物业管理服务基本要求.doc

物业管理服务基本要求（一)房屋日常管理与维修养护1、服务内容：物业管理区域内房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、大厅大面积玻璃顶等的日常巡查和养护维修；外墙幕墙的养护和维修.2、服务质量标准:（1)确保物业管理区域内房屋及设施的完好等级和正常使用.(2)玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响.否则应及时修复或更换，不能立即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患。(3)粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污（水）渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换。(4）屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通;雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换.（5）发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内安排专项修理.（6)及时完成家具、标识、测量计量装置等的各项零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时，确保家具、设备维修合格率达到100%。（二）共用设备管理与维修养护供电系统1、服务内容: 对区域内的电气管线、电线电缆、电源开关、动力插座、电开水炉、等低压用电设施进行日常管理和维护、维修，所需费用全部包含在本次投标价中，保持设施正常运行。 2、服务质量标准：（1) 负责各类照明灯具、泛光照明系统、供用电设备设施的日常管理和维护修理。（2）保证整个大楼的供电安全。(3) 应急供电系统运行正常.（4) 通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能管理工作。供电系统给排水系统1、服务内容:对物业管理区域室内外给排水系统的设备、设施,如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及附属构筑物等进行日常养护维修,保持正常运行.2、服务质量标准：（1） 每半年对给排水系统进行维护、润滑.（2) 用户末端的水压及流量满足使用要求.(3） 每季对楼宇排水总管进行检查，每半年对水泵、管道进行防锈处理。（4)确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质符合GB5749一2006生活饮用水卫生标准的要求。生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒、作业人员健康检查以及水质检测参照建设部、卫生部城市供水水质管理规定(建设部令第67号)执行。请有资质人员定期清洗水箱，每年不少于1次，并提供清洗后水质检测报告。(5）每季度对水质处理、消毒装置、电开水炉及设备控制柜进行保养。（6)每年至少清理污水化粪池一次，确保排水微量元素等达标。 电梯系统1。服务内容：全责保养维护2。服务质量标准:保证电梯的24小时正常运转使用.每月2次由技术人员上门维保，每次间隔时间不超过15天，按工艺和规范对电梯作机电上之安全检查及各机件之加油润滑、清理点检、性能调整等作业。临时故障紧急修理，接通知后30分钟内到现场检修。备注:根据质监局机电类特种设备安装改造维修许可规划凡从事电梯、起重机械、客运索道和大型游乐设施等机电类特种设备安装、改造、维修和电梯日常维护保养的单位,必须取得特种设备安装改造维修许可证，并在许可的范围内从事相应工作。因此本次的报价不含物业公司不能从事的大的维修.空调系统1、服务内容:所有空调的日常养护维修，所需费用全部包含在本次投标价中。2、服务质量标准：（1） 每半年对内置滤网清洗一次。（2) 定期检查保养，及时排除故障.（3) 通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能管理工作.备注：由于各行政事业的空调新旧、品牌以及是否中央空调还是分体空调不一，投标人应充分考虑投标综合报价。对属物业公司不能解决的大修，不含在本次报价内。（三)环境卫生管理1、服务内容:大楼内的楼梯、大厅、走廊、屋顶天台、吊顶、平台、雨棚、卫生间、茶水间、花盆、会议室、接待室、办公区域、公共活动场所的台（地)面、明沟、墙面、门、窗、灯具、果壳箱等设施和器皿，楼宇外墙等所有公共部位设施，红线规划内的道路、园林、停车场(库）、垃圾房等所有公共场地及设施和门前三包”区域的日常保洁保养以及垃圾、废弃物清理和灭“四害”等杭州市农业局红线规划范围内的所有环境卫生保洁。具体如下：（1）公共场所日常服务内容：水泥地面、石材地面、扶手、门窗玻璃、门及门窗框及有关附体，沙发、桌子、各类宣传牌、橱窗及有关附体，天花板、栏杆、消防楼梯区域等，及时清除各种垃圾等杂物，无积灰、印迹、污渍。(2)门厅、办公区域等特定区域保洁服务内容:地面、大厅石材墙面、天花板、大厅、门窗玻璃、门及门窗框、墙壁附体，灯具、音响、垃圾桶等公用设施表面及卫生间，办公室内储物柜和桌椅表面等严格按要求做好清洁、清运及日常消杀工作，无积灰、印迹、污渍。桌面简单整理等,随时保持清洁。外墙每半年清洗一次，石材、灯具每季度进行一次清洁；暂时空置的房间每周进行一次卫生保洁，确保地面、桌面、玻璃面整洁干净.白色墙面及顶面如有污渍等应及时清除，墙面去污后及时用乳胶漆补刷。（3） 顶篷等边缘区域服务内容：屋顶屋面、沟槽、地面、雨篷及边角区域,各种附体的表面清洁,大厅遮阳卷帘清洁且保持运行正常。（4 ）水电和设备等设施类服务内容：一般机器表面清洁（有特殊规定的设备除外)，消防设施、空调的过滤网际外壳洗尘与保洁。（5） 窗帘服务内容：保持窗帘表面清洁，普通窗帘根据窗帘清洁情况定时拆装清洗，布质窗帘一年清洗一次.（6）玻璃门、地、屏上无污渍、无灰尘及手印,表面光亮色泽一致；地面无污渍、灰尘、水渍及鞋印，洁净光亮、无灰尘及手印，整洁光亮。（7）不锈钢保洁服务内容：包括所有不锈钢制品、设施、设备,除有明确规定的保洁要求外,至少每二个月用不锈钢油保养一次。哑光不锈钢表面无污渍、无灰尘;镜面不锈钢表面光亮，三米内能清晰映出人影。(8)环境卫生：实行“零打扰”、“无滞留”、“不损伤”服务。即第一次保洁须在使用前清洁完毕，并且做到随脏随清不影响使用；出入口和主要通道及场所丢弃废物滞留时间不超过30分钟;保洁用清洗剂及工具不损伤清洁物表面和牢固度；（9）垃圾清运服务内容：垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，垃圾不在筒箱内过夜.垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且做到日产日清，定期清洗，每周消毒一次，无明显积水，无蚊蝇飞舞.垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。各类垃圾运到规定的地方，再将垃圾运到垃圾转运站，其中公共区、卫生间无堆积垃圾。化粪池、污水池及时清理,确保排放指标正常。2、服务质量标准： 围墙内的道路、停车场和门前“三包及所有公共区域的地面，无有形垃圾和建筑垃圾、无堆积杂物、无积灰、无积水和淤泥、无阻塞等.做到每日清扫两次,巡回保洁。未列入的且为正常保洁工作以及突发性事件造成的保洁工作的项目、部位均包括在本次采购范围内，成交人不得因此拒绝提供保洁服务（保洁用品等所需费用全部包括在服务费中）。建立“四害”消杀工作管理制度，根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生,定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物和设施；