财税规划土地增值税业务培训讲稿.doc

土地增值税业务培训讲稿一、概述土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税。国务院于1993年12月31日发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，并于1994年1月1日起实行。二、基本政策（一）纳税人、土地增值税的纳税人，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。涉及：各类公司单位、事业单位、机关、团队、个体工商户以及其他单位和个人，也涉及外商投资公司、外国公司、外国驻华机构、外国公民、华侨、港、澳、台同胞等。（二）征税范围凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。（地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，涉及地上地下的各种附属设施。建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑物不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如附着于土地上的各种花、草、树木等）这样界定土地增值税征税范围有三层含义：（1）土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。（2）土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税。（3）土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。下列行为应根据情况拟定是否征收土地增值税：（1）以出售方式转让房地产的（含出售国有土地使用权的、取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售的、存量房买卖的等）应征税；（2）以继承、赠与方式无偿转让房地产的不征税；（财税字199548号赠与的范围：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团队、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的）（3）房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；如以房地产抵债而发生的房地产权属转移的应征税；（4）房地产互换的(不含个人自有住房互换的)应征税；（5）以房地产进行投资联营的，当房地产转让到投资联营公司中时，暂免征税；当投资联营公司将房地产再转让时，应征税；（6）合作建房的，房地产建成后合作各分房自用的暂免征税，建成后转让的应征税； （7）开发公司代建房地产的不征税。（8）公司间以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋的交易价（或评估价）。(三)计税依据土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算缴纳。转让房地产取得的增值额就是土地增值税的计税依据。增值额为纳税人转让房地产的收入减除法定扣除项目金额后的余额。1、转让房地产收入房地产转让是指房产的产权所有人、土地使用人将房屋产权、土地使用权转移给别人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等的所有价款及有关经济收益。对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成效价格低于房地产评估价格又无合法理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，地税机关依据或参照评估价格拟定转让房地产的收入。2、扣除项目金额 扣除项目有下列六项（1）取得土地使用权所支付的金额。涉及纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。取得土地使用权支付的地价款具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是在取得土地使用权过程中办理有关手续，按规定缴纳的有关登记、过户手续费。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本。涉及土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本可按实际发生额扣除。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。涉及销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发费用并非所有据实扣除，而是按下列方法扣除：房地产开发费用之一的财务费用中的利息支出，凡可以按转让项目计算分摊，并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。除利息支出以外的房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本之和的5予以扣除。凡利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，所有房地产开发费用的扣除按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本的10计算扣除。（4）旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评估的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。对旧房及建筑物不按建造时所实际支付的成本和费用作为扣除项目金额，而采用评估价格作为扣除项目金额，重要是考虑到旧房及建筑物的转让收入中包含一定的受通货膨胀因素影响的价格上涨部分。假如按建造时的造价作为扣除项目金额，则对因通货膨胀而带来的增值也征了土地增值税。（重置成本价的含义是，对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是，按旧房的新旧限度作一定的比例的折扣。）例：一栋房屋，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建造同样的新房需花费3000万元，该房屋有六成新，则该房屋的评估价格为3000万元*60%=1800万元。（5）与转让房地产有关的税金。涉及营业税、城市维护建设税、印花税(不含房地产开发公司缴纳的印花税)。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（6）加计扣除。即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20的扣除。例：一个房地产开发项目，其扣除项目有以下几项：取得土地使用权所支付的金额100万元；实际支出的房地产开发成本300万元；按规定计算的房地产开发费用60万元；与转让房地产有关的税金30万元。