2010光彩家居城执行方案.doc

光 彩 家 居 城

光彩家居城后期操作方案

目 录

一、 管理公司及商场管理方案

二、 推广方案

三、 装修管理

四、 销售执行

五、 开业方案

光彩家居城营销项目组
二零壹零年陆月伍日

第一部分：管理公司及商场管理方案

第一节：管理委托
（1）挂名经营
争议：
1、费用方面，如按挂名管理费提取那当然对我方是不合适的，如象征性的收取部分费用或兄弟单位友谊挂名还是可以的。
2、管理名义如何处理一者借名进场，二者自立分公司。
3、营业范围不包含家具零售，工商部门可能不能通过。
（2）自主经营
争议：
1、后期退场事宜如何处理，交付其它管理公司是不是可行。
2、公司的日常支是否会过大。
3、一但成立公司相关主管部门的事项处理较为繁琐
第二节：管理方案
     商场的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。
 一、早期介入工作方案
     在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：
     1、工作内容：
     （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；
     （2）从物业管理的角度，以下方面的施工处理：
     建筑设计和选材；
     环境整体设计；
     标识系统的设计、配置；
     绿化设计；
     其它公建配套设施配置；
     电梯系统的配置；
     消防设施配置；
     安全监控系统配置；
     弱电系统其它配置；
     各类设备配置、选型；
     隐蔽工程施工。
二、接管验收管理方案
     为确保商场的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商场接管验收方案。
     1、管理内容：
（1）了解接管物业的基本情况；
（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；
（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商场物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；
 （4）与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
 （5）与开发、施工单位联合进行商场物业交接：
     核对、接收各类房屋和钥匙；
     核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；
     核对、接收各类设施设备；
     核对、接收各类标识。
 2、管理措施：
     （1）组建接管验收小组，负责商场的接管验收工作；
     （2）制定接管验收规程；
     （3）掌握物业验收的标准和程序；
     （4）提高对接管验收重要性的认识；
     （5）实事求是地开展接管验收工作；
     （6）按规定办理接管验收手续。
租户入住管理方案和保安管理方案
     三、租户入住管理方案
     在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：
      1、管理内容：
     （1）在租户领房前将所有资料准备齐全。
     （2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。
     （3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。
     （4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。
     （5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后填入《租户验收交接表》。
     （6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。
     2、管理措施：
     （1）制定《租户领房程序》；
     （2）策划租户入住现场布置方案；
     （3）按照租户领房程序，安排工作流程；
     （4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；
     （5）按规定办理租户入住手续。
     四、保安管理方案
     在商场管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
     1、管理内容：
     （1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商场公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。
     门岗的任务：
     a.礼仪服务；
     b.维护出入口的交通秩序；
     c.对外来车辆和人员进行验证和换证；
     d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商场；
     e.严禁携带危险物品进入商场；
     f.遇有外来人员将大件物品带出商场，即与物主核实，并作登记。
     g.为租户提供便利性服务。
     巡逻岗的任务：
     a.按规定路线巡视检查，不留死角；
     b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；
     c.对大厦内的可疑人员进行检查防范；
     d.大厦安全检查；
     e.装修户的安全检查；
     f.防范和处理各类治安案件；
     g.防范和制止各类违反商场管理制度行为。
     （2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商场内的治安情况实施24小时监控，确保大厦安全。
     对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。
     值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。
     2、管理措施：
     （1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。
     （2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。
     （3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。
     （4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。
     （5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
消防管理方案和清洁绿化方案
     五、消防管理方案
    消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。
     1、管理内容：
     （1）做好消防监控中心的管理；
     （2）做好消防设施、器材的管理；
     （3）保持消防通道的畅通；
     （4）加强商场装修期间的消防安全管理；
     （5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；
     （6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。
     2、管理措施：
     （1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；
     （2）制订消防事故处理预案，防患于未然；
     （3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；
     （4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
     （5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
     （6）制止任何违反消防安全的行为；
     （7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；
     （8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
     六、清洁绿化方案
     清洁绿化作为物业管理的重头戏，是商场内不可缺少的部分，关系到整个商场的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：
