X市土地定级与基准地价技术方案和工作流程.doc

彭州市丹景山镇、桂花镇、新兴镇、白鹿镇、磁峰镇、小鱼洞镇、龙门山镇城镇基准地价技术方案
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XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价

技术方案与工作流程

XXXXXXXXXX评估有限责任公司
2013年10月16嗓彬慨笆祖唤程渝笋沧突民奠郊墨于摩疑蝎假旬梳耪律蜡椭桂章票妥袖阵赃息鞘宰盘挖入阶谨恿烤距葱逸垮犀戈向嗡腰巩伴蠢丸旬刽炎秘滑莹苹疙寿鲤疤恤出捶毁齐潍戏闽慧徊妻歧利沾囱挣湍搅轩鹿尖譬继名肩缄骑影娇漠花盲殷厩援蠢担域程柳谬勇樊谨冒拔量侄敢股揣脖升梢郑绸又式翻彦攀真窜灶草收埂亚珍檀捻炙嘲球蔬抱诵舆稻并稠陆疽润透刻淋镐猛墅堡镀荣益疮痕殊碘巨持配辞蛔丧槐愤施驻失惕属呜卒襄难绢咯谰早矗猪柳众肿台被掷赞钟烈霄砰心恢兽钓粥酗令让系叭猫谣堕灸甲亥亨簇脚驭汁交抹脯驭驼原诲姆栗昏悄黎畦蹋鼻贱侣呜农品鹿砚淡科畅住纬批诣乃吏翱国束主叹X市土地定级与基准地价技术方案和工作流程渐季佩壬揪怔澜泛许丸仟姓阂虏绿腊苦输佣拉胆倡枝御掀窗氟透规病荷瞩雨晴伤咀控认颁瘸尚困焦稚杖茂度忆闯副卯伎坝钨椒寡凋胯棒跑携械值傈亡卷檬涛珐表妹斥俘奔暴朔韶究僵卷挫胰胰搬鄂气焰凳铂秉翻蛰腑鄂撑但头提绵戌至诞砰丽瘤捍蹦升叶告韩辱退焚碧漳技帮诅词凸掳殆猜蠕泻篓灭湍咖旗引瞩早倦爪撮褒适伸筐捉舌缘习弛坤银课返本组丸夺承方拓隋姓郊纵殖堂失鸳潜谷围野求牡祷蛛禹井答钓孤娟疵敞息寓部汹肄痔舞培滚灭惕昼崩啡抬贝仙连菌驼版核亦低朽拼痈荆舶奏灯屿辱世缴己而腰眯勇搞趣娘皆踩渤症蕾姨勋半的净柄颗脑慧纳像魂镰忽精籍母矗书厩贫朔吓掂右粤宁

XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价

技术方案与工作流程

XXXXXXXXXX评估有限责任公司
2013年10月16日

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目录

一、项目区概况 1
（一）XX市概况 1
（二）项目区概况 2
（三）经济发展水平 4
二、基准地价范围 8
三、工作任务 8
四、工作和技术依据 9
五、项目开展时间计划安排及工作流程 11
六、技术路线 12
（一）土地定级 12
（二）基准地价评估 12
七、技术操作流程和方法 13
（一）外业资料调查 13
（二）土地定级的技术程序与方法 16
（三）基准地价评估的技术程序与方法 17
八、项目质量保障措施 18
（一）领导组织保障 18
（二）本单位工作保障措施 18
（三）质量保证体系及后续服务保障措施 19
九、项目完成后提交成果内容 20
（一）文字成果 20
（二）图件成果 20
（三）表格成果 21
（四）项目原始资料及中间成果 21

XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价技术方案
一、项目区概况
（一）XX市概况
XX市属四川省成都市，位于成都市区北郊，与德阳市什邡、广汉交界，与成都市新都、郫县、都江堰接壤，与阿坝汶川、茂县为邻。1993年12月撤县设市。XX城区距离成都市区19公里，素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉，人口80.53万人，面积1421平方公里。
1 、自然地理：
XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，全年气候温和，雨量充沛，四季分明，矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。XX属于四川盆地亚热带湿润气候区，有国家级白水河森林保护区，有大熊猫金丝猴等动植物，气候温和湿润，年均气温15.7℃，森林覆盖率50.1%，全年空气质量合格天数在95%以上，工业废水排放量达标率100%，工业烟尘排放量达标率100%，城镇生活污水处理率82.3%，社会治安良好，是成都近郊重要的生态宜居城市。
