小区物业管理相关法律法规知识.doc

小区物业管理相关法律法规知识一、业主委员会成立流程1、提出申请物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦）所在的街道办事处(或镇人民政府，下同）书面提出申请,填报首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表,成立首届业主委员会:(一)物业已交付使用的建筑面积达到50以上； （二）物业已交付使用的建筑面积达到30以上不足50,且使用超过一年的。2、成立筹备小组街道办事处收到申请后,作出书面批复意见，指导小区（大厦)成立业主委员会筹备小组（以下简称筹备小组）.3、筹备小组开展筹备工作(1)筹备小组经批复成立后,应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处;街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。（2)筹备小组自成立之日起30日内拟好业主公约、业主委员会章程、业主委员会选举办法,并在小区(大厦）内明显位置张贴公布,征求业主意见。筹备小组将业主委员会政策法规宣传资料在宣传栏内公布并发放给业主.(3）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。（4)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将业主委员会选举办法书面送达全体业主。4、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、业主委员会选举办法、业主委员会章程、业主公约送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地,组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过业主委员会章程及业主公约；公开唱票、点票,宣读选举结果，产生业主委员会委员.会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。5、申请登记业主委员会自产生之日起15日内,持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；（1）业主委员会登记申请表；（2)街道办事处核准证明；（3)业主委员会选票；（4)业主代表选票；(5)业主授权委托书；（6）业主大会或业主代表大会签到表;(7）业主委员会章程；（8）业主公约；（9）其他相关资料。6、核准批复区或县级市房地产行政部门经审核,给予业主委员会书面批复意见.业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。二、业主大会履行的职责1、制定和修改管理规约和业主大会议事规则；2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作;3、确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；4、筹集和使用专项维修资金，并监督实施;5、制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；6、法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。三、业主委员会履行以下职责1、执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益；2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；3、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;5、监督管理规约的实施;6、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；7、业主大会赋予的其他职责.四、物业服务相关规定1、业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案.2、物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。3、物业服务事项应当包含下列内容:（1)建筑物共有部位的维护和管理；(2)共用设施设备的日常运行、维护和管理；（3）共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；(4）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；（5)物业服务档案和物业档案的管理;(6）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。4、 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务.未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。5、物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。6、物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责,不得侵害业主的合法权益.五、物业的使用与维护1、业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益.2、物业管理区域内禁止下列行为:(1）房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为；（2)违章搭建建筑物和构筑物等行为;(3)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为;(4）擅自改变房屋、绿地使用性质等行为；（5）随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为；（6）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒、有害、异味物质等;(7）占用消防通道、封堵出入口通道等行为；(8）超过规定标准排放噪声或产生振动,影响居民生活的行为；（9)法律、法规和管理规约禁止的其他行为.