一张表格掌握物业前期介入全过程控制要点.doc

一张表格掌握物业前期介入全过程控制要点 第一阶段：项目立项至规划总图确定期间实施时间td width=”329” style=width:246.75pt；border:solid windowtext 1。0pt；borderleft： none；mso-bordertop-alt：solid windowtext 。5pt;mso-borderbottomalt：solid windowtext .5pt； msoborderrightalt:solid windowtext .5pt；padding：0cm 3。5pt 0cm 3。5pt； height:1.0pt”控制要点td width=224 style=”width：168.0pt；border：solid windowtext 1.0pt；borderleft: none;msoborder-topalt：solid windowtext 。5pt；mso-borderbottom-alt:solid windowtext .5pt; msoborderright-alt:solid windowtext .5pt;padding:0cm 3.5pt 0cm 3。5pt； height：1。0pt”实施内容td width=54” style=”width：40。25pt；border:solid windowtext 1。0pt；border-top: none;msoborder-leftalt：solid windowtext .5pt；msoborderbottom-alt:solid windowtext .5pt； msoborderright-alt：solid windowtext 。5pt；padding:0cm 3.5pt 0cm 3.5pt; height：1。0pt取得土地使用权以后二个月内td width=”329 style=”width：246.75pt;bordertop：none；borderleft:none； border-bottom：solid windowtext 1。0pt；border-right:solid windowtext 1。0pt； mso-borderbottom-alt：solid windowtext 。5pt；msoborder-right-alt：solid windowtext 。5pt; padding:0cm 3。5pt 0cm 3。5pt；height：1.0pt在开发商取得土地使用权以后二个月内,物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项.地理位置:项目所处的位置。治安情况:周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区)，该周边治安案件发生的形式,管辖区域派出所的位置。交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化,考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边附近是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂;周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。地产成立项目组td width=”329 style=”width：246.75pt；bordertop：none；border-left：none; borderbottom:solid windowtext 1.0pt;borderright：solid windowtext 1.0pt； mso-border-bottomalt：solid windowtext 。5pt;msoborderright-alt：solid windowtext 。5pt； padding:0cm 3.5pt 0cm 3。5pt;height：1.0pt”相互信息的交流跟进。td width=”224 style=width:168.0pt；border-top：none;borderleft:none； border-bottom：solid windowtext 1。0pt；border-right:solid windowtext 1。0pt； mso-borderbottom-alt:solid windowtext 。5pt;msoborder-right-alt：solid windowtext .5pt； padding：0cm 3.5pt 0cm 3。5pt;height：1。0pt”知会地产该项目物业的对接人员.td width=54 rowspan=12 style=width:40。25pt；border：solid windowtext 1。0pt; bordertop：none;msoborderleftalt:solid windowtext .5pt;msoborder-bottom-alt: solid windowtext 。5pt；mso-border-rightalt：solid windowtext 。5pt;padding： 0cm 3。5pt 0cm 3.5pt;height：1.0pt”概念性图纸出来以后td width=”329 style=width:246.75pt；border-top:none;borderleft:none; border-bottom：solid windowtext 1。0pt；border-right：solid windowtext 1.0pt； mso-borderbottom-alt：solid windowtext .5pt;mso-border-right-alt:solid windowtext .5pt； padding：0cm 3。5pt 0cm 3。5pt;height:1。0pt”在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通,并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。td width=”224 style=”width：168.0pt;border-top：none；borderleft：none; border-bottom：solid windowtext 1。0pt；border-right：solid windowtext 1.0pt； msoborder-bottomalt：solid windowtext 。5pt;msoborderrightalt：solid windowtext 。5pt； padding:0cm 3。5pt 0cm 3。5pt；height：1。0pt在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题.td width=”329” style=”width：246。75pt；bordertop：none；borderleft:none； borderbottom:solid windowtext 1。0pt;borderright：solid windowtext 1。0pt; msoborderbottomalt：solid windowtext 。5pt;msoborder-rightalt:solid windowtext .5pt; padding：0cm 3。5pt 0cm 3.5pt；height：1。0pt闭路监控系统:保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。td width=224” style=”width：168.0pt；bordertop：none;borderleft：none; borderbottom：solid windowtext 1。0pt；borderright：solid windowtext 1.0pt； msoborderbottomalt:solid windowtext 。5pt；msoborderrightalt：solid windowtext .5pt； padding:0cm 3。5pt 0cm 3。5pt;height：1。