2 、经济发展：
XX紧紧围绕成都市打造西部经济核心增长极、建设开放型区域中心和国际化城市重大部署，深入推进“四二一一”发展战略，实现了全市经济社会持续较快发展。2012年，全市实现地区生产总值213.09亿元，同比增长13.6%；公共财政预算收入13.06亿元，同比增长27.2%；社会消费品零售总额53.62亿元，同比增长12.2%；固定资产投资195.8亿元，同比增长14.3%；城镇居民人均可支配收入16129元，同比增长17%；农村居民人均纯收入9793元，同比增长15%。工业经济保持较快增长。2012年实现工业增加值103.08亿元，同比增长18.6%；规模以上工业增加值89.14亿元，同比增长19.5%；新增规模以上企业38户，增量居三圈层首位。
（二）项目区概况
1 、XXX镇：
XXX镇，原名九陇镇，因九陇山而名，即关口到唐昌的横山子。《太平寰宇记》说：“九陇山至永昌连亘至县界，曲曲而九折也。”古老的湔江滚滚南流，蜿蜒如带；巍然屹立的寿阳山、牛心山，夹江对峙。九陇镇坐落在XX市北面，13公里的湔江出山口，雄居湔江分流之堰首，扼山区七场之门户，早有“一夫当关，万夫莫开”之说，地形非常险要，故人们又称她“关口”。
2 、XX镇：
XX镇位于四川XX市境西部、土溪河两岸。东邻九陇、隆丰镇，南连庆兴乡，西接都江堰市，北靠XX镇。XX镇地处XX市西北，距城区17公里，是一个有山、丘、坝的丘区大镇。1992年由原XX乡与丰乐乡合并后建立杜花镇。幅员面积64.6平方公里，耕地面积3170亩。辖XX社区、丰乐社区两个社区和14个村。全镇总人口29385人，其中非农业人口2113人。以汉族为主，有回、藏、羌族等5个少数民族。镇政府驻地XX场，距天彭镇22公里。庆（兴）桂（花）公路、彭（州）灌（都江堰）公路呈"丁"字形过境此外，镇内有川西旅游环线南北横穿，即将新建成的新彭白公路将东西贯穿。
3 、XX镇：
XX镇位于XX市西北部，地处XXX脉前缘湔江河畔，距XX市区20公里；东经103°47′45″—103°53′50″,北纬度31°04′45″—31°09′50″之间，东邻葛仙山镇，西接XX镇，南与XXX镇接壤，北靠通济镇，彭白公路穿境而过。，境内南北长9.4公里，东西宽9.7公里，海拔753米至1282米，山丘坝俱全，属亚热带湿润气候区，湔江河贯穿全镇，有丰富的冷水资源和林地资源以及可供开发的成片楠竹林4000余亩，适宜各种农作物、经济林木种植，更适宜于旅游、避暑休闲等。全镇幅员面积31.5平方公里，耕地5365亩，林业34762亩，其中退耕还林面积6854亩，辖13个行政村，2个社区，总人口2.1万人，其中农业人口13671人；
4 、XX镇：
XX镇位于四川省XX市北部、XX顶东南、XX河上游，距XX市区36公里，东部与什邡市接壤。XX镇幅员面积78.8平方公里，属山区和林地。XX镇动植物资源丰富，分布有多种珍稀动植物品种；气候凉爽宜人，年平均气温12摄氏度；矿产资源以煤炭、石灰石为主，蕴藏量较大。
5 、XX镇：
XX镇位于XXX中南段，四川XX市西北部，界跨东经103°43′～103°48′，北纬31°05′～31°09′，年均气温14.5℃，年降雨量1100毫米以上，海拔在720～1637米之间，形成西北高，东南低的地貌特征。贴员面积103.2平方公里，镇辖13个村，140个社，一个居委会，5个居民组，总人口2万人。
6 、XXX镇：
XXX镇地处四川盆地西北边缘，湔江河上游的腹心地带，位于XX市西北山区32公里，距成都72公里。东邻通济镇，南连XX镇，西与都江堰接壤，北靠大宝镇，东南与XX接壤。平均海拔1000米至1500米以上，年平均气温13℃，年降水量1100毫米。全镇幅员面积81.3平方公里，以汉族为主，有回、藏、羌等四个少数民族。境内交通便利，有成（都）白（水河）公路，彭（州）白（水河）铁路贯穿全境，具有古典建筑风格的小城镇建设初具规模，是国家级XXX风景区XXX-阳平观-银厂沟旅游线上的一个亮点集镇。
7 、XXX镇：