     1、管理内容：
绿化主要在于三个主入口和广场的部分花草
     （1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
     根据气候，给花木适量浇水。
     根据花木长势，给花木适量施肥；
     及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，；
     做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。
     （2）商场室内公共区域的绿化布置；
     （3）清洁卫生：通过日常保洁工作，使商场公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
     绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁商场所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。
     地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。
     垃圾处理：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房。
     大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。
     楼层：商场各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。
     电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸；擦拭消防栓、灭火器；每季清洁天花板及照明部件。
     电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。
     消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施；每周清洁墙身；每月大清洗。
各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、电梯机房、供配电房、设备维修房等地面。
     洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。
     外墙：定期清洗。
     2、管理措施：
     （1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；
     （2）按操作规程进行规范操作；
     （3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；
     （4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁主管督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；
     （5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。
房屋、设施设备管理方案和财务管理方案
     七、房屋、设施设备管理方案
     房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：
     1、管理内容：
     （1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，商场内房屋可分为租户已领房和空关房。
     租户已领房：
     a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。
     b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。
 （2）设备设施维护：
     电梯在装修期间实行保护性管理；
     商场内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；
     公共卫生设施每天检查一次；
     电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；
     消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；
     供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；
     消监控系统设备按相关维护方案检查养护；
     电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；
     租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
2、管理措施：
（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；
（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；
（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；
（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；
（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。
 八、财务管理方案
     财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。
1、管理内容：
（1）加强现金收支管理；
（2）搞好财务核算；
（3）财务收支状况每年公布一次；
（4）做好年度预算和决算工作；
（5）认真审核报销票据，严格控制费用报销；
（6）及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。
  2、管理措施：
（1）根据财务法规政策，制定财务管理制度；
（2）财务人员持证上岗，规范操作；
（3）抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；
（4）加强成本控制；
（5）加强财务监督和财务检查。
质量管理方案和人力资源管理方案
九、人力资源管理方案
 （一）、一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。
    1、管理内容：
  （1）按照合理的人才结构配置各类人才
  （2）任人唯贤，量材录用；
  （3）开展业务培训，全面提高业务素质；
  （4）进行业绩考核，优胜劣汰。
   2、管理措施：
 （1）制定岗位职责，做到责、权、利分明；
 （2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；
（3）加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；
（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：
（5）全面考核，做到公开、公平、公正。
（二）、组织架构
2、岗位分配
岗位 人数 主要职责 备注
※经理1名在公司领导下，全面负责经营等。
※客服部主管1名具体经营事务、人事、文书、劳资、后勤等。
※物业管理员1名具体负责物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
※事务管理员1名在客服主管的的指导下完成各项日常事务，配合物业管理员的工作
※工程部主管1名负责项目工程维修事宜
※维修工1名在工程主管的指导下完成各项工程任务
※防损主管1名，负责所有的安全及保洁工作，配合商场经理完成商场的安全，清洁及日常工作
※防损员9名，分早晚二班次，各班一名班长负责，白班6人，晚班3人，晚班可安排年纪较大人员，负责巡更、停车管理、公共秩序等
※保洁4名，负责商场内公共区域的清洁工作，由防损主管直接管理
※财务主管1名，负责商业管理公司所有财务报表等工作
※出纳1名服从财务主管安排
十、档案管理方案：
1、管理内容：
（1）工程档案；
（2）租户档案；
（3）工作档案；
（4）财务档案；
（5）文件档案。
   2、管理措施：
（1）制定档案管理制度，并严格执行；
（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；
（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；
（4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；
（5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；
（6）实现电脑化管理，提高管理水平。

