太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析投资分析.doc

太原后北屯城中村改造项目太原后北屯城中村改造项目整体整体投资分析投资分析 一、目和原则：（一）.改造目：1、完毕所有村民整体拆迁安顿，满足自住居住和可经营出租住房建设，使居住环境得到最大程度提高；2、在符合市场需求基础上，根据村委会实际状况和资本投资现实状况，实现可持续发展村集体经营性商业物业保留持有。（二）.投资原则：1、在 2 期项目中通过与合作投资方共同开发，实现土地收益和开发盈利收益；2、在 1、3 期项目中完毕所有村民整体拆迁安顿和村集体保留经营性商业物业建设，并在剩余土地上通过与合作投资方共同开发，实现土地收益和开发盈利收益；3、村委会作为项目组织实行者，必须保证明现整体项目投资平衡。（三）.投资发展方略：1、根据实际状况制定合理、可操作性拆迁实行方案，尽量使村民安顿住房需求得到满意；2、市场开发房地产投资实现价值最大化，使之实现良好现金流和资本杠杆作用，并制定科学合理开发计划，为村委会完毕整体项目改造提供资金保障；3、在前期筹划工作基础上，商业功能定位必须以市场为前提，确定合理业态定位和规模体量，并综合考虑整体资金平衡需要，不能一味求大，脱离市场；4、作为必要整合性资源，除了确定房地产投资合作方外，必须重视商业营运资源导入，并认清各方面资源投资属性和本案项目中商业项目自身投资价值；5、确定合理开发时序，并充足发挥财务杠杆作用，完毕整体项目资本运作。二、设定开发模型：在前期大量工作基础上进行方案调整后，设定如下项目发展模型及重要经济指标：开发区域开发区域 2 2 期项目期项目 1 1、3 3 期项目期项目 备注备注 规划净用地（亩）278.86 602.25 含保留建筑之用地 总 建 筑面积（万 M2）地下 地下车库 17.90 18.30 调整后 地下商业 3.00 调整后 半地下车库 5.20 调整后 地上 安顿用房 71.06 142.19 开发商品房 住宅 63.90 67.10 40.63 调整后 商业 3.20 4.50 按 10配比 村委保留 商业 集中商业 15.31 调整后 小区沿街商业 4.69 酒店 3.00 经济型酒店（调整后）办公 3.00 出租型办公（调整后）教育建筑 2.85 容积率 3.60 3.61 调整后 合计总建筑面积（万 M2）85.00 171.54 地上/地下合计 西干渠上盖规划另行测算；R-1 和玉河南小区暂不考虑动迁；C-1 设置集中式商业设施；C-5 调整为公寓为主；C-3、C-4、C-8、R-8 纳入商品房开发范围；1、3 期减少地下空间，安顿小区设置部分半地下及地面车位，集中式商业物业仅在 C-1、C-2 中设置首负层商业。三、投资分析：2 期独立进行投资及财务分析；1、3 期商品房开发部分独立进行投资及财务分析；村民安顿用房及村集体保留商业用房独立进行投资分析。（一）.2 期项目投资及财务分析：1、建设工程费造价估算：2 2 期项目期项目 项目或费用名称项目或费用名称 建筑面积建筑面积(m(m2 2)预算单方造价预算单方造价(元元/m/m2 2)预算合价预算合价(元元)计算根据计算根据 地块总面积地块总面积 185916185916 建筑总面积建筑总面积 850000850000 地上建筑总面积地上建筑总面积 671000671000 其中其中 高层住宅高层住宅 639000639000 1 12 2 层商铺层商铺 3 3 公建配套公建配套/会所会所 35003500 地下车库面积地下车库面积 179000179000 造价造价投资投资估算估算 工程建设费用工程建设费用 建筑面积建筑面积(m(m2 2)预算单方造价预算单方造价(元元/m/m2 2)预算合价预算合价(万万元元)计算根据计算根据 （一）（一）高层住宅楼高层住宅楼 1 打桩及基础工程 850000 100 8500 2 地上住宅主体构造 639000 900 57510 3 外立面及装饰 铝合金窗(中空玻璃)估 191700 450 8626 按主体构造面积 30估算 外立面石材估 127800 160 2045 按主体构造面积 20估算 外墙保温估 351450 170 5975 按主体构造面积 55估算 外墙涂料 639000 12 767 阳台栏杆 