加计扣除数为：（100万元+300万元）*20%=80万元扣除项目金额合计为：100+300+60+30+80=570万元。（四）税率土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30，最高税率为60。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。细则第十条规定：条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均涉及本比例数。(五)应纳税额的计算应纳税额=土地增值额合用税率凡土地增值额超过扣除项目金额50以上，即应同时合用两档或两档以上的税率，需分档计算应纳税额。为便于计算，可运用速算公式，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50的土地增值税税额=增值额30（2）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的土地增值税税额=增值额40-扣除项目金额5（3）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的土地增值税税额=增值额50-扣除项目金额15（4）增值额超过扣除项目金额200的土地增值税税额增值额 60-扣除项目金额35公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。（六）土地增值税的计算环节如下：（1）拟定房地产转让收入；（2）计算拟定扣除项目金额；（3）计算增值额（增值额转让房地产收入扣除项目金额）（4）计算增值额与扣除项目金额之比即增值率；（5）拟定合用税率计算应纳税额应注意：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。例：某房地产开发公司建造并出售了一栋写字楼，取得1000万元的销售收入（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加3%，地方教育附加1%）。该公司为建造写字楼支付了100万元的地价款，建造此楼时投入200万元的房地产开发成本（该公司同时建造别的商品房，不能按该出售的写字楼计算分摊银行贷款利息支出），计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税。第一步，拟定转让房地产的收入。转让收入为1000万元；第二步，拟定转让房地产的扣除项目金额。取得土地使用权所支付的金额100万元；房地产的开发成本为200万元房地产开发费用为（100+200）*10%=30万元与转让房地产有关的税金为1000*5%*（1+7%+3%+1%）=55.5万元；从事房地产开发的加计扣除为（100+200）*20%=60万元转让房地产的扣除项目金额为100+200+30+55.5+60=445.5万元第三步，计算转让房地产的增值额1000-445.5=554.5万元第四步，计算增值额与扣除项目金额的比例554.5/445.5=124.5%第五步，计算应纳的土地增值税税额554.5*50%-445.5*15%=277.25-66.83=210.42万元（七）征收管理1、纳税项目登记：从事房地产开发与建设的纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内，向主管地税机关填报土地增值税项目登记表，办理纳税项目登记。房地产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象登记。成本核算单位一经拟定，在土地增值税未清算前，不得变动。2、纳税义务发生时间：直接转让房地产的，为取得收入的当天；以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或协议约定本期应收到价款日期的当天；采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。3、征收方法：（1）纳税人于项目转让后一次性取得价款的，应按规定计算缴纳土地增值税，如采用分期收款方式转让房地产的，可预征土地增值税，待结算价款后进行清算，多退少补。（2）纳税采用预售方式转让房地产的，可按买卖双方签订协议所载金额计算出应纳税额，再根据每笔预收价款占收入的比例计算每次需缴纳的税额，于每次预收价款时预征土地增值税，待项目竣工后进行清算。省局为进一步规范和加强土地增值税的征收管理，以苏地税发202358号文献就有关问题明确如下（市局以（淮地税发202349号转发省局文献）：、预征范围除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本告知规定实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照本地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文献，经本地主管税务部门审核后确认。转让商品房以外的其他房地产的行为，其土地增值税的征收仍按原规定执行。、预征的计税依据土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。、预征率的拟定a、普通住宅，按1%1.5%的预征率实行预征。我市为0.5%。个别地区，普通住宅的预征率需要调整的，在报经省局批准后，可适当上浮或下调，但最高浮动幅度不超过50%。b、对开发公司开发的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按2%3%的预征率实行预征；我市为2%。c、对房地产开发公司既开发建造普通住宅（合用预征率为1%1.5%），又开发建造其他类型商品房（合用预征率为2%3%）的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%3%的预征率实行预征。d、各省辖市可根据各地具体情况，在省局规定的幅度内，自行拟定各地的预征率，并报省局备案。e、对其他商品房中度假村、别墅的具体界定标准按照苏财税199932号转发财政部、国家税务总局关于调整房地产若干税收政策的告知的有关精神，由各地自定。f、对实行预征的商品房，在公司项目竣工结算销售完毕并提出书面申请后，及时进行土地增值税的清算，多退少补。具体清算的规定和程序，在省局未做出统一规定前，由各地自行制定。房地产开发公司在每月申报缴纳销售不动产营业税的同时，必须按照预征规定申报缴纳土地增值税。4、纳税申报：(1)纳税人应在每次签订转让房地产协议并取得收入后7日内办理纳税申报，并提供有关资料；(2)纳税人(如房地产开发单位)经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。纳税人应按照地税机关核定的税额及规定的期限纳税。地税机关核定的纳税期限应在纳税人签订转让协议之后，办理房地产权属转让手续之前。（八）减税、免税1、纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20，免征土地增值税。普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。