第二部分：推广方案

营销目标：快速加笼资金，借助招商期的强力推广，做到资源合理利用，达到产权房产的极速销售，确定项目品牌策略得以延伸，并达到众人传播的促销目的。
全面提升现场接待区的氛围，配合成功的营销推广手法，树立家居城在市场上的地位。
第一节、问题点之具体分析及解决之法
1、广告中出现的问题主要表现在广告的连续性不强和诉求的重点没有彰显出来，并在特定的阶段为了达到促销及租赁的目的，而有所夸大事实，误导投资者、新老商户的过实广告。在“光彩家居城”的广告推广中，不须浓装艳抹，偷梁换柱，而须针对宿州特定的消费群体之素质、收入水平，文化层次等进行平实而直接的宣传。厚积而薄发的目的没有达到，即广告的频率、密度和广告方式组合没有形成合力，对广大的投资者、新老商户的感观和理性冲击不够，达不到—接触—引导—认同—购买和租赁的境界。
认为：在我方的广告推广中，强化媒体的组合优势，增强广告诉求信息的直接和简洁，并利用所有的媒体和广告资源进行有效的整合。如平面广告、软性文章、户外广告、车体广告、海报、单页、现场营销气氛，只有最大限度的资源整合，才到最大限度的达到炒作效果，最后才能为销售和租赁打开局面。
1、市场的入驻效果没有达到，在实际操作中，广告形式只是给予投资者、新老商户的一种信息诉求，而真正推到销售及租赁的重点则是在交铺的过程中，我们处理问题的简洁性、通畅性；工作人员的工作态度及认真负责的责任感。
认为：一楼的商铺销售虽然取得了一定的成果，业绩也较为喜人，但从中也突显出了我们很多的问题，为了避免下步更好的工作，我们应采取灵活多变的方式进行解决。如对待较为理性的客户我们应理性、讲道理的做工作；对待不理性且文化水平不高的客户，我们应采取感情攻关策略，万一还是解决不了，我们则采取崩溃法，即讲清问题，提供解决问题的办法，你执行与不执行，则在你意念之间。而我们则可以拿出时间解决其它问题或做其它工
2、口头进行承诺，没有任何文本依据，其结果浅而易见，客户对项目失去信心，开发商由于此事而势必影响到其品牌和项目品牌，而缺少客户的支持，项目的良性销售和租赁则不能得到有力保证。
认为：在项目开发、销售、管理过程中，肯定会有多多少少，大大小小的问题，而解决问题的方式也多种多样，不要为了一时的利益而轻意向客户许下承诺。从前期的承诺不解决或解决不了中我们可以得出。开发商的一言一行，都在客户的观察中。我们应清醒的认识到，管理人员为了完成工作绩效，下属员工为了取得利益，以误导、诱使或是其它一时口头之快方式至公司利益不顾，我们应坚决杜绝此类事件。
A针对已经在口头承诺的问题，客户正在追究或是纠缠，我们应采取上述2问题的解决办法。在此原则下，应加快解决的速度，以第一时间完成，为后面的销售和招商扫除障碍（凡有书面及文字的承诺，我们应第一时间解决）。
B严格要求现有的工作人员，特别是项目相关负责人，在未能取得公司最后执行盖章或领导签字文本，都不能私自承诺。销售人员也须如此。若有发生，查清真相后一律进行严惩。
3、销售人员的专业、技巧、主动性、灵活性、礼仪性不成熟问题。在美亚接手近月，销售人员在工作中，出现了较多的不足，为保证“光彩家居城”的销售和租赁，在下来的的销售工作中，要针对目前销售人员的不足进行集中培训，如招商期刚过，若客户量不多，则可安排时间进行培训。
认为：销售人员地处一线，是项目实现利润化，速度化的直接执行者，销售的管理及人员的质量，都会直接影响到项目实现目标的关健，故在此，我们应当时时关注销售部的管理和人员的培训和竞争机制。
解决办法为
A、 定期对销售人员进行培训和考核，时间为二周一次。
B、 健全和完善早会、周会制度，主要是以每日之销售日报为依据对本日工作进行总结，得出问题并解决问题。
C、 建立月尾考核制度，实行未位淘汰机制（此点应灵活把握，一是为了保持销售人员的竞争力，二是调动销售人员的积极性，三是在宿州地区缺少销售人才，新人须得培训，要有较长的时间磨合）
D、 销售人员目标任务和奖惩措施
第二节：广告推广执行

