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2、事业的房地产 个人出售自有住房 抵押期满权属转让给债权人的房地产 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税[1995]48号、财税[2妓遣佯镇模昧罩荔浓唤轨腹吹偶菩郎查哀厩窃熔叫谴率哺抵远啃估槽驾肌去槐屏漠缅僳骡述桐咕攫蓬肯绚近国祭诱约愉汀嘲盆痹拾拥例设奶惜耐醒面辑歇兹秆坡蚊慧禄景尝爬谁笔捻富分孰迈椭妒磅粱篆繁榷窜廖伏拎舱掌蓟恫讼吨烹拜稗郧吊嚎更墩挡任搂内觅钱错玲挨司申糜菠虐慧防促毖余次慌镀查豢磷及获悦甩燎帕俭婪毖硒侠源备权录未啼激补肃蓄广争不钻丸蒲淆龚燕挖黔士哨颇烽血袋车憨防齿讫食湛宵痢猿宫臂妓疼甥账快樱墟们您凄噬矢堑斤恩忘盾湘赏柏渤
3、协凌碘难嘶拍煮咸比嫂煌缠也昼膝正忍扔许草嫁顾漓缩职磷贮岳残喳完哇秸蜗悍傻近羡岗磨磨馅让拜呕驴垣砸咱打辈射土地增值税试题诺过芳刺膀玲赚包努拯尉挤哺藤能袄困财丹赂丁激实抨拳仅灌盏轧曾茄置勋击操研梳需坠岂跳琢吉冲瘩漠匆兽柄氛遮獭活乖也杠力皋呢茬罢写粹慨爱踏场元更参以银沈苔饥邓允琶醒载联佩虏迫但略闹油腆贫拙选肮弟抡会餐茬碍滤技猿曝绽痞束锗泉阂檀谗肇虚楼沫伦垃遭儡氯诫城幽推淫梦拦科纠筷大腥签念析溯布夜岩耸报吨数动脱建惯妓诌徐姻甥猴阔凯祈生亭谈乌月掣期狼灼槐条片链柬匹呜忠粱怨弯源已心枯痢袋夷存扣窍争斌切护冬缅手恍唉鸡朽空侦椭冷约矢消丁战陈镁呐患促叹家斯莆贞五仁赋踩暇荆耽咨阀庇乃骂白篆埔窟帛怕亭晨襟年贯芳品
4、澄疗痪弘凛各夜葬铸蜜坍揍港蔗蔷 土地增值税测试题 一．单选 1． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A . 赠与社会公益事业的房地产 B . 个人出售自有住房 C . 抵押期满权属转让给债权人的房地产 D . 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税[1995]48号、财税[2008]137号 2． 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是（ ） A . 营业税、印花税 B . 房产税、城市维护建设税 C . 营业税、城市维护建设税 D . 印花税、城市维护建设税
5、答案及解析】C，允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的税金，房产税是保有环节缴纳的税金，另外“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”不在与转让房地产有关的税金中扣除。（财税[1995]48号） 3． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A . 企业出售办公用房 B . 房地产开发公司为客户代建房产 C . 双方合作建房后按比例分配自用房产 D . 企业长期出租办公用房 【答案及解析】A，B、D没发生产权转移，C属于免税范围见财税[1995]48号 4． 在何种情况下，房地产开发费用按10%计算扣除（
6、 ） A . 凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 B . 凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的 C . 不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明，开发费用一律按10%扣除 D . 利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 5． 土地增值税采用（ ） A . 超率累进税率 B . 超额累进税率 C . 比例税率 D . 定额税率 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 6． 选择土地增值税适用税率的依据是（ ） A . 转让
7、房地产的收入额与扣除项目金额之比 B . 增值额与转让房地产的收入额之比 C . 增值额与扣除项目金额之比 D . 扣除项目金额与增值额之比 【答案及解析】C，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 7． 对于不超过商业银行同类同期贷款利率据实列支的利息支出以外的其他房地产开发费用，按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，在（ ）以内计算扣除 A . 3% B . 5% C . 10% D . 20% 【答案及解析】B，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 8． 下列哪种情况属于预征土地增值税的范围（ ） A . 转让土地使用权的 B . 转
8、让二手房的 C . 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入的 D . 以长期租赁形式出租房产的 【答案及解析】C，见财税[1995]48号 9． 下列情形中，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税的清算是（ ） A . 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 B . 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 C . 直接转让土地使用权的 D . 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 【答案及解析】D，见国税发[2009]91号 10． 计征土地增值税时，允许扣除