我省规定的普通标准住宅，指按本地政府规定的建筑标准建造，按商品住宅房价格管理的规定实行国家定价或限价，为安排住房困难户，解决中低档收入者住房而建造的经济合用房、微利房、解危解困房、拆迁安顿住房等贯彻私改房等。（苏地税发202358号）普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照本地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文献，经本地主管税务部门审核后确认。2、因国家建设需要而依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。是指因城市实行规划，国家建设的需要而被政府征用的房产或收回的土地使用权。3、因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。（财税202321号中华人民共和国土地增值税暂行条例实行细则第十一条第四款所称：因“城市实行规划”而搬迁，是指因旧城改造或因公司污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划拟定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实行国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。）4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向地税机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。（财税字1999210号）应注意：无论征免税项目转让，都要按规定办理纳免税手续。否则土管、房管部门不得办理土地使用权、房屋产权变更手续。三、具体规定（一）扣除项目金额的分摊问题：（1）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的拟定，可按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。假如一个房地产开发公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产开发公司在这块土地上建了两座楼，一座为写字楼，占地面积（涉及周边的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一座为公寓，占地面积（涉及周边的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积10000平方米。公寓已出售完毕，写字楼尚未转让。按转让土地使用权的面积分摊公寓应分摊的土地出让金为1000万元/10000*6000=600万元按建筑面积分摊公寓应分摊的土地出让金为1000万元/（15000+10000）*10000=400万元可见按不同的分摊办法，其计算出的数额是不同样的。对于房地产开发公司建造的商品房，假如层次、建筑面积大体相同，则按土地面积分摊较为简朴；假如层次、建筑面积相差很大，则按建筑面积分摊较为合理。（2）纳税人进行房地产综合开发，一时不能按项目分摊允许扣除项目金额，或项目峻工前无法计算扣除项目金额的，可按建筑面积预算扣除项目金额计算预缴土地增值税，待项目所有峻工办理清算后，再进行结算。（二）1994年1月1日前签订开发及转让协议的房地产征免土地增值税问题（1）1994年1月1日前签订的房地产转让协议，不管其房地产在何时转让，均免征税。（2）1994年1月1日以前已签订房地产开发协议或已立项并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内初次转让房地产的，免税。签订协议日期以有偿受让土地协议签订日期为准。对个别由政府审批批准进行成片开发，周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后初次转让的，经报财政部、国家税务总局批准，可适当延长免税期限。（3）在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过协议范围的房地产或变更协议的，均应征税。（三）关于房地产开发公司代收费用计税问题对于县级及县以上人民政府规定房地产开发公司在售房时代收的各项费用，假如代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；假如代收费用未计入房价中，而在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（四）关于新建房与旧房的界定问题新建房是指建成后未使用的房产，凡已使用过一定期间或达成一定磨损限度的房产均属旧房。我省规定，建成后交付使用一年以上的房产为旧房。（五）关于评估费用是否在计算增值额时扣除的问题纳税人转让旧房及建筑物因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计征土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算上地增值税时予以扣除。（六）关于既建普通标准住宅，又搞其他类型房地产开发如何计税问题。对纳税人既搞普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建成的普通标准住宅不能合用增值率未超过20的免税规定。（七）纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无合法理由的。细则第七条规定，旧房和建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评估的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经本地税务机关确认。细则第十四条规定，条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或故意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无合法理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评估的交易价，纳税人又不能提供凭据或无合法理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格拟定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格拟定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无合法理由的，由税务机关参照房地产评估价格拟定转让房地产的收入。（八）关于转让旧房准予扣除项目的计算问题苏地税发199987号，鉴于一些地区房地产评估机构尚不健全、不少纳税人转让旧房不愿进行评估的实际情况，对纳税人转让旧房可按转让收入的50%至80%作为扣除项目金额计征土地增值税，具体比例由各省辖市级地方税务局拟定，并报省地方税务局备案。我市对纳税人转让旧房暂按转让收入的80%作为扣除项目金额计征土地增值税（淮地税发199977号补充）。