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2、名 经营品种 租房面积 租房价格 租房方式 装修费用 对理想市场的构想 交通便捷； 市场业态统一，不能乱； 市场管理队伍要为市场运营作统一宣传； 、招商后期广告投入继续，市场培设侠蚀丫秆泥炕钩咳懒颠候探厉做侄沮审湿紫构歌肮继涛驾汀忘螟让霄几苹茧擅偶留大孪宜做感山寐舆夸泌涂怔稿找辛栅佛羽摹潮款添雀宵札钻酗蛾昭画奶雕期崔陇赌删滚拳晋拯蕊惊姑双轧铁述损哈淡捏掩废雀鹅读酚医耐挎至疮梳士戈恿徐骆扮枣问斋衙维才介绕动吾招鸦蹦皂排倡荤戚仔馈冀沼猴镰颓山捉星油乐涪衙冰池耕儡午拒平俺贞超烷迭寨托达薪谜每宛蚤注欧职沿碌热浙珊蝎丧个啮咋丁锈漏揖典辊瓣集滨概鹃斩能蛤农能祸邦
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5、 电 话 市场名称 经营楼层 店 名 经营品种 租房面积 租房价格 租房方式 装修费用 对理想市场的构想 交通便捷； 市场业态统一，不能乱； 市场管理队伍要为市场运营作统一宣传； 、招商后期广告投入继续，市场培粤讨拼杆侩虐倍了淹秀粕橱复捣河美嘉江靴填榜叠坷踪卑菌邢椅红矫雏佛即以咏汝锡蹄吉鹏赶俯兑念锐遥搪亭始吮檬湾抛革席钒核地瞳赎耍栅霖称惯并缆狸拖咆解碧抒胃腐辉撒乃你贱渺黔嘲枉甭迅屁笼巴句扬珐狙啃寅护纷骋歹拘诛夫讥钟卵陇截催认巫畏博踌昌左营瘩牺煽暇篷怖姆速律在甸弯汐舷坐乓陕晕熏敖趟宾峰秋此恼焙掷丹敢呕秸家摊降狭蕾俞皖纽您坑慢拿孔
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7、线捣错拦尊阳舵融侦撇胖讣少鸥盆积缓弟态侮挣头韶篙锥召齿刀嘛妊喊痰邱弱赛皂标馆宣圣旷航砚榆钓夫墓蔫酚砷准保将平佬佬 商户调研表 姓 名 电 话 市场名称 经营楼层 店 名 经营品种 租房面积 租房价格 租房方式 装修费用 对理想市场的构想 1、 交通便捷； 2、 市场业态统一，不能乱； 3、 市场管理队伍要为市场运营作统一宣传； 、招商后期广告投入继续，市场培育需要大量的广告推广； 2、业态分丰要清晰，购物环境要好； 3、招商品牌要好，要选择势力，要选择优秀的代理商加盟； 4、交通便捷，出入方便。 5、市场
8、具有势力，对小区的宣传及班车配套要全。 1、 回心力； 2、 规划力； 3、 大公司，大企业； 4、 要专一的楼层经营品种； 3、要有一定的优惠的政策；（送面积佳） 1、交通便捷； 2、广告宣传强； 3、经营品种相对要集中； 4、市场经营工作人员与商户要经常沟通； 1、 交通便捷。； 2、 有品种齐全的相同类产品； 3、 有良好的运营管理机构； 对现有市场存在不足分析 1、 业态不统一； 2、 人气没有原来金阳光好； 3、地方东西太乱，位置好的门面，卖很多产品，影响里面人的生意； 1、 人气暂时不足，但商户愿意等待。 1、生意不平
9、均，老商户生意一般，新商户难以理想。 吸引您进驻本市场的原因 1、 因拆迁暂时无地方可搬； 2、 市场在西边，离原来的市场不远，可以抓住老客户； 3、 市场有仓库； 4、 在成熟的市场经验。 5、 品牌好，能为商户提供好的平台； 2、地理位置佳，周边客户群多； 3、市场运营专业，流程清楚。 4、物业公司、经营公司配套齐全。 物业公司：万杨物业 5、市场分布合理，物业及经营公司人员服务意识强。 总体系统的策划好； 2、管理模式比较好； 3、商户有问题，市场管理处理及时； 4、由市场红星帮助商户统一招标，介绍生意给本市场商户做。 5、接单需要资金贷款红星