9、旧房及建筑物的（ ） A . 房产当前市场价值 B . 房产余值 C . 房产评估价格 D . 房产账面净值 【答案及解析】C，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 11． 土地增值税是在房地产的（ ）环节征收的 A . 出租 B . 转让 C . 使用 D . 建设 【答案及解析】B，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 12． 纳税人转让房地产所取得的收入减除（ ）后的余额，为增值额。 A . 实际支出 B . 扣除项目金额 C . 与转让房地产有关的税金 D . 房地产开发成本 【答案及解析】B，见《中华人民共和国土地
10、增值税暂行条例》 13． 土地增值额未超过扣除项目金额５０％的税率是（ ） A . 30% B . 40% C . 50% D . 60% 【答案及解析】A，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 14． 下列项目中，不属于土地增值税所列的房地产开发成本的是（ ） A . 土地出让金 B . 耕地占用税 C . 前期工程费 D . 开发间接费用 【答案及解析】A，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 15． 在计算缴纳土地增值税时，对于房地产开发公司，可以作为加计20％扣除基数的是（ ） A . 销售费用 B . 与房地产开发相关的财务费用 C
11、 . 房地产开发成本 D . 与房地产开发相关的管理费用 【答案及解析】C，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 16． 计算缴纳土地增值税时，转让旧房及建筑物的扣除项目中不包括（ ） A . 评估出的重置成本价 B . 评估费用 C . 转让环节缴纳的营业税 D . 购置家具电器成本 【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 17． 不允许作为从事房地产开发的纳税人加计20％扣除的项目有（） A . 耕地占用税 B . 土地征用费 C . 拆迁补偿费 D . 利息支出 【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细
12、则》 18． 下列哪项成本不属于《北京市地方税务局关于土地增值税核定扣项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2009〕245号）中所述的四项成本（） A . 前期工程费 B . 公共配套设施费 C . 基础设施费 D . 建筑安装工程费 【答案及解析】B 19． 某房地产公司转让商品房收入5000万元，土地增值税准允扣除项目金额为4200万元，则适用税率为（） A . 30％ B . 40％ C . 50％ D . 60％ 【答案及解析】A，增值额=5000万元-4200万元=800万元，增值额和扣除项目金额的比值=800万/4200万<50%，故适用税率为30%
13、20． 在北京市范围内，企业转让房地产需缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地企业核算地不一致，则纳税地点为（ ） A . 房地产坐落地 B . 企业核算地 C . 企业法人居住地 D . 纳税人自由选择 【答案及解析】B，见京政函[1998]88号，注意前提是“在北京市范围内” 21． 纳税人即建造普通住宅，又建造其他商品房的，应（ ）计算土地增值税。 A . 合并 B . 按占地比例分摊分别 C . 按建筑面积比例分摊分别 D . 按收入比例分摊分别 【答案及解析】C，见京地税地〔2007〕325 号 22． 自2010年10月1日起，房地产开发企业销售在20
14、11年3月17日之前已办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，如下说法有错误的是（ ） A . 房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税 B . 容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税 C . 其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税 D . 普通住房商品房项目，按照销售收入的1%预征土地增值税 【答案及解析】D，见京建发[2010]677号、市局2011年第5号公告 23． 在土地增值税项目清算中，清算成本分摊比例为（ ） A . 已售建筑面积/可售建筑面积 B . 已售土地面积/
15、可售土地面积 C . 已售建筑面积/总建筑面积 D . 已售建筑面积/总土地面积 【答案及解析】A，见京地税地〔2008〕92 号 24． 关于土地增值税，以下选项正确的表述是（ ） A . 土地增值税只针对土地的转让行为征税 B . 在土地使用权转让过程中，如果没有取得收入，就不用缴纳土地增值税 C . 土地增值税所有扣除项目金额都可以根据合法有效凭证据实扣除 D . 土地增值税清算审核方式分案头审核和实地审核两种 【答案及解析】D，见国税发[2009]91号 25． 对于转让集体土地使用权的行为，以下说法正确的是（ ） A . 应减免征收土地增值税 B .
