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房地产中介服务管理方案广州地铁物业管理有限公司 房地产中介服务管理方案 (讨论稿) 1、我司开展房地产中介服务适应地铁大物业发展的趋势,能伴随地铁房地产开发的发展而强大。按总公司的规划要求，房地产业务将是地铁公司多种经营支柱,特别从明年开始，地铁房地产开发将进入发展期,既有地下商场、地面商场建成,又有住宅小区开发销售，因此需要房地产中介提供优质的中介服务,这也是我司开展中介服务的目标之一。 2、我司开展房地产中介服务是市场化多种经营的需要。我司跟总公司大包租资源有近100间商铺约1.5万平方米、540套临租房约2。9万平方米、247套代管房约1。2万平方米、三间农贸市场约7千矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧.平方米、三个停车场约2万平方米、场地及加油站等物业约4万平方米，合计超12万平方米，经营资源收入约占我司总收入的50；我司现有五个在管的物业小区，在管面积超80万平方米,服务客户近1万户，这些都是我司开展中介服务的基础，通过专业的中介服聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅。务更能发挥我司优势，建立广大可信的客户群，从而创更高的经济效益和社会效益,树地铁物业管理公司经营品牌。 3、我司经营体制和人力资源适应房地产中介服务的需求。我司是独立法人的股份公司，公司实行董事会领导下总经理负责制,自主经营,独立核算，自负盈亏，我司的体制跟市场化的房地产中介公司相近，因此也能适应市场的需求和参与市场的竞争；我司有十1多年的物业经营管理开拓经验，有一定经营管理知识，通过专业的培训和实践操作,能适应房产中介服务，通过引进市场专业经营人才，能强化经营人才队伍。 我司于2005年6月已获得了广州市国土资源和房屋管理局颁发的房地产中介服务机构资质证书，中介资质证号为20051731,我残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東.司已具备了为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询、经纪服务的中介资质，我司现有三人获得房地产中介服务上岗证，小区管理处也具备了开展房地产中介服务的基本条件。 为规范我司房地产中介服务业务，确立各操作流程和管理措施,明确各部门、小区和各岗位职责，为客户提供优质的服务，为公司创造更高经济效益，特制定本管理方案。 2一、根据我司的实际情况，我司实施房地产中介服务分四个阶段:初始阶段、起步阶段、成长阶段、公司化阶段，不同的阶段采用不同的管理模式和管理方法，从而确保按计划逐步推进。 二、不同的小区采用差异化管理。由于各小区在管资源不同、客户群体有差异、影响中介服务的周围环境因素各不一样等，因此不同的小区将采用差异化管理，确保调动各小区经营人员的积极性和主动性,从而保证顺利的推进中介服务的开展和做强做大。 三、采用市场化的薪酬分配制度和公司的经营分配制度相结合。考虑到金兰、金道小区中介服务人员同时要兼负公司经营业务，以及金菊、富康、百事佳小区的中介服务人员是由物管人员兼职等因素，因此在中介服务人员的薪酬方面将采用:1、底薪+提成（适用金兰、金道小区）;2、岗位工资+提成（适用金菊、富康、百事佳小区）.各酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯.小区中介人员的收入直接跟小区的业绩挂钩,并以此作为个人的升职、调职、解聘、评先等的依据。 四、继续加强经营培训制度和调动更多的人员参与经营活动。目前我司只有三人取得中介服务上岗证，在服务方面缺乏专业的服务经验,下一步我司加强这方面的培训；现在我司直接参与经营服务的人员较少，这样不利于中介服务的开展，下一步的工作重点是调动更多人积极参与中介服务，使更多人取得服务上岗证. 五、本方案在实施后,将收集实际的操作情况，定期修改本方案。 3市场部作为我司房地产租赁（中介）业务的归口管理部门，负责公司房地产中介服务资质的申办、年检;负责对小区房地产中介服务业务进行指导、检查、监督、审核；负责组织房地产中介业务专业培训；负责制定、修改我司房地产中介服务管理制度和操作流程；负责收集相关的信息，供公司经营决策. 财务部负责指定我司房地产中介服务的财务管理制度;负责指导、检查、监督小区房地产中介服务费的收缴情况；负责对中介服务人员的业务提成的核对工作;负责对相关中介服务合同的执行进行跟踪、监控。 综合部负责中介服务人员的招聘、解聘等人力资源管理；负责中介人员每月的工资发放。 按不同的阶段，小区管理处有不同的职责： 1、 初始阶段 小区管理处作为房地产中介业务的具体执行部门，负责房地产中介业务的开展，包括：办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租物业台帐、收取中介服务费、建立客户群、收集中介服务信息、完成小区经营指标、完成公司下达的其他经营任务等. 