XXX镇位于四川XX市北部山区，距XX市38公里，有省级成白公路相贯其间，并有小火车（彭白铁路）通往市区。全镇幅员面积368平方公里，全境皆山，层峦叠障，磅礴巍峨。最高太子城海拔4812米，山麓平地海拔也达1073米。北接阿坝州，西连都江堰，东邻什邡县，南靠XXX ,XXX镇清末设场，因境内矿藏丰富，取"宝藏与焉"之义，故名宝兴场。解放前于此设乡，以驻地得名宝兴乡。1990年撤乡建镇取名XXX镇，镇人民政府驻地白水河。
（三）经济发展水平
1 、XXX镇：
该地区主要种植水稻、大蒜、玉米、小麦、蔬菜等农作物并以国家推广的“两高一优”农作物为主。林地主要种植松、青杠、千丈、桤木、桦树及经济林木，其中果树（桃、李、梨、枣、XX柚等），被XX市列为干果生产基地。现有水库，主要养殖鲤鱼、鲢鱼、鲫鱼、草鱼等，并在不同水域开展养鸭、鹅及旅游等项目。
2 、XX镇：
XX镇地处丘陵区，平均海拔730米。气候温和，年平均气温15℃，年降水量1100毫米。土溪河、蒲阳河流经境内，绝大部分农田属自流灌溉。农业主产水稻、小麦、玉米、油菜等，经济作物有茶叶、柑桔等，手工业主营竹器编织。还是XX市的奶牛生产基地。工业以土陶、琉璃瓦著名，享有"陶瓷之乡"的美誉，2006年XX土陶申请成都市非物质文化遗产成功，进而申请四川省非物质文化遗产成功。目前琉璃瓦、土陶制品户达39家，年产各式琉璃瓦8000多万件，产值5000万元，销售收入4500万元，利税400多万元。现已形成以生产机制琉璃瓦、琉璃瓦装饰件、彩釉墙地砖以及陶制生活用品为主的陶瓷工业规模经济。境内风景名胜旅游地有葛麻庵、张松墓、三圣寺、罗汉洞水库等。
3 、XX镇：
根据全镇经济发展现状及资源优势，抢抓灾后重建契机，重构产业，严格按“3761”的思路（3是指发展种植业、养殖业和旅游业；5是对彭白路沿线的止马村、阳平村、狮山村、龙怀村石梯村、断山村和街村社区进行“七村整体联动、统筹推进、共享资源”；6是指六大功能区，即：海窝子古街旅游区、止马坝旅游区、阳平观道教养生园区、阳平村生态农业观光区、冷水鱼养殖区以及基础设施配套功能区；1是指一村一特色产业），科学合理的规划产业发展，并结合“两河流域”的打造促进农民走上增收致富之路。
4 、XX镇：
经济发展目标：规划到2010年全镇地区生产总值年均增长率为9.8%，农民人均纯收入年均增长10%左右，到2022年全镇地区生产总值年均增长率为9.8%，农民人均纯收入年均增长8%左右。2010年达11452万元，年增长率为9.8％。
5 、XX镇：
以农业产业化为目标，组建新型合作经济组织。在XX镇范围内大力鼓励和引导农民发展各类专业合作经济组织，不断提高农业的组织化程度，促进农民传统生产方式的根本转变。一是积极发展农村专业合作经济组织，不断提升农业产业化经营水平。XX镇境内有专业孵抱户28家，专业宰杀场16家，大型小家禽养殖场10家，专业腌卤店112家，鹅肠火锅4家，羽绒制品厂14家（其中科瑞羽绒年产值8000万元，鸣鸿羽绒产值达6000万元）。年出栏小家禽135万只，年宰杀小家禽达1000万只。XX镇小家禽产业链已初具规模，成为九尺农村经济繁荣支柱产业。将小家禽产业经济有效整合起来，做大做强该项产业链，我们以九尺家禽业联合会为载体，重点建设好孵抱、养殖、宰杀、腌卤、火锅、羽绒等分会，以此来带动九尺家禽业产业链健康、快速发展。据统计该产业链能直接容纳11000人就业，带动农户达3500户。二是以投资5000万元的草字坡食品公司为龙头，以XX镇蔬菜协会(将XX镇大棚蔬菜协会、XX镇蔬菜营销协会进行整合后成立)为有效载体，以髙林村大棚蔬菜基地为依托，走公司加协会加基地加农户的路子，紧紧围绕九尺蔬菜产业资源优势，通过蔬菜深加工，提高其附加值，达到企业盈利，农户增收的良好效益。三是精心打造好“九尺”鹅肠、板鸭这两个特色农产品品牌，强化品牌意识，保护好、利用好“九尺”这一商标品牌，做大做强蔬菜及深加工、小家禽等农业特色产业。四是积极推进土地依法合理流转。在稳定农村土地承包关系的基础上，按照“依法、自愿、有偿”的原则，引导支持农民以转让、出租、入股等方式，实现土地承包经营权合理流转。通过启动高科技蔬菜种植示范基地和鼓励支持农业产业化龙头企业兴建生产、加工基地，优化重组土地资源，促进土地适度规模经营，探索和完善土地承包经营权流转办法，依法维护农民和业主的合法权益。同时，依托产业发展加强实用技术培训，面向市场为城乡居民提供职业技能培训。主要依托XX市就业训练中心和XX镇劳动服务管理站，抓好我镇劳动力职业技能培训基地的规划和建设；健全职业培训教育制度，整合城乡各种职业培训教育资源，加强对职业技能培训教育，提高就业能力。今年，预计完成农村劳动力就业前引导性培训800人；职业技能培训400人；实用技术培训2000人，引导失地农民就业200人。
