下半年江苏省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命考试试题.doc

2019年下半年江苏省房地产估价师案例与分析:建筑物经济寿命考试试题 2019年下半年江苏省房地产估价师案例与分析:建筑物经济寿命考 试试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意) 1、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元.(2019年试题） A：1005.56 B：1010。56 C：11 10。56 D：1115。56 E:借款合同 2、2019年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估.被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致.该项目于2019年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2019年2月以5000元的价格预购了一套80的住宅。该项目于2019年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2019年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。（2019年试题)问题：王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为元. A：100 B:140 C：1100 D：1540 E：执行层的组织协调 3、收益法适用的条件是房地产的. A:收益能够量化 B：风险能够量化 C：收益或风险其一可以量化 D：收益和风险均能量化 E：工业用地的监测点评估价格 4、土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属_所有. A国家 B所在的村民小组 C农民个人 D农民集体 5、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及【2019年考题】 A：相应配套的基础设施 B:土地的形状 C：组合完成的功能 D：立体空间 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列关于建筑施工图，表述不正确的是. A：用大样图表示其细部做法的一套图纸 B：用平面图表示建筑物的外部 C:用总平面图表示建筑物的位置 D:用平面图及剖面图表示其内部 E:执行层的组织协调 7、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，工地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。（2019年试题) A：330 B：350 C：440 D：870 E：执行层的组织协调 8、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为万元. A：22276 B：24467 C:26867 D:29833 E:工业用地的监测点评估价格 9、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是。 A：经有关部门鉴定后，损坏不堪使用的房屋和危险房屋 B：对企业因停产、撤销而闲置不用的房产 C:企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产 D：房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请,税务机关审核,在大修期间免征房产税 E：执行层的组织协调 10、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法_。 A平均发展速度法 B平均增减量法 C数学曲线拟合法 D中位数法 11、下列关于房地产估价原则的表述中错误的是【2019年考题】 A:独立、客观、公正原则属于普适性原则 B：合法原则属于一般性原则 C：最高最佳使用原则属于技术性原则 D:谨慎原则属于一般性原则 E：工业用地的监测点评估价格 12、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有_。 A保值性 B增值性 C异质性 D弱流动性 13、建设投资估算的精度在10,所需费用,小型项目约占投资的10%30,大型复杂的工程约占02%10，该阶段为。 A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C:详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同 14、已知某房地产价格为900元时，需求量为10010,当价格为1 000元时，需求量为9010，则需求价格弹性为。 A:10 B：9 C:09 D：01 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列股东权利中，属于自益权的是_。 A股票过户的权利 B表决权 C查询公司经营状况的权利 D出席股东大会的权利 16、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元,=1800万元,=2200万元；净现值的标准差分别为=890万元，=910万元,=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是. A：乙 17、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照_结算。 A商品房价格 B重置价格结合成新 C重置价格结合结构差价 D物价部门核定价格 18、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为_元. A62500 B62019 C61000 D61500 19、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。 A单因素敏感性分析方法 B多因素敏感性分析方法 C概率分析方法 D盈亏平衡分析方法 20、收益法的本质是以房地产的_为导向求取估价对象的价值。 A预期收益大小 B预期收益能力 C预期价格高低 D预期价格涨落 21、某企业12月末部分资产与负债余量如下:现金和银行存款70万元，长期投资i00万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元,应付票据和应付账款110万元,应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是。 A：40 B:50 C:200 D：250 E：执行层的组织协调 22、某置业投资者以10000元的价格购买了200的商业店铺用于出租经营，购买价中的40为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款,贷款期为10年,年利率为10,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元,则其偿债备付率是。 A：0.21 B:1。23 C：2。01 D：3.23 E：借款合同 23、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。 A: B: C： D： E：工业用地的监测点评估价格 24、某写字楼的剩余收益年限为38年,预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6,已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%风险报酬率为无风险报酬率的25，则该写字楼目前的收益价格为万元。 A：5286。72 B:7552。45 C：9939.23 D：14198.90 E:工业用地的监测点评估价格 25、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和 6,某宗房地产建筑面积为120，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费.则该宗房地产的正常成交单价为元/. A:2427。18 B:2500.00 C：2575。00 D：2659。57 E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分） 1、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在m以上部位计算建筑面积。 A:180 B:200 C：220 D:250 E:执行层的组织协调 2、获取房地产估价业务的措施可以有_。 