2、起步阶段 小区管理处作为房地产中介业务的分管部门，负责房地产中介业务的分管工作，中介服务人员仍归属小区管理处，管理处职责包含：4办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租物业台帐、收取中介服务费、建立客户群、收集中介服务信息、完成小区经营指标、完成公司下达的其他经营任务等. 3、成长阶段 小区管理处作为房地产中介业务的监督部门和配合部门，一方面小区管理处发挥属地管理的优势，检查小区中介服务部的运作情况、经营指标完成情况、中介业务的开展情况及服务费收取情况等,另一方面小区管理处发挥在管资源的优势，为中介服务部提供支持和帮助。 4、公司化阶段 小区管理处与中介服务公司属合作伙伴的关系，通过双方的合作为公司创造更多效益，这也是公司真正实行经营与管理分开的阶段。 5一、初始阶段的管理模式 1、概念解释：初始阶段是指刚开始实施房地产中介服务的时 期，公司主要采取扶持、培育、试探的管理模式，小区也是通过本阶彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤。段初次进入房地产中介市场、掌握房地产中介信息、操作技巧和培育顾客群。 2、初次阶段实施时间：用38个月，根据实施情况和业务的 进展情况，从而确定由初始阶段升级到起步阶段的时间，不同的小区可采用不同的时间,条件成熟一个升级一个，务必达到能操作、可操謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂。作,保证做到升级一个成功一个。 3、初次阶段管理方式: （1)在现小区管理处基本架构不变、办公地点不变,物业管理服务职责不变的前提下，小区管理处采用一套人马两套牌子的办法，成立小区家政秘书服务中心。小区家政秘书服务中心的职责包括：开展有偿服务、开展房地产中介服务、接待住户报修、接待住户投诉、小区收费、客户回访等,具体办法是(主要是金兰、金道小区，其它小区参照执行）做法是小区的经管员、协管员、收款员服务位臵前移,直接面对客户，小区管理处同时兼负起开展房地产中介服务的职责，直接岗位责任人为经管员，小区管理处主任负直接领导责任，经管员按本方案的要求操作. （2)操作流程: A、大包租物业:按地铁物业租赁程序与规定办理。 B、业主委托物业:由业主填写物业销售/租赁委托书一式 两份，明确委托我司代理销售/出租物业，小区经管员把业主填写好厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔。的物业销售/租赁委托书送市场部,市场部负责办理盖章手续。6办好手续后小区与业主各执一份物业销售/租赁委托书;小区经管员根据物业销售/租赁委托书建立委托代理销售/出租物业台帐；已成功销售/出租的代理物业,小区做好销售/出租记录，并把相关资料复印存档;业主要求撤销代理的物业，由业主填写撤销物业代理茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞.销售/租赁书，并经小区主任签名同意后生效,小区经管员根据小区主任同意的撤销物业代理销售/租赁书在代理出租物业台帐上做好撤销登记。 C、代理物业的出租：经管员负责与客户洽谈、看物业等，如客户认为符合销售/租赁条件，经管员负责与业主联系，业主与客户的销售/租赁条件达成一致，经管员负责收取业主与客户的中介服务费,并协助业主与客户签订销售/租赁合同（我司无需在租赁合同中签名和盖章），销售/租赁合同一式贰份，业主、客户各执一份(我司留复印件）。 D、租赁中介服务费收费标准 序号 物业类别 售/租 签订方式 租户类别 中介服务费收费标准 地铁外租户 月租金的50% 新签 地铁内租户 50元/套 1 大包资源 租 地铁外租户 月租金的25 续签 地铁内租户 30元/套 业主 月租金的2050 2 外委物业 租 新签 租户 月租金的50-100 新签 租户 月租金的50% 3 其它物业 租 租户 月租金的25 续签 买方 成交价的1 4 物业 售 卖方 成交价的1% 7售房的中介服务收取:根据售房总价的1各向买卖双方收取中介服务费，情况特别的经公司总经理同意可酌情减收。 鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾。4、初始阶段的薪酬 （1）金兰、金道小区采用：底薪+提成;金菊、富康、百事佳小区采用：岗位工资+提成。 （2)金兰、金道小区经管员底薪计算方式： 82004年52004年62004年72004年82004年92004年2004年2004年2005年12005年2005年32005年42005年52005年6合计 时间 月 月 月 月 月 10月 11月 12月 月 2月 月 月 月 月 籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉。项目 地铁外户数 2 3 4 4 1 2 6 1 23 新签合同 地铁内户数 1 7 1 2 2 4 3 1 2 1 3 6 33 地铁外户数 8 4 4 7 4 4 3 14 8 9 8 2 75 续签合同 地铁内户数 1 13 17 6 12 7 6 22 9 5 6 3 8 4 119 地铁外面积 129。4 180。3 202。3 235.3 60。7 95 324。7 51 1279 新签合同 預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥龅.地铁内面积 32.92 458。35 36。5 102。45 194.9 160。2 53。7 121。67 193。56 176。3 365.55 1896 渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨钞.地铁外面积 500.87 186。3 229。63 360.2 209。2 197。7 149.36 723.4 430 487 523。3 100。74 4098 续签合同 铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝勵罴.地铁内面积 60 750.48 984。5 328.3 657 348。3 907.2 1306。3 554。3 306 288。66 154.85 482。63 214。09 7343 擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報赢无。地铁外租金 1164。8 292 1369。4 1771 2082。1 546 811 2798。4 388。5 11223 新签合同 贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛汉鼉.地铁内租金 263。4 2961.8 686.3 1313.9 989。5 375。9 546 943.8 1319。5 1310。2 2622.3 13333 坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱釣.地铁外租金 4170.3 1490.7 1836。4 2881.9 1724。4 1678。4 1497。5 5731.7 3567。8 3996 4119。4 1150.5 33845 续签合同 蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘籜葦繯。地铁内租金 389。1 5004。9 6424.6 2252。7 4126.5 2271 2346。7 8610。7 3823.1 2069 1889。7 1148.1 3518。7 1623。9 45499 買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届嬌擻。小计 9时间 2004年5月 2004年6月 2004年7月 2004年8月 2004年9月 2004年10月 2004年11月 2004年12月 2005年1月 2005年2月 2005年3月 2005年4月 2005年5月 2005年6月 合计 项目 綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙钪麦。商铺户数 1 2 1 1 1 1 3 1 3 1 15 新签合同 地铁内户数 商铺户数 3 1 2 4 1 2 4 4 2 3 1 1 2 30 续签合同 地铁内户数 商铺面积 23。5 82.1 26.5 29。97 49。9 35.57 106。32 71 103.1 29.5 557.46 新签合同 驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑琼针。地铁内面积 商铺面积 78。58 36。88 43.3 126 20 85.27 116。9 143。66 81。45 125 25。18 65.75 60.5 1008.47 续签合同 猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献鵬缩。地铁内面积 商铺租金 1997。5 2600 496 486。8 1497 1067 2063.6 852 2800.5 531 14391。4 新签合同 锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚訝摈。地铁内租金 商铺租金 1611.6 1161。8 1502.5 2355。6 549 3552.2 3412 4079。4 1184。9 2125。7 793.2 1815.9 739.3 24883。1 续签合同 構氽頑黉碩饨荠龈话骛門戲鷯。