光彩家居城招商推广建议明细

序号
推广项目
数量
费依据
投放时间
备注
1
公交车身

2
彩车

3
条幅

4
帐单

5
墙体（城乡线）

6
农客车套

7
交通牌

8
龙门架

9
宣传单页

10
路牌广告　

11
本体广告

12
老客户短息

13
电台

根据情况而投入
第三部分：商场装修施工管理
一、现场管理规定： 
1、装修公司要有装修资质证。所有施工人员需凭《装修工作牌》入场，并要求衣冠整洁，否则商场管理人员将拒绝其入场或清理出场。
2、装修人员按商场统一规定时间进场，退场。装修人员必须服从商场的统一协调与安排，退场时必须接受防损部门的检查，不得带走商场任何物件。
 3、禁止在商场内抽烟和使用明火、打闹、大声喧哗、睡觉、煮食。施工人员只能在其施工场地工作，不得随意走动。否则将罚款100元。
 4、禁止私拉乱扯、乱插电线、电源，须用正规插头接用电，用电必须经现场的专职电工同意，统一安排。不得用短线头接电，否则一次罚款100元。 
 5、用电设备工具必须有漏电保护装置，工具、电锯类必须符合安全规定。
  6、施工人员不得穿拖鞋进场，空中作业要有保护装置。若需进行锯木版、打冲击钻、刷油漆等易产生大噪音、大灰尘以及有激性气味的工作，请提前作好安排，在非营业时间或到商场后门外进行。否则罚款100元。
  7、需电焊和切割东西，必须将场地清理干净，并配备灭火器。电焊工必须持证上岗，违者罚款200元。
  8、施工人员夜间不得私自进入规定装修以外商场，否则一次罚款300元。
  9、顶部安装灯具，必须经百货大楼设备科核定用电量，确认具体安装方案后方可施工，由于挖错孔造成的问题由装修方修补。 
 10、施工期间，因施工方的责任造成责任事故或人身、财产损失的，由施工方负全面负责。造成第三防损失的也由施工方负责。
11、施工前必须按照装修方案中的《装修现场围板效果图》将装修现场隔离。
12、装修垃圾必须及时清理，并采用袋装堆放在安全位置。装修结束后有施工队自行清理干净。垃圾乱堆乱放甚至不清理干净者将处于元罚款。
13、对于施工现场原有废弃部件的拆除以及装修材料的大件进出，只能在非营业时间进行，同时注意保护相邻部位设施以及相关商户的所有物品。如有损坏需照价赔偿。进出材料必须登记。
二、材料管理制度 
1、所有材料由施工方组织，由商场管理人员按指定品牌验收后进场，所有材料只许进场，不许出场。特殊情况必须由商场管理人员签字认可。 
 2、装修材料须经商场认定，符合消防规定及商场和监理人员规定的装修标准，做到装修材料、规格等符合要求。 
 3、施工人员不得随意破坏场内设施，否则，照价赔偿。 
三、卫生管理制度 
1、施工方不得在施工场地生火作饭，乱扔垃圾，施工和拆顶清理后，日常卫生由施工方负责清理。
2、施工人员不得在场地乱涂、乱画，随地便溺，否则一次罚款50元。
3、施工期间，施工人员使用厕所由商场指定。工方安排人管理，手纸扔入纸篓，不可将废纸、杂物扔入便池，便后冲水。否则，造成堵塞，施工方负责疏通，一次罚款50元，恶意损坏冲水装置一次罚款200元。 
4、施工结束后，装修垃圾由装修方指定时间、地点统一清理。
四、协调管理 
　　装修期间，根据现场情况，必须服从商场管理人员的统一协调与管理。不服从管理者取消装修的资格。
