下半年山东省房地产估价师制度与政策房地产中介服务行业自律考试试卷.docx

2016年下半年山东省房地产估价师制度与政策：房地产中介服务行业自律考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、通常房地产开发投资利润率的计算基数为【2003年考题】 A：土地取得成本+开发成本 B：土地取得成本+开发成本+管理费用 C:土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D：开发完成后的房地产价值 E：工业用地的监测点评估价格 2、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有是不正确的。 A:供给非同质性 B：需求多样性 C:竞争充分性 D：交易复杂性 E:借款合同3、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在_以上的，根据实际用途予以拆迁估价. A半年 B一年 C二年 D三年 4、契据登记制度的理论基础是. A:非对抗要件主义 B:不对抗要件主义 C:对抗要件主义 D:成立要件主义 E：执行层的组织协调5、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2.现市场上类似住宅的年租金为600元/m2.若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（)万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9。58 6、某宗房地产的报酬率为7，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元；若报酬率为8，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元。 A:4644 B：5192 C：5308 D:5500 E：工业用地的监测点评估价格 7、设立房地产开发公司，需要_名以上专职会计人员. A1 B2 C3 D4 8、季节比率是_。 A说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重 C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重 9、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8,若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为_万元。 A35 B37。8 C38.4 D73。4 10、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是_。 A政府的财政收入 B土地出让收入 C土地储备所获得的利润 D土地受让方的投资11、_是房地产置业投资项目的初始资本投资数额,其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效. A购买价格 B权益投资比率 C空置率 D运营成本 12、目前,房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为_名以上。 A3 B5 C8 D15 13、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是(）。 A固定总价合同,采用按日计价的增价条款 B固定总价合同，采用重大增价条款调整 C固定总价合同，采用延期增价条款 D成本加浮动酬金合同14、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为_。 A2.4 B3。0% C3.8 D7。2% 15、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是_。 A国务院人事主管部门 B国务院建设主管部门 C省级人事主管部门 D省级房地产主管部门 16、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0。3、0。5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。 A100 B50 C50 D100 17、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的为_. A建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区 B建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2,位于20km外 C建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元,位于同一工业区 D建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区 18、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。 A280 B285 C290 D295 19、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是_ A出租率 B基准收益率 C成本利润率 D财务杠杆比率 20、原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。 A：100-300 B:100500 C：300-800 D：3001000 E：执行层的组织协调 21、某大厦总建筑面积10000，房地总价值6000万元,其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240.如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。 A：2。4 B:3.0% C：3。8 D:7。2 E：工业用地的监测点评估价格 22、从事房地产经纪活动的基本条件是_. A取得房地产经纪人协理从业资格 B取得房地产经纪人执业资格 C取得房地产经纪人员相应职业资格证书 D取得房地产经纪人职业资格并经注册生效23、市场上有一宗房地产的卖者，其最低的销售价格为38万元，一个买者愿意支付的最高价格为42万元，则最可能的成交价格为。 A:38万元 B：3842万元之间 C：42万元 D:42万以下 E：工业用地的监测点评估价格 24、关于房屋施工面积的说法,正确的是. A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C：房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D:房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 E:借款合同25、估价报告有效期应从起计【2003年考题】 A：估价时点 B:估价作业期 C：出具估价报告之日 D：签订估价委托合同之日 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分） 1、影响债券利率高低的因素主要有.（2009年试题） A：发行者的资信级别 B：资本市场资金供求关系 C：债券偿还期限 D：利率计算方式 E：债券发行方式 2、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的。 A：一级市场 B：二级市场 C：三级市场 D：存量市场 E：借款合同3、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是，且各因素发生变化的概率相同. A：相互影响的 B：相互独立的 C：有因果关系的 D：有条件关系的 E:借款合同 4、_通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。 A公开招标 B邀请招标 C挂牌转让 D协议出让5、从可将物品划分为有形财产和无形财产. A：可否移动的角度 B：移动是否影响其价值功用的角度 C:是否具备物质实体形态的角度 D：可否流通及流通范围的广度 E：执行层的组织协调 6、土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属_所有。 A国家 B所在的村民小组 C农民个人 D农民集体 7、下列符合商品房现售条件的有。 A:取得土地使用权证书 B:出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 C：已通过竣工验收 D:物业管理方案未落实 E：拆迁安置正在落实 8、拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后,应对申请内容进行审查. A:申请人提供的批准文件是否齐全、有效 B:拆迁范围內是否有受保护且不允许拆除的建筑 C：拆迁范围內的房屋产权是否明确或有争议 D：对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人內心满意情况 E：补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理 9、在资产负债表的编制中，_是根据几个账户的期末余额合计数填列。 A短期投资项目 B累计折旧项目 C未分配利润项目 D存货项目 10、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其由国务院代表国家行使。 A：使用权 B：征收权 C:购买权 D:所有权 E：执行层的组织协调11、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是. A：财产 B:信用 C：货币资金 D:货币 E：实物 12、_是反映项目实际造价的技术经济文件,是开发商进行经济核算的重要依据。 A投资估算 B竣工结算 C成本结算 D技术报告 13、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括_。 A在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘 B在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时,应采用居中的收益估计值进行估价 C在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低 D在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧 E在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正14、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房,贷款期限为3年，年利率为6，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。 A：39。34 B:19。67 C:20。38 D:30。56 E：借款合同 15、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有. A：买地建房卖房 B：买房经营 C：买房-出租-转售 D：买房出租 E：买地开发转让 16、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元,流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元,存货为1200万元，则该企业的流动比率为_。 A62。5 B80.00 C133。33 D200。00% 17、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括（2008年试题) A：土地出让费 B：征地拆迁费 C：基础设施建设费 D:土地转让费 E：契税 18、投资者进行房地产投资的主要目的一般是_. A获取房地产当期收益 B获取房地产未来收益 C直接从事房地产开发经营活动 D间接参与房地产开发经营活动 19、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为_。 A成本加成定价法 B目标定价法 C撇脂定价法 D认知价值定价法 20、房地产转让的实质是_。 A房地产使用权发生转移 B房地产权属发生转移 C房地产出租 D该房屋范围内的土地使用权发生转移 21、借贷双方资金融通的方式可分为两大类。 A:直接信用 B：间接信用 C:中间信用 D：直接融资 E：间接融资 22、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑物重新购建价格的方法有. A：单位比较法 B:市场提取法 C：分解法 D：工料测量法 E:分部分项法23、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。 A：改建 B：买卖 C：赠与 D:租赁 E：扩建 24、净租的形式一般有以下方式. A:租户仅按比例分摊与物业有关的税项 B：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C：所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付 D:所有的经营费用都由租户直接支付 E：业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用25、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于_，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。 A集体财政 B国家财政 C土地开发与农业发展 D土地管理部门的业务开支