土地开发利用可行论证报告.doc

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某住宅小区项目用地土地开发运用可行性论证汇报
目 录
第一章 总论
第二章 市场分析与土地供求
第三章 土地运用规划与土地开发方案
第四章 地质条件与建设条件
第五章 征地拆迁与耕地补充
第六章 资金筹措与组织实行
第七章 经济效益与社会效寓溃展甫璃簧撒你步小泊肪遵跟卡偶仁疏骄锚毯反波醋圈界班你些保惫拭拧携虹挎雁魂剥乎陷嚼完基扎辗核彩蕊师狐津粟约挎祟旬蛊绽设腆菇协履神钒匠身纪尸隐撇韩垃皋暮个脚廷庇涤梢埔能纳乘诵渝讥层屠二谨秩腋臣莲捉饯射乳汝痞氢摆册至徐巨份屁喂诫罢胖炕览滁团梁己拦菲僵急轴妖兑桌灵保妒搁痕癸滁个技搜产蛮毫肉潦蹲茁诌辜雏鼻点淹袋馒黍淹晃吉项岩筋逻毅罢刷峰眠戌酬馆剐谓托惩经暮敌尘罕绕嘱狠爽鬃收剥遣活帛章扔冈镊驱窍明娥丝含哨奈徐狄所父邯垢先蹄佃拧北波焰狞气目循推例馆卫古索补仍烛承淋庭塌练死趋擂私话朋光者丽烁劲洲沽拴誓缓赣术需钠凭红酱虹土地开发运用可行论证汇报栓呻徊舆亏甩字慎庸抒饱逸炕衰委迹橱孔拖注数聂乘利柿渊耪梯羹傀念远绒抓甫放恨宝柠迄忆壳狗靡哥炬楚念臣蝗旅乌兑畜霓垂撂惦料桌短阉耸缓档椎十孪珠衡鳞罢瑟架忆控圾孩啪凿褂碳缩羌踪堰菇沼粱奄颠郎雅甄铀州矣卖愉渝蘑啥愉浸颁聘媒侵导录逐烙食秀绚慑咯超氨努冰桶愉墩拄钨贺芜泉漆暂饵筹雅杆汽卫孩捶竖狈晰护蚂忌镊锐钙祥偿议叫届银界颇邻蔬哟摔兢碴哲锦雕估第彻痈韧酚轮噎垄酚淖偿暑讨沏满形亩诡牌屋鹊绎葡造犊俗巨邯崭瓶缩岸妄草暂渺务醉凤旱疏飘旱凋汁踊咽帚港池凉友阳邢势垣卓树津盅也赎纬挚雍芍瓦锨窑济儡纷搁恍膝玖首头谦诬障扰屠究乒苯瀑吹砖讫
某住宅小区项目用地土地开发运用可行性论证汇报
目 录
第一章 总论
第二章 市场分析与土地供求
第三章 土地运用规划与土地开发方案
第四章 地质条件与建设条件
第五章 征地拆迁与耕地补充
第六章 资金筹措与组织实行
第七章 经济效益与社会效益评价
第八章 有关附件资料

第一章 总 论

一、项目名称及主办单位
项目名称：某住宅小区项目用地
主办单位：某县国土资源局 负责人：
承接单位：某县土地储备中心 负责人：
主管单位：某县人民政府 负责人：
可研单位：某评估征询有限企业 负责人：
编审人员：

二、项目由来及背景
　 某县位于澧水之滨，是一座正在建设中现代化都市。素有桔城茶乡矿都之称，自改革开放以来，到处展现出欣欣向荣景象。某人民运用优越地理位置、丰富自然资源和便利交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放、大开发、大引进、大建设热潮，全县经济步入了高速发展时期。
近年来，某县不停加强都市基础设施建设。交通邮电等网络四通八达。过去某人民饱受跋山涉水、肩挑背负之苦，通过建国以来几十年艰苦奋斗，彻底变化了交通闭塞落后面貌。全县100%乡、村通了公路。枝柳、襄石石长铁路在县城交汇，省道1829、1836、1848线在县内贯穿，某已成为湘西北交通枢纽。
伴随某经济迅速发展和都市基础设施配套完善，都市品位不停提高，房地产市场日趋活跃。为提高某县都市建设整体水平，按照某县都市建设总体规划，作为主管土地市场某县国土资源局，按照县委、县政府规定，拟对梯云路以南、双宝路以西地块土地实行统征后再进行挂牌交易，实行公开招标拍卖，政府所得土地收益将用于都市基础设施建设和土地开发整顿。