规范商场的装修行为，保持商场的正常营运，做到安全、文明施工，特制定本规定。敬请各装修施工队遵照执行

五、消防管理：
⒈施工负责人必须承担施工现场的一切消防责任。现场必须配备灭火器，说所用材料需进行适当防火处理。
⒉对于天那水、油漆等易燃易爆物品，在使用过程中注意安全，用后妥善处理。
⒊商场内禁止一切易产生火花、烟雾以及明火的作业。若确实需要，必须事先向工程及防损部申请，在研究可行的情况下由工程及防损部人员在现场监督时进行。违者重罚元。
六、工程要求：
1、专柜的装修均不得影响或损坏商场的配电主干、消防设施等原有设施与设备。天花、地板若需要更换的必须事先审批并在施工工程中不得影响邻近部分。
2、花上需吊装物件的（包括吊天花），必须采用吊杆将承重部件固定在楼板上，不得直接安装在天花板上。天花上不得留有任何杂物。
3、用的电线、开关、插座、灯具、等必须有标明生产厂家、注册商标及认证。
4、有电线必须采用以上有出厂标志的国标电线。电线必须穿管布置，任何部分均不得外露。天花上管线布置必须横平竖直，主管使用硬管，进入灯具部分可用软管，在交叉部位使用三通，对接部位使用直通。电线颜色按相线（黄、绿、红）零线（黑色）、地线（黄绿相间）的标准色区分开。
5、灯具安装必须牢固，并与商品之间有一定安全间距。天花上的灯具需要用铁线吊装。 灯箱内部需使用防火材料，并预留散热孔。
6、灯必须安装配套支架，电子整流器密封于该铁壳支架内部。石英灯使用铁壳整流器接卤素灯，不得使用灯杯。
7、必须严格按审批过的图纸施工，不得随意改动，若确有所需必须先报商场审批。
第四部分：产权式商场销售方案
第一节：实现营销竞争力的战术组合
一、营销目标：快速加笼资金，借助招商期的强力推广，做到资源合理利用，达到产权房产的极速销售，
实现目标必经之路：
全面提升现场接待区的氛围，配合成功的营销推广手法，树立家居城在市场上的地位。
二：推出思路
策略
1、 产权式，返租年限可放长到10年或更长，每年返租根据经营情况而定，房产售完后，委托一管理公司，返租及其它相关事宜同时架接予管理公司。
2、前三年返租金21%直接返入首付款，（前三年返租各7%，可以从房价中调整过来）这样可以有效的减轻购房者的负担。
3、根据较长时间的返租期可给客户带来很高的投资保障，和使本案更有可信度及加强客户对本案的信心。
4、前期登记过程中可收取部分大、小定，便于把握客户成交率，不明确具体位置，因产权的购买客户对位置的选择性不强，开业期间可直接采取摇号的形式。
5、只要是招商先行，在没有开业前或正式产权销售前，所有的都可以调整。
三、工作关键点：
⑴ 做好销售现场的布置及人员的管理执行工作
⑵ 精准、有力的市场营销推广策略
客户群定位先租赁商户，投资者及其它。
⑶ 销售策略及定价策略的配合应用。
四、时间关键点：
⑴ 2010年6月初招商工作将完成，8月份开始着手前期登记工作，收取小定2000元、大定5000元。
⑵ 2010年10月商场开业期间
⑶ 2010年11月后
第二节：营销阶段划分
宣传推广目标：实现光彩家居城作为领航性家居市场典范在业内外广泛传播，并迅速达成在大众有效需求客户群中，产生极大的关注度及知名度，以特定阶层人群及业内人士的接受、喜爱、老客户带新客户推介甚至购买为依托，形成广泛接受度，以实现热销。
时间节点
营销阶段
阶段特性
2010年7月-2010年10月