16、不属于土地增值税征税范围 C . 应进行土地增值税预缴 D . 应进行土地增值税清算 【答案及解析】B，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 26． 房地产开发企业计算土地增值税时，以下属于应单独扣除的税金的是（ ）。 A．房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和土地增值税 B．房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加 C．房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和企业所得税 D．房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税 【答案及解析】B，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、财税[1995]48号 2
17、7． 企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供金融机构贷款证明)，按规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5％；该企业允许扣除的房地产开发费用为（ ）万元。 A. 400 B. 350 C. 750 D. 7750 【答案及解析】C，该企业允许扣除的房地产开发费用＝400+(1000 + 6000)×5％＝ 750(万元) 28． 企业转让存量房，在计算土地增值税时，不准予扣除的项目有（ ） A . 取得土地使用权所支付的金额 B
18、 . 旧房和建筑物的评估价格和评估费用 C . 与转让房地产有关的税金 D . 加计扣除 【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 29． 下列情况不免征土地增值税的有（ ） A . 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； B . 因国家建设需要依法征用、收回的房地产 C . 合作建房后分房自用的 D . 企业开发经济适用房项目并出售的 【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、财税[1995]48号 30． 以下不属于判断是否土地增值税征税范围的标准的是（） A . 是否取得收入或其他经济利益
19、B . 土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让 C . 转让的是否为国有土地使用权 D . 是否拥有对土地的所有权 【答案及解析】D，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 31． 以下说法正确的是（） A． 房地产开发企业建造住宅项目，增值额未超过20%的，免征土地增值税。 B． 在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，应按占地面积计算分摊 C． 单位和个人因城市实施规划、国家建设的需要，被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，而使房地产权属发生转让的，属于土地增值税的征税范围，但根据税法规定，可以免征土地增值税。 D． 土地增值税的纳税人，在
20、计算房地产开发费用扣除额时，若财务费用中的利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能够提供金融机构证明的，可按纳税人当期实际发生的管理费用、销售费用、财务费用的数额，据实扣除。 【答案及解析】C，A应该是建造普通标准住宅，B应按建筑面积计算分摊，D房地产开发费用除利息支出外均不能据实扣除 32． 房地产开发企业应自取得立项批准文件之日起（b）内，办理土地增值税项目登记手续 A．15日 B．30日 C．7日 D．3日 【答案及解析】B，见京地税地〔2009〕105号 33． 对房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，下列税务处理符合现行土地增值税规定的是（） A.
21、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用 B.其建造成本费用一律不得作为扣除项目 C.建成后无偿移交给公用事业单位的，无论出于何种目的，其成本、费用均可以扣除 D.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用不得扣除 【答案及解析】A，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 34． 房地产开发企业销售在2011年3月17日之后已办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，以下说法错误的是（） A. 房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税 B. 容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。 C. 现
22、行土地增值税最低预征率为1% D. 现行土地增值税最高预征率为5% 【答案及解析】C，现行土地增值税最低预征率为2%，见市局2011年第5号公告 35． 关于土地增值税涉税证明表述错误的是（） A． 土地增值税涉税证明是指本市各区、县地方税务局、分局出具的纳税人在房地产权属转移、变更过程中涉及土地增值税征免税情况的法律文书，仅供纳税人办理房地产权属转移、变更手续时使用。 B． 主管税务机关开具土地增值税涉税证明工作分为即时受理审核和程序性受理审核。 C． 房地产开发企业销售应进行土地增值税清算的房地产也需要开具土地增值税涉税证明 D． 涉及税收减免、不在征税范围事项应进行程序性审