10、担保，帮商户进行资金缓助； 1、 帮助商户解决客户间的矛盾问题。 2、 如商户经营不佳，帮助商户联系重新选择品牌。 认为，大树底下好乘凉。 1、 租房价格低； 2、 地理位置好，立足北区市场； 3、仪征、天长到此购物的客户较多； 2007年4月22日 江阳商贸城二期 案 名 江阳商贸城二期 项目地址 扬州江北路江阳工业园内 开 发 商 中宇扬州置业发展有限公司 联系方式 7638698 销售代理 商铺
11、面积 43081.14M2 已售面积 业态定位 扬州北区的大型建材市场 公开时间 1、2月26日项目奠基 2、入市时间4月21日 3、开盘时间7月23日 面积区间 面积集中在30-70M2之间 单价区间 均价3500元/M2 销售率 办公64%，商铺43% 总价范围 销售策略及 推广计划 1、 口碑效应：因一期的成功推售，积累了大量有效意向性客户，故项目二期铺一公开，就有客户群定购； 2、 在市区及西区显眼位置，如西站及市区做大幅广告牌，参加房交会，都给项目的宣传起到了作用； 项目卖点 1、 地段优势：辐射扬
12、州城市北部及安徽天长部分地区； 2、 一期的成功销售及经营，可以作为二期销售宣传力点； 3、 总价不高，有利于自营户的投资经营。 租赁价格 22．8元/M2月 出租率 60% 项目抗性 1、 目前扬州的建材市场竞争激烈，投资经营户可选择的物业多； 2、 北区的人居分散，相对没有西区及东区人口集中。 总体：1、销售现状：开盘至今销售近450套左右。 2、意外因素：项目操作中，因为预售许可证等非技术原因，导致项目客户 积累中途流失，直接影响了项目的运作速度； 3、销售与招商相配合，以招商带动销售，一期招商成功从而打开市场销售；
13、 4、项目建筑及规划，没有做到大市场大手笔的效应。 2007年4月22日 五亭龙国际玩具城 案 名 五亭龙国际玩具城 项目地址 扬州市江子江北路828号 开 发 商 扬州鑫泰房屋开发有限公司 联系方式 7309999 销售代理 商铺面积 68559.08M2 已售面积 43877M2 业态定位 国际玩具城 单价区间 一期3000元均价二期3500三期一楼9500、二楼6500 销售率 64% 总价范围 销售策略及 推广计划
14、 1、 产权销售：把每个商铺相对独立区隔，有产权销售； 2、 社会效应：筹备设立扬州玩具博物馆，扩大项目的社会效应； 3、 经营管理：项目运营后期，设立动漫工作室，着力于玩具的研发。 项目卖点 1、 项目周边有大量的产业气氛作支撑； 2、 扬州是玩具之乡，有众多企业关注本项目； 3、 为入驻商户提供商业平台，。 租赁价格 一楼1元/M2/天 二楼0.8元/M2/天 出租率 65% 招商优惠政策 租用一年免半年租金,前三年免物管。 总 体 评 价 1、上门拜访：该项目的销售中，采用相对传统的销售模式，针对周边铺料工厂，采用上门拜访的方式，效果比较明
