天王绿苑商住楼商业招商方案.doc

    天王绿苑商住楼商业招商方案

一、        地理位置及商业业态
人       民      路

团
结
路

裕都二期

裕都一期

家世界超市

市供电局

大型家居购物广场

商业大厦

秦

皇

路

秦 隆 步 行 街

绿

苑
地理位置示意图1-1
天王绿苑商住楼位于咸阳市秦都区秦皇路中段（图1-1），该路段是咸阳市的交通主干道，是秦都区近年来重点打造的餐饮、休闲娱乐一条街。目前该路段在政府的规划和引导下，已有许多家餐饮、酒店开始营业，加上绿苑项目对面的秦隆商业步行街商业氛围的逐步形成，使得该项目目前已处于一个良好的餐饮、休闲娱乐商圈位置。另外由于绿苑自身建筑设计原因，一至三层商用部分受上面住宅结构影响,造成大量的剪力墙占用了商用空间，使商用部分的业态具有局限性，不适宜做大型百货店。二、三层的层高只有3.8米，减去管道、桥架、消防设备、照明所占空间，实际使用空间高度只有3.2米，也不适宜做百货或超市等业态。而剪力墙部分是比较容易改造为包间、包房，适宜做餐饮、休闲娱乐等服务性行业。
为了绿苑项目商业部分今后能够长期稳定的受益，我们对咸阳的餐饮、休闲娱乐等业态，特别是秦皇路体育场十字至七厂铁路立交桥这一路段的商业进行分析。
咸阳市的餐饮主要集中在渭城区的新兴路和秦都区的秦皇路。新兴路的餐饮业非常集中，大都以中小型餐馆为主，沿街铺面已基本上被使用，且没有发展空间。秦皇路的商业发展相对较晚，但发展空间很大，特别是在政府的政策引导下，酒店、餐饮及休闲娱乐等业态大量进驻，使得该路段的商业氛围更加浓厚，因此我们针对这一路段的餐饮、休闲娱乐业进行了重点调查和分析，见表1-1
位置
业态
名  称
营业面积（㎡）

秦
皇
路

餐
饮
类
国贸大酒店（餐饮部）
2000
时代王朝大酒店（餐饮部）
2000
财苑宾馆（餐饮部）
1000
荔枝湾大酒店（餐饮部）
2000
大连渔港
4000

小可香
900
百姓居
900
顺风肥牛
1100
香辣虾火锅
400
小四川
600
休
闲
类
挪威森林
600
时代梦幻水城
1000
财苑大厦在水一方
900

秦
隆
步
行
街

餐
饮
类
小唐人火锅
1300
重庆孔亮火锅
1300
聚八仙
500
名流
1300
韩尚宫
1100
休
闲
类
摩玛咖啡
990
乐海漫步KTV
1500
东方沿岸洗浴
2600
表1-1  餐饮娱乐调查表
该路段的大型餐饮有大连海鲜渔港、国茂大酒店、时代王朝大酒店、荔枝湾大酒店，中型餐饮有名流火锅、小唐人火锅、重庆孔亮火锅、顺风肥牛火锅，小型餐馆若干。由于该路段餐饮业的发展，知名度和人气已基本形成，特别是大型餐馆生意火爆，如大连海鲜渔港等。中型餐馆生意也很好，主要是以火锅和川菜为主，如小可香、名流、小唐人等。小型餐饮则效益一般。另外该路段休闲娱乐业正在起步发展，如：乐海漫步KTV、摩玛咖啡、挪威森林、时代梦幻水城等。   
以上是对秦皇路段餐饮、娱乐的调查。同时我们还对本市其他地域的餐饮娱乐进行了调查分析：
1、晶海鲍翅店：该店的位置并不占优势，周边不繁华，也不是商业区，但该店凭借自身的优势（高档定位），大面积的停车场，交通的便利，赢得了市场。
2、阳光丽都KTV：该店的位置也没有处在商业繁华区，但该店也是凭借高档定位和服务，成为咸阳市著名的娱乐场所。
通过我们的调查和分析，我们建议天王绿苑项目招商工作应定位在高档餐饮及休闲娱乐方面。
二、        业态分布方案
天王绿苑商住楼商业招商定位我们建议应采用以下方案，见表2-1,
楼层
经营业态
使用面积
三层
KTV    网吧
2688
二层
浴足    海鲜火锅城
3215
一层
西点咖啡厅     高档中餐馆
3015
注：以上各层使用面积均为对外招商面积，不含天王宾馆使用面积。
表2-1  各楼层业态分布及面积