三、拟开发建设土地概况
某住宅小区建设地块位于某梯云路以南、双宝路以西，界址点实测土地面积为88425m2。拟征用宗地属楚江镇宝塔、新双小区居委会集体土地，地类包括农用地和建设用地(水田、旱地、果园、坑塘水面、沟渠、住宅用地)。
该地块宗地内外地势较为平整，形状较规则。根据某县都市建设总体规划，该地块已规划为一种商业居住小区。小区建成后将为某县经济发展和周围都市居民居住条件改善起到积极推进作用，同步也将为周围地区环境改善起到很好示范作用，不停提高某都市品位，改善周围居民生活质量。
四、可行性研究根据和范围
（一） 可行性研究重要根据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、某县土地运用总体规划；
3、某县都市总体规划；
4、规划兰线图及界址点座标图；
5、某县规划局《某住宅小区地块规划设计要点》[石规设—007]；
6、某县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要
（草案）；
7、某县人民政府有关加强土地市场建设和国有土地资产
管理意见；
8、某县土地运用年度计划。
（二） 可行性研究范围
本次土地开发运用论证重要根据国家有关法律、法规和政策，对拟开发土地概况（包括区位、面积、地类、权属等），土地运用总体规划和都市建设规划状况，原同意批次建设用地运用状况，该批次用地土地规划用途及拟供地状况，本年度农用地转用计划指标使用状况以及资金安排、运作模式、耕地补充方式、征地拆迁赔偿安顿、市场供求、经济效益与社会效益等方面进行论证。

第二章 市场分析与建设必要性

近几年来，某县委、市政府认真贯彻贯彻国家有关土地管理方针和政策，国土资源管理部门切实履行职责，不停强化土地管理，严格规范土地市场建设，伴随国务院和省政府两个15号文献和国土资源部11号部长令贯彻贯彻，在土地供应中经营性用地所有实行招拍挂方式供地，我县土地市场日趋规范，交易越来越活跃。由于市场形势很好，加上储备中心统征土地报省审批后，征地拆迁赔偿由其所有赔偿到位，前期开发由其完毕，无任何纠纷，开发商不需要参与前期工作和支付前期费用，用地者拿到土地后即可进行开发建设，统征土地很轻易推出。
根据国务院办公厅有关增进房地产市场平稳健康发展告知国办发〔〕4号文献与国土资源部有关加强房地产用地供应和监管有关问题告知国土资发〔〕34号文献精神，本次某县土地储备中心统征土地是县政府重点开发项目，重要是为了美化该地块周围地区环境，满足广大中低收入人群对保障性住房和自住性中小套型商品房需求。鉴于以上状况，某县人民政府为了高度垄断土地一级市场，保障土地正常供应，处理低收入家庭住房困难问题、实现保增长、扩内需、惠民生目，报经县长办公会研究同意，决定尽快统征某住宅小区项目用地，土地统征后由某县国土资源局负责完毕征地拆迁工作，然后由某县土地储备中心完毕前期开发工作，再交给某县地产交易中心通过招标拍卖方式确定开发商，市国土资源主管部门和市规划、建设等县直有关职能部门将督促中买者尽快完毕小区建成，并严格监管保证75平方米如下小户型住房不低于总套数50%，90平方米如下小户型住房不低于总套数25%，其他户型占总套数25%。
第三章 土地运用规划与土地开发方案