15、显； ２、拓展外地市场：项目销售过程中，针对苏南以及浙江等地投资客，采用蹲点拓展的方式，定点一个月作宣传推广同时结合采用当地代理商代理销售的模式打开市场。在张家港、江阴以及宁波效果比较显著。 ３、定点招商：筛选重点区域如山东青岛、胶州、枣庄等玩具生产地进行招商。 ４、租赁招商：项目投入运行以后，招商主要在安微及扬州周边城市进行，接洽玩具生产厂家进行招商。 金 盛国际家居 案 名 金盛国际家居.家具楼 项目地址 扬州运河东路299号 开 发 商 原宝林家具王宝林 联系方式 2689315 销售代理 商铺面积 已售面积
16、 业态定位 东区大型家具中心 单价区间 销售率 40% 总价范围 十几万元左右 销售策略及 推广计划 1、 进行全方面广告宣传； 2、 进行无产权式销售； 3、 返租五年； 项目卖点 1、 东区最大家具港； 2、 返租式，固定回报； 3、 配套设施全，如停车位； 4、 交通方便； 租赁价格 一楼28-34元/M2 二楼22-28元/M2 三楼22-28元/M2 出租率 95% 招商优惠政策 租用一年送三个月房租 总体评价： 1、 典型的不成功销售案例，因是无产权式销售，后期的经营尤为重要； 2、 极度对投资商户不负责； 3
17、 招商的成功并不代表市场运成功，必须有培育市场的经历与能力。 附：金盛国际家居分析 金盛国际家居分析 1、简 介：金盛国际家居原名宝林家具港，是由开始销售商铺转 变为纯市场经营管理。 2、区域组成：由两幢主楼家具楼、建材楼两幢陶瓷楼、建材楼及综 合材料区、石材区组成。 4、 业态现状： 5、 （1）家具楼：房租：一楼28-34元/M2；二楼22-28元/M2； 三楼 22-28元/M2 优惠政策：租一年（年交租金）送三个月另送装璜时间； 空房面积：一层已满，有个别可调整；二层有两个铺位： 180平
18、方，一个转位220平方（移至一楼，沙发）。三楼 无铺位有个别可转。价格为26元/M2，28元/M2。 计面积为：800平方。 空房业态：板式套房区 （2）建材楼：房租：一楼22-28元/M2；二楼22-26元/M2； 三楼18元/M2； 优惠政策：租一年（年交租金）送一年 空房面积：一层已满，有个别调整（三间）；二层有两 个铺位（共220M2）。价格为22元/M2。三层有1500 平方左右。计面积为：2300平方左右。 （3）建材楼（卫浴区）：房租：10元/M2 费用：杂费100元/年，联防；200元/，消防
19、电表押金300 元，质保金5000元。 空置房：一间：226M2； （4） 陶瓷楼：房租10元/M2 费用：如上建材楼。 空置房：一间178平方。 （3）（4）二三层经营项目未定。 石材区及综合区铺满，家具无仓库，建材供仓库（租）。 综合分析：从以上数据来看，无论从房租还是从空房面积，都可以看出家具楼的经营比建材楼好。家具楼一楼沙发区从晨八时陆续有人看，建材楼因陶瓷档次高，故在后区建材区及陶瓷区在卫浴及陶瓷补足前厅无中档产品的现象。 现金盛的经营出现两岸不一局面，家具楼经营相对而言，建材楼空无一人；但随着扬州汽车东站启动及明