1、业态分布立面图，见图2-1

2、分层业态划分平面，见图2-2、2-3、2-4
1层：
任何商业大楼的首层都是大厦商业部分价值最大的黄金位置，首层的合理划分与招商对整个项目招商起着至关重要的作用。因此在考虑实际情况之后，对首层的划分将采用一分为二的原则，中厅面积较大，不宜从中间分开，这样会大大降低商业价值，所以应采取一大一小的商业划分。经过前期的市场调研与总结，发现西点、咖啡类西餐厅面积在500—800㎡，大型中餐类（如金芙蓉酒店首层）面积则在2000㎡左右，这两种业态的组合正好符合绿苑一层规划面积，且这两种业态都适宜进驻首层，同时考虑到大楼后半部分剪力墙区域可适当划分作为包间，所以在合理分割后，北侧剪力墙区域可作为大型中餐厅的包间部分，而南侧剪力墙区域因住宅电网，机房，楼梯等的占用，已不适宜作为更多包间，又因此处与天王宾馆相临，可将剩余部分交于天王宾馆使用。在大楼南侧沿街楼梯处可留下供二层特色火锅城上下的快速通道。实际划分情况如图所示。
2层：
在大楼二层的划分方面，依然采用一分为二，一大一小的原则。由于绿苑临街，过往车辆经过时乘客视线必然更多的停留在大楼的商业中心位置，也就是二层沿街面，所以二层是大楼对外宣传的窗口，火爆的商业气氛将显得尤为重要。应该说咸阳市现在最火爆最能聚集人气的餐饮行业非特色火锅莫属，所以在将二层划分后，大面积的大厅将成为最适宜火锅城坐落的方位，同时利用后方剪力墙区域作为包间，但由于剪力墙的结构弯曲复杂，如没有较好的动线设计专家，很有可能导致“迷宫”情况的发生，因此南侧剪力墙部分只能继续划为天王宾馆使用，或是在招商时低价出租，也可作附加筹码。北侧划分的区域分析后发现，该面积比较适合引入的业态为足浴，首先1500㎡左右的面积正好符合此类业态的需求，同时足浴需要大量的包间，而该区域大面积剪力墙部分可分割出大量大小不一的包间。如图所示。
3层：
已处于大楼商业面积的最高层，从位置上来说并不理想，分析挑选后，KTV与网吧这两种业态成为招商首选。原因如下：这两种业态对楼层、位置的要求并不高，网吧甚至对大楼硬件（如电梯）都无过多要求，且有稳定的客源，一旦招商成功后不会轻易退出，同时七厂什字人流量大且无大型连锁网吧这种业态，此业态的进入可填补市场空白。而KTV方面，秦都区现阶段无大型高档次KTV广场，现有的一些KTV规模较小，远不能和渭城区几个大型高档KTV广场（如晶爱、阳光丽都）相比，而此位置又地处于咸阳市地理位置的中心，大型KTV在秦都区的建成已形成“万事具备只欠东风”之势。具体划分情况如图所示。
以上是对绿苑商住楼商业部分各楼层的业态划分情况，考虑到楼层的高度及改造成本的降低等一系列问题作出的分析报告，如有改动，以实际情况为准。
三、租金价格分析
1、本市具有代表性的商家租金情况，见表3-1
业态类别
名  称
面积规模
平均租金
餐饮类
晶海鲍翅楼
约5000㎡
约20元/㎡·月

