮水系统，为住户提供高质量饮用水。l 采取雨水搜集系统用于浇灌、水景用水，节省用水。l 采取种地式生物技术处理小区生活污水，利用生物科学技术，降低能源消耗，节水节能。l 建筑主体节能：采取外保温、夹芯保温和复合墙体等外墙保温方法。门窗节能采取隔热玻璃、反热玻璃、绝热性好塑钢门窗，达成抗渗漏、风压、空气渗透和保温要求。2设计体系之健康计划l 小区乔木数量大于每100平方米2-3株（每公顷阔叶林天天可吸收1吨CO2，同时放出0.73吨氧气）。l 室外停车场要有75%遮荫方法，避免太阳辐射所造成巨大温差和温室效应对人体伤害。l 硬质景观面积小于绿地面积20%，降低环境温度，营造舒适居住环境。l 住宅居住空间自然通风，为了不影响居室通风采光，乔木种植距离和建筑物距离应控制在东面大于50米，南面大于8米，西面大于4米，北面大于5米。l 改善排污系统，使地漏水封高度大于5厘米，定时给“V型存水弯”补水，室内采取污水、废水分开排出，杜绝污水或有害气体溢出，预防疫病。3设计体系之环境保护计划l 泵房、风机房等生产噪音设备用房设有隔声墙面及隔声门，噪音小于55dB。l 垃圾由专业人员定时搜集，垃圾分类率达70%，垃圾回收利用率大于50%，生活垃圾密闭收运率达100%。l 柴油发电机房应采取降噪除尘方法。l 空调用冷媒采取满足环境保护要求R134a工质。公共建筑厨房排风经过环境保护处理后排出。534 户型设计卖点销讲（真正人性化设计，入户花园、湖景住宅、围合景观、大开间、小进深，居住舒适 ）户型设计既适合两口家庭、三口家庭，也适合和父母同居大家庭。在整齐方正户型中，灵活组合，量身订造。同时户户朝南，南向房间有充足日照，北向房间有优美景观或开阔视野，充足考虑了合肥市民居住习惯和要求。沿湖摆放有高层建筑，经过空中入户花园舒展身心。高层建筑沿大绿洲展开，其间设计安排大面积户型，满足“最大户型、最多户数放在最好景观中”要求。采取了全明设计，确保每个房间全部采光充足，通风通畅。主次卧室转角窗，将无边风景尽收眼底；南北双阳台，观景、工作互不相扰，轻松写意生活。动静区