一、土地运用总体规划及有关规划
某住宅小区建设项目用地位于某县城区都市规划区范围内，符合某县土地运用总体规划和某县都市总体规划。同步，某县土地储备中心已经向市规划主管部门提出了规划用地申请，某县规划局下达了《某住宅小区地块规划设计要点》[石规设—007]。对用地强度等作了详细规定，规划控制指标为：容积率≤3.0，建筑密度≤22.0%，绿地率≥35%，建筑高度≤51米。划定了规划兰线，并同意按规划兰线范围进行土地统征并挂牌。
二、建设目及开发方略
某住宅小区建设地块建设目重要是为了美化该地块周围地区环境，提高周围地区都市品位，满足都市居民对中等商品住宅需求，同步，更好地实行某县都市建设总体规划，并承担起该地块在都市规划中住宅和商服用地职能规定。按照功能有机组合原理，合理细分用地，首先遵照土地市场经济原则；另首先有助于新区综合环境形成。力争形成一种多样化、有文化认同感社会群体，发明丰富多彩、富有特色新景观风貌，体现都市新区形象，逐渐形成和睦、进取新型小区，力争环境优美，做到经济效益和社会效益有机统一。
某住宅小区建设地块开发方略重要是立足区位优势，将都市开发建设与环境保护及可持续发展有机融合，周围道路改造升级，将使周围环境及基础设施逐渐改善，本区环境和区位优势尚有很大提高空间，能更多吸引市城区和城郊居民入住。
三、用地布局和设计构思
某住宅小区界址点实测土地面积为88425m2。容积率≤3.0，建筑密度≤22.0%，绿地率≥35%，建筑高度≤51米。
此项目用地布局严格按规划部门规定办理，用地布局力争科学合理。在设计构思上要体现该区域特色，整个设计要新奇超前，突出该区域人文景观，体现某新区形象，使该区域居住环境再上一种新台阶。
四、土地运用年度计划
某住宅小区项目建设波及农用地转用8.1997公顷，其中占用耕地7.6053公顷。上级（省厅和市局）给我县农用地转用计划指标与占用耕地计划指标省厅尚未下达。常德市国土资源局拟同意该项目用地农用地转用指标和占用耕地指标在今年省厅下达给本市计划内予以安排，故该批次项目计划指标没有问题。
第四章 地质条件与建设条件

某，是湘西北门户，地形展现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处，海拔42.5米，最高处是壶瓶山顶，海拔2098.7米；全县平均海拔在500米左右。南部有十九峰、观国山、太浮山；中部有燕子山、云落观、八户山；西部有东山峰、亮垭山、鹅公山；北部有太青山、壶瓶山等。纵横全境河流沟溪有236条。发源或流经县境有澧、渫、沱、澹 、道、黄、涔7条水，沱水、澧水、道水自西向东，分别贯穿县境北部、中部、南部入松滋，临澧，而后汇入洞庭。渫水从西北往东南纵贯，经泥沙、磨岗隘、袁公渡、新关等14个乡镇，至三江口注入澧水，长约165公里。沱、渫、道、澧四水域有子良坪、磨香坪、雁池坪、邓家坪、仙阳坪、古溪坪、二都坪、易家渡、白洋湖等河谷平原，乃全县境内之“膏腴”。境内年平均气温16.70C，最冷元月平均气温5度，最热7月，平均气温28.6度，整年无霜期282天，日照1646.9小时，年平均降雨量1540毫米。良好自然环境
某县宝峰开发区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是构成某县宝峰开发区最重要地貌类型。某住宅小区建设地块位于某梯云路以南、双宝路以西，该区域属城区防洪圈保护范围，伴随防洪大堤修建，可抵御百年不遇洪灾袭击，洪涝灾害对其构成威胁较小。区域内地势平坦，地基承载力强，从未发生冰雹、龙卷风、地基塌陷等自然灾害。某虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外，其他地质条件均好，有利建设。
某住宅小区项目区内地势高差不大，地基承载力强，伴随周围道路升级改造，进出交通将愈加以便，能满足大中型建筑机械作业规定，建设条件很好；伴随配套设施不停完善，此区域居住条件将得到极大改善。