地铁内租金 小计 102004年5月2005年4月 中介服务费标准 中介服务费 时间 项目 地铁外户数 23 新签合同 地铁内户数 24 50元/套 1200 地铁外户数 73 续签合同 地铁内户数 107 30元/套 3210 地铁外面积 1278.7 新签合同 地铁内面积 1354.25 临租房 地铁外面积 3996。96 续签合同 地铁内面积 6645。89 地铁外租金 11223。2 50% 5611。6 新签合同 地铁内租金 8854.1 地铁外租金 32694.5 25 8173。625 续签合同 地铁内租金 40356。1 新签合同 户数 11 续签合同 户数 27 新签合同 面积 424。86 商铺 续签合同 面积 882.22 新签合同 租金 11059.9 50% 5529.95 续签合同 租金 22327。9 25 5581。975 小计 29307。15 11底薪推算表 序号 小区名称 05年经营指标（不含物业管理服务费） 系数 年底薪（占经营指标0。9%） 1 金兰小区 2684755 1。9 45909。31 2 金道小区 2545618 1 22910。56 3 合计 5230373 68819。87 輒峄陽檉簖疖網儂號泶蛴镧釃。本表是按下达指标数来推算年底薪，实际情况按完成情况来计算年底薪，如果完成年指标的80%以下（含80%),年底薪的提成系数为0。6%;如果完成年指标的8090%以下（含90%）,年底薪的提成系数为0.7;如果完成年指标的90%100以下（不含100），年底薪的提成系数为0。8；如果完成年指标的100%以上，年底薪的提成系数为0。9%，超指标完成按超出部分的3-5%计提超额奖，具体在年终时统一结算，差额或超出部分在年终奖金中体现,中途调尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅瀝纰縭。岗的核实完成指标数后一性结算。 小区 经管员年底薪 推算年提成 推算超额奖 推算年收入 实际年收入 年差额 45909。31 金兰 10257 1500 57666。31 62731 5064。69 (3）业务提成结算标准及方式： 金兰、金道小区经管员:所收到中介服务费的 35 ，每月15日前结算上月的经管员业务提成，由经管员填写业务提成表，经小区主识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬减攙。任签名后，报公司市场部、财务部审批，由总经理签名同意后当月25日前结算上月的业务提成，业务提成属经管员个人收入 金菊、富康、百事佳小区经管员:所收到中介服务费的 10% ，每月15日前结算上月的经管员业务提成，由经管员填写业务提成表,凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴铍賄鹗。12经小区主任签名后，报公司市场部、财务部审批，由总经理签名同意后当月25日前结算上月的业务提成，业务提成属小区管理处收入，由小区主任按业绩分配到个人。 二、起步阶段的管理模式 1、概念解释：起步阶段是经历初始阶段升级的，由原来的家政服务中心转变为专门的中介服务部,有独立的营业门面，进入直接成本的独立核算阶段，实行项目负责制，公司主要采取支持、项目考核的管理模式，小区是原来的实施部门转变为兼管部门，特点是能熟悉中介市场的操作技巧和已形成一定的顾客群。 2、起步阶段实施时间：用1018个月，根据实施情况和业务的进展情况，从而确定由起步阶段升级到成长阶段的时间，不同的小区恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰櫻郐。可采用不同的时间,条件成熟一个升级一个,务必达到能操作、可操作,保证做到升级一个成功一个。 3、起步阶段管理方式： （1）成立中介服务部,在小区范围内设营业门面，实行项目负责制，由小区管理处兼管，中介服务部根据规模的大小设部门负责人、业务员、收款员等、人员的薪酬主要取决于业绩，中介服务部的人员全部采用底薪+提成的办法，逐步实施市场化运作. （2)操作流程:（参照初始阶段的操作流程修改后公司总经理审批后执行） 4、起步阶段的薪酬 （1）底薪计算标准： 序号 小区名称 年经营指标（不含物业管理服务费) 系数 年底薪（占经营指标1。5%） 1 金兰小区 3000000 1 45000 2 金道小区 3000000 1 45000 3 合计 6000000 90000 鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇饬缗。中介服务部仍然承担小区经营指标的完成任务,同时公司也按经13营指标的完成情况支付中介服务部的年底薪：如果完成年指标的80%以下（含80%)，年底薪的提成系数为1。2；如果完成年指标的80%90%以下（含90）,年底薪的提成系数为1。3；如果完成年指标的90100%以下(不含100)，年底薪的提成系数为1。