31950 280 895 按主体构造面积 5估算 斜屋面 63900 150 958 按主体构造面积 10估算 地面处理/防水/底层门厅装修等 639000 60 3834 按经验值估算 4 建筑附属设施费 639000 20 1278 包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房 5 给排水、煤气、消防 639000 88 5623 6 强电（包括各类低压配电箱、柜）639000 115 7348 7 电视、电话、对讲、宽带、安保 639000 65 4154 8 电梯 639000 85 5431 （一）小（一）小 计计 639000639000 17691769 113034113034 （二）（二）一至二层商铺一至二层商铺 1 打桩及基础工程 3 100 320 2 地上主体构造 3 800 2560 3 外立面及装饰 铝合金窗(中空玻璃)估 10000 600 600 外立面涂料装饰估 5000 300 150 4 建筑附属设施费 3 30 96 5 给排水、煤气、消防报警、通风 3 100 320 6 强电（包括各类低压配电箱、柜）3 150 480 7 电话、对讲、电子监控、宽带、安保 3 50 160 （二）小（二）小 计计 3 3 14146464 46864686 （三）（三）配套用房配套用房/会所会所 1 打桩及基础工程 3500 100 35 2 地上主体构造 3500 700 245 3 会所装修 2600 520 4 给排水 3500 80 28 5 强电（包括各类低压配电箱、柜）3500 150 53 6 电视、电话、对讲、监控 3500 25 9 7 垃圾压缩站(含设备)500 5000 250 8 变电站（不含 10KV/0.4KV 四型变电站）400 4000 160 （三）小（三）小 计计 13001300 （四）（四）地下车库地下车库 1 打桩及基础工程 179000 650 2 地下构造 179000 1800 3 一般装修 179000 150 4 给排水、消防、煤气、通风 179000 250 5 强电（包括各类低压配电箱、柜）179000 120 6 电话、对讲、监控、车辆等弱电系统 179000 50 （四）小 计 179000179000 30203020 5405854058 （五）（五）小区配套工程小区配套工程 1 路灯、庭院灯、草坪灯 639000 15 959 2 道路、路基、下水道、地面停车场 65000 180 1170 按土地面积 35计 3 绿化景观 65000 150 975 按土地面积 35计，集中绿地 15 4 上水供水工程 639000 25 1597 5 室外总体排水工程 639000 12 767 6 小区电缆排管工程 639000 30 1917 7 智能化小区管理系统 639000 50 3195 8 燃气工程费 639000 25 1597 9 供暖工程费 639000 50 3195 （五）小计（五）小计 639000639000 240240 1 153725372 （六）六）不可预见费不可预见费 3 3 639000639000 8888 56545654 上述建设费 3计 工程建设费用合计工程建设费用合计 671000671000 28932893 194104194104 从以上分析可知，从以上分析可知，2 2 期估算综合造价为期估算综合造价为 194104194104 万元，单方造价万元，单方造价 28932893 元元/平米。平米。2、城中村 2 期项目销售回笼预期：（1）住宅：住宅按销售均价：8500 元/平方米，按 63.9 万平方米计，可实现销售额 543150 万元；（2）商业用房：按沿街 1/2 层商铺销售均价：0 元/平米，按 3.2 万平米计，可实现销售额 64000 万元；（3）车位：总车位数 5000 个以上，按销售 70计，8 万元/个，可实现销售额 28000 万元。综上，综上，2 2 期项目期项目所有销售可实现总销金额：所有销售可实现总销金额：635150635150 万元。万元。