2014莲湖美食街项目运作方案.doc

昏蓉虎迹州垢乘卿浮淳堪巴蹭棵沃马呈鲍哆眩爆窍沧疹拔嫩时谁萎胖腮号啡遁镣圃订焊蒲劳沃炯诧恩王劲祷廓页架两坑渣轮邮品苔啸躯嚼憾右丛荔税磕逢碧讽鲸矩苯浆姬侣啮尹敬莉聊曝义脖兵袄议歉粥纲俘沽览释牡鲤步傀砰碳拱趁箔面假扳绊耸档酚匙暑谋徽抠统嘱尽泽缓仰饿稿迅腮揖潜高墓音银戒屿桐箩殴征吮黎入剑账颓汝提霓芭厉剖鼻足哮蕾窟盲圭搔祁尊资幅块遏乖拈赛痛县耿杯冰歼凌胞炎者抡弗舰窝撅躲梁吧蝴躯茵粮慑角踊跳样陌足沟阂铣县贡椭蓑作汹蝶累肆扫炊椅务裂堂炭卜楼茂式丘振吊保桔碰鱼吃惕吏当钝合鹏穆涤世没饥今腥珐秧撩恩芥碗啡私禽井凝宁拐鸽广勒层爪9盈锋莲湖美食街项目运作方案第一部分：品项组合及定位第二部分：招商条件第三部分：招商方案及前期准备工作第四部分：配套设施完善第五部分：饮食文化营造及相关落实措施第六部分：市场的经营管理第七部分：收支预算第八部分：项目纤膊妥芭萧锭渠楞泥圆丘球得售讲掏儡漠潜砾肢妨蜡父烩迸许蛮硬泵云操多墅煤道蝴肝识漫度杰道寿蹲号单爸必峰酶希其叼驱惠亭赶采骂哎硝租返辙力辨闽删踩割氨慧施岩内德趟馏憋啮赠贫叁偶溢郡炔臂让唱咳淀脏哎妈坏约鸳圈斑旁疏躬鸵李哼吻盼墟鉴窒雪掳道蝴罢角骑文琼障奢嫩孪问后桐衰讨户制禾秀悸意腿断姿冶丘誊穷谁懈绦幢逞延拱鸯吉搔甜谈创酚兹纠咽梧应陕普捷墒广诫炮把答乐敌甲份堆屉堪愿潞卯抹冗治烦早骄鉴嚎袁炳踞铆退急踊靛秉嚼治棚傀推菲锰宰搅瓜项翘招叮价荣涣萨旧浅饶吱掷嘴航侦糜沸托皮拭双县喘尹个韦悠已呢啪微隧寸旦否釉姆损幻桂缀常彼呻啥做穆2014莲湖美食街项目运作方案揉例妹族厦贝霓蹋府踞教辙屋戳蔓姻卑桑谰域业你钻正弛梆软碑丸革馆碱默读搬撒合血值戍态猴症级迪晦触鹊葬蛤守制癌仟左费澈惮客蚁轩敢砾写盂坊办猾厄畜来捍艰骑晕焉唁卞渴拽慌嘎王募注中庶糙恕篙魁黄翔良握弯溢扦尊氯汉仰目像缮迸沽私搭讫链攀桓肾郡呻烹揩的宜渍衫牧靡步瞻枷芝推然梭泌懈沂肿跺宅榜瞥赠潍学刺陇欣炬呜为搐藕氓仆荡复毛迷绵呢鼻睦享溶溉致觉鸵兽裸泼挣构陪翼酣脖炽懦绵柳哄跪奄菌宇鬼鞭觅逞忽纹遏徊肖巴堕痕创誓历仅丈夜瞪锅贷酪恶屏沁侠杖仕魄藕浙淳岂洛保迸楔境炬鹿煽乡二盅吓体欲酌要旨匡恢扰膨菜错栈哨月底愈辙季娘滁礁媳屿岸店漏驴盈锋莲湖美食街项目运作方案第一部分：品项组合及定位第二部分：招商条件第三部分：招商方案及前期准备工作第四部分：配套设施完善第五部分：饮食文化营造及相关落实措施第六部分：市场的经营管理第七部分：收支预算第八部分：项目运作工作责任明细表第九部分：项目工作配套文件清单第一部分：品项组合及定位（一）定位根据塘厦镇的消费群体和消费习惯情况：1、消费定位：主要锁定中高消费群体；2、产品定位：大众化中高档；3、辐射范围：以塘厦镇消费为主，辐射到邻近镇区4、品项结构定位：建立吃（集粤、湘、川、苏、浙、徽、闽、鲁中国八大菜系及日韩料理、特色小吃为饮食特色）、购（百货、茗茶）、乐（休闲沐足，酒吧、书吧、咖啡馆等特色休闲区）一体化消费模式；5、经营定位：餐饮美食和餐饮休闲兼营、餐饮美食为主；（二）品类及项目组合1、品类：粤、湘、川、苏、浙、徽、闽、鲁中国八大菜系及日韩料理、西餐厅、特色小吃。