4%;如果完成年指标的100以上，年底薪的提成系数为硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹鸶胶据。1。5%。 （2)业务提成标准及方式： 按所收到中介服务费的 35% ,每月15日前结算上月的业务提成，由中介服务部负责人填写业务提成表，报公司市场部、财务部审批，由总经理签名同意后当月25日前结算上月的业务提成,业务提成属中介服务部收入，由中介服务部负责人根据个人的业绩情况进行二次分配。 5、起步阶段的资金投入预测 序营业门面面积号 服务部名称 （m2） 装修费用（元) 购资固定资产费用(元） 培训费用（元) 小计（元） 1 金兰 30 18000 12000 1500 31530 2 金道 30 18000 12000 1500 31530 3 金菊 15 10000 10000 1000 21015 4 富康 20 12000 10000 1000 23020 5 百事佳 15 10000 10000 1000 21015 阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖輛埙鵜.合计 110 68000 54000 6000 128110 6、起步阶段的年收支预测 （1）年收入预测 二手楼销售代理中介收入其它多种经营收入序号 名称 租赁中介收入（元） 小计（元) （元) (元） 1 金兰 110000 15000 15000 140000 2 金道 125000 18000 15000 158000 3 金菊 78000 18000 5000 101000 4 富康 60000 16000 8000 84000 氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩纷釓鄧.145 百事佳 76000 12000 6000 94000 合计 449000 79000 49000 577000 (2）年支出预测 人员费用 配臵铺面面铺面租序号 名称 经营费用 税收 水电费 小计 人数 积 金 底薪 提成 1 金兰 3 30 9000 36000 42000 12000 8400 4800 112200 2 金道 3 30 9000 36000 47400 12000 9480 4800 118680 3 金菊 2 15 7200 24000 30300 9000 6060 3600 80160 4 富康 2 20 4800 24000 25200 8000 5040 3600 70640 5 百事佳 2 15 7200 24000 28200 9000 5640 3600 77640 釷鹆資贏車贖孙滅獅赘慶獷緞。合计 12 110 37200 144000 173100 50000 34620 20400 459320 (3）收支分析 怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉馴鸨撟。年收入年支出=577000-459320=117680元 按不完全成本计算,年获利达11.7万元，利润率达20%，前提条件是5个中介服务部都开业,如果有的小区还没有具备条件的,暂谚辞調担鈧谄动禪泻類谨觋鸾.不设中介服务部;由于市场不可控因素较多,本收支只是推算,具体按实际操作为准。 1、概念解释：成长阶段是由起步阶段升级的,公司在管理模式上采用事业部制管理，中介服务部实行项目责任制,实行独立核算、对业务提成和超额指标的部份有独立的分配权,人员的招聘、薪酬等相对独立,已按市场化运作,完全熟悉中介服务的技巧和了解市场运作的特点，已建立了相当规模的客户群，有独立运作的能力和市场份额，公司在管理上采取业绩考核制度。 2、成长阶段实施时间：用12-24个月，根据实施情况和业务 的进展情况，从而确定由成长阶段升级到公司化阶段的时间。 嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩癱恳迹.3、成长阶段管理方式： （1）在中介服务部的基础上，通过建立较完善的管理制度和运15作流程，各服务部已具备了独立运作的能力和相当规模的客户群，因此公司在管理模式上将采用事业部制，达到放权给各服务部、提高服务部的工作效率和灵活性，使服务部在市场竞争中能更高效灵活，同时也对实行真正意义的独立核算，公司不再直接承担服务部的亏损和保证人员的薪酬； （2）管理处对中介服务部具有监督的职能，同时也以中介服务部有友好的合作关系，中介服务部从服务小区的客户为主逐步走向以周围住宅群为服务资源为主的转变，小区内部资源的比例逐步下降，社会化资源的比例逐步上升，基本完成了由内部经营向外部经营的转化. (3）操作流程：(参照起步阶段的操作流程和市场化运作的需要，修改制订新的操作流程和管理制度）。 4、成长阶段的薪酬 按照市场化的运作,采用业绩跟收入直接挂钩的办法，制订相应的薪酬制度，同时公司也将大包租资源委托给中介服务部经营，具体的委托方式再议。 