大连海鲜渔港
约4000㎡
约30元/㎡·月
肯德基
（人民路店）
约800㎡
整栋楼出租100万/年
小海螺
约3000㎡
约30元/㎡·月
锦红川菜
（金芙蓉）
餐饮面积约1100㎡
200万元全楼年租门面
好望角大酒店
约2200㎡
自买
荔枝湾酒店
约2600㎡
一年70万左右
新好望角大酒店
餐饮面积约3200㎡
自买
国宾大酒店
约3000㎡（三层）
自买
麦当劳
约450㎡
自买（35年产权所有）
女皇餐饮
约600㎡
约18元/㎡·月
竹园村
约1800㎡
约33元/㎡·月
好德米面食府
约400㎡
约16.6元/㎡·月
新飘香川菜
约1500㎡
约40元/㎡·月
小可香餐饮
约1000㎡
约40元/㎡·月
三八烤鸭店
约1200㎡
约16.6元/㎡·月
小六汤包
约700㎡
约25元/㎡·月
顺风肥牛
约1100㎡
约30元/㎡·月
鼎鼎顺火锅店
约900㎡
约22.2元/㎡·月
休闲娱乐类
咸阳晶爱娱乐广场
约6000㎡
约25元/㎡·月

阳光丽都娱乐广场
约2700㎡
约48元/㎡·月
皇冠明珠
×
×
捷捷娱乐总会
×
×
金色时代KTV
约2200㎡

约20元/㎡·月
摩登假日KTV
约3000㎡
约40元/㎡·月
乐海漫步
×
×
欢乐100KTV
约1200㎡
约20元/㎡·月
表3-1 各商家租金情况
2、租金分析
根据调查餐饮、休闲娱乐类月租金价格分为高、中、低三档，月租金在30元/㎡以上的有大连海鲜渔港、小海螺、竹园村、新飘香川菜、小可香、顺风肥牛、阳光丽都、摩登假日等，这些商家租金高的原因是地理位置好、商铺多为新建、商家经营实力强。月租金在20~30元/㎡的有晶海鲍翅、小六汤包、鼎鼎顺火锅、晶爱娱乐、金色时代、欢乐100等，这里面除晶海、晶爱是将整幢楼商铺包租（价格压低外），其他多为二层或以上楼层。月租金在20元/㎡以下的主要是经营规模较小，地段较差或楼层较高。
因此我们对绿苑商住楼租金价格优劣势分析：
优势：
⑴该楼为新建，地理位置优越；
⑵面积可满足大型商家的需要，设施设备配套齐全；
⑶停车位多达135个（地上34个、地下101个），可满足有车族的需求；
⑷经营业态集中且不矛盾；
⑸物业管理成熟。
劣势：
⑹建筑结构设计对商业使用的影响；
⑺两侧商业没有形成规模；
因此根据我们对租金状况分析认为绿苑各方面条件均处于优势，在租金定价方面应走市场上限，建议绿苑一层的租价暂定为：35～40元/㎡月，二层的租价暂定为：25～30元/㎡月，三层的租价暂定为：18～25元/㎡月均价暂定为26元/㎡月。
同时在各层的店面划分中合理地安排主力店、次主力店和其他搭配店，使租金有区别。主力店要给予一定的租金优惠，次主力店的租金要比主力店高，其他搭配店的租金要比次主力店高。目的是稳定主力店和次主力店，促进租金收益长期稳定。
租金收益表
楼层
面积(㎡)
月租金标准(元/㎡)
年租金收益(元)
一层
3015.16
35
1266367.2
二层
3215.16
25
964548
三层
2688.36
20
645206.4