财税202321号：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经本地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收。四、收入确认及审核重点（一）收入确认纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的所有价款和有关的经济收益。涉及货币收入、实物收入和其他收入。房地产开发项目的销售收入，一般是货币收入，重要审核“主营业务收入”科目，会计解决一般为：借：银行存款（钞票）贷：主营业务收入对于此部分可以结合销售发票，销售协议等确认真实性。但要注意以下方面：1、价外费用。价外费用是随房款一并收取并已计入销售收入中的，应予确认为收入；假如价外费用单独收取，挂入“其他应付款”科目的，则不应计入收入。根据财政部、国家税务总局1995年财税字199548号规定“对于县级及县级以上人民政府规定房地产开发公司在售房时代收的各项费用，假如代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；假如代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。而应当冲减“其他应付款”等科目，假如计入“开发成本”的，则应将这部分费用从“开发成本”中扣除。因此在审核开发成本或费用时，要注意公司向外部支付价外代收费用时，是否是冲减“其他应付款”科目还是直接计入“开发成本”，假如计入“开发成本”的，则应将这部分费用从“开发成本”中扣除，防止作为加计扣除的基数。具体的代收款有：物业维修基金、配套的有线电视费，管道煤气费等。而如：采暖集资费、太阳能热水器安装费等就不属于代收费用。近年来，房屋价格实行“一价清”的方式后，代收款的情况已经大大减少。2、公司往来款。为了防止公司隐瞒收入，也应当关注公司往来款的变化，银行存款的变化。最简朴的情况是公司收到钞票（存款）不做收入，而是通过往来款（其他应收、应付款）进行对冲。在这种情况下，银行存款必然增长，在排除借款或转让其他资产收到钞票（存款）等也许性后可以规定公司提供合理解释。但也有也许就是公司既隐瞒了收入，银行存款也没有增长。如将开发好的房屋转让给施工单位等抵冲施工款、材料款等（已经取得协议、票据并已计入开发成本）。这就需要结合开发项目的规划、销售许可证上的面积与销售面积进行比对。根据已销售面积与可销售面积是否有不正常的差额判断收入是否已经所有入帐。3、与收入不相关的科目。对于公司为了达成隐瞒收入而故意做错帐的情况，则应当关注“营业外支出”、“固定资产清理”、“资本公积”、“待解决财产损溢”等与收入不相关的会计科目，查阅发生额较大的凭证加以判断。（二）扣除项目土地增值税的扣除项目，涉及取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目。扣除项目按照土地增值税条例及其实行细则的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额扣除，且能核算清楚并取得合法有效的凭证，不能核算清楚或无法提供合法有效凭证的，不予扣除。1、取得土地使用权所支付的金额会计解决一般为：借：开发成本-XX项目-XXXX贷：银行存款具体审核“开发成本”科目，查看取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。对于获得国有土地出让协议、土地局开具的收据、财政局开具的契税票据，应当查看出让协议、土地收据和契税票据三者之间在土地位置、面积上是否一致。根据国税函发1995110号国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的告知中规定此项目涉及：“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。”如发票金额与银行支付记录不一致，应责令纳税人提供国土部门的证明。假如是一次取得土地，分期开发，还要根据本期开发的土地面积占总的土地面积的比例，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）根据规定，开发成本涉及土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。开发成本中的各明细项目的组成如何划分，可以直接参考公司的明细核算，假如公司明细核算不规范或主线没有明细核算，只需要重点确认土地征用及补偿费、前期工程费、建筑安装工程费这三个明细项目，其他的项目在实践中一般无法明确划分，并且即使能准确划分的，其意义也不大，由于它们都是可以据实扣除的，因此可以粗略地划分一下即可。在划分各项目费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较为清楚的了解，根据票据上的费用性质进行分类。土地征用及拆迁补偿费，涉及土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安顿动迁用房支出等。前期工程费，涉及规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，涉及开发社区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，涉及不能有偿转让的开发社区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用，涉及管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。纳税人的行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应在此扣除审核的关键点在于以下方面：(1)要特别关注“开发成本”、“开发间接费用”科目以及“管理费用”等科目，由于有时公司会计对成本或是费用把握不准，把应当计入“开发间接费用”科目的费用计入“管理费用”科目。这要根据费用发生的性质、与项目的关联限度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，拟定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性；对长期挂账的应付账款也要引起重视，了解迄今未付的因素，调阅当时的发票、协议，判断交易的真实性。(2)对于一些纳税人预提“开发成本”，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分是否没有结转完毕以及结转的科目是否对的，是否有成本多提的情况存在。(3)对于滚动开发的房地产公司在开发过程中，还应当分项目核对项目预决算报告，结合判断，核对是否有串用开发成本的情况。对于“开发成本”科目，还应当查看建筑协议，确认协议工程造价，关注协议中明确的建筑工程款、材料费等，要注意查看公司是否反复列支材料价款。