公司化阶段是在中介服务部的基础上，成立地铁物业公司控股的具有独立法人资格的房地产代理公司,地铁物业公司对该公司的管理模式采用董事会领导下的总经理负责制，房地产代理公司具有法人资格,自主经营,自负盈亏,并建立有自已公司特色的管理模式、管理制度和分配制度。 16一、房地产买卖流程图： 房地产开发公司申请预售商品房许可证后,方可进行商品房预售，签订房地产预售契约。未经批准而预售的商品房，不受法律保护。 （一） 商品房预售及 鉴证过户 签订 预售契约 验收 产权 登记 登记 契约 登记鉴证 交楼 确认 过户 发证 熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库圆鍰缄。1 2 3 4 5 6 鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞阕簣择。(二） （三）二手 预售房地产转让 房地产买卖 填表 复核 转让 咨询 填表 签订 实勘 审批 登记 收件 审批 登记 备件 收件 契约 估价 过户 过户 1 2 3 1 2 3 4 5 6 纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛覲僨鴛。171、申请办理房地产交易基本流程表 ? ？ 绘制房地产 产权有共有人或租户 填表 证平面附图 须书面征询后才受理 备件 颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷涨负這.？ ？房查册收件 出售未成年人 产验签订合同 房产须公示七天 价 ？ ？ 审批过户 发证 确定 濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減栖綜.2、申请双方须提交的资料： （1）房地产产权证，如:房地产证、房地产所有证及国有土地使用证或房屋产权所有证。 （2）产权人合法的身份证明，如是港澳台同胞应缴验身份证或护照等,如已加入外籍应缴验国籍身份证明。 (3)共同共有的房地产，须提交房地产共有凭证及共有人对房地产买卖的征询意见。 （4）如房地产是出租的，须提交租凭合约、租薄及承租人对房屋买卖的征询意见. （5）在同等条件下，按共有人、抵押权人、承租人，其他优先购买权人的顺序享有房地产优先购买权.国家另有规定的从其规定。 18三、广州市已购公有住房上市的程序 1、经广州市住房制度改革办公室核准。 (1）提交资料、房地产证、购房协议书、申请人的身份证。 （2）是否违反购房约定. (3)出售中属于原产权单位收益的部分存入基金专户； ？分摊的共有建筑面积；？标准价购买20。 2、交易过户。 （1）征询原产权单位意见。 （2）收件: ?经原产权单位盖章的房屋买卖征询意见表及相关房改房缴款明细表。 ?房地产证。 ？双方申请人身份证。 ？报价. （3）估价:评估该房屋市场价. （4)审批确定：审核价格,批准过户. （5）登记过户：征收有关税费，核发交易登记证明书. 其中出售以标准价购买的已购公有住房时,卖方应在办理交易确认后30日内（发出过户通知书）把出售中属于原产权单位收益的部分存入基金户,方可办理产权转移登记。 四、房地产登记程序示意图 1、房地产登记基本程序(除遗失、征审、商品房、房改房登记外,其他登记按次程序办），如图2-3。 勘丈绘图 填表备件 登记收件 查档入册 计价缴费 审查确权 缮证发证 192、遗失登记特别程序，如图24。 备件申请 备案查档 登报声明 勘丈入册 登记审查核准 缮证发证 3、商品房登记特别程序（房改房适用本程序），如图25 勘丈绘图 填表备件 收件缴费 审查权属 核发权属证书 缮证发证 4、征审登记特别程序，如图26。 勘丈绘图 备件申请 查档入册 验件立案 计价缴费 审查确权 核发权属证书 5、抵押登记特别程序，如图27. 填表申请 收件缴费 查档入册 权利确认 缮证发证 6、申请登记应提交缴验的证件。 （1）换证总登记应缴验的证件： ？申请人身份或户口薄(缴验后交复印件)； 20？申请人相片一张; ？房屋及用地登记申请书; ?房地产证。 （2）新建登记应提交缴验的证件: ？申请人身份或户口薄（缴验后交复印件）； ？用地源有关证明或批文； ?建筑房屋的报建批文、建筑许可证、施工审批图纸; ?房屋及用地登记申请书。 （3）变更登记应提交缴验的证件： ?申请人身份证或身份证明（缴验后交复印件）; ？房地产证； ?扩、加、改建房屋的报建批文； ？房屋及用地登记申请书； ？资金来源证明或投资批文； ？如属于公公、公私、私私合建的，提交经鉴证或公证的合建房产权划分协议书。 (4）产权分割登记应提交缴验的证件: ？分割双方申请人的身份证或身份证明（缴验后交复印件); ?房地产证; ？分割协议和分割示意图； ？房屋及用地登记申请书； ？若涉及房屋、加、改建的,要提交报建的批文; (5)买卖房屋的转移登记应提交缴验的证件: ？申请人身份证或身份证明（缴验后交复印件)； ？房地产证; 銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼鏗穎報。?