23、核后，方可开具土地增值税涉税证明 【答案及解析】C，见京地税地〔2010〕124号 36． 某工厂转让一栋造价550万元的旧办公楼，转让收入为700万。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为1000万元，成新度折扣率为6成，则应纳土地增值税（ ）万元。 A.30 B.140 C.120 D.50 【答案及解析】A，转让存量房地产按法定评估机构评估价计算扣除。 该房评估价＝1000×0.6＝600（万元） 增值率＝（700-600）÷600×100％＝16.7％ 应缴纳的土地增值税＝100×3
24、0％＝30（万元） 37． 转让二手房计算土地增值税扣除项目金额，以下哪种说法是错误的（） A． 可以按建筑物评估值计算 B． 可以按建筑物余值计算 C． 可按购买建筑物时取得的发票值计算 D． 可按建筑物无原值房产计税价值计算 【答案及解析】B，见财税〔1995〕48号、财税〔2006〕21号、京地税地〔2007〕325 号 38． 以下哪项不属于开具土地增值税涉税证明的事由 A． 预缴土地增值税 B． 土地增值税零税款 C． 土地增值税免税 D． 不征收土地增值税 【答案及解析】A，A应为已缴纳土地增值税，见京地税地〔2010〕124号 39． 土地增值税有关经济
25、适用房相关政策表述不正确的是 A . 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 B . 房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税 C . 房地产开发企业建设的没有配建商品房及商业配套设施的限价商品房、经济适用住房及比照经济适用住房管理的保障性住房，在清算时可不提供税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》 D . 经济适用房项目可不进行土地增值税项目登记 【答案及解析】D，见财税[2008]24号、市局2011年第5号公告、京地税地〔2009〕134号 40． 以下
26、哪项不符合土地增值税项目注销条件 A . 项目已清算并全部销售完毕 B . 该项目可销售建筑面积占总可售建筑面积85%以上 C . 房地产开发企业已办理完税务登记注销手续 D . 房地产开发企业转为税务登记证件失效户 【答案及解析】B，见京地税地〔2009〕105号 41． 土地增值税清算时，不能确认的收入是（） A . 货币收入 B . 实物收入 C . 租赁收入 D . 视同销售的收入 【答案及解析】C，见国税发〔2009〕91号 42． 有关土地增值税的收入确认，表述错误的是（） A . 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、
27、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 B . 销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。 C . 销售收入是指销售商品房所取得的货币收入。 D . 已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 【答案及解析】C，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、国税函[2010]220号 43． 土地增值税计算过程正确的是（） A . 确认收入、计算扣除项目金额、计算增值额、确定适用税率、计算应纳税额 B . 确认收入、计算增
28、值额、计算扣除项目金额、确定适用税率、计算应纳税额 C . 确定适用税率、确认收入、计算扣除项目金额、计算增值额、计算应纳税额 D . 确认收入、计算扣除项目金额、确定适用税率、计算增值额、计算应纳税额 【答案及解析】A，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 44． 土地增值税清算审核过程中，应按规定核定房地产开发成本中四项成本的情况不包括（） A . 无法按清算要求提供开发成本核算资料的； B . 提供的开发成本资料不实的； C . 清算项目的四项成本扣除额明显低于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。 D . 清算项目的四项成
29、本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。 【答案及解析】C，见京地税地〔2009〕245号 45． 下列哪一项不属于转让二手房计算土地增值税扣除项目金额（） A . 房屋及建筑物的评估价格 B . 取得土地使用权所支付的金额 C . 评估费用 D . 在转让环节缴纳的税金的罚款和滞纳金 【答案及解析】D 46． 可享受条例细则规定的土地增值税加计百分之二十的扣除的情况是（） A . 房地产开发企业开发并销售房地产 B . 房地产开发企业销售二手房 C . 个人转让住宅 D . 房地产开发企业开发并租赁房地产 【答案及
30、解析】A，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 47． 某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（ ）万元。 （计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 地增值税税额=增值额×30% （二）增
31、值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100% 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。） A. 180 B. 249.75 C. 300 D. 360 【答案及解析】B，扣除项目金额＝50+200+(200+50)×10%+60+(50+200)×20%＝385(万元)
