深度剖析--通过中介买卖二手房-如何避免不当损失上课讲义.doc

深度剖析--通过中介买卖二手房,如何避免不当损失.txt成熟不是心变老，而是眼泪在眼里打转却还保持微笑。把一切平凡的事做好既不平凡，把一切简单的事做对既不简单。中介行业门槛低，入职人员复杂，良莠不齐，总体上比较混乱，不少猫腻。而房屋买卖是一个涉及到很多环节很多方面的大工程，非专业人员的我们，买卖二手房不得不通过中介这个渠道。。。。而这之间的信息不对称，就导致了很多的漏洞。根据很多过来人的经验、网络和个人的实践，总结一下，剖析一下，给朋友们作参考。如果认真按照本文去做，省个万把块钱很容易，并且会避免进入骗局。当然，也有高素质的中介，但比例很少。

让我们来剥开中介的皮，看看他们为我们提供了啥服务，里面有啥猫腻。。。

二手房子一般的交易过程：

一般来说，我们到中介那里登记，提出我们的要买房子的相关要求，中介根据业主的报盘查找合适的房源，约业主看房，这个阶段，是中介付劳动最大的地方。

话术是每一个中介入职必经培训的(包括现在所有行业的呼叫中心)，这个东东是经过心理专家等总结出来用来对付我们的，在讨价还价中，基本上买卖双方都会感受到，比房子不好买什么缺点要你降价，要么就是这个房子很抢手，你再不下定就被人订走了，总之根据不同中介人员的水平不同营造的气氛不同.....最先让步的那一方，是不只只让一次的，悲哀的是让步的一方基本上都是买方....

***在这个阶段，特别是谈价过程中，中介都会要求你交诚意金，这时千万不要交任何费用，交了你就丧失了主动权，后面的阶段就被动了。一步错，步步错。

***在到中介那里登记或看中合适的房子前，最好是先谈好佣金，你能接受的佣金折扣或具体数额。因为一旦你看中房子了，中介心就有数了，那时就很难再谈折扣，特别是你表达出很喜欢这个房子的时候。按目前的行情，2个点是可以谈得到的，总价高的还可以再谈。如果一开始中介就不愿意降下折扣，说什么店子大之类的话，记住，他店子再大也不关你的事，你要看住自己的钱袋子，谈不了就换一个其它或小一点的中介，业主放盘不只放一个中介的....

***看中房子后，中介会打电话到合作银行的信贷部给出评估价，初步算出费用。你也可以自己去找银行的信贷部要求给你个评估价。

好，假设你看中一套房子了。。。买卖过程开始了：

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1、签约三方协议，交定金
1) 这时，基本上价格已经谈好了，签约(这中间，一定要见到野猪见到野猪见到业主，确保交易的真实性，询价阶段可以由中介作为传话筒。但是要签约时，一定要见到业主。否则可能存在ABC骗局，即把房子从A转到C，中介在其中扮演B，暗自加价，空手套白狼吃差价。)，交定金。在这里，定金你要坚持只交1万、2万，定下这个意向，不能交多了。即使说你一时冲动签订了协议，有一个反悔的余地，因为在中介的忽悠下，能保持冷静的人实在太少了。

***在协议里，你要坚持增加一条，银行贷款/成数/折扣申请不下来，协议作废，退回定金。因为，银行批不批这个不是你可以控制的。目前这个诡异的政策下，啥事都可能发生。

***协议里，要注意扣业主一部份费用(常例是2K左右)作为过户担保费用的，以防止业主管理费水电费欠费....

中介在这过程中，会表演的很不屑一顾很无可奈何很无辜很委屈很羡慕嫉妒恨的样子。不用管它，他们天天这样的，他们是演技派的。一般而言，带你看房准备合同啥的那个中介是个业务员，真正的老油条是他们的经理，这才是超级老油条超级人精，张着血盆大口等着初入房市者，能宰一个算一个，能宰5000绝不收4999。。。他们经理说的话，基本上都不可信。一旦与“经理”打交道，记得不要随意承诺任何事情，他许下的任何诺言，必须要求书面，否则没用。

***在这里，会明确要交哪些费用了，现在一般业主基本要求是实收的，费用清单大致如下：

一、定金和首期款
定金：1W到3W不等，保留好单据
公证费：360.00 [卖方实收的话要出，正本300元，副本一个20元]
首期款： 在银行作资金监管

二、要交的费用：
查档费：50.00 一般不用交这个，免掉了
登记税：50.00
契税： 二手交易合同上金额的1%或1.5% 中介会帮你做阴阳合同来最小化此笔款项的。
公证费：360.00 [境外人士购房要出，国内的不用］
交易费：6元/平　 [双方各3元/平，要交]
贴花：5.00　 [要交]