房地产交易鉴证证明书； ？房屋及用地登记申请书; 21（6）继承的转移登记应提交缴验的证件： ？申请人身份证或身份证明（缴验后交复印件)； ？公证处确认的继承权证明书或人民法院有关继承的调解、判决书； ？房屋及用地登记申请书； ？房地产证; （7)赠与的转移登记应提交缴验的证件： ?申请人身份证或身份证明或户口薄(缴验后交复印件)； ？房地产证； ?赠与公证书； ？估价答复书； ？房屋及用地登记申请书。 (8）交换的转移登记应提交缴验的证件： ？交换双方申请人身份证或身份证明或户口薄（缴验后交复印件）; ？双方的房地产证或权属来源的有关证明的证件； ？交换协议书； ?房屋及用地登记申请书。 （9)遗失登记应提交缴验的证件： ？申请人身份证或身份证明或户口薄(缴验后交复印件)； ？遗失房地产证或他项权证明的具结书（由登记所统一印制）; ?房屋及用地申请书； 挤貼綬电麥结鈺贖哓类芈罷鸨。?登报声明原证遗失作废的报纸； ？房地一向营业的旁证（如户口薄、租薄、房地产税单）。 （10）更正名义登记应提交缴验的证件： ?申请人身份证或身份证明或户口薄(缴验后交复印件)； ?更正名义具结书（由登记所统一印制）； 22?房地产证或他项权证； ？足以证明两名同属一人（含法人)的有关部门证明或公证书； ？房屋及用地申请书(将产权来源及更名原因写清楚）。 (11）更正登记应提交缴验的证件: ？申请人缴验身份证或身份证明； ？原房地产所有证； ？申请更正的书面报告; ?申请人相片一张. （12）征用补偿的登记应提交缴验的证件: ？申请人身份证或身份证明或户口薄（缴验后交复印件）； ?经鉴证的交换产权协议书； ？征用单位同意办理产权的证明; ?房屋及用地登记申请书. (13)办理抵押登记应提交缴验的证件： ?房地产证； ？经公证的抵押合同书. 合同应包括下列内容a、抵押当事人姓名或名称、国籍、住所或营业所在地；b、抵押贷款或债务的价款、币别、用途、期限、利率、支付方式和地点、本息归还方法；c、抵押物的名称、数量、面积、估价、处所、产权归属和使用期限，如有特别编号、标记或说明,图纸的，应分别予以记载；d、抵押物以权证保管；e、抵押物的占管人、占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；f、抵押物保险的受益人;g、抵押物被处分时受偿人的顺序;h、违约责任及补救措施；i、争议的解决的方式；j、其他的事项；k、合同订立的时间与地点. 赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈極嚕辫.？抵押物评估值的书面证明或抵押当事人双方协助确定的价值的书面证明。 23?金融机构的营业执照. ?抵押双方当事人身份证复印件及法定代表人委托书。 ?共同共有的房地产设定抵押的,抵押人应取得其他共有人书面证明， ?国有房地产设定的抵押的,须经国有资产上级主管部门书面批准。 ？外商投资企业和内联企业以其房地产设定抵押的,须企业董事会或联合管理机构书面批准.抵押期不应超过企业的营业期限。 ？以有偿取得的土地设定抵押的，须提交国有土地使用证或建设用地规划许可证、红线图、建设用地批准书、广州市国有土地使用权出让合同、测绘所编了地号的地籍图纸。 (14)办理抵押备案需缴交的资料 ？已生效的预售(购）房合同书. ？经公证的抵押合同书。 ？房地产开发公司（或发展商）营业执照。 ？金融机构的营业执照。 ?提交抵押楼宇的征地、用地批文、报建资料以及预售商品房许可证等正本缴验，并收复印本备案。 ？楼宇按揭贷款的,须由发展尚列出整楼名册备案。 ？以预售房合同贷款的，抵押人应知会发展尚并由发展商出具书面证明。 凡办理抵押备案须在房屋竣工后,领取房地产证时一齐申办他项去里证.抵押关系终止,须办理涂销抵押手续. 代理，就是代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施直接产生的权力和义务的民事法律行为。 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。 24（1） 委托代理：代理人按照被代理人的委托事项行使代理权。 （2） 法定代理：代理人依照法律的规定行使代理权。 指定代理：代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。 塤礙籟馐决穩賽釙冊庫麩适绲。25一、接盘要点 1、收集物业资料. 收到业主的电话、传真或当面委托，售卖或出租其物业，经纪应根据拟定好的物业资料表格，尽力向业主收集物业资料。否则贸然向客户推荐，不但成功几率极微,也是耽误大家时间,是极不负责任的态度。收集物业资料通常包括如下事项： (1） 物业名称; （2) 物业地址； （3） 业主姓名； (4) 建筑面积； （5) 法定用途； （6） 使用现状； （7） 使用年期； (8) 间隔布局； （9） 管理费； （10）儹建物； (11）有无损毁； （12）