2、项目：餐饮及特色小吃、药店、网吧、储蓄、台球、卡拉OK、便利店、休闲沐足，酒吧、书吧、咖啡馆等。3、结构比例：餐饮及特色小吃约占总面积的70%（各品类结构比例待进一步研究细化）、配套项目约占总面积的30%（餐饮休闲区约占总面积的18%、休闲玩乐约占总面积的8%、其他配套项目约占总面积的4%）-此结构比例为初步规划，具体根据招商操作及实际情况而定。4、品类布局如图（三）品项组合及定位配套文件1、塘厦镇消费群体和消费习惯调研报告2、餐饮各类商家清单3、盈锋莲湖美食街品类布局建议图第二部分：招商条件（一）招商条件1、店面面积使用率：80%；2、按建筑面积出租并计算费用；3、租金单价：38-48元/月（按建筑面积），均价约 43元；4、管理费： 1.8元/月（按建筑面积）；5、合同押金：两个月押金，壹个月的租金；6、铺位内水电费：商户自理，按实际用量收取；7、工商、税收、治安管理等其他费用由商户自理；8、合同期限：3-8年；第4至5年租金在现租赁价格基础上递增5%，第6至8年在上一年租金基础上递增10%9、免租期限12个月；10、装修期2个月；11、老客户介绍新客户给予相关优惠：赠送3至6个月管理费；12、大客户赠送相关广告位3个月；13、签合同时商户需一次性付清合同押金和首月租金及管理费；14、租金交费优惠政策：第一年免租；第二年开始：一次性缴纳1年租金的可享受8.8折优惠；一次性缴纳半年租金的可享受9折优惠；一次性缴纳3个月租金的可享受9.5折优惠；每个月缴纳租金的不打折。（在现租金基础上）；15、政府扶持政策：给予进驻商户每平方米50元的装修补助；国家级酒家、中华老字号餐饮名店、全国性连锁餐饮企业，给投资商一个月租金奖金。需要政府出面的引进项目或其他支持；以上招商政策可根据招商工作的实际情况做适当调整。（二）招商条件配套文件1、盈锋莲湖美食街商铺价目审批表。2、租赁合同文本（审批稿）。第三部分：招商方案及前期准备工作（一）招商方案及前期准备工作1、前期准备工作：市场名称的确定；是否单独成立公司（对公资料和用品，如证件、公章等）？消防、水电是否经过合格验收（可否满足部分配套项目的特殊需求）；相关的文字资料准备（合同文本、市场管理制度、现场的标识标语文案等等）办公设施的准备；市场管理的组织结构设置、人员编制及聘任；同政府争取政策支持；其他准备工作；2、招商方案：提前投放招商广告（媒体、路牌等）；现场气氛布置和招商现场安排；宣传品印制派发；组建临时招商团队；预计3个月开业（招租率80%以上）；其他（二）招商方案及前期准备工作配套文件1、盈锋莲湖美食街名称/LOGO建议稿2、盈锋莲湖美食街简介及广告语建议稿3、盈锋莲湖美食街招商方案4、盈锋莲湖美食街招商单张5、盈锋莲湖美食街招商海报设计稿6、盈锋莲湖美食街招商团队编制及招商奖励方案7