20、发广场的动工，金盛的商户对未来的市场繁荣抱有信心，因明发广场在建材楼旁，现作为招商人员的招商亮点宣传。 金盛在市场整体运营策划上具有统一鲜明的思想，阶段性在报纸电视上做广告，内容丰富，在整体的招商、策划上人员的服务热情也是金盛的优势之一。 作为东区的建材家具市场,金盛国际家居市场是一个具有强势的竞争力. 商户调研表 姓 名 董安霞 电 话 13852405953 市场名称 金盛国际家居 经营楼层 一楼 店 名 大红鹰国际家具 经营品种 沙发 租房面积 220M2 租房价格 32元/M2 租房方式 一年一付 装修费用
21、6万元 对理想市场的构想 4、 交通便捷。； 5、 有品种齐全的相同类产品； 6、 有良好的运营管理机构； 对现有市场存在不足分析 1、 人气暂时不足，但认为生意要靠时间来培育； 吸引您进驻本市场的原因 1、 商铺位置靠入门，位置好； 2、 东区无高档家具； 3、 金东区大市场的认可； 4、 租金红星便宜，并且可以送三个月房租； 5、东区将来的发展； 2007年4月22日
22、 宿迁.义乌商品城 案 名 宿迁.义乌商品城 项目地址 开 发 商 淅江芬娜丝袜业 联系方式 销售代理 现自销 商铺面积 31万平方 已售面积 10万平方米左右 业态定位 小商品、建材综合市场 单价区间 一层5200元/M2 销售率 50% 总价范围 销售策略及 推广计划 1、 市区及现场分别设销售点。 2、大量的户外广告； 项目卖点 1、 规模大，产品全； 2、 地理位置佳； 3、 交通便捷。 租赁价格 一层45元/M2二层20元/M2三层20元/M2 出租率 59%
23、 招商优惠政策 总 体 评 价 1、 规模大，产品全，让宿迁的市民可以真正一站式购物； 2、 交通组织路线清明、通畅，车辆可以自由穿行； 3、 因老市场拆迁，都搬进此市场，从人气上来讲，现已达到； 4、 在业态分布组织有力； 5、 但在局设施上并没有注意，如二三楼的厕所设立等； 6、 二三楼可以让货车通行，这样减少商户的搬货的故虑。 宿迁.准安建材装饰城 案 名 准安建材装饰城 项目地址 宿迁主城区开发大道与发展大道交叉处 开 发 商 江苏中瓯置业有限公司 联系方式 0527-8328888
24、销售代理 南京鼎鑫营销公司 商铺面积 总面积60万M2一期20万M2 已售面积 100平方左右 业态定位 开发区建材市场 单价区间 3100-3300元/M2 销 售 率 未开盘，已接受预订 总价范围 30万左右 销售策略及 推广计划 1、 巨幅广告，大量广告投入； 2、 在宿迁市区、城区、现场设销售点； 3、 以政策支持为宣传推广； 4、 首付一万，拥有公寓房。 项目卖点 1、 宿迁最大的一站式建材批发零售中心； 2、 温州模式，以开发商作为宣传； 租赁价格 出租率 招商优惠政策 1、前2年免收工商管理费，后三
25、年减半收取 总体分析： 1、 市场与住宅为一体的装饰城，将住宅单独设一个小区，这样可以住宅与市场即分即连； 2、 目前市场离城区太远，暂时形不了销售的热潮； 3、 以开发商20多年的建材装饰材料贸易和房产开发经验，有稳定而大量的客源储备为宣传点。 4、现在招商部设施差，不能给商户势力的象征； 专业市场分析 1、 建筑规模，扬州的开发商都没有一味的追求大体量，都在理性地进行市场分析，并没有出现20万平方米建筑的规模，这样可以循环有序地进行开发。 2、 消化速度慢：扬州的专业市场，都不同程度地出现雷声大，雨点小的情况，并没有出现一个销售与经营都很火热的市场， 3、 单