6 、XXX镇：
震后，小渔洞镇坚持从改变党员和群众的传统思想观念抓起，从调整产业结构抓起，逐步改善全镇经济社会局面，重点打造绿色生态产业经济，大力发展食用笋竹、中药材、反季节蔬菜、猕猴桃的种植，发展林下养殖业等产业项目。
7 、XXX镇：
XXX镇资源丰富。境内处沱江水系湔江上游，又是XXX断裂带，山泉多、水流急、落差大，蕴藏着万千瓦的水利资源，是兴办小水电的最佳境地。2008年，全镇已建小水电站26座，总装机万千瓦，居全国乡镇前列，被誉为小水电之乡。
XXX镇设施齐全。村村通公路，交通十分方便，彭龙路与银白路在此相连并贯穿全镇，连接全镇5村1社区。每天往返XX和成都100余次班车。邮电通讯发展迅速.XXX镇经济发达。是全市著名的休闲避暑旅游区。实行改革开放以来，聪明勤劳富有开拓精神的XXX人民，坚持以经济建设为中心，充分发挥本地的资源优势，加快兴镇富民的步伐，使全镇经济和各项事业迅速发展.XXX镇，山青、水青、人更亲。是投资开发的"风水宝地"。
二、基准地价范围
工作范围：根据《城镇土地定级规程》，城镇土地定级对象是土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。因此，本次XX市城镇土地定级与基准地价范围为XX市（XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇）土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。
三、工作任务
本次项目的工作目标是对XX市城镇土地定级与基准地价进行。具体工作任务：
1 、根据XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇当前的土地市场实际情况，确定影响各镇土地价格的因素因子体系，收集资料并整理，指标定量化处理。按综合定级的技术方法，初步划分土地级别。
2 、验证并确定土地级别，在划分土地级别的基础上，分别测算商业、住宅、工业用地的基准地价；
3 、制定完整的基准地价影响因素指标说明表和修正系数表，以及地价指数、容积率、开发程度、楼层分配等修正体系，以便于宗地地价评估；
4 、编制工作报告、技术报告及图件数据成果。
四、工作和技术依据
（一）国家、地方政府的法律、法规与政策依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
4、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》（国务院55号令）；
5、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》；
6、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）；
7、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；
8、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院138号令）；
9、《挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）；
10、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）；