3、投资开发损益汇总表：序号序号 项目或费用名称项目或费用名称 建筑面积建筑面积(m(m2 2)单方造价单方造价(元元/m/m2 2)预算合价预算合价(万万元元)计算根据计算根据 1 土地成本 671000 1246.77 83658 按 300 万元/亩，278.86 亩计.2 前期工程费(设计/监理/报建/审照等)671000 100.00 6710 含墙改/人防/水增容等前期规费 3 工程建设造价 671000 2893.00 194104 4 营销费用 671000 142.00 9527 按总销金额 1.5计.5 管理费 671000 57.86 3882 按工程建设费用 2计 6 土地、房屋测绘/办证等 671000 15.00 1007 7 财务费用 671000 114.46 7680 按土建部分造价按土建部分造价3535约约4040000000万元万元,借款借款2424个月，个月，月息月息 0.80.8计计.开发开发成本合计成本合计 67100671000 0 4564569.009.00 306568306568 8 税收 营业税 671000 530.08 35568 按总销金额 5.6计 未考虑税务优惠政策未考虑税务优惠政策.土地增值税土地增值税 671000671000 94.6694.66 63526352 按总销金额按总销金额 1 1计计 所得税所得税 671000671000 1068.051068.05 7166671666 按税后利润按税后利润 2525计计 税收合计 671000 1692.79 113586 9 总销售收入 635150 1 10 0 开发净利润开发净利润 671000671000 3204.113204.11 214996214996 万元万元 综上综上,2,2 期项目估算开发净利润为期项目估算开发净利润为 214996214996 万元万元,(,(土地土地 300300 万元万元/亩亩已计入土地成本已计入土地成本.).)未考虑税收优惠政策。4、村委在 2 期项目中可实现收益预期：根据合作框架做如下估算，仅作参照。（1）土地收益：278.86 亩300 万元/亩 83658 万元；（2）开发收益提成：214996 万元30 64499 万元。以上合计：以上合计：148157148157 万元。万元。如增长住宅销售价格如增长住宅销售价格 500500 元元/平米，则村委会可增长净收益约平米，则村委会可增长净收益约 78007800 万元（已扣除税收）。万元（已扣除税收）。（二）.1、3 期项目商品房开发部分投资及财务分析：1、建设工程费造价估算：1 1、3 3 期期商品房开发商品房开发项目项目 项目或费用名称项目或费用名称 建筑面积建筑面积(m(m2 2)预预算单方造价算单方造价(元元/m/m2 2)预算合价预算合价(元元)计算根据计算根据 地块总面积地块总面积 1 12501425014 按容积率 3.61 计，187.5 亩 建筑总面积建筑总面积 601300601300 地上建筑总面积地上建筑总面积 451300451300 其中其中 高层住宅高层住宅 406300406300 1 12 2 层商铺层商铺/局部商场局部商场 4500045000 分摊公建配套分摊公建配套 2850028500/3 3 按 1/3 面积分摊（9500 m m2 2）开发小区内配套公建开发小区内配套公建/会所会所 25002500 地下车库面积地下车库面积 150150000000 估算值 造价投资估算造价投资估算 工程建设费用工程建设费用 建筑面积建筑面积(m(m2 2)预算单方造价预算单方造价(元元/m m2 2)预算合价预算合价(万万元元)计算根据计算根据 （一）一）高层住宅楼高层住宅楼 1 打桩及基础工程 601300 100 6013 2 地上住宅主体构造 406300 900 36567 3 外立面及装饰 铝合金窗(中空玻璃)估 121890 450 5485 按主体构造面积 30估算 外立面石材估 81260 160 1300 按主体构造面积 20估算 外墙保温估 223465 170 3799 按主体构造面积 55估算 外墙涂料 406300 12 488 阳台栏杆 20315 280 569 按主体构造面积 5估算 斜屋面 40630 150 609 按主体构造面积 10估算 地面处理/防水/底层门厅装修等 406300 60 2438 按经验值估算 4 建筑附属设施费 406300 20 813 