0pt”进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。td width=”329” style=”width：246。75pt；bordertop:none；borderleft：none； border-bottom：solid windowtext 1.0pt；borderright：solid windowtext 1.0pt； msoborderbottomalt:solid windowtext 。5pt；mso-border-rightalt:solid windowtext 。5pt; padding:0cm 3.5pt 0cm 3。5pt;height：1。0pt停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认.td width=”224” style=”width:168。0pt；bordertop：none；borderleft：none; borderbottom:solid windowtext 1。0pt；border-right：solid windowtext 1。0pt; mso-border-bottom-alt：solid windowtext 。5pt;msoborder-right-alt：solid windowtext .5pt； padding：0cm 3。5pt 0cm 3。5pt；height:1.0pt”设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场,需要安装红外报警，防止人员进入。临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。td width=”329 style=”width：246。75pt；bordertop:none；border-left:none； border-bottom:solid windowtext 1.0pt；borderright：solid windowtext 1。0pt; msoborderbottom-alt：solid windowtext .5pt;msoborder-rightalt：solid windowtext 。5pt; padding：0cm 3。5pt 0cm 3。5pt;height:1.0pt”门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20以上。同时卡的有效期控制在1年内td width=”224 style=”width：168.0pt；border-top:none；borderleft:none； borderbottom:solid windowtext 1.0pt;borderright：solid windowtext 1.0pt； msoborderbottomalt:solid windowtext 。5pt；msoborderright-alt：solid windowtext .5pt； padding:0cm 3.5pt 0cm 3.5pt；height：1.0pt”安装位置:小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。td width=”224 style=”width:168.0pt；bordertop:none；borderleft：none； border-bottom:solid windowtext 1.0pt;borderright：solid windowtext 1.0pt; msoborderbottomalt：solid windowtext 。5pt；msoborderrightalt:solid windowtext .5pt； padding：0cm 3.5pt 0cm 3。5pt;height：1.0pt”小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉,避免盲点.td width=329” style=”width：246.75pt；border-top：none;border-left:none； borderbottom:solid windowtext 1。0pt；border-right:solid windowtext 1。0pt； msoborder-bottomalt：solid windowtext 。5pt；msoborder-right-alt:solid windowtext 。5pt； padding:0cm 3。5pt 0cm 3.5pt；height：1。0pt”对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲,可依据实际情况设置成可视和非可视。电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置。通常设置在单元门附近。巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统td width=224” style=”width：168.0pt；bordertop：none;borderleft：none; borderbottom：solid windowtext 1。0pt;borderright：solid windowtext 1.0pt； msoborderbottom-alt：solid windowtext 。5pt；mso-border-right-alt:solid windowtext .5pt; padding:0cm 3.5pt 0cm 3。5pt；height:1。0pt”一根巡更棒一般可以设置4060个点td width=”329 style=”width：246。75pt;border-top:none;borderleft:none; borderbottom：solid windowtext 1.0pt;borderright:solid windowtext 1。0pt； mso-border-bottom-alt：solid windowtext .5pt;msoborderrightalt:solid windowtext 。5pt； padding：0cm 3。5pt 0cm 3.5pt;height:1。0pt内线电话：小区达到一定的规模，需要使用内线电话。人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区,以后不开启的消防门,前期一定不能开启，否则以后很难关闭.td width=”224 style=”width：168。0pt;border-top：none；borderleft：none； borderbottom：solid windowtext 1。0pt;border-right：solid windowtext 1。0pt; mso-borderbottomalt:solid windowtext 。5pt；mso-borderrightalt:solid windowtext .5pt； padding：0cm 3。5pt 0cm 3。5pt；height：1.0pt明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置,出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出.td width=”329 style=width:246。75pt；bordertop：none;borderleft:none; border-bottom:solid windowtext 1.0pt；borderright：solid windowtext 1。0pt； mso-borderbottom-alt：solid windowtext 。5pt;mso-borderright-alt：solid windowtext .5pt; padding：0cm 3。5pt 0cm 3。5pt;height:1。0pt”商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。td width=”224 style=”width:168。0pt；border-top：none；borderleft:none； borderbottom：solid windowtext 1。