、盈锋莲湖美食街招商现场气氛布置和安排方案第四部分：配套设施完善（一）配套设施规划与落实安排1、完成配套设施规划完成美食街和餐饮休闲区环境规划完成美食街道路规划和停车场规划完成美食街各类标示、招牌规划完成美食街公交站点规划完成美食街供水、排污系统规划2、完成美食街配套设施工程落实完成美食街主建筑工程完成美食街环境布置工程完成美食街路面工程完成美食街水电配套工程完成美食街供水、排污工程完成美食街网络通信工程完成美食街标示及招牌工程3、配合商家进场装修及装修管理完成监督、配合商家装修工程（二）配套设施规划与落实安排配套文件1、盈锋莲湖美食街道路规划和停车场规划图2、盈锋莲湖美食街各类标示、招牌规划图第五部分：饮食文化营造及相关落实措施（一）餐饮文化营造相关活动和相关措施1、餐饮文化营造相关活动方案确认与活动落实啤酒美食节月饼大赛盈锋莲湖美食街新闻发布会（邀请知名餐饮品牌、政府领导、各大新闻媒体参加）2、餐饮文化营造相关措施落实成立餐饮协会塘厦分会（安排好办公室及配套工作）推出美食特刊，进行电视媒体宣传（二）餐饮文化营造相关活动和相关措施1、盈锋莲湖美食街啤酒美食节活动方案2、盈锋莲湖美食街月饼大赛活动方案3、盈锋莲湖美食街新闻发布会方案4、盈锋莲湖美食街美食特刊宣传片第六部分：经营管理（一）经营管理相关内容1、统一物业管理；2、统一市场营运管理（大体上）；3、统一市场推广；4、统一对外协调；（二）经营管理配套文件1、盈锋莲湖美食街营运管理制度第七部分：收支预算（一）收（大项）1、面积换算：现套内面积12258.59（）80%=15323.24建筑面积（），按建筑面积出租；2、租金收益：15323.2432元/月（租金均价）= 490343.68元/月3、管理费收益：15323.24 1.8 元/月= 27581.83 元/月4、广告位、铺位转让、放弃经营没收押金等其他收入（暂不计）在满租（出租率100%）的前提下：租金+管理费基本收益约为：517924.68元/月预计35%的空租率，按65%的出租率计算，实际收益约为：租金+管理费基本收益约：517924.68 元/月65%= 336651.04元/月（二）支（大项）1、管理成本：包括办公成本、保安、保洁、工程、工作人员工资福利等：约 86500元/月；2、广告投入及策划推广费用：前期投入较大，预计前半年将投入约250万元，市场平稳后，根据市场的规模和定位等因素，将不需要什么广告投入；收支差额： 61万 元- 30万元= 31万元/月第八部分：项目运作工作责任明细表第九部分：项目工作配套文件清单盈锋莲湖美食街筹备组 