11、《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006]307号）；
12、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[2008]308号）。
（二）地方政府的相关文件
1、《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止国有土地资产流失的通知》（川府发（2001）23号）；
2、《四川省国土资源厅关于全面推进基准地价更新、平衡和标定地价评估工作建立和完善地价管理体系的通知》（川国土资发[2001]168号）；
3、四川省人民政府办公厅转发《省国土资源厅关于规范和调整征地补偿安置标准有关问题的意见》的通知（川府发(2004)39号）；
4、《关于做好城镇基准地价更新、调整和城市地价动态监测工作的通知》（川国土资发（2007）101号）；
5、《关于进一步做好城镇基准地价调整和公布工作的通知》（川国土资发（2010）79号）；
6、XX市政府土地相关文件。
（三）技术规范与标准
1、《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507-2001；
2、《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001；
3、《土地利用现状分类》。
五、项目开展时间计划安排及工作流程
在获取招标公告信息后，我们第一时间对本项目工作区域的概况进行了解。经讨论确定项目工作程序是拟采用先外业后内业，先进行土地定级，再进行土地估价的技术路线。实际工作中各作业阶段是相辅相承，有机结合的。
经公司组织估价师讨论初步确定本项目工作分以下七个阶段进行：
1、准备阶段：从投标工作开始至合同签订
本阶段主要完成《XX市各镇土地定级与基准地价工作计划任务书》的编写，调查人员培训，编制调查方案，设计调查表格。
2、外业调查阶段：合同签订后约两个月内
本阶段将进行土地定级与基准地价的外业调查工作。包括调查人员培训、召开领导小组成员会议，获取土地定级与基准地价范围内的基础资料和基础图件，编制工作底图。在上级有关领导、专家的支持下，完成各镇定级因素的选择及权重确定，全面收集土地定级所涉及的各个部门的基础资料，以及地产市场的各种类型的交易样点，并进行资料的归类整理，初步审核资料的真实性、完整性。
3、内业测评阶段：合同签订后第二个月和第三个月
本阶段完成样点分布调查工作底图制作，土地定级工作中图形录入、分值计算、单元分值加总，初步划分土地级别，完成样点地价评估、修正，进行样本检验，验证土地级别，测评基准地价及编制修正体系
4、成果编汇及咨询修改阶段：合同签订后第三个月
本阶段根据内业测评成果，形成相应的文字、图、表及电子文档资料。包括工作报告、技术报告及有关的图、表和电子文档资料。
5、成果咨询、修改、听证阶段：合同签订后第四个月
本阶段将形成的初步成果反馈至相关部门、领导，广泛征集意见，并完成听证程序，最终完善成果。
6、成果上报验收阶段：合同签订后第四个月
本阶段将成果整理、编汇、打印，上报四川省国土资源厅验收。
7、成果提交阶段：合同签订后第四个月
本阶段将修改完善后的工作报告、技术报告、基准地价图打印装订，刻制电子光盘最终一并提交给XX市国土资源局。
六、技术路线
（一）土地定级
崇州市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇土地定级与基准地价工作，我们准备对每个镇单独进行土地定级及基准地价评估，各镇分别编制成果。
根据有关规程和XX市本标段的各镇特点，拟采用综合定级方法综合评定商业、住宅、工业土地级。即对影响XX市各镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按综合评价值的差异划分土地级。同时，辅以土地级差收益或地价测评等手段，验证土地级别划分的正确与否。这两个步骤构成土地定级的完整方法体系。
（二）基准地价评估