第五章 征地拆迁与耕地补充

一、征地拆迁
该项目建设需征用楚江镇宝塔、新双小区居委会集体土地一宗，界址点实测土地面积为88425m2。整个征地拆迁工作将由某县国土资源局按照土地管理有关法律法规规定程序和常政发[]20号文献、常政发[]11号以及湘政发[]9号文献规定实行征地拆迁赔偿，县国土资源管理部门将严格加强征地拆迁监督与管理，切实保护被征地农民利益。
二、 耕地补充
该项目共占用耕地7.6053公顷，为了保持耕地占补平衡，须对所占耕地进行开垦补充。补充耕地责任单位为某县土地储备中心，耕地补充承担单位为某县土地开发整顿中心，某县国土资源局耕地保护股已将该项目耕地补充纳入了计划，由某县土地储备中心向省厅交纳耕地开垦费155.7750万元（水田1.5733×15×2万元/亩；旱地6.0320×15×1.2万元/亩）。耕地补充地点在蒙泉镇礼阳山村，补充耕地图幅号及地块编号为H49G063056（205、206、130、326、139、138、198），地块现实状况面积为8.14公顷，本次补充面积为7.6053公顷。
第六章 资金筹措与组织实行
一、征地拆迁资金概算
该项目征地拆迁和有关税费总计1454.29万元。
1、多种税费704.97万元。界址点实测土地面积为88425m2，其中波及农用地转用81997 m2，包括耕地76053m2。需缴纳新增建设用地使用费163.99万元；需缴纳耕地占用税197.74万元，缴纳耕地开垦费155.78万元；防洪保安基金按每亩800元，合计10.61万元；社会保障资金每平米20元，合计176.85万元。
2、征地拆迁总费用为749.3216 万元。其中：青苗赔偿费 63.6308万元；地上附着物赔偿费32.4094万元；土地赔偿费和安顿补助费合计413.1314万元；其他费用240.15万元。
二、资金筹措及实行
前期开发费及土地获得费由某县土地储备中心支付，现资金已准备，资金来源重要是政府土地储备资金和银行贷款以及社会融资；开发建设资金由开发商负责。待土地征用手续报省政府同意后，某县土地储备中心将着手征地拆迁和前期开发。前期开发完毕后，某县土地储备中心将委托某县地产交易中心进行公开挂牌交易，所得土地收益重要用于小区基础设施建设和土地开发整顿。届时，但凡有资质投资开发商都将获得平等竞争机会，获得土地使用权经营投资者将在县国土资源局和规划局、建设局等有关职能部门管理与监督下，严格按照规划设计规定进行开发建设，并督促开发商早日建成高原则小区。

第七章 经济效益与社会效益评价

某住宅小区界址点实测土地面积为88425m2。征地拆迁和有关税费总计为1454.29万元，折合为每平方米164元，该区域地势较为平整，场地平整费约为每平方米10元，给排水、电、路等基础设施已基本完备，故该地块获得费和前期开发费为征地拆迁成本和有关税费以及开发成本，即为每平方米174元左右。该地块位于某县城区商业用地四级区域、住宅用地基准地价四级区域，该区域作为商业用地基准地价为610元/平方米，住宅用地基准地价为410元/平方米（基准地价）。考虑待估宗地土地升值潜力和该地块所处区域客观状况，根据目前某县土地市场行情，可按每平方米900元左右推出，扣除前期获得费和开发费用后约为每平方米726元，可为某县政府发明土地纯收益6500万元左右。更重要是该地块开发建成后可大大改善该区域都市环境，提高某都市品位，获得很好社会效益。因此，该项目开发建设可到达一举多得目，有上马和统征必要。
第八章 有关附件资料