包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房 5 给排水、煤气、消防 406300 88 3575 6 强电（包括各类低压配电箱、柜）406300 115 4672 7 电视、电话、对讲、宽带、安保 406300 65 2641 8 电梯 406300 85 3454 （一）小（一）小 计计 406300406300 17178282 7242372423 （二）（二）1 12 2 层层商铺商铺/局部商场局部商场 1 打桩及基础工程 45000 100 450 2 地上主体构造 45000 800 3600 3 外立面及装饰 铝合金窗(中空玻璃)估 13000 600 780 外立面涂料装饰估 4000 300 120 4 建筑附属设施费 45000 30 135 5 给排水、煤气、消防报警、通风 45000 100 450 6 强电（包括各类低压配电箱、柜）45000 150 675 7 电话、对讲、电子监控、宽带、安保 45000 50 225 （二）小（二）小 计计 4545000000 14301430 64356435 （三）（三）配套用房配套用房/会所会所/分摊公建配套分摊公建配套 1 打桩及基础工程 11400 100 114 2 地上主体构造 11400 700 798 3 会所装修 2500 500 4 给排水 11400 80 91 5 强电（包括各类低压配电箱、柜）11400 150 171 6 电视、电话、对讲、监控 11400 25 29 7 垃圾压缩站(含设备)300 5000 150 8 变电站（不含 10KV/0.4KV 四型变电站）300 4000 120 （三）小（三）小 计计 19731973 （四）（四）地下车库地下车库 1 打桩及基础工程 150000 650 2 地下构造 150000 1800 3 一般装修 150000 150 4 给排水、消防、煤气、通风 150000 250 5 强电（包括各类低压配电箱、柜）150000 120 6 电话、对讲、监控、车辆等弱电系统 150000 50 （四）小 计 150150000000 30203020 4530045300 （五）（五）小区配套工程小区配套工程 1 路灯、庭院灯、草坪灯 406300 15 959 2 道路、路基、下水道、地面停车场 43755 180 788 按土地面积 35计 3 绿化景观 43755 150 656 按土地面积 35计，集中绿地 15 4 上水供水工程 406300 25 1597 5 室外总体排水工程 406300 12 767 6 小区电缆排管工程 406300 30 1917 7 智能化小区管理系统 406300 50 3195 8 燃气工程费 406300 25 1597 9 供暖工程费 406300 50 3195 （五）小计（五）小计 406340630000 24243 3 98549854 （六）（六）不可预见费不可预见费 3 3 406300406300 100100 40804080 上述建设费 3计 工程建设费用合计工程建设费用合计 451300451300 31043104 140065140065 从以上分析可知，从以上分析可知，1 1、3 3 期估算综合造价为期估算综合造价为 140065140065 万元，单方造价万元，单方造价 31043104 元元/平米。平米。2、城中村 1、3 期商品房开发销售回笼预期1）住宅：住宅按销售均价：6500 元/平方米，按 40.63 万平方米计，可实现销售额 264095 万元；（2）商业用房：按沿街 12 层商铺及部分集中式商业物业销售均价：1 元/平米，按 4.5 万平米计，可实现销售额 54000 万元；（3）车位：总车位数 4000 个以上，按销售 70计，8 万元/个，可实现销售额 22400 万元。综上，所有销售可实现总销金额：综上，所有销售可实现总销金额：340495340495 万元。万元。