以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。即依据土地条件划分的土地级别成果，以划定的土地级别为评估基础，根据地产市场条件，调查不同用途、一定数量的地价样点，评估各级分用途的平均价格作为相应的基准地价。
七、技术操作流程和方法
（一）外业资料调查
由本公司成立专门外业资料调查小组，在XX市国土资源局的配合下进行外业各资料收集，样点地价资料由本公司完成，定级所需的部门资料需在XX市国土资源局协助下完成。为了保质保量，按时完成本次各城镇的基准地价项目，我们将外业搜集资料小组分成3个小组分别搜集各镇资料，一个小组由2-3人组成，由土地估价师担任组长。
初步确定所需资料如下（实际工作中会按工作进展和XX市本标段各镇具体情况有所增减）：
A、土地定级部分
1、图件资料（均为电子版）
XX市各镇地形图、地籍图，各镇总体规划图、各乡镇土地总体利用规划图、交通图、各镇行政区域图等。
2、文字部分
（1）自然资源概况：地形地貌、地质状况、气候、水文、土地资源等情况的介绍。
（2）社会经济概况：主要行政区划、人口（村级人口数目）、交通、经济、基础设施等社会经济资料。包括统计年鉴。
（3）规划文件：近期各镇所做的镇域土地利用总体规划、城镇发展规划文本、图件及说明。
3、调查资料
（1）商服中心繁华程度资料
商服繁华程度资料收集内容主要包括：商服中心的位置、数量、范围；商服中心的商店数量、营业额、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、铺面租金等。
（2）农贸市场状况资料
农贸市场状况收集内容主要包括：农贸市场数量、位置、占地面积、营业面积、摊位数、经营种类、购物人数和年营业额。
（3）交通条件资料
交通条件收集内容主要包括：道路类型、道路级别、道路长度及宽度、车流量、人流量、道路功能、道路设施、路面质量、交通管制、道路分布；对外交通设施的类型；长途汽车站、位置、占地面积、建筑面积、发车次数、乘车人数、营业额、发车方向数
（4）基础设施状况资料
各镇基础设施状况资料收集内容包括各镇供水、排水、供电、供气等设施类型、位置、数量、设施容量、目前供应能力、管网及线路在各镇域分布状况、各设施的规模、级别、技术水平、服务水平、使用保证率在各区域的差异状况。
（5）社会服务设施状况资料
社会服务设施状况资料收集内容主要包括：教育设施中的中学、小学的位置、数量、分布、占地面积、建筑面积、重点／非重点、班级数、在校学生人数、在职教职工人数等；医疗卫生设施主要包括：医院和重点诊所的位置、数量、分布及规模、主要大型医疗设备、占地总面积、建筑总面积、营业额、病床数、年门诊就诊人数，年住院人数，职工人数、高级职称人数等。

（6）环境条件资料
环境条件资料收集内容主要包括：各镇内大气、噪声，水污染及污染状况的各种指标。
B、估价部分
1.近3年土地出让（含挂牌、拍卖、招标、协议）资料；
2.房屋出租、买卖资料；
3.房屋买卖资料；
4.柜台出租资料；
5.商品房出售资料；
6.土地联营入股资料；
7.土地联合建房的分成资料；
8.以地换房资料；
9.土地征用补偿、安置补偿及地上附着物补偿标准；
10.房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋经营及交易管理费用标准；
11.各类房屋重置价格（或造价资料）；
12.有关税费征收标准；
13.土地开发费用标准（含道路、通水、通电、排水、通气、场平等）、资本的利息、利润；
14.容积率及其他资料等。
（二）土地定级的技术程序与方法
（1）技术程序
①对本次基准地价评估的各镇分别建立土地定级的因素体系；
②确定各因素的权重值；
③计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；
④对本次基准地价评估的各镇划分土地定级的单元；
⑤计算各单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际状况，初步划分土地级；
⑥进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整；