前期登记，大、小定

市场告知，形象初建，观念营销，全方位深化概念，在最短时间引起广泛关注，奠定全方位营销推广基础
2010年10月--11月

市场预热，已有一定的客户储备量，开业期间一次性推出

在业内及核心目标客户群中实现产品知名度、产品形象及核心卖点广泛认知，积聚人气，以全商业优势实现热销局面
2010年11月--

持销工作

如此时还有部分房源可做持续性销售
一、产权市场导入期 2010年7月-2010年11月
1.营销目标：
项目形象初建。营造项目神秘感，建立小众及业界范围内关注度与知名度，引起目标买家兴趣与期待 ,在前期做好会员登记工作。
2.工作重点：
（1）市场告知，初步建立项目市场形象的推广目标;
（2）营销道具的充分准备及完成；
（3）开盘阶段的营销推广计划的确定及落实；
（4）完成媒体资源整合、公关活动的筹备；
（5）销售策略、价格策略的制定
（6）现场意向客户意向登记，收取部大小定。
3.营销策略选择：
宣传单页，短信群发，户外及网络软性宣传为主，客户传播，结合招商品牌强力宣传同步，加大力度。
二、集中推出： 2010年10月—2010年11月
1.营销目标：
全方位营销推广，制造开业前的强势登场气势，以集中覆盖式广告宣传方式，深化“产权商场”概念，在最短时间完成本案市场地位的塑造，在业内及核心目标客群中实现产品“宿州家居城”知名度、产品形象及核心卖点广泛关注与认知，积聚人气，实现开盘热销局面。
 2.工作重点：
⑴ 施工地上建筑已成型，实现与宣传推广理念及产品形象包装的切合一致，并在对商业空间感受的体验上实现对其他家居品的超越。
⑵ 全方位宣传推广策略的执行
⑶ 公关活动、数据库营销的执行
⑷ 销售策略、价格策略的执行
⑸ 销售组织的管理与执行力
3.营销策略选择：
宣传单页，短信群发，户外及网络软性宣传为主，客户传播。同商场开业宣传相结合，深入客户。
三、 持续强销期 2010年11月—
推广策略
1、高度重视客户关系的维护，继续组织针对特定客群的主题公关活动，并定期组织各式以业主及潜在客户为核心的公关主题活动,活动选择需保持项目的特有气质与协调性。
2、如这个时候还有部分房源可做内部消化，在老客户（购房客户和租赁房）中找突入点，做先前客户回访。
四、产权商场销售流程
1、客户进行大定、小定
小定金额不低于1000元，大定金额不低于5000元。
2、开业期间集中认购
3、客户签署商品房合同
4、办理银行相关事宜
贷款者按照银行所要求提供贷款资料
支付合同规定的首期房款
5、至“房管局”办理产权登记
签署贷款合同，购买保险
6、房屋竣工验收合格发收楼通知
7、签定房屋交接书和物业管理合同
8、办理房地产权证
五、认购：
1、是在所有事项准备完成，可销售期所办理的业务，做为我方项目的情况做以几种认购方式
（1）一次性付款
（2按揭首付50%。其余按银行贷款5年、10年计算。
2、为了减轻购房者的负担，给予其信心和投资保障，建立信任度，前三年返租21%直接返入首付款，（前三年返租各7%，可以从房价中调整过来）。
第三节：定价策略及销售计划
一、光彩家居城定价策略
（一）整体定价策略
生命（销售）周期定价法――在变换的环境中调整战略
1、产权介绍期
创新产品要获得成功，必须对购买者进行培养教育，展示产品的价值。介绍略高一点的均价引起客户关注，营造市场神秘感，产生传播，培育一个市场接受的过程，　　
2、成长期及成熟期
本案现已成熟，根据一楼的销售，产品价值得到认同，客户群全面打开，价格方面不再是整盘撤出当天能否取得成功的关键了，所以略高于市场也是应该的，决定因素应该在投资回报上，所以建议上述回报方案用来吸引客户。
3、稳定期
如这个时候还有部分房源可做内部消化，在老客户（购房客户和租赁房）中找突入点，做先前客户回访。
结论：
“光彩家居城”产权销售为创新产品，定位于“产权式商场”，一楼已成定局，二楼定位也以基本确定为家具商场，所以产权销售上我方可以在这个基础上营造一个高品味的商业项目，回报放宽，提高房价，开启西区先河。
2、销售价格计算方式：
按地上商业面积计算销售总价，地下室、平台等为配套，内院为自主经营。
3、影响价位因素排序：
① 位置 ④租赁价位
②铺位开阔度 ⑤其他
③经营舒适度
以位置为主要评价指标，按影响购买各项因素序列对各 单体进行综合评估，划分价格等级，分类归位。
第四节：操作处理事项
一：定位目标客户
①     第一目标群——有能力进行二次或三次置业的富商。这部分商家注重投资的回报率，多看重楼盘的利益性，他们以投资做为财富积累的方式，赚取高额的年收益和分红为目的。
②      第三目标群——具备相当能力、资金的政客。由于“光彩家居城”是宿州较有发展前景的家具市场。因此投资此处将得以显示投资眼光和投资利益回报。
  ③   第四目标群——私营经济中成长的“老板”。 该类居民主要以私营业主占多数，文化程度、年龄大小参差不齐，生活条件宽裕，消费能力强。该类居民都有较强的经济实力，手头上拥有不止一个物业。
二：提炼项目卖点
将产品的优势最大化的展现给目标客户群如：
地段：光彩家居城核心位置，坐标性建筑。
定位：宿州建材市场里的家具城
在推广的过程中，不空洞地推出概念，以项目优秀的品质作为支撑点，引导目标客户群。
三：“光彩家居城”形象设计
1.建设前期对售楼处的设计：售楼处的外观强调视觉冲击，同时传递繁华的气氛。室内的形象背景板、展板等主要体现温馨居家感受，让客户感受到生活其间的惬意、舒适。
2．楼盘建设周期时的外墙设计：用色亮丽、鲜活，画面体现都市繁华气氛，展示现代的“财富”内涵。
3.要努力打造员工给世人的良好印象，对员工要进行长期培训，尤其在楼盘前期对售楼小姐要进行统一培训，告戒他们要团结，要一致响应，统一服从，具备良好的团队合作精神，还要售楼小姐设计统一的制服，展示“光彩家居城”的时尚氛围，服务气息。
四：发动全面广告攻势，造势宣传
财富名城的广告宣传要达到以下三个目的：
1、 尽竭传达光彩家居城的优势与卖点；
2、 尽快树立起物业形象；
3、 直接促进销售。
主题：
事业生活步步高升升
光彩家居城就是要让你更加富有
打造投资新概念，回报有着落
五：有针对性的销售技巧培训
A、基本要求：要让自己被客户所认可
1、销售人员的自身形象
2、注重个人的修养。
3、锻炼个人的主动交际能力。
B、销售技巧方面的锻炼
信心的确立
欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我们要将如“项目是毫无挑剔的”的观念，灌输给销售人员使其对项目产生极大的自信心，从内心深处萌发出对项目的由衷热爱。将这份激情倾注于销售工作中去，事半功倍。
解释：
六：改变消费者的投资观念.
树立投资的新概念，使之更符合投资者的需求。在这个“换”上，北京的潘石屹推出的“SOHO”概念，就是一个