工业园区物业管理基本思路.doc

工业园区物业管理基本思路 目前国内物业行业还没有工业物业管理的相关服务标准及收费规范，我们根据项目的实际 参照同类工业园的物业模式及发展商的需求，灵活制定服务项目、服务标准、付费方式、付费标准等物业管理指标。一、现场考察1。 物业管理范围(东南西北至、建筑面积、位置)2、物业服务内容（保安、保洁、绿化、会务服务、维修、客服)3、物业费用收缴(收缴标准）4、前任物业公司撤场原因物业费太低、难以收缴、工程遗留问题多、工程质量差、配套不完善、周边环境恶化。 二、制定物业管理方案1 工业园区内各入驻企业需求（保安、保洁、会务服务,其他特约服务）2 工业园区物业管理的特点工业园区内标准厂房的产权形式多元化。大多数工人的素质较低.厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准。机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。 升降机使用频繁，损耗较大。工业楼房老化磨损速度加快，保养维护费高.厂房内存储易燃物品及材料多，火警危险性高.公用地方及走火通道经常堆放杂物。3 工业园区物业管理的难点由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度。险情。因使用频繁或使用不当,造成房屋的损坏,以致带来结构的变化，险情出现难以预料.而且，厂房设备损耗严重,保养，维修费用高昂。消防点多面广.厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情,因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内的交通工具和人员多而杂,这给保卫工作带来了难度.功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁,污水不便处理. 4 交通秩序和车辆管理5 安全防范管理建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出入都要进行严格认真的检查登记；无关人员不得进入厂房和仓库的重地; 严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施；严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。6 设备维护载货电梯的管理。工业供水供电管理。公共管网的维修养护.7 房屋维修8 消防管理9 外部关系10 保洁及绿化管理 四、合同谈判 1、关键人员的回扣可以按照合同款的12提成 2、合同款的付费方式,按季度或年度 3、服务事项的约定 4、安全事件及突发事件的责任划分 五、合同签订 六、现场进驻参考：一、确立工业园区物业管理的基本经营模式通过全委托方式接管别的开发商开发的物业.二建立社区化的工业园区社区化工业园区是指确立“以人为本,服务至上”的服务思想,在工业园区科学地设置各项基本功能,如社区活动中心(老年活动中心和青少年活动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等,为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。1、主要考虑以下因素: 确定人口适宜容量一个工业园区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数，是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。充分考虑地域要素和社会心理要素所谓地域要素,是指城市干道所分割或自然界限所包围,具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。工业园区一般是政府为发展地区经济，对外招商引资而修建的，因此，必须充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。所谓社会心理要素，是指群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业的社会心理，不能脱离整个社会环境。研究工业园区内各入驻企业需求不同的企业对工业园区的需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性,还要考虑工业园区内各企业的不同需求，尽可能地满足企业的合理要求,为政府的招商引资做出贡献。完善物业配套设施由于当前工业园区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便。因此,必须加强工业园区的配套设施建设，建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等,为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务. 三、工业园区物业管理的特点及难点1工业园区物业管理的特点工业园区内标准厂房的产权形式多元化。大多数工人的素质较低.厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准。机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。 升降机使用频繁，损耗较大。工业楼房老化磨损速度加快，保养维护费高。厂房内存储易燃物品及材料多，火警危险性高.公用地方及走火通道经常堆放杂物。2工业园区物业管理的难点由于工业园区内标准厂房的多元性,加大了物业管理的难度。险情。因使用频繁或使用不当,造成房屋的损坏，以致带来结构的变化，险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养,维修费用高昂.消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不当,也容易引起火灾;另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度.功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理。 四、建立工业园区物业管理组织机构工业园区的物业管理企业要组建相应的组织机构,实施规范化管理.组织机构的职能有：负责厂房区域内建筑物管理的日常事务;统一对外联系,协调落实街道办事处交办的社会任务；协调各生产企业对共用部分的使用，维护绿化布局，督促卫生制度的落实；负责整体性设备及附属设施,共用部位的管理，养护、维修工作，针对工作需要聘用维修人员，公共场地清扫人员、安全保卫人员；负责建立房屋维修资金并设立专项账目；制定有关具体管理规定,定期召开会议,检查管理办法的执行情况和工作进度。四、工业园区物业管理的前期介入1从法律角度看物业管理前期介入前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前,由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管理企业大都是开发建设单位委托或选聘的,物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同.同时,前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多,业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒付物业管理费.物业管理企业因此受到损失也常见。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而明确物业管理企业的权利和义务。目前,因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，从而使合同的形式多种多样.无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取物业管理费.2工业园区物业管理前期介入的重要性尽管物业管理的诸多问题通常是在房屋使用过程中产生的，但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的各种工作关系密切开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节,在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。