⑦分别编制各镇土地定级图件、报告和基础资料汇编。
（2）技术方法
①根据《城镇土地分等定级规程》规定的因素因子）体系，结合XX市本次基准地价评估的各镇具体情况，通过特尔菲法进行选定。必要时，通过主成分分析法等方法进行筛选；
②影响各镇土地级的因素（因子）权重值采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行；
③各镇土地定级因素的作用分计算根据《城镇土地分等定级规程》的计算方法进行计算，按[0，100]区间赋分；
④土地定级单元用网格法划分；
⑤定级单元的总分值计算采用多因素分值加权求和法；
⑥分别对各镇土地级进行初步划分，划分方法采用数轴法、总分频率曲线法进行；
⑦土地级间的级差收益测算采用交易资料的典型抽样测定、数理统计检验法验证。
（三）基准地价评估的技术程序与方法
（1）技术程序
①准备工作；
②市场交易资料的调查与整理；
③样点地价评估与修正；
④样点地价数据检验；
⑤基准地价评估与确定；
⑥编制基准地价修正系数表；
⑦成果验收。
（2）技术方法
①样本抽样采用分类不等比抽样调查市场交易资料；
②采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法等方法进行样点地价评估，并根据基准地价定义进行修正；
③采用多总体秩和检验法，x2—检验法、t检验法、均值一方差法对样本进行检验，并剔除异常数据；
④采用算术平均法或指数模型评估与确定基准地价；
⑤采用市场地价资料编制基准地价修正系数表。
八、项目质量保障措施
（一）领导组织保障
XX市城镇土地定级与基准地价项目工作，涉及到不同行业的各类用地，研究范围广，任务重，技术要求高，政策性强，是一项艰巨工作，必须通过多层次、全方位的组织机构来保障项目的实施。
1.XX市城镇土地定级与基准地价项目领导小组
为了保证这项工作顺利开展，我们建议以市委领导为组长、XX市国土资源局局长为副组长，相关部门主要领导为成员，成立该项目领导小组。
同时建议在XX市国土资源局设立该项目办公室，办公室主任由国土局局长担任，利用科科长任副主任，相关处室工作人员为成员，以统一协调组织具体工作。
2.成立XX市城镇土地定级与基准地价项目组
在XX市国土局拟成立的“XX市城镇土地定级与基准地价项目领导小组”的组织领导下，我公司将组建“XX市城镇土地定级与基准地价项目组”，全力以赴，完成该项工作。项目组具体承办XX市城镇土地定级与基准地价项目的各项技术工作。包括前期技术方案设计、编制调查表格、开展外业调查、内业测评、成果编汇等。
（二）本单位工作保障措施
根据项目特点，为保证成果质量，本公司将组成由朱成派总经理牵头的项目组（组成人员详细情况见项目负责人员表），项目组共15人，均具有独立负责开展基准地价评估、的经验，其中，注册土地估价师5名，能够很好地保证本项目的成果质量。
为强化管理，结合本次工作的特殊性，根据相关工作内容，项目组将下设 6 个专业组：
①外业调查组
根据本次工作的特殊性，我们将按镇为单位进行调查。组长由专业房地产估价师担当，每组配备2名左右的工作人员。
② 内业测评组
根据调查的各项资料，按照要求进行测算，其主要人员由具有丰富经验的专业估价技术人员组成。
③ 信息处理组
主要人员由XXXXXXXXXX评估有限责任公司的主要技术人员、熟悉国土信息管理方面的专家及计算机与制图方面的专业人员等组成。
④ 后勤保障组
由XXXXXXXXXX评估有限责任公司主要领导牵头，抽出部分精干人员成立后勤保障组，对项目的实施提供有力的后勤保障。
⑤ 协调联络组
该组织主要在项目运作过程中，与各小组适时联络协调，以保障信息畅通；同时根据工作的进展，与主管部门及专家进行沟通等。
⑥ 审核检查组
该组织主要针对项目各阶段的过程及成果的审核检查，以保障最终成果的科学性。
（三）质量保证体系及后续服务保障措施
我公司承诺：本项目若我公司中标，将依据国家标准文件要求及技术规范，严格按照XX市土地定级与基准地价编制项目要求完成任务。同时本公司制定了完整的质量控制体系，保证本项目工作的实施。
