下半年贵州房地产估价师制度与政策商品房预售的条件考试试卷.docx

2016年下半年贵州房地产估价师《制度与政策》:商品房预售的条件考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间,但最长不得超过年。
A：1
B:2
C：3
D：4
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%,那么该宗房地产30年收益价格为__万元.
A．112。5
B．155。6
C．144。6
D．132.4
3、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有__签字盖章。
A．注册建筑师
B．注册结构工程师
C．注册建造师
D．注册施工管理师
4、廉租住房租金由构成.(2009年试题)
A：维修费和管理费
B：维修费和利润
C：维修费、管理费和利润
D：维修费、利润和税金
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为 260m2，则该大厅的建筑面积为__m2。
A．780
B．520
C．1040
D．260
6、建设投资估算的精度在±10％，所需费用,小型项目约占投资的1．0％～3．0％,大型复杂的工程约占0．2％～1．0％，该阶段为。
A：投资机会研究
B:初步可行性研究
C：详细可行性研究
D：项目的评估和决策
E：借款合同
7、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 m，前街路线价为2 000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为.
A：9 m
B:13．5 m
C：15 m
D:18 m
E:工业用地的监测点评估价格
8、承包商收到竣工结算价款后,通常应在()内将竣工工程交付给开发商.
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
9、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。
A:签订估价委托合同之日
B：发放抵押贷款之日
C：完成估价对象实地查看之日
D:未来处置抵押房地产之日
E：工业用地的监测点评估价格
10、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__.
A．净经营收入=有效毛收入—经营费用
B．净经营收入=有效毛收入—经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息—准备金
D．净经营收入=有效毛收入—经营费用-抵押贷款还本付息—准备金-所得税
11、流动比率，下列说法不正确的是。
A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％
B:又称之为“银行家比率”
C:又称之为“二对一比率”
D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上
E：借款合同
12、关于下列数据表述正确的是__.
A．1
B．2
C．3
D．4
E．5
F．6
G．7
H．8
I．9
J．10
K．98
L．101
M．101
N．100
O．101
P．99
Q．102
R．97
S．102
T．99
13、按照四象限模型,确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的。
A：存量规模
B：租金水平
C:开发成本
D：资本化率
E:借款合同
14、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。
A：成交价≥最高价≥最低价
B：成交价≥最低价≥最高价
C：最高价≥成交价≥最低价
D：最高价≥最低价≥成交价
E:工业用地的监测点评估价格
15、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于
A:财产损失保险
B：责任保险
C：意外伤害保险
D：保证保险
E:执行层的组织协调
16、某仓库房地产,建筑面积为800 ㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现 拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2 000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】
A：93．75万元
B：115万元
C：293．75万元
D:315万元
E:工业用地的监测点评估价格
17、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。
A．16
B．18
C．20
D．22
18、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。
A．经营成本
B．物业档次
C．业主目标收益要求
D．同类型物业的市场供求关系
19、估价报告书中说明的(）限定了其用途.
A．估价原则
B．估价方法
C．估价目的
D．估价对象状况
20、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值,估价结果偏高，其原因可能是。
A：空置率偏小
B：运营费用偏大
C：收益期限偏短
D：报酬率偏高
E:工业用地的监测点评估价格
21、已知一年期国债利率为3.31％,贷款利率为5。43％,投资风险补偿为2。23％。管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1。42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。
A：7。78％
B：8。28％
C:13。21％
D：14。21%
E:工业用地的监测点评估价格
22、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为（）万元。
A．43
B．112。5
C．123.3
D．150
23、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为.
A：掌握的有关信息不同
B:作出的估价师声明不同
C:估价对象状况不同
D：委托人不同
E：工业用地的监测点评估价格
24、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元／㎡。
A：849
B:865
C：882
D:915
E：工业用地的监测点评估价格
25、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公,约定租赁期限为20年,净租金为3元／（㎡·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似写字楼的净租金为3。5元/（㎡·天），报酬率为6％,则现在的承租人权益价值为
A：98.80
B:592。81
C:691。61
D：667。22
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。
A：区位
B：用途
C：档次
D:周围环境
E:建筑规模
2、下列属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整行为的有。
A:在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活动
B：对城市规划区內国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置
C：集体土地上的拆迁行为
D:不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为
E：自诉自建行为
3、以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有__。
A．基础设施完备程度
B．城市规划限制条件
C．地面形状、面积大小
D．环境景观
4、在下列行为中，属于犯罪的有__。
A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税
5、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。
A．《住宅平面示意图》
B．《住宅立面示意图》
C．《住宅剖面示意图》
D．《住宅质量保证书》
E．《住宅使用说明书》
6、人们在购买决策过程中,可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。
A．发起者
B．影响者
C．决策者
D．购买者
7、写字楼分类过程中要考虑的因素包括。
A：物业所处位置
B：辐射区域的范围
C：建筑设备系统
D:建造年代
E:租户类型
8、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。
A：商业信用工具
B：消费信用工具
C：国际信用工具
D：国家信用工具
E:短期信用工具
9、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有。
A:该种房地产的价格水平
B：消费者的预期
C：该种房地产的开发成本
D:该种房地产的开发技术水平
E：房地产开发商对未来的预期
10、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同,特别是大型的房地产开发项目.
A．投资量大
B．周期长
C．风险性大
D．开发费用投入时间变化大
11、房地产具有以下特性。
A：寿命周期长
B：不可移动性
C:异质性
D：弱流动性
E：适应性
12、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。
A．比较风险
B．收益现金流风险
C．持有期风险
D．时间风险
13、账簿包括。
A:转账账簿
B：凭证账簿
C：序时账簿
D:分类账簿
E：备查账簿
14、下列__等是影响房地产制度的政策因素。
A．税收政策
B．人口素质
C．经济发展状况
D．特殊政策
E．有关规划和计划
15、房地产估价是估价行业的主流是由（）决定的.
A．需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性
B．房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估,而且具备其他专业知识和经验
C．房地产估价行业具有广阔的发展前景
D．房地产量大面广，其他资产的数量相对较少
E．房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少
16、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。
A:与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等
B：土地的编号
C:土地的利用类别、等级
D：土地的权属界线,界址点及其编号
E：各级行政区划界线及房产情况
17、房地产金融的特点包括.
A：集中性
B：风险性
C:流通性强
D:资金增值性
E：资金周转期长
18、工程造价的特点包括等。
A：大额性
B：差异性
C：个别性
D:静态性
E:非层次性
19、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。
A．债权债务凭证
B．使用权凭证
C．所有权凭证
D．收益权凭证
E．分配权凭证
20、下列关于住宅专项维修资金的表述中,正确的有.
A:住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金
B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有
C:商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金
D：出售的公有住房，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金
E:住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定
21、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比.
A．住宅建筑净密度
B．住宅建筑毛密度
C．住宅建筑面积净密度
D．容积率
22、价值工程中，提高价值的方法包括等。
A：功能提高，费用不变
B：功能不变，费用降低
C:功能提高，费用下降
D:功能提高小于费用提高
E：功能下降小于费用下降
23、直接资本化法的优点是__。
A．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
B．通常只需要测算未来第一年的收益
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
E．计算过程较为简单
24、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有__。
A．自用的工业房产，以房屋原价的50％~60％作为应税房产原值
B．自用的工业房产,以房屋原价的50％～60％作为计税税基
C．商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值
D．出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E．地下人防设施免税
25、目前,规定了房地产项目转让条件的法律或法规是__。
A．《土地管理法》
B．《城市房地产管理法》
C．《城市规划法》
D．《城市商品房预售管理办法》