合计2876121.6
注：1、以上面积含剪力墙部分。不含天王宾馆所用面积。
2、物业管理费、停车费未计、天王宾馆所用面积租金未计。
从表中我们可以看出，估算绿苑商铺出租每年大约能给天王公司带来约287.6万元的租金收入。
收取租金的策略：
A、          每季度开始第一周商户向管理公司交纳租金（合同约定），不得拖欠。
B、          管理公司主动上门收取租金。
风险处置：
A、在签定租赁合同时，商户应先交三个月的租金作为房租押金。该押金不能作为租金充抵房租。
B、在签定租赁合同时，商户必须交纳物业管理保证金和设备维修押金。
C、若遇商户因自身原因无法经营且无法正常交纳租金，管理公司立即劝其退场，押金不退，管理公司将重新招商。
四、项目招商方案
1、招商原则
       本次招商是本着重点对天王绿苑进行招商，但同时也要考虑兼顾裕都一、二期项目整体商业格局的谐调性，因此将餐饮、休闲娱乐、商务酒店等业态作为重点进行招商。
2、商铺交房时间及交房标准的确定
交房时间：2007年10月底
交房标准：墙面、地面水泥沙浆抹平，给排水通，电通，消防设施安装到位，电梯安装完毕，门窗安装完毕。
3、确定目标客户群的方式
根据招商工作的定位情况，组建项目招商队伍，对外公开招商。同时按照公司统一部署，走出去请进来，进行有目标性、针对性的招商宣传推介活动。
目前各业态重点招商商家明细表如下（暂定）：
火锅类
晶海鲍翅楼 大连海鲜渔港 深海世界海鲜火锅
海岛渔婆  香港大鲍翅
中餐类
锦红川菜 蜀味王朝 粤珍轩 王子酒店 粤港澳
休闲娱乐类
钱柜KTV 好乐迪 夏绿地 晶爱娱乐广场
阳光丽都娱乐广场 摩登假日KTV 好来屋KTV
网吧类
小蚂蚁连锁 地球村连锁 红树林连锁
西餐类
摩玛咖啡 老树咖啡 左岸咖啡 星巴克
足浴
养生堂 千子莲 真草堂
3、正式招商切入时间
按照交房时间（商家进场装修时间）倒推六个月，即应于2007年4月底开始启动绿苑商住楼招商工作。
4、招商工作实施步骤
⑴招商人员的招聘（编制5人），2007年4月中旬到岗。
⑵招商文件的编制，2007年4月上旬完成。
⑶广告宣传内容、版面、画面设计制作工作，2007年4月底前完成。
⑷目标客户的选择锁定工作，2007年3月启动。
5、宣传方式及时机的把握
绿苑商铺招商宣传策略：
⑴现场部分
A、2007年5月初在该项目建筑临秦皇路面的施工脚手架上悬挂大型招商广告喷绘一幅（版面设计要新颖，具有爆发力），以营造招商氛围，达到市场吸引力的目的。
B、每次成功招租后（有品牌，有影响力的商家），即可大做宣传工作，扩大市场影响力。
⑵公司招商部
A、          招商热线建立接通，2007年4月底前。
B、          招商人员的培训，2007年4月底前。
C、          制作招商宣传彩页、图板等资料，2007年4月底前。
⑶宣传策略
A、在华商报做一～二期招商广告，时间选择招商工作正式开展后，间隔15天。
B、主动出击，组织人员有针对性地散发彩印宣传材料。另外选择本地或西安的客户资源，利用人际关系进行直接推销。
C、通过网站发布招商信息。
⑷招商策略
A、首先开始进行诚意登记。
B、本着先招三层，再招二层，最后招一层的原则开展招商工作。
C、选择客户的原则是：要在本行业内具有影响力、有实力、有品牌。
D、若有商业经营大户进入，业态可以进行调整。
五、招商优惠政策
本项目在招商过程中向客户承诺的优惠条件：
1、从商户签定合同之日起，免三个月房租。
2、商户开业后，免三个月物业管理费。
3、水电气费按市场价收取，决不乱加价。
4、公共照明用电免收费用。
5、停车场对外收费为3元/次，物业向商家提供低价停车卡（1元/张），每张卡供停车一次。
6、商户按规定将垃圾放到指定地点，由物业统一清运。
7、依照相关政策，协助商户办理工商、税务、卫生、环保等手续，如涉及相关费用由商家自理。

                                                                                              陕西裕都置业有限责任公司
合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用文件
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责
合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责