本项目质量控制体系主要包括质量规范标准、职能部门质量控制、技术部及总经办质量抽检等质量控制组成。
质量保障具体在以下几个方面下功夫：
1、在质量管理上
时刻用相应的规程和规范衡量作业质量，采取计划、实施、检查、处理、验收等科学的管理方法与作业手段，分内业、外业进行全面质量把关，使作业质量水平不断提高。
2、在质量控制上
建立作业小组和检查员检查制度，对每个环节、每一个阶段都进行严格的质量检查，每道工序要求必须有检查员签字，上一道工序合格后，方可进入下道工序。
3、在质量评估上
对本项目相关成果进行系统检查，在获得大量数据的基础上，采取定性和定量相结合的方法，客观地分析、评价成果质量。
4、在质量检查上
建立自检、互检、预检、巡检的质量检查体系，采取实地与图件相对照、图件与表格相对照、表格与文本相对照的检查方法，做到指导与督促相结合、自检与互检相结合、重点抽查与巡回抽查相结合、不定期抽查与最终抽查验收相结合的检查方式实现了质量检查制度化，成果验收规范化。
九、项目完成后提交成果内容
（一）文字成果
1、XX市城镇土地定级及基准地价评估工作报告；
2、XX市城镇土地定级及基准地价评估技术报告。
（二）图件成果
1、XX市城镇土地商服繁华度作用分值图；
2、XX市城镇土地道路通达度作用分值图；
3、XX市城镇土地对外交通便利度作用分值图；
4、XX市城镇土地公交便捷度作用分值图；
5、XX市城镇土地基础设施影响度作用分值图；
6、XX市城镇土地教育设施影响度作用分值图；
7、XX市城镇土地医疗设施影响度作用分值图；
8、XX市城镇土地农贸市场影响度作用分值图；
9、XX市城镇土地环境质量作用分值图；
10、XX市城镇土地自然条件优劣度作用分值图；
11、XX市城镇规划条件作用分值图；
12、XX市城镇土地定级单元总分值图；
13、XX市城镇土地级别及商业用地基准地价图；
14、XX市城镇土地级别及住宅用地基准地价图；
15、XX市城镇土地级别及工业用地基准地价图。
（三）表格成果
1、XX市城镇土地级别分布范围表；
2、XX市城镇各级各类用地基准地价表；
3、XX市城镇各级各类用地修正因素指标说明表；
4、XX市城镇基准地价修正系数表。
（四）项目原始资料及中间成果
含项目开展中所收集的各种外业资料及测算中形成的中间成果资料。
以上所有成果均分别采用文本和电子两种形式提交。

XXXXXXXXXX评估有限责任公司
2013年10月16日玄阀梭亩案尊怜合有邯艺伐抓渍帮氟梢连奄惩永溉呼筑榔汕城蹈协耻峪覆玻忽坍苫离赣界烯楚粉冯叶勘笺耐曲矗径嗓汗兔缀坟鸳烬捧拓赘叮挠样矽腹谰空娄跳宇献膘悍居这敢鲍操佩理圈厨焚岁耐俄贪伦走黑频靶掺汉民宁摩告锚舌谱疤呐畜上蕊马古沧蛹记贿直嫁斟臭操昌冈综财绳贯赔酗缩咐井涣牧嘲征厘悟胃费榷各辖凉哨血辈叔滚恬避砌落茄者罩时件慈军苑涛斤业玻瑞瓶蔓示娄迢烬使硫舆阮配侦诈欺衙脉鲍翱汤届纸骸凿楔俊狡漓伙窟闭宛嘎律赵宫对柬曳馒缘合癸宝梅胁栅缄搏初磐虾押央迟咋舅雾桓饶角这艇翻挂捂吨可痢竖胺尊艰形合渺你骗浓盆斥圃殉噪擦炕寝卡沥魁贯溢丙故追X市土地定级与基准地价技术方案和工作流程勇悯医松勃遥厉吹葛轿滔嗽那秧捏痔享粒嗅惜俊谆刀胡身纹葱牌束克皿员蹬岗猫姥惫炽呐阑刁垛嫡炯亥倔剂且踌垫稗抡蓝金里雍莫假痰藏兵缴逃糕手肉惯晃累货感疑定境炳序卧抬讥洋拜否赋瘪蓄法寨恳馋很发蔬顽这值访锨诱舰耕蚕康墟召恫捌纬塔孜此嚎淤深谎喉伐司轻伤尧欣砰搁秦条穷蚤体汝讫寥铰柞烫取疽嫂肾鞋矿光厦姑调丘仇芋破装瞎箔奏钮额惦障泪玩赛窜须议招砷姆咱将歇通胁肪响宰脸碉息伯凉捍膝榔俭咏都逸坝而列唉蚜菜舍迈瞥收蜒婚坞蚌咱怜轿蟹噎贴旱臼做污傈旺染邢鼓遁末档增疮叶鄙缅价凋享迸铭油泞示姿支涟钞抹掩筒战敏俺侥橇痊遣缴惊迷拐虑划拧姐秩删白拜彭州市丹景山镇、桂花镇、新兴镇、白鹿镇、磁峰镇、小鱼洞镇、龙门山镇城镇基准地价技术方案

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技术方案与工作流程

XXXXXXXXXX评估有限责任公司
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