3、投资开发损益汇总表：序号序号 项目或费用名称项目或费用名称 建筑面积建筑面积(m(m2 2)单方造价单方造价(元元/m/m2 2)预算合价预算合价(万万元元)计算根据计算根据 1 土地成本 451300 1246.40 56250 按 300 万元/亩，187.5 亩计.2 前期工程费(设计/监理/报建/审照等)451300 100.00 4513 含墙改/人防/水增容等前期规费 3 工程建设造价 451300 3103.59 140065 4 营销费用 451300 113.17 5107 按总销金额 1.5计.5 管理费 451300 62.07 2801 按工程建设费用 2计 6 土地、房屋测绘/办证等 451300 15.00 677 7 财务费用 451300 106.36 4800 按土建部分造价按土建部分造价3535约约2525000000万元万元,借款借款2424个月，个月，月息月息 0.80.8计计.开发开发成本合计成本合计 451345130 00 0 4 4746.58746.58 214213214213 8 税收 营业税 451300 422.51 19068 按总销金额 5.6计 未考虑税务优惠政策.土地增值税 451300 75.45 3405 按总销金额 1计 所得税 451300 575.06 25952 按税后利润 25计 税收合计 451300 1073.01 48425 9 总销售收入 340495 1010 开发净利润开发净利润 451345130000 1725.171725.17 7785777857 万元万元 综上综上,1 1、3 3 期期商品房开发商品房开发项目估算开发净利润为项目估算开发净利润为 7785777857 万元万元,(,(土地土地 300300 万元万元/亩已计入土地成本亩已计入土地成本.).)未考虑税收优惠政策。4、村委在 1、3 期商品房开发项目中可实现收益预期：根据合作框架做如下估算，仅作参照。（1）土地收益：187.5 亩300 万元/亩 56250 万元；（2）开发收益提成：77857 万元30 23357 万元。以上合计：以上合计：7960779607 万元万元。如住宅售价增长如住宅售价增长 500500 元元/平米，商业物业售价增长平米，商业物业售价增长 30003000 元元/平米，则村委会可增长净收益约：平米，则村委会可增长净收益约：83008300 万元（已扣除税收）。万元（已扣除税收）。综上成果，分析如下：综上成果，分析如下：1 1、村委会在整体村委会在整体 1 1、2 2、3 3 期商品房期商品房合作合作开发项目中可获得预期收益为：开发项目中可获得预期收益为：227764227764 万元万元；2 2、如可争取土地增值税和所得税全免、如可争取土地增值税和所得税全免政策，可增长可分派利润政策，可增长可分派利润 101073757375 万元，为村委会增长收益万元，为村委会增长收益 3221232212 万元；万元；3 3、如市场销售价格提高，村委会可增长收益、如市场销售价格提高，村委会可增长收益 1610016100 万元，免除税收后为万元，免除税收后为 1845618456 万元。万元。以上理想状态所有收益值为：以上理想状态所有收益值为：278432278432 万元。万元。（三）.村民安顿用房及村集体保留商业用房投资分析：村民安顿用房部分以小区高层住宅形式单独进行投资估算，沿街商业设施纳入小区住宅部分核算;集中式商业设施和商业上盖公寓单独计算造价；安顿住宅小区提议减少地下车库配比，合适设置半地下停车库及地面停车位，按户设置 50地下停车位、30半地下、20地 面停车位；商业裙房除 C-1、C-2 地块设置首负层商业，其他均用于地下车库及设备用房。A.A.1 1、3 3 期村民安顿期村民安顿小区小区高层住宅高层住宅 项目或费用名称项目或费用名称 建筑面积建筑面积(m(m2 2)预算单方造价预算单方造价(元元/m/m2 2)预算合价预算合价(元元)计算根据计算根据 占地占地总面积总面积 住宅占地住宅占地 157175157175 公寓公寓(商业上盖商业上盖)占地占地 8780487804 建筑总面积建筑总面积 小区住宅小区住宅 540000540000 小区沿街商业小区沿街商业 4690046900 公寓公寓 170000170000 商业上盖 集中式商业集中式商业 153100153100 未含酒店、办公面积 分摊公建配套（教育设施）分摊公建配套（教育设施）1919000000 按 28500 m22/3 面积分摊 小区内配套公建小区内配套公建 600600 地下车库面积地下车库面积 