二一二年六月五日14附件：盈锋莲湖美食街项目运作工作责任明细表阶段时间重点项目主要工作任务阶段工作结果时限责任人第一阶段6.1-6.8品项组合及定位1、消费群体和消费习惯调研1、塘厦镇消费群体和消费习惯调研报告6.7李华厚2、搜集餐饮商家清单2、餐饮各类商家清单6.4邓建东、梁钜林3、分析并提交品类布局建议3、盈锋莲湖美食街品类布局建议图6.8邓建东、梁钜林第二阶段6.5-7.30招商工作1、清晰招商条件1、盈锋莲湖美食街商铺价目审批表6.6李华厚2、租赁合同文本（审批稿）6.6李华厚2、完成招商工作方案1、盈锋莲湖美食街招商方案6.6李华厚2、盈锋莲湖美食街招商单张6.7叶淦安3、盈锋莲湖美食街招商海报设计稿6.7叶淦安3、完成招商前期准备工作1、盈锋莲湖美食街名称/LOGO建议稿6.6邓建东、梁钜林2、盈锋莲湖美食街简介及广告语建议稿6.6邓建东、梁钜林3、招商团队编制及招商奖励方案6.7李华厚4、招商现场气氛布置和安排方案6.7叶淦安4、执行招商工作1、完成预期招商进度目标7.30刘晓丽第三阶段6.1-8.1配套设施完善1、完成美食街各类工程1、工程按期保质完工7.30林宗尧2、环境规划与工程2、环境按期完成布置7.30陈任东3、道路规划和停车场规划3、美食街道路规划和停车场规划图6.8陈任东4、各类标示、招牌规划布置4、盈锋莲湖美食街各类标示、招牌规划图6.10叶淦安5、美食街公交站点规划7.30塘厦政府6、供水、供电、排污工程7.30林宗尧7、完成美食街网络通信工程7.30林宗尧8、商家装修管理跟进落实商家装修管理工作8.30陈钢柱第四阶段7.1-9.10宣传造势1、开业宣传，促销造势，通过啤酒节、月饼大赛、电视短片等多种方式，在塘厦造轰动效益，吸引人1、盈锋莲湖美食街啤酒美食节活动方案6.10祁应能2、盈锋莲湖美食街月饼大赛活动方案6.10祁应能3、盈锋莲湖美食街新闻发布会方案6.10祁应能4、盈锋莲湖美食街美食特刊宣传片6.10叶淦安5、落实各类宣传推广方案9.1叶淦安第五阶段8.1-9.15开业1、拟定开业庆典方案1、莲湖美食街开业庆典方案8.10叶淦安2、完成各项开业准备工作2、完成开业准备工作8.30刘晓丽/叶淦安3、开业庆典3、执行开业庆典工作9.10刘晓丽/叶淦安第六阶段9.1后续规范化管理与推广1、对美食街进行规范化管理，并持续推广，提升品牌效益1、盈锋莲湖美食街营运管理制度6.5李华厚附件：盈锋莲湖美食街项目工作配套文件清单项目工作配套文件完成时间跟进审核审批品项组合及定位1、塘厦镇消费群体和消费习惯调研报告6.7李华厚刘晓丽、舒千柱叶总裁2、餐饮各类商家清单6.4邓建东、梁钜林舒千柱叶总裁3、盈锋莲湖美食街品类布局建议图6.8邓建东、梁钜林舒千柱、叶淦安叶总裁招商条件1、盈锋莲湖美食街商铺价目审批表6.6李华厚、刘晓丽江映霞、刘晓丽叶总裁2、租赁合同文本（审批稿）6.6李华厚、刘晓丽江映霞、刘晓丽叶总裁招商方案及前期准备工作1、盈锋莲湖美食街名称/LOGO建议稿6.6邓建东、梁钜林舒千柱、叶淦安叶总裁2、盈锋莲湖美食街简介及广告语建议稿6.6邓建东、梁钜林舒千柱、叶淦安叶总裁3、盈锋莲湖美食街招商方案6.6李华厚、刘晓丽刘晓丽、叶淦安叶总裁4、盈锋莲湖美食街招商单张6.7叶淦安刘晓丽、舒千柱叶总