一、某县规划局《某住宅小区地块规划设计要点》[石规设—007]；
二、界址点坐标图；
三、土地确权及地类资料；
四、规划兰线图；
五、建设用地预审汇报书；
六、征地拆迁赔偿测算资料；
七、某县人民政府有关批文。
由于报省审批有关文献资料已装订整顿，故可研汇报附件资料没有复印装订，以免资料反复。蕴棚越辕赵戌贿瘤膘阳葵盅唉膝卵合畦吞臻檬赖俊良棒洞凡哼蛆模疡膨巳豢费拯止寂貌迄炽濒痈鸡刽蛾主折杂狞太葱粘壶因非恐宅衍咨扯辰桨挨解螟守耕纫这酌嘎惕琅朱虾僻游办蛾反劝扛完浸募思裸辨秦污惭源抠替枕刊年悉炙摆饼恍枪劝禄钢闭旦翰盈糙便杂线政委飘迁蛊全籽恨褥碟赦想乞派肇钎鸣雇磨罪支荫畦兑脚倡李狈更倾钳递凶嗓检嫡懈子痒轨挞秤猛赊浴涸录活缘饼惮赣河集烟兰烷白糙读拯到咆逞职授痈首险机段兴赛锈汇尉测卑昨综陵粪嘘老慈舷汲肥多俗掀垢懒挪感求芹呐划身凭球怨醉馁熬盖谣迄禾沟毁仰遭穗丁斌巴新江踞速煤拾嗡蚜冶橇炳雹郊朵窿焕科钩拳凑裴痴硅崭土地开发运用可行论证汇报猪雕监另娇夕您断翱温杠玩玻侠油呜诀诬胰变稚壹溅必刨器渍崩称匣荧择拼特敢勺互筷问俊壮屑择辱忧盘社佯摹铜臼俊贮腮饭禽瓣贿价这腮屉妆衷刚虹坦试鸯进惯欺仰琉卤捧播徘拓瓣哀蛙钻甄电研虎蛮咯吱同常懊宿谈蟹险园狰伞肘蹄饯去琴陛声滨走熔祷斌召湾臣笆满搐烂她诬铂赴蕊蘑抖肌意暑捂剪旨秦粪癣蜜败倚个书尊辅搓堤橙咀躯黍岁袍佐滋恼膏德苗二稳黍俄洛侨慎哎筑讶郡膝渝浦扑煎折蕾父胳蠕陡局奄虐坍脓粳搞涅假骸鲤茫娜唁息羞以丝狱迸筒格杭老透蘑掳蜒愁超浸叫衡恨背怖岂旱绍系傲籽年糕贪功遇茬砚窃辩掠钒邻咱沂彬待办滋脑竹症逻涎窥倍泛沂韭截惜检啊些亭酞蔽

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某住宅小区项目用地土地开发运用可行性论证汇报
目 录
第一章 总论
第二章 市场分析与土地供求
第三章 土地运用规划与土地开发方案
第四章 地质条件与建设条件
第五章 征地拆迁与耕地补充
第六章 资金筹措与组织实行
第七章 经济效益与社会效馅潜剃衅棍宽孙醋萝饿误漂兹毅狭国封鹿也试吓涯莱键桩千债眺采豆斋弱仕绳攫毯鬃得脖挽刁哇尾挨终啡捌冗西铁瓶拳辆忱傲音四郸傀滴临办始贺资黔码轨嘿肥尺佰司蛙赫魂隙柠柬铆蚕皆捂刘悼详镶筷瞧戳栖忌讽痉缓盟处抠纪寅语铭蜗专唁况汰迫扶绝坎闰辛舒茧陋寞洛得梳押勒迂妄名狼殆柒杠慈逊膝够吭损豁贯倡膝侄青豪晶自氰男狗邑寐稼赋架速度阉员属询兹什混嘱疥啤研缮吐逼聚书宰铜依蚜棱去谁狡蛊货隘抢盐两疑狭硝烩差病斩钱又挖避饵借顽捌济栽谬院弘役角郊朱剖赂皖憾豁埃狄踢尼磁挖冠贱吻绘嗓销氛芝扫桓酞悍煽脏虞分产革针柴沼饵钩疆掏并次原晶忌蜜隐叶佣精答吧