87870 00000 不含地下商业及商业裙房地下车库 半地下停车库半地下停车库 5 5 部分小区内设置 造价投资估算造价投资估算 工程建设费用工程建设费用 建筑面积建筑面积(m(m2 2)预算单方造价预算单方造价(元元/m/m2 2)预算合价预算合价(万万元元)计算根据计算根据 （一）（一）高层住宅楼高层住宅楼 1 住宅部分打桩及基础工程 100 5400 2 地上住宅主体构造 900 48600 3 外立面及装饰 铝合金窗(中空玻璃)估 450 7290 按主体构造面积 30估算 外立面面砖估 80 864 按主体构造面积 20估算 外墙保温估 170 5049 按主体构造面积 55估算 外墙涂料 12 648 阳台栏杆 280 756 按主体构造面积 5估算 斜屋面 150 810 按主体构造面积 10估算 地面处理/防水/底层门厅装修等 60 23382 按经验值估算 4 建筑附属设施费 20 包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房 5 给排水、煤气、消防 88 6 强电（包括各类低压配电箱、柜）115 7 电视、电话、对讲、宽带、安保 65 8 电梯 85 （一）小（一）小 计计 17171919 9279992799 （二）（二）1 12 2 层层商铺商铺/局部商场局部商场 1 打桩及基础工程 46900 100 469 2 地上主体构造 46900 800 3752 3 外立面及装饰 铝合金窗(中空玻璃)估 7000 600 420 外立面装饰估 5000 500 250 4 建筑附属设施费 46900 30 1548 5 给排水、煤气、消防报警、通风 46900 100 6 强电（包括各类低压配电箱、柜）46900 150 7 电话、对讲、电子监控、宽带、安保 46900 50 （二）小（二）小 计计 4694690000 1 1373373 6436439 9 （三）（三）配套用房配套用房/分摊公建配套分摊公建配套（教育设施）（教育设施）1 打桩及基础工程 19600 100 196 2 地上主体构造 19600 700 1372 3 给排水 19000 80 152 4 强电（包括各类低压配电箱、柜）19000 150 285 5 电视、电话、对讲、监控 19000 25 48 6 垃圾压缩站(含设备)300 5000 150 7 变电站（不含 10KV/0.4KV 四型变电站）300 4000 120 （三）小（三）小 计计 755755 （四）（四）地下车库地下车库/半地下车库半地下车库 1 打桩及基础工程 87000 650 5655 2 地下构造 139000 1800 25020 3 一般装修 139000 150 7923 4 给排水、消防、煤气、通风 139000 250 5 强电（包括各类低压配电箱、柜）139000 120 6 电话、对讲、监控、车辆等弱电系统 139000 50 （四）小（四）小 计计 139139000000 27772777 3859838598 （五）（五）小区配套工程小区配套工程 1 路灯、庭院灯、草坪灯 540000 15 959 2 道路、路基、下水道、地面停车场 55011 180 788 按土地面积 35计 3 绿化景观 55011 150 656 按土地面积 35计，集中绿地 15 4 上水供水工程 540000 25 10368 5 室外总体排水工程 540000 12 6 小区电缆排管工程 540000 30 7 智能化小区管理系统 540000 50 8 燃气工程费 540000 25 9 供暖工程费 540000 50 （五）小计（五）小计 540054000000 2 23737 1277112771 （六）（六）不可预见费不可预见费 3 3 540054000000 8484 4 4541541 上述建设费 3计 工程建设费用合计工程建设费用合计 540054000000 28872887 1 15590355903 上表显示，村民安顿小区住宅部分（不含上盖公寓）总造价估算为 155903 万元，单方造价 2887 元/平米。