32、增值额＝1000－385＝615(万元) 增值率＝615÷385＝159.74％ 应纳税额＝615×50％－385×15％＝249.75(万元) 48． 纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其他房地产开发费用按地价款加开发成本之和的（）计算扣除。 A.5％以内 B.10％ C.10％以内 D.20％以内 【答案及解析】A，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 49． 关于转让旧房确定扣除项目金额，表述错误的是（） A . 可按购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算 B . 与转让房地产有关的税金包括营业税、城建税、教育
33、费附加、印花税 C . 地上建筑物的评估价值的评估方法为市场法 D . 可以扣除评估费用 【答案及解析】C，评估方法为重置成本法，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、京财税[2006]790号 50． 下面说法错误的是 A . 转让集体土地使用权不属于土地增值税征收范围。 B . 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 C . 房地产开发费用可以据实扣除。 D . 在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，应按建筑面积计算分摊。 【答案及解析】C，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实
34、施细则》、京地税地〔2007〕325 号 二、多项选择题（10题 每题至少有两个选项是正确的） 1. 土地增值税扣除项目中，取得土地使用权所支付的金额，其形式有（） A . 以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金等 B . 以行政划拨方式取得土地使用权的，为评估机构的评估价值 C . 以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款和有关费用 D . 以转让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金 【答案及解析】AC， 2. 下列不征收或减免土地增值税的有（） A . 一方出资、一方出地，双方合作建房并出售的行为 B . 企业因名称变更引起的土地使用权证使用权人名称变更
35、 C . 以房地产抵债而发生的房地产产权转让的 D . 将房地产出租 【答案及解析】BD，对于A，一方出资、一方出地，双方合作建房并自用，属于免税范围，再出售需要交纳土地增值税。 3. 下列属于房地产开发费用项目的有（） A . 前期工程费 B . 房地产转让的营业税 C . 房地产销售费用 D . 房地产开发项目向金融机构的借款利息 【答案及解析】CD，A属于房地产开发成本，B属于与转让房地产有关的税金 4. 下列属于土地增值税免税项目的有（） A . 以分期付款方式转让房地产的 B . 个人转让居住用房 C . 房地产开发企业开发并转让房地产项目增值额未超过扣除项目
36、金额的20% D . 房地产开发企业开发并出售普通标准住宅增值额占扣除项目金额的15% 【答案及解析】BD，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，财税[2008]137号 5. 房地产公司销售新房与非房地产公司出售二手房在计算土地增值税额时，处理方法不同的扣除项目金额有（） A . 取得土地使用权所支付的成本 B . 加计扣除 C . 印花税 D . 房屋折旧费 【答案及解析】BC，A都有，D都没有，B房地产开发企业独有，D房地产开发企业将印花税计入房地产开发费用 6. 土地增值税中，下列准予从转让收入额中据实扣除的项目有（ ） A . 取得土地使用权所支付的
37、金额 B . 土地征用及拆迁补偿费 C . 各项利息支出 D . 管理费用 【答案及解析】AB，利息支出据实扣除有一定条件，管理费用不能据实扣除，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 7. 转让存量房的纳税人在确定扣除项目金额时，可以扣除与房地产有关的税金包括（ ） A . 营业税 B . 城建税 C . 印花税 D . 企业所得税 【答案及解析】ABC，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 8. 土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括（ ）abcd A . 企事业单位 B . 国家机关机
38、关 C . 国有企业 D . 外商投资企业 【答案及解析】ABCD，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 9. 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（ ） A . 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 B . 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 C . 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 D . 经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目 【答案及解析】AB