（如将购进的材料计入成本后收到建筑商的发票中包含材料款后再次计入成本等现象）(4)根据收款方的性质、支付款项的内容，拟定收到票据的类别：假如对方单位是经营性公司（建筑公司、设计院、运送队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务局监制的发票；假如对方是行政机关（房产局、土地局、规划局、公安局等）或是政府行业管理机构（质监站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等），则是行政事业性收据；假如是征地及拆迁补偿费用，则要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭据（协议协议、收据），具有对方单位或个人签章要件，应予以认可；其他的白条和收据不能作为确认支出及扣除项目的凭证。3、开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）根据财政部、国家税务总局1995年财税字199548号规定该项目是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，细则规定，财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%予以扣除；凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%计算扣除。利息支出的计算：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。4、与转让房地产有关的税金税收上规定是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（苏地税发199987号，在计征土地增值税时，对省政府开征的教育地方附加费，可比照教育费附加予以扣除）。对于印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发公司按照施工、房地产开发公司财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。公司一般通过 “营业税金及附加”科目核算营业税、城市维护建设税、教育费附加等，因此重要审核“营业税金及附加”，根据收入总额乘以法定税（费）率进行比对。对于印花税已经列入管理费用并已在房地产开发费用中扣除，所以在此不可以将其作为税金反复扣除。但假如公司按照“购销协议”核定征收的印花税和“产权转移书据”交纳的印花税则应当给予扣除在审核中尚有也许碰到“固定资产投资方向调节税”“耕地占用税”等税种。根据财务规定，这些税收应当构成不动产的建导致本。（类似于车辆购置附加税是车辆入帐时的固定资产价值组成部分）因此，也不应当通过“与转让房地产有关的税金”来核算，而应当直接计入房地产开发成本。5、财政部规定的其他扣除项目（即加计扣除）对从事房地产开发的纳税人，其转让的开发项目可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。6、在具体计算土地增值税的扣除项目金额时，应注意区分以下四种情况：对取得土地（不管是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时只允许扣除：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，在土地转让环节缴纳的各项税金。不能予以20%的加计扣除。对于取得了房产产权（或者楼花）后，未进行任何实质性的开发或改良即再行转让的，计算其增值额时只允许扣除：旧房及建筑物的评估价格或取得房地产（楼花）时支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，在房地产转让环节缴纳的各项税金。也不得予以20%的加计扣除。对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时只允许扣除：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地的成本、费用，与转让土地使用权有关的税金，并允许按取得土地使用权所支付的地价款和开发土地的成本之和加计20%的扣除。对于取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地和新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金。并允许按取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施的成本之和加计20%的扣除。综上所述，土地增值税的性质为收益税，在有收益的基础上才征税。特点是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，在此核算过程中，重点是审核各项成本费用支出的合法性，真实性，合理性。由于土地增值税没有规定各项成本费用明细的扣除限额（除房地产开发费用有一个总额比例的规定外），因此就不存在超标准扣除的问题，所以对于成本的真实性，合理性审核就显得尤为重要。具体的征收过程中应当把握好以房地产开发项目和土地增值税纳税人为主线进行把握判断，才可以很好的理清思绪。五、关于土地增值税清算苏地税发2023241号江苏省土地增值税清算管理办法第一条 为了规范土地增值税的征收管理工作，根据中华人民共和国税收征收管理法、中华人民共和国土地增值税暂行条例及中华人民共和国土地增值税暂行条例实行细则的有关规定，制定本办法。第二条 本办法合用对象为从事房地产开发且根据有关规定预缴土地增值税的纳税人。第三条 土地增值税的清算，由主管税务机关负责组织进行。第四条 符合下列条件之一的，可以进行清算:1、纳税人开发的房地产项目所有竣工、销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的；（财税202321号对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以规定纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。）2、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、主管税务机关认为有必要进行清算的。第五条 符合清算条件的纳税人，应按照主管税务机关的规定或积极提出书面申请，进行土地增值税清算，并报送以下证明资料：1、土地使用权受让协议及支付出让金凭证；2、项目设计任务书;3、申请立项的有关文献及项目批准文献;4、开发项目的预算、概算书;5、土地使用权证书复印件;6、预征土地增值税完税凭证复印件；7、财务会计报表；8、主管税务机关规定报送的其他资料。第六条 纳税人可以自行申请土地增值税清算，也可以委托中介机构代理进行。第七条 主管税务机关应在接到纳税人的清算申请后十日内做出是否受理的决定。对报送资料缺省的，应规定纳税人按规定补证；主管税务机关受理纳税人清算申请后，应在一个月内组织实行。第八条 对税务机关已受理的清算申请，纳税人无合法理由不可撤消清算申请。第九条土地增值税清算结束后，应按有关规定办理补、退税手续。第十条 纳税人不配合税务部门进行清算或提供虚假资料的，按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定进行解决。第十一条各地可以根据本办法制定具体的实行意见。第十二条 本办法自2023年1月1日起执行。 2023.8.23.