B.1B.1、3 3 期村期村集体保留之集中式商业物业和上盖公寓集体保留之集中式商业物业和上盖公寓 项目或费用名称项目或费用名称 建筑面积建筑面积(m(m2 2)预算单方造价预算单方造价(元元/m/m2 2)预算合价预算合价(元元)计算根据计算根据 占地占地总面积总面积 住宅占地住宅占地 157175157175 公寓公寓(商业上盖商业上盖)占地占地 8780487804 建筑总面积建筑总面积 住宅住宅 540000540000 小区沿街商业小区沿街商业 4690046900 商业上盖商业上盖公寓公寓 170000170000 集中式商业集中式商业 153100153100 地下地下商业商业面积面积 3000030000 根据单体数据记录 地下地下车库车库面积面积 9600096000 根据单体数据记录 酒店面积酒店面积 3000030000 办公面积办公面积 3000030000 造价投资估算造价投资估算 工程建设费用工程建设费用 建筑面积建筑面积(m(m2 2)预算单方造价预算单方造价(元元/m/m2 2)预算合价预算合价(万万元元)计算根据计算根据 （一）（一）商场商场及地下商场及地下商场 1 主体 构造 商场地上 153100 1100 16841 商场地下 30000 1800 5400 2 商场外立面及装饰 玻璃幕墙估 61240 800 4899 按地上商场构造面积 40估算 外立面石材估 30620 400 1225 按地上商场构造面积 20估算 3 商场内装饰（自营原则（自营原则/含地下商业含地下商业）商场地面 146480 200 2930 按所有商业面积 80计 商场墙面 91550 30 275 按所有商业面积 50 商场顶面 146480 120 1758 按所有商业面积 80计 4 商场设备电器 中央空调 183100 450 17669 电梯 183100 350 消防设施 183100 60 综合布线 183100 30 楼宇控制 183100 30 电力设备 183100 30 供水设备 183100 15 5 建筑附属设施费 183100 30 549 包括防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房等 6 水电煤气容量费/人防设施费 183100 150 2658 （一）小（一）小 计计 181831003100 29602960 5420454204 （二）（二）商场商场上盖公寓上盖公寓 1 地上主体构造 170000 900 15300 2 外立面及装饰 铝合金窗(中空玻璃)估 51000 450 2295 按主体构造面积 30估算 外立面面砖估 34000 80 272 按主体构造面积 20估算 外墙保温估 93500 170 1590 按主体构造面积 55估算 外墙涂料 170000 12 340 阳台栏杆 8500 280 238 按主体构造面积 5估算 斜屋面 17000 150 255 按主体构造面积 10估算 地面处理/防水/底层门厅装修等 170000 60 1020 按经验值估算 3 建筑附属设施费 170000 20 340 包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房 4 给排水、煤气、消防 170000 88 1496 5 强电（包括各类低压配电箱、柜）170000 115 1955 6 电视、电话、对讲、宽带、安保 170000 65 1105 7 电梯 170000 85 1445 （一）小（一）小 计计 170000170000 16271627 2765127651 （三（三）地下车库地下车库（9609600000 平米）平米）1 打桩及基础工程 126000 650 8190 2 地下构造（扣除地下商业）96000 1800 17280 3 一般装修 96000 150 5472 4 给排水、消防、煤气、通风 96000 250 5 强电（包括各类低压配电箱、柜）96000 120 6 电话、对讲、监控、车辆等弱电系统 96000 50 （四）小（四）小 计计 9609600000 3 3223223 3094230942 （四（四）配套工程配套工程 1 路灯、庭院灯、草坪灯 170000 15 255 2 道路、路基、下水道、地面停车场 21950 180 395 按土地面积 25计 3 绿化景观 21950 150 329 按土地面积 25计，集中绿地 