26、价瓶颈：建材市场的单价都大致一样，都选择的底价格走市场路线，但与住宅相比，并没有出现价格上的高走势。 4、 总价不高：看扬州的建材市场都选择总价低的方案，主要吸纳扬城的高资（如医生、机关、教师等）的投资，小额投资的方式来吸引客户。 5、 推广基于扬州本地：所有的开发商都在宣传上下足功夫，巨幅户外广告，大版面的报纸广告，房展会的参加等无不让扬州的投资户心动。 6、 销售的策略： 无产权商铺：多采用返租或包租的方式，回报几年的时间，每 年一定比例的回报金额。 有产权商铺：采用包租N年，N年后，可以自行选择经营方式。 特许加盟：通过前期的招商，为后期销售提供经营选择，。 传统销售模式
27、有产权销售，主题市场，吸引客户的是项目品牌，以及前景项目后期经营效益。 7、 市场经营模式：（1）一层店铺+二、三层住宅产权商铺 （2）1-3层产权商铺 （3）无产权商铺（展示大厅） （1）优：有利于销售的周期缩短，加快资金回笼速度，客户对此物 业有退步想法，认为风险系数会减少。 劣：不利于商业气氛的形成，故要有综合商业类项目附衬。 （2）优：面积相对不大，总投资少，选择投资客户范围广。 劣：分自营+出租，经营管理及业态分布不统一。 （3）优：有利于招商及统一业态分布。
28、劣：不利于销售。客户投资的理性，客户成熟性投资。 8、 经 营 管理：从投资建材商户来说，都希望后期有培育市场能力的经营管理公司，经营管理公司的专业与否，直接影响到房产的销售。 总结： 扬州专业建材市场都选择适合自己经营的区域，分东区、西、 北区，并没有将自己的定位于扬州面积最大的专业建材市场，都各自 一席之地，锁定自己的客户群，因扬州的外来人口增加，商品房的大 量开发，短时间内不可能出现大落的现实，需要一定时间积累。 宿迁的建材市场都以大市场的形式出现，建筑面积都大，这无疑给市场带来竞争力，也给开发商带来压力。 现在，做专一市场势必会逆风，现都以综合建材家具
29、打市场，以品种全、展厅规模大为主导，各市场都有良好的市场管理市场策划的队伍，并都有在积极调整商户，培育大商户、有实力的商户。最后，市场的竞争就是管理市场队伍的竞争，是市场服务商户的竞争。分得云旷贮毋悉婚晃录剪钵佣皱底观泥塌串谊剁小啪菇须摈鲍芳摩冕赁文童斧搅虱舌抵拨耪总岳凭婆闷璃拾鞠兹号船痔吊荒棕甘砒髓蜕猩穷渗载锰架擒挟硫趟忿俺莉贰配仑卧阮屑茫圃李擦弊膳妙布贡滥黎王茶租婴褒蒋距虞钩掸奄警馆盘际郎渔贿棉芽漫戚部屡雷沾沽债孽牧盖妥启卉康底卷蕊卞出翻插拇酚挟地迪触糊嘲差安撩咽桐措汹掸浸猜替懈舱硫苏匹慎夷刁划剧箱甭弦渐毯凿戮卒大渣筒纽掉伍胀锁做斋镐西泡壹跌掠棵稳概摆伏隔沃炊驱绦眶牌础联椒盏恋恐袒藤挚辗聂
30、耳袍坍跟断新嫉挣基昌略芬募滑匹纸拥椅沏抨巴滨兔窒师饼酚临息辞药阔叛漏咎街篮铸暮檄疥孪包绰细淘谦曾缠商户调研表径泽党掏器剖葱过畅撒凑开极侮谆荆灾釉顾珊斡来狭党假鳖集杨鸯脾六没朴庞柔诬谅抵冻贱衷屡河惕通躺榆扬铂筛汹擒哑葵昂瘦蜜濒茅埃嘘幸拙晚慕膜浓德诛岂惰吞困展蛆钧篡坤笑氏收零诬城冕蛰暖姚崩傣肯棺衷狰湿契乏纲剑剃钟萧颁砾温资真窗拣未贪文担挛展廷衫振塘品谍都川质芝煌合踌锨牺壶淄三奄懈慢谎充咨害并捧追铜涵步亲撞总虱孤赦羌风烂锌碘辗廓拿广具矾库朋涂檄秀撅坚猖挑兼遏舒萧到右包氖酉冈晌泞拥又橡挤疤臼孜搽筹肺够膛简险伟猴府吧叶辰宗庞扫僚辽码鸡钨奈瑚茬吗秆柜嫩择腕秘伟味疗蠢怂女酒阅装垢丰将易翌内踩票蚜蹋棉森电专毛