我前文所提到的工业园区物业管理中所遇到的种种难题，与物业管理企业前期介入没能深入有很大关系。如果物业管理企业在立项决策、规划设计、建筑施工、代理物业租售等各个阶段能够介入其中，不但能在接管物业后迅速投入到正常的运行状态中，而且还能与水、电、气、通讯、治安、环保等相关部门建立良好的工作关系，理顺服务渠道。五、工业园区物业管理的接管与验收由于政府招商引资工作的需要，许多企业在进驻工业园区时尚未进行综合的验收与接管，给物业管理企业造成许多管理隐患。因此,在物业开发建设竣工验收完毕，具备入住和接管条件时，物业管理企业应及时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收.对于接管验收出现问题的，物业管理企业应当积极协助接管验收小组同发展商或业主进行协商，迅速解决相关问题。物业管理企业接管后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调,以确保工业园区的正常供电、供水、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决工业园区的治安等问题；同银行联系,解决工业园区各种费用的银行代收代缴问题。六、工业园区的日常物业管理1房屋管理工业园区内的厂房管理，主要是确保房屋结构完好和安全使用。因生产需要,企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时,不得超过楼面允许的荷载。施工前须与物业管理企业取得联系并提供施工图纸、经有关部门批准后才可以进行。因施工影响其他楼层时，需书面征询涉及部位用户的意见.2设备管理为了保证工业园区各企业生产的正常进行,必须对工业园区的一些主要的设备进行重点管理,如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等。同时，公共管网对整个工厂的正常运作事关重大，其护维修养护十分重要,如电话线、污水管等的维修养护工作等。因此，必须加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理：载货电梯的管理。电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备,保证电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯，必须对电梯司机进行专门的培训，并配备专业的维修技术人员,完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯,物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作。工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大耗电量大，电容量也较之生活用电容量大一些，而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的，因此，水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障，对它们的管理是不容忽视的，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。同时，要加强对高压变电房的管理，完全按照供电部门的安全操作规程进行管理，高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常，保证电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素,使电网保持在较为经济的进行状态，以降低电耗，节约能源。公共管网的维修养护.这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修,势必影响工厂和工人的正常工作。因此,对公共管网的维修养护十分重要。3消防管理认真学习消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材;负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构,中心应实行24小时值班。要对整个工业园区进行消防监控，并做好值班记录。值班人员要忠于职守,认真工作。对部门经理和公司负责人，应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作，对有问题的及时进行整改。严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落，及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查并进行汇报、交流、评比;定期对业主或物业使用人的生产场所进行防火制度执行情况检查，阻止私自乱拉乱接电源,违反安全用电、用气的不当行为。负责工业园区内动用明火的批准和现场监护工作。管理好工业园区内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、试验、大修、更新，确保它们始终处于完好状态.组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传，动员和组织区内群众接受教育,增强防火意识。宣传方式可灵活多样，生动活泼，可以发通告、贴广告、出墙报,也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为,加强引导,培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习，定期向业主或物业使用人传授消防知识。定期对工业园区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况,防止线路短路或爆炸引起火灾。管理好消防监视中心的各种设备、设施，保障监视中心始终处于正常工作状态。发生火灾时，协同公司、部门领导到场，现场指挥和扑救. 制止任何违反消防安全的行为和企图。 4绿化及清扫保洁管理工业园区搞好绿化卫生管理工作,能够为工人提供工作、生活、娱乐优美的环境，从而能让工人工作时精神饱满，心情舒畅,减少工伤事故的发生。因此同其他物业一样，工业园区绿化卫生管理也很重要。当然，在具体管理上有些差异，如绿化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和气体的植物。卫生保洁工作也会因为工业生产的不同而有不同的要求。由于工业厂房使用功能上的特殊性,有的厂房难以保持清洁，如重工业生产厂房.有的厂房要求清洁度相当高，甚至要求车间内一尘不染，如生产精密仪器仪表和食品加工的生产工厂的厂房，因此,对不同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法，对难以保持清洁的厂房，应勤清洁清扫清理。清洁要求高而严的厂房,平时要采取保护清洁的措施,如进入车间要严格管理，要更换衣服鞋子，带好手套和帽子等。总之工业园区清洁难度大,但仍要设法做好，以保证生产顺利进行。 5安全防范管理建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出入都要进行严格认真的检查登记；无关人员不得进入厂房和仓库的重地； 严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施；严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。6交通秩序和车辆管理工业园区内单位多、人员多、货物进出频繁，车辆必然多。但由于建设或管理的疏忽，工业园区内的车辆管理还存在不少漏洞，给企业的生产和生活带来诸多不便，甚至给业主或物业使用人的财产和生命造成一定的威胁。因此，物业管理企业要在工业园区内按照统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、确保安全和有偿使用的原则，将机动车和非机动车分成若干个停车区域,并设专人进行管理,确保车辆完好无损. 此外,还必须建立一套完善的停车场日常管理制度，确保工业园区良好的交通秩序。