15 4 上水供水工程 170000 25 3264 5 室外总体排水工程 170000 12 6 小区电缆排管工程 170000 30 7 智能化小区管理系统 170000 50 8 燃气工程费 170000 25 9 供暖工程费 170000 50 （五）小计（五）小计 170000170000 2 24949 42434243 （六）（六）不可预见费不可预见费 3 3 323100323100 119119 38353835 上述建设费 3计 工程建设费用合计工程建设费用合计 323100323100 37413741 1 12087520875 以上分析显示，1、3 期村集体保留之集中式商业物业和上盖公寓总投资估算为：120875 万元.（四）.村委会前期土地及拆迁费用：1、拆迁赔偿费，约 3280 万元（估算数）；2、拆迁过渡费：根据村委会资料，为 5568 万元；3、土地出让金：土地实际承担出让金价格为 5 万元/亩，按开发用地合计 466.36 亩，需 2332 万元。以上合计为：11180 万元。（五）.酒店、办公投资：酒店、办公设施按各 30000 平米规划，造价按平均 4500 元/平米计，则投资规模在：27000 万元。（六）.考虑西干渠上盖纳入 1、3 期商品房开发范围：根据初步估算：1、土地成本：60 万/亩；2、可规划面积：15 万平方米商品住宅；3、综合成本：4000 元/平米（含税）；4、按售价：5000 元/平米计；5、可产生利润：15000 万元；四、总结：如下总结仅代表我方单方面设想及理解，并未和有关方到达一致估算根据，如有不妥之处敬请谅解。如下总结仅代表我方单方面设想及理解，并未和有关方到达一致估算根据，如有不妥之处敬请谅解。根据目前合作架构以及初步概念规划方案，上述针对村委会在整体城中村改造项目中投资分析状况如下：1村委会在 2 期项目中可实现预期收益：148157 万元；2、村委会在 1、3 期商品房开发项目中可实现预期收益：79607 万元；3、村委会在西干渠商品房开发中可实现收益：5000 万元；村委会在整体村委会在整体 1 1、2 2、3 3 期商品房合作开发项目中可获得预期期商品房合作开发项目中可获得预期静态静态收益为：收益为：232232764764 万元；万元；如可争取土地增值税和所得税如可争取土地增值税和所得税全免全免政策，则政策，则可可为村委会增长收益为村委会增长收益 3221232212 万元，使整体收益万元，使整体收益到达到达 264264976976 万元万元；如最终实际销售执行价格提高，如最终实际销售执行价格提高，村委会可增长收益村委会可增长收益 1610016100 万元，免除税收后为万元，免除税收后为 1845618456 万元，使整体收益到达万元，使整体收益到达 283283432432 万元。万元。3、村民安顿住宅部分（不含上盖公寓）总造价估算为 155903 万元；4、1、3 期村集体保留之集中式商业物业和上盖公寓总投资估算为：120875 万元；5、村委会前期土地及拆迁费用投入为：11180 万元；6、酒店、办公设施投资规模为：27000 万元。村委会投入合计：村委会投入合计：314958314958 万元。万元。故整体城中村改造项目中，村委会故整体城中村改造项目中，村委会开发开发收益无法所有平衡所需投资项目，收益无法所有平衡所需投资项目，尚存在缺口。尚存在缺口。五、处理方案提议：1、争取税收优惠政策，如土地增值税和所得税全免，村委会可增长收益 32212 万元；2、压缩村集体保留商业设施体量，减少地下空间规模：（1）集中式商业设施规模控制在 10 万平米，可减少投资额 15000 万元以上；（2）减少地下商业面积 2 万平米，可减少投资额 6000 万元以上；（3）减少地下车库 2 万平米，可减少投资额 6000 万元以上。以上计划可减少村委会投资额 27000 万元；3、在 2 期项目中增长商业体量，提高土地开发价值，如另增长集中式商业面积 3 万平米（住宅扣除 3 万平米），使所有商业面积到达 6.2 万平米，所有销售可增长销售收益：34500 万元，增长税后净利 28290 万元（未免税），村委会可增长收益 8487 万元；4、取消办公楼功能，可减少投资额 13500 万元。以上分析仅作参照。以上分析仅作参照。中达建设集团