A突破专业能力限制，接受各种估价要求 B提高服务质量 C恰当的宣传 D低收费 E最大限度压缩估价作业期 3、商品住宅价格中的利润是以为基数核定. A:征地费及拆迁安置补偿费 B：勘察设计及前期工程费 C：住宅小区內的营业性用房和设施的建设费用 D:住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 E：住宅建筑、安装工程费 4、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有。 (2019年试题) A：自我消费 B：房地产保值 C：房地产增值 D:开发利润 E:出租收益 5、我国2019年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的。 A:政治风险 B：政策风险 C:利率风险 D：市场供求风险 E:借款合同 6、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有_. A现时收入 B有效毛收入 C净经营收益 D税前现金流量 E税后现金流量 7、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有. A：开发销售模式 B:开发持有出租-出售模式 C：购买持有出租-出售模式 D：购买更新改造-出售模式 E：购买-更新改造-出租模式 8、产权不明确的房屋是指的房屋. A：有权属证明 B：产权人下落不明 C：产权人出国留学 D：因产权关系正在诉讼 E:暂时无法确定产权的合法所有人 9、住房公积金的特点包括。 A：义务性 B：强制性 C：互助性 D：保障性 E：短期性 10、一般来说，债券具有（)特征。 A偿还性 B决策参与性 C流动性 D安全性 E收益性 11、楼面地价=土地单价_。 A建筑层数 B建筑覆盖率 C绿地率 D建筑容积率 12、直接资本化法的优点是_。 A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益 B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述,又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密,有很强的理论基础 C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率 E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况单靠“死”记还不行,还得“活”用,姑且称之为“先死后活”吧。让学生把一周看到或听到的新鲜事记下来,摒弃那些假话套话空话，写出自己的真情实感,篇幅可长可短,并要求运用积累的成语、名言警句等,定期检查点评,选择优秀篇目在班里朗读或展出。这样,即巩固了所学的材料,又锻炼了学生的写作能力，同时还培养了学生的观察能力、思维能力等等，达到“一石多鸟”的效果. 13、收益法中的运营费用包括_. A所得税 B房地产改扩建费用 C电梯、空调等的折旧费 D建筑物的折旧费 14、如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到_指标。 A容积率 B绿化率 C灭失率 D吸纳率 15、下列关于测量学，表述正确的是。 A:点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔” B：我国采用东海平均海水面作为高程基准 C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面,称为水准面 D：与水准面相切的平面称为水平面 E:测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置 16、某宗房地产2019年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减,房地产剩余使用寿命35年,房地产的报酬率为10，则该房地产的价值接近于（）万元. A2360 B2500 C2722 D2845 17、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，是可行性研究中定量分析的基础。 A：项目策划 B：构造可供评价比较的开发经营方案 C：选择相关基础参数 D：投资估算 E:经济效益评价 18、下列保险中，属于商业保险的有_。 A保证保险 B劳动工伤保险 C信用保险 D健康保险 E责任保险 19、抵押权人包括。 A:接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民 B:接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人 C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织 D：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织 E：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织 20、中华人民共和国城乡规划法规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被 许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。 A：选址意见书 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D:乡村建设规划许可证 E：农村生产规划许可证 21、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于. A:系统风险 B：资本价值风险 C：个别风险 D：比较风险 E：借款合同 22、某写字楼2019年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5,经营费用为潜在毛收入的30,抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2019年的净经营收入为（）万元。 A330 B450 C650 D700 23、银行为某人提供期限为10年,年利率为6,首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付,则月等额还款额是_元. A1005。56 B1010。56 C1110.56 D1115.56 24、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降,而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。 A：用途多样性 B：合法性 C:相互影响性 D：外部性 E：易受限制 25、关于重新购建价格的说法,正确的有. A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出课本、报刊杂志中的成语、名言警句等俯首皆是，但学生写作文运用到文章中的甚少，即使运用也很难做到恰如其分。为什么？还是没有彻底“记死”的缘故.要解决这个问题，方法很简单，每天花35分钟左右的时间记一条成语、一则名言警句即可.可以写在后黑板的“积累专栏”上每日一换，可以在每天课前的3分钟让学生轮流讲解，也可让学生个人搜集，每天往笔记本上抄写，教师定期检查等等。这样，一年就可记300多条成语、300多则名言警句，日积月累，终究会成为一笔不小的财富。这些成语典故“贮藏”在学生脑中,自然会出口成章,写作时便会随心所欲地“提取出来，使文章增色添辉。 B:重新购建价格相当于账面价值 C:重新购建价格是客观重新购建价格死记硬背是一种传统的教学方式,在我国有悠久的历史.但随着素质教育的开展，死记硬背被作为一种僵化的、阻碍学生能力发展的教学方式，渐渐为人们所摒弃；而另一方面，老师们又为提高学生的语文素养煞费苦心.其实，只要应用得当，“死记硬背”与提高学生素质并不矛盾。相反,它恰是提高学生语文水平的重要前提和基础. D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格“师之概念，大体是从先秦时期的“师长、师傅、先生”而来。其中“师傅”更早则意指春秋时国君的老师。说文解字中有注曰:“师教人以道者之称也。“师”之含义,现在泛指从事教育工作或是传授知识技术也或是某方面有特长值得学习者.“老师的原意并非由“老”而形容“师。“老在旧语义中也是一种尊称，隐喻年长且学识渊博者。“老”“师”连用最初见于史记，有“荀卿最为老师”之说法。慢慢“老师”之说也不再有年龄的限制,老少皆可适用.只是司马迁笔下的“老师”当然不是今日意义上的“教师，其只是“老”和“师的复合构词，所表达的含义多指对知识渊博者的一种尊称,虽能从其身上学以“道”，但其不一定是知识的传播者。今天看来，“教师”的必要条件不光是拥有知识，更重于传播知识。 E:土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格