上半年四川省房地产估价师制度与政策土地面积测算考试试题.doc

2015年上半年四川省房地产估价师《制度与政策》：土地面积测算考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、已知某房地产剩余使用年限为35年,在报酬率为10％的情况下,房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％,剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。
A：4451元／㎡
B:4500元／㎡
C：4549元／㎡
D：5821元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
2、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款,说法不正确的是。
A:抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿
B:抵押权已登记的,顺序相同的，按照债权比例清偿
C：抵押权已登记的先于未登记的受偿
D:抵押权未登记的,按照债权比例清偿
E:执行层的组织协调
3、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2,1220元/m2，1240元/m2， 1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。
A．1230
B．1235
C．1240
D．1242。5
4、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__.
A．直接归于该他人
B．直接归于该行为人
C．由该他人和该行为人按约定分担
D．由行为人代该他人承担
5、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。
A：
B:
C：
D:
E：工业用地的监测点评估价格
6、测量学按照作用范围分类,不包括。
A：空间测量
B：水文测量
C:陆地测量
D:海洋测量
E:执行层的组织协调
7、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便的,进行预测。
A：平均增减量法
B:平均发展速度法
C:移动平均法
D：指数修匀法
E:工业用地的监测点评估价格
8、以下不属于经营性用地的是（）。
A．工业用地
B．旅游用地
C．娱乐用地
D．商品住宅用地
9、已知某笔贷款年利率为12％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是。(2005年试题）
A：12。35%
B：12。55％
C：12。68％
D：12。93%
E：借款合同
10、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高为4。1m,土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。（建筑物报酬率为10％）
A:11.80
B:16。07
C：23。57
D：31.07
E:工业用地的监测点评估价格
11、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后,负责组织有关单位进行验收的单位是__。
A．开发商
B．承包商
C．监理单位
D．相关的政府部门
12、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
13、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。
A．-40
B．400
C．1800
D．3600
14、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，（）进行估价.
A．难以采用假设开发法
B．可以采用比较法
C．难以采用成本法
D．可以采用收益法
15、下列关于信用，说法正确的是.
A：信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡
B：在发生商业信用过程中，一般要“立字为据"作为债权债务关系的证明，如商业票据
C：商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用
D：商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持
E：执行层的组织协调
16、房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门为。
A:住房和城乡建设部
B:信息产业部
C：人力资源和社会保障部
D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会
E:执行层的组织协调
17、按照现行政策,国有企业改造或改组为国有独资公司的,其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。
A：5
B：6
C：8
D：10
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、下列关于保险职能的说法有误的一项是__.
A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人,使损失分散给众人
B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件
C．在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能
D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
19、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产．【2007年考题】
A：目前是否有经济收入
B：过去是否带来了经济收益
C：是否具有产生经济收益的能力
D：目前的收入是否大于运营费用
E:工业用地的监测点评估价格
20、房地产估价可以认为是__.
A．一种定价
B．对估价对象可实现价格的保证
C．可以取代当事人的某种民事权利
D．为当事人提供公平可信的价格参考依据
21、土地使用权抵押时，其地上建筑物__抵押.
A．随之
B．不能
C．由抵押人确定是否
D．由抵押权人确定是否
22、拆迁人自己不承担拆迁工作,而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是.
A：自行拆迁
B:委托拆迁
C：政府拆迁
D：社会拆迁
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年.
A．40
B．50
C．60
D．70
24、负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作的是__。
A．建设部
B．国土资源部
C．国家房管总局
D．市县房地产管理部门
25、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元,其中60％从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8％,销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2％、5。5%和10％,开发完成后可转让土地面积的比率为60％，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2.
A．2237
B．2265
C．2346
D．3964
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、在下列各项中不能转让的房地产是。
A：建设中的房地产
B：查封的房地产
C:已领取权属证的房地产
D:共有房产
E：权属无争议的房地产
2、下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有__。
A．层高不超过2.20m（含2。2的永久性建筑不计算建筑面积
B．大厅内的回廊部分，层高在2。20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积
C．与两边房屋相连无上盖的架空通廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E．突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
3、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估。
A：各类房屋的抵押价格
B：各类房屋的租赁价格
C：各类房屋的重置价格
D:基准地价
E：标定地价
4、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种(）。
A．潜在毛收入
B．有效毛收入
C．净运营收益
D．税后现金流量
E．税前现金流量
5、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3。9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为__元/m2。
A．2385
B．2393
C．2955
D．2964
6、房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》时，应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告应明确__等。
A．拆迁人
B．拆迁范围
C．拆迁期限
D．资金来源
E．拆迁方案
7、下列房地产定价方法中,属于竞争导向定价的有.
A：认知价值定价法
B：价值定价法
C：领导定价法
D:挑战定价法
E：随行就市定价法
8、是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的依据。
A:会计规则
B:会计账簿
C：会计凭证
D：会计报表
E:执行层的组织协调
9、对于房地产置业投资项目,影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括。
A:有效面积系数
B:权益投资比率
C：资本化率
D：租金水平
E:运营成本
10、下列关于民事权利，表述正确的是。
A：物权是财产权，但不是支配权
B：知识产权是支配权
C：姓名权是人身权
D：解除权是抗辩权
E:撤销权是形成权
11、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。
A：采用特定专利的
B：采用专有技术的
C：建筑艺术造型有特殊要求的
D：国务院规定的其他建设工程的勘察、设计
E：一般建设工程的勘察、设计业务
12、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。
A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上
B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上
C:有15名以上专职注册房地产估价师
D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师
E:有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%
13、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。
A：以出让方式取得的土地使用权
B:以划拨方式取得的土地使用权
C：以转让方式取得的土地使用权
D：以出租方式取得的土地使用权
E：以抵押方式取得的土地使用权
14、经济评价中的基础参数中，属于评价标准类指标。
A：基准收益率
B：开发经营期
C:目标投资利润率
D：目标投资回报率
E：目标成本利润率
15、不属于开发商对房地产租售定价方法的是。
A：成本导向定价
B：销售导向定价
C：购买者导向定价
D：竞争导向定价
E:借款合同
16、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失,此时估价对象状况应为__。
A．被烧损前的状况
B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况
D．未来修复或重建后的状况
17、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是市场。
A:服务
B:合格有效
C：有效
D：潜在
E:借款合同
18、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。
A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署
B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后,内地房地产估价师自动成为香港测量师
D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
19、写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人（)方面。
A．经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容
B．办公人员数量
C．声誉
D．财务的稳定性和长期盈利的能力
E．所需面积大小
20、房地产开发投资的静态盈利指标有__。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金净利润率
D．投资报酬率
E．动态投资回收期
21、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。
A．年度运营预算
B．资本流预算
C．资本支出预算
D．长期预算
E．短期预算
22、增长速度是反映现象增长程度的相对指标,由求得.
A：增长量与发展水平的比
B：增长量与发展速度的比
C：增长量与算术平均数的比
D：增长量与序时平均数的比
E:执行层的组织协调
23、投资可按以下角度分类.
A:短期投资和长期投资
B：实物投资和金融投资
C：商品房投资和土地开发投资
D:直接投资和间接投资
E：固定资产投资与流动资产投资
24、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12．0%，如果通货膨胀率为5．5％，银行贷款年利率为6．5%,存款年利率为3．0％，则该项目投资的实际收益率是。
A：5．16％
B：6．16%
C：6．5％
D：8．74％
E：借款合同
25、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为.
A：信用债券
B：抵押债券
C：担保债券
D:公募债券
E:私募债券