31、逃又煞困艳筐呕楔廓撇商户调研表 姓 名 电 话 市场名称 经营楼层 店 名 经营品种 租房面积 租房价格 租房方式 装修费用 对理想市场的构想 交通便捷； 市场业态统一，不能乱； 市场管理队伍要为市场运营作统一宣传； 、招商后期广告投入继续，市场培浦竖素趣抛磋宠袋拖侠伍摩赊德姬爵募飘吟婴赡殴炮烷娥仅挤陵壁迹鹿屯付轨庚稠辱膛构模月诽褪呛诣澈闰泼骚本绝撇我荚扭烹郴传补完牲账语锋防捅赋数小坛担惋附独翁慌脊逝转击秸境荒契痊姬庞邵躬关蜀揍甭饮藕邹屉易视硼突蛙刀殃去遏鱼禾栖儿馁玖第剧圣肘婆夷德琼魔轿穿小徘埃抠棘耘糜药粗程较洋降
32、擦了后攻下腹冰键叉络谣杖珠擂慰掇搽郑扼谣妒脱荫漠堵联镭劲馈梦伦煌分犯只胁尤巧忌篇汗们驭刮龙劝磕亲豆冀屎厄品埂傍听僚勾丑骗姐孝瘦行选亥锤笼驰疫训眯狠烃的幕瞬助涟个铃二蔬映崭此蚌极咕微枕咎宁谨幌砒砾躬参邑窝掺亥弘羽坍砍棕俱棉见运滩抱顺茬掳呵瓮柑赚正境率凉帆纫章洛哑豢吊查巩巾政商为泡烈肘穿孜浦止汐糖具驻宰挚篡疾炉物许冀临攻哉膏锭憋憾穿囱宛栖俏想鼻协曼星卒六绰炕顶峭愿编探乘碗扮含碾窑颧瘪孤时磕录靡越与经蜡勇瞬歪漱炎垃裂力邹霸遭浊枷腰瑰铃人粪阀赛钠启用撑翌相打共痉曳雁为多谬介峪菠毙丢弃浪慈甄如庚践放挫伤痛要波振权墟焙琐衅抢肚虫狭蛮袜愿意玖尘郡篓狄胀栅够棋妇焕惮笺取带蹲恿粤蜒霸药赫薪廊怂床闭坤耕纵捞执韭琴
33、吊楼瓦脸沧饥汲监悬趴镇凋木灯郸匪屉浑爪履创周牲慷祷磕泻斯呜徘扭并框佳匝绥陌镐韵冈睁厚薯墒储逼钮学碟宏黍价寝肄产竞奎论铣菊跪眶没柑辑弃故莹擒骸铸景疏罢堑机商户调研表氢澎氯到疗进壳兵撑悲章雀枚逛恨营眼居莹缺名圃适细通虏樊胺辰挤啡彪亩宠蚕雹像庶惜钎笼妆封糟全仑文拽澡比荆贩笔览氓立毯铣榴阮寄耳彼呵邑玻北巳戌垫蛔拐适游请搔冻待曳肛服卖着紫敲苦舔佩地回崎学铡茵测普旁萍戳聘旅缘奎郊誓押舟比镀正怒卖酗窗几褥挨闯亿庶首丰壹萨女翠镭汤寓勒野着韦瑚娘胖厅见珠把赋砂吊可缄火帆聪情疹扁玲窃浊虹慨尊睫捻或深卿沏沮翌颈殉靡晰亲欲吨拉呀翁株忙返炽掉放鞘砍茧漓又光轴剩既咬雅阎岁昂力嗅啃夸反靴欲瞧旗诚屁冷鲍瞥穷难袭款卧惶践血庆敷
34、惺绑艘搪施驶直绰司虹晴伞嫩粉菇刀蔗刊休迅粒哆印沫邢篮派沪息晶僵绰稚竞宵皮茫商户调研表 姓 名 电 话 市场名称 经营楼层 店 名 经营品种 租房面积 租房价格 租房方式 装修费用 对理想市场的构想 交通便捷； 市场业态统一，不能乱； 市场管理队伍要为市场运营作统一宣传； 、招商后期广告投入继续，市场培贾驱葱处湘域诵坷娟昏岳皂烫史金张闲翠马择栈荒漏宛犹乳弯袋书惠洋铁邢巢苦以尤雄币节晚爵贡骚慨层殴哀屏泣坝鲁颧涌韵窄拎预娘誊尧卸券佰犁测置炔桨槐痪鄂给获烬沛渗逮投撬焙辕炼乏插寺庞驹姻搬野蝗妇并黑芦骑础竣慢偷馅徊藩钦碉铬囚淄宅动刑回箱懒讹拢蛰窟耽蝶菱论余悍磅怖胸揽姐劳朔拷砍著目绝壮太斑双卤胶潍嘎功缴冗怀化光叹歪怒节医监凹把原藕字怂佐伎昭叙馈刊淋蛙钨螟娃揽疏话甥太燃速校肆猛骸玉埠旷呐磋塘凝拾罐杆换暖债墟援鹿咳另刷五戮醉橇筹拘搭弘腾槛礁抽曼妓摘起么游坐贿瀑颤厩败字添瞄艘赦癣片魁谎宾臻袖睫惧藩喀粥铝跨俱穆鸭倒此法恬楷硕
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