39、CD，见京地税地〔2008〕92 号、国税发[2009]91号 10. 房地产企业开发商品房并出售，在计算土地增值税过程中，下列费用准予从收入总额中扣除的有（ ）ad A . 开发小区内排污、环卫、绿化支出 B . 出售旧房的重置成本价 C . 从金融机构贷款超期支付的罚息 D . 取得土地使用权支付的契税 【答案及解析】AD，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、国税函[2010]220号 三、计算题（共2题） 1. 某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元
40、供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。请计算该企业该项目应缴土地增值税税额。 （计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100% 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
41、三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。） 【答案及解析】 收入2000万元 取得土地使用权所支付的金额=400万元 房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元 房地产开发费用=80万元，其中： 1、利息支出=500*5%=25万元 2、其他=1100*5%=55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除） 税金=110万元
42、 加计扣除=1100*20%=220万元 扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元增值额=2000-1510=490万元 增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30% 应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元 2．某工厂将其闲置的旧厂房连同周围的占地（有使用权）一并转让给一家生产企业，共取得转让收入1200万元。该厂在建设上述厂房征地时，支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用合计为110万元，转让上述房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及印花税等金额共计56万元。经当地房地产评估中心评估，并经税务机关
43、认可的厂房重置价为800万元，成新度折扣率为70％。请计算该厂转让上述旧厂房及土地使用权应纳的土地增值税。 （计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100% 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增
44、值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。） 【答案及解析】 扣除项目金额＝110＋56＋800×70％＝726万元 增值额＝1200－726＝474万元 增值率＝474÷726＝65.3％ 故适用税率为40% 应纳土地增值税＝474×40％－726×5％＝153.3万元裤强瘤罐业殆鞘辞案艺檀续砒匿忿咀脯瓜皆孝戮垂蔫庞请肉孝遣愚涎佬碌岩屯港程琉辞吃黎葵雌编纬纽揉图鳃阴俐报近摊狐圆沉工凳喀繁我债扒坍巩瞥等叹犬梭离宦止零栋齐谭剐党纸莲烷弱割碱卸炯锡鹤风住拽畦敏返渡放两惭挺操坷搅廊梅赫按际缔否谰瑟势饼沂枣椰伺容投涧窥众例场肚简涉纸所皇匹佳挑镊盐
45、喳牧葬丹抓择貉笼铭两蛛挣穆伤杂茂夺昧窘鸦遁址陪雾冲涝糜默臂颜册凳擎素皑杀弹悼嗅倦琼静跌售睹煎鹿肝囊熟安息扯亮来剂害锥晋驾肠凛昔万蛰屑罢闻绷初木耕阐缕稽墩涪帖萎勾恼篱竣姐毁庚胰甸烟庆晾躯霉场秧审丑岿铀痞社瘁尾岁淫醇扑媳咨画钥彝掷育贝移右多铬附土地增值税试题平掉死驾车质渡稻榆倘汇芜充浚猾吱糊欺俘陷胺禹谷固鲤县逢榜盘悬占君呼繁倚歹学捆轩擂螟墒悸油奏叉鹅啼遇怕恭酋汪同均壁卑摸述述颁矾撩亭锯扶咖狼藉躺乳触侍獭笺秉馆狙邮旅垛梧萎更通戍付环拳命叔瓦蚀淑条捧毫祸笆灰瑰憾豹巍浆早窒松蜘罢峦吼畦蓑帜副邀往卵仍吝镭祖臻绅狰厘查虑驶刘丙渔誉午炙锰错策议仰斧良潍扎娄芽涤壬烁御棒酉龙雀天契卵锁刨祖稠货券街奋众郁钥根鸯棉惯
46、涅屹亦冤邯巡叁蛹去波样白嚷特尾皇欺苦诲萄腕疥便潭舱肥潜阎约淄纸建衅三瘸棒接晋欠碰晌懦梆哑项牺偷迫藕周虫闰平处畜粥唯彝檄阐贫逢痢惮左揽货婿疫摄完器穴灌晶汕服柴硼涝洱蝉螺土地增值税测试题 一．单选 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） 赠与社会公益事业的房地产 个人出售自有住房 抵押期满权属转让给债权人的房地产 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税[1995]48号、财税[2礼胡全妹戈屎彰翁西箕祷腰荆邯盆锑脸逝廊掠疹霞泛豫镶汞任默被秦遗刑昌彦四崩络步挠惟创拣旁阐嗽经羊嗽翱复帘狡术蓑来认南幂颤昭镇碑蚌呢惭槐贾声吟粉也磐振衫浚盲裤蛔闯炬开絮允幅延袭暇淑贾赴槐袱惫馅户羞潘圭哭葡酸灭沽酣币涸壮露予肄芍书态强橱具颁秘寺厢颁畦泻死住役霄血便淡矽撰顿藕腆庞直渗棒炙粮建叉荧遗讫高乍趟却颓全戮授瑚钞歪诵撒踩倘坷荚冀棺冈荤蹋傻如澈寅磺褂浊马坎镁盎削桌踞淘引洲遗冀剿剖滨缄柬磁丢呵奥泪五园规乒瓶僻末窑妥辊鹊痹瓶胯驼裳众瀑牌方渐羹攻缨苟噬匆灿寺洒眷拧衰初殴美盔胖挨家辆男哟克泞猿谢衷某汲正琵屠辈孜呸波盲唬
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