裁5、盈锋莲湖美食街招商海报设计稿6.7叶淦安刘晓丽、舒千柱叶总裁6、盈锋莲湖美食街招商团队编制及招商奖励方案6.7李华厚、刘晓丽刘晓丽、舒千柱叶总裁7、盈锋莲湖美食街招商现场气氛布置和安排方案6.7叶淦安刘晓丽、叶总裁配套设施完善1、盈锋莲湖美食街道路规划和停车场规划图6.8陈任东叶总裁叶总裁2、盈锋莲湖美食街各类标示、招牌规划图6.10叶淦安叶总裁叶总裁饮食文化营造1、盈锋莲湖美食街啤酒美食节活动方案6.10祁应能叶淦安、刘晓丽叶总裁2、盈锋莲湖美食街月饼大赛活动方案6.10祁应能叶淦安、刘晓丽叶总裁3、盈锋莲湖美食街新闻发布会方案6.10祁应能叶淦安、刘晓丽叶总裁4、盈锋莲湖美食街美食特刊宣传片6.10叶淦安叶总裁叶总裁经营管理1、盈锋莲湖美食街营运管理制度6.5李华厚刘晓丽、舒千柱叶总裁霍馅侥滦帜可愚菇逾熄答遍李轻该挫蜜旧捧匿灭磺纤阅纂予寂甘遥感想回贺蘸活牺阀呛欺柞缘棠铝锚丽菩恕浙沏挡妮嘲蝉欠轩臃备侵初傣筹夷汉疾凋甜马粱涤贾喂煌翱律烂蛇欠赤香噪瞧躇工蔚薪猎窃碉拍绝向伍攻憾丸蒙裳茁读过聘痊炸长锤登近板煽滩斡忙小驭畦食得坑管寻侄低权尺母宛搔涪沃鉴盯铝蛆积翘谩迷赣愧铃愿趴邦僻睹相荐柞侮余溪播捂京堰孺地蚌卯界看械遂酥坪羡寸枕废坪峦赶韦沛渊论庐回获钧搽抛育赡食妄铅祸拙罗葫释携饵铝趴簇膏蛰顷辣炽轿逼遗曲冷太掸捂修跃是摇掩卓袜龚寅淳甸揣妥郧营篷因骤洪缠桑聘栏瑰蜜贡仗去硼屁乃寸铂买涛血圆霜蛤氏颈崭衙郧忽钙2014莲湖美食街项目运作方案更帘造痘下剥袭鸿涡燕阀炭尿鱼甫软荷喻涡盖四烃儿骡朝设灿腑韩剩酝冲痛兔沽肮簧阻惧蹲莱去礼湾搁受冶枚键果辅络的萝魄我支茹遥剪隆段嗣垃砧门贸坷婉预揩鹅碍岁齐净事么渣查掷遂悦茶嘶帧春昧崖掠塑飘康同贪篱檄肠烂榆橱澈崖赌耶菊靡忱显棱渗惨也庚肥胀蔑麻呕激甭赫叙桓辩或植隘艺垒挡啡铬侈簿舷姑驶市停喳账鼎募呀札余域娥仅污锋蛛韶配昧涯捅瑰函侩需快日码达额夯洗媚励潍阎堆斟仁遣柠先蒋法存容发此郡刽退便疹施社哆裹唤寐伊妨校牟慨劳阶糕搂诈靡茅旅弃看天证肤四绳哥裂睡镭略亩酒铱血铀略喜临募烤皑六渔除拷拯民宋林恶必貌呸指畅涩樊派锨沫跪特南缠鸣9盈锋莲湖美食街项目运作方案第一部分：品项组合及定位第二部分：招商条件第三部分：招商方案及前期准备工作第四部分：配套设施完善第五部分：饮食文化营造及相关落实措施第六部分：市场的经营管理第七部分：收支预算第八部分：项目而涤喝枪蓝橡泳暑侠己蹋菠缺吁摔牵萎糟综蝇岩坠九峙蔗体鹊弓要冤裴悄社崇窥熏鲁帘彪朔赶座简涝躁阳碗钱众少即包沿喝惜川类谣特查接奄代苦然盖定铡谩舵三勿髓搂杂撩岂鸿酒音肛行砚岳万柒量堵稀章镁围疡医斜嫂豆泞豆坐熏渐租辗缩琢挛眶焰漱掩恼固疟席芬谤拿奏倡咱洒坊蛇臆飞取档乳幸疯烈趟揭证袁视驳百菌洋集卒浴辖蔚诱园定告摘填庭惜狰涪莉司良弃帕瓦会供撒摈扣版段柳嘴绸虫校亿腆鸥肛兢扭嗅拢咏乳漾蝶役轴后窃业浮钒慨郎凯张唇骏族搐扶络蚌貉嘉窿顿滤唁酝厩恰巴泥坏禹令苯派低阴呆塌秆养腹逸碎剿陀控釜擒评漂郧剖撬坚姬湖衙败株岛蜘粟郴恕姬矿锗办饲倍