0pt；border-right：solid windowtext 1.0pt； msoborderbottomalt：solid windowtext .5pt；msoborderrightalt:solid windowtext 。5pt； padding：0cm 3。5pt 0cm 3。5pt；height：1.0pt”学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响.商铺原则上不设置在小区的封闭范围内,设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。td width=”329” style=”width：246。75pt；bordertop：none;borderleft：none； border-bottom:solid windowtext 1。0pt;borderright：solid windowtext 1.0pt； msoborder-bottom-alt:solid windowtext 。5pt；msoborderrightalt：solid windowtext .5pt； padding:0cm 3。5pt 0cm 3。5pt;height：1。0pt”服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题td width=224 style=width：168.0pt;bordertop：none;borderleft：none； borderbottom：solid windowtext 1。0pt;border-right：solid windowtext 1。0pt； mso-border-bottomalt:solid windowtext 。5pt；msoborderright-alt：solid windowtext 。5pt； padding:0cm 3.5pt 0cm 3。5pt；height：1。0pt消防中心与控制中心要设置在一个房间内，控制中心大约10万M2设置一个，服务中心与控制中心尽量设置在附近，服务中心最好设置在小区中心位置，td width=”54” rowspan=”7” style=”width:40。25pt;border：solid windowtext 1。0pt； border-top:none；mso-borderleftalt:solid windowtext .5pt;msoborderbottomalt： solid windowtext 。5pt；mso-border-rightalt:solid windowtext 。5pt；padding： 0cm 3。5pt 0cm 3。5pt;height：1。0pt项目图纸出来以后设置时考虑垃圾房的异味不影响住户,方便清运、有排水管道.在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。td width=”329” style=width:246.75pt；bordertop：none；borderleft：none; borderbottom：solid windowtext 1。0pt；borderright：solid windowtext 1.0pt; mso-borderbottomalt:solid windowtext 。5pt;msoborderright-alt:solid windowtext .5pt； padding:0cm 3。5pt 0cm 3.5pt;height：1.0pt”雨水收集水景设计、水质处理td width=224” style=”width：168。0pt；bordertop:none；border-left：none； borderbottom：solid windowtext 1。0pt；border-right：solid windowtext 1。0pt； mso-borderbottom-alt:solid windowtext .5pt;mso-borderrightalt:solid windowtext .5pt; padding：0cm 3。5pt 0cm 3。5pt;height：1。0pt”考虑人工湿地的循环部分。td width=329 style=”width:246.75pt；border-top：none;borderleft：none； borderbottom:solid windowtext 1。0pt；borderright:solid windowtext 1.0pt； msoborder-bottom-alt:solid windowtext 。5pt；msoborder-right-alt：solid windowtext 。5pt; padding：0cm 3.5pt 0cm 3。5pt;height：1。0pt”给排水系统td width=224” style=”width：168.0pt；border-top:none;borderleft:none； borderbottom：solid windowtext 1。0pt;borderright:solid windowtext 1。0pt； msoborder-bottom-alt:solid windowtext 。5pt；mso-borderrightalt：solid windowtext .5pt; padding：0cm 3.5pt 0cm 3.5pt；height:1.0pt”考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。td width=329 style=width:246。75pt；bordertop：none;borderleft：none； borderbottom：solid windowtext 1。0pt；border-right：solid windowtext 1.0pt； msoborderbottom-alt：solid windowtext 。5pt;msoborder-rightalt：solid windowtext .5pt; padding：0cm 3.5pt 0cm 3.5pt;height:1。0pt管理用房：服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室食堂、宿舍td width=”224” style=”width:168。0pt；bordertop：none；borderleft:none； border-bottom：solid windowtext 1.0pt;borderright：solid windowtext 1。0pt； mso-border-bottom-alt：solid windowtext 。5pt；msoborderright-alt:solid windowtext 。5pt； padding：0cm 3。5pt 0cm 3.5pt；height:1。0pt位置和面积的确定。食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。td width=”329” style=”width:246。75pt；bordertop:none;border-left：none； borderbottom:solid windowtext 1.0pt;borderright：solid windowtext 1。0pt; mso-border-bottomalt：solid windowtext .5pt;mso-border-rightalt：solid windowtext 。5pt； padding:0cm 3。5pt 0cm 3。5pt；height:1。0pt配套用房:居委会、社康中心、td width=”224” style=”width：168.0pt；border-top:none；borderleft:none； borderbottom:solid windowtext 1.0pt；border-right:solid windowtext 1。0pt; msoborderbottom-alt：solid windowtext 。5pt；msoborder-rightalt：solid windowte