三、赎楼费(红本在手就不用交)
赎楼手续费或叫担保费：业主欠款总额的1%，可做到0.8%；不足2K收2K
短期利息：银行收取的，一般是1个月的利息
罚息： [要交，要看原业主的合同条款及供楼年限，最多3个月的利息]

四、不需要交的费用, 注意是不需要交的不需要交的不需要交的不需要交的!!!
物业评估费：300 [不要交，银行免掉了的]
按揭服务费：1000~1200 [不要交，谁出谁是冤大头，中介最喜欢拿这个来临时坑你个千把元的]
抵押登记费：50 [不要交，银行免掉了的]

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2) 协议签订后了，中介就会联系银行，要赎楼的就联系担保公司，一般来说，中介都有合作的银行和担保公司。要记住的是，按目前的行情，中介所联系的银行或担保公司，每成功一单，都会有提成的。银行要拉贷款、担保公司要做生意，就跟我们的工作一样，谁的绩效好谁的工资就高，所以如果中介要收按揭服务费，你直接去找银行的信贷部问就行了，银行也有相应的担保公司，没有中介一样可以贷款的。

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2、到银行申请贷款，首期资金监管，
填写一大堆空白文件联系好银行和担保公司后，中介会约业主和你一起到公证处，业主办一个公证，你交钱了(360元左右)就行了。同时(或有的中介要过几天)到银行去，给你填写一大堆空白文件空白文件，然后是按手印签名，反正，你会有一种把自己卖了的感觉(都是空白的合同...)然后开户开个卡或存折，在银行首期资金监管，你刷卡签名就行了。

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3、开始等待，直到银行出承诺函数，担保公司开始赎楼
这时，在后台动作的就是银行相关人员和担保人员，反正不关中介的事了。银行正在走内部流程审核你的申请。
然后你等呀等，直到有一天中介或担保公司就会打电话给你，说赎楼楼申请下来了，要你把担保费打到担保公司账上去，打了钱，你还得等呀等.....

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4、过户，拿到递件回执
等哪天你起床时听到喜鹊叫了，中介忽然打电话过来说，原业主的房产证赎出来了(他也是在等担保公司干活)，可以去国土局过户了。去办之前，要你去中介先把佣金给付了(看看，活还有没做完就要收钱了)，一般要付全款。如果在协议时谈好的也可以付一部份的，强烈建议刚开始谈判就约定 交房后付全款，而不是过户付全款。
把中介准备好的文件上签名，然后递件，拿到回执，原件中介拿走了，给你留一份复印件，上面有办文号，在国土局的网站上可以查询到进度。网址：
http://61.144.226.82:8088/was40/search?fapplyno=&flicitem=&fapplytm=2010.04.29
有时在网站上找不到，不用担心，也可以打个电话查询：83949114，要有办文号才能查。

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5、5个工作日后，出新证，办理抵押登记
--- 到这个阶段，拿到递件回执后，贷款成数及利率可以确定了
到了第5个工作日，就可以去取新房产证，恭喜，这个时候房子在法律意义上是属于你的，虽然你还欠一大堆的钱，中介约你去过户，担保公司的人也等着那里了，这时候你要交钱了，如下费用：
查档费：50.00 一般不用交这个，免掉了
登记税：50.00
契税： 二手交易合同上金额的1%或1.5%
公证费：360.00 [境外人士购房要出，国内的不用］
交易费：6元/平　 [双方各3元/平，要交]
贴花：5.00　 [要交]
交完钱，取出新的房产证，让你陶醉不到3分钟，复印一份给你，然后就递到国土局里作抵押登记了办完这个后，银行就开始放首期款。

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6、5个工作日后，银行放尾款
这个阶段，你跟中介都不用去了，等着银行的人取出抵押件，然后1~3个工作日后银行放尾款。

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7、办理水电煤气有线过户，交房
等银行放完尾款，可能还有部份的贷款利息需要你补交，然后中介就带你去办理水电煤气有线过户，
交房子。
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在这期间，原业主除了去公证处作一个公证，其它时间就不需要出场了。

上面过程，是按照最复杂的情况【即“红本不在手”需要赎楼】来描述的；如果 红本在手，上面的很多环节都是不存在的，流程就简洁多了，周期也短很多，容易多了。
以上还请有经验的大虾多多指正。