资产公司租赁管理办法2015.8.doc

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为规范国有资产的租赁行为，提高国有资产运行效益，防止国有资产流失，确保国有资产的保值、增值，根据中华人民共和国企业国有资产法、企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第378号）、中华人民共和国合同法等相关法律、法规、温州市国资委关于进一步规范市属国有企业资产租赁行为的意见（温国资委2014196号）及集团公司关于印发资产租赁管理暂行办法的通知（温铁投201596号）的规定，结合本公司实际，制定本办法。第二条 公司发生资产租赁行为适用本办法。公司与外单位通过合作方式对资产进行利用的行为不适用本办法。第三条 本办法所称企业国有资产租赁，是指本公司将闲置的设备、房产等国有资产部分或者全部租赁给承租人使用，并由承租人支付租金的行为。第四条 资产经营部负责对公司租赁业务的监督检查，负责与集团财务部关于租赁业务的对接。资产经营部应根据市场情况、资产布局和使用功能，严格遵守国家有关法律、法规等相关规定，符合国家产业政策和行业布局结构调整规划，充分发挥国有资产保值增值的作用，按照“合规、公开、有效、安全”的原则和有关规定，积极开展资产租赁业务。重视租赁方案的制订与审议，认真履行租赁合同，建立健全租赁档案，切实做好对租赁资产的监督检查。第五条 资产租赁方案的制订和重大租赁项目的确定。凡要租赁资产必须制定资产租赁方案。资产租赁方案应包括：租赁资产产权归属情况、明细记录、可行性、租赁资产初步定价及市场调查情况、租赁期限、承租意向人基本情况等。凡年租金在10万元以下，且租期在1年及以上的，资产租赁方案由资产经营部报公司经理层，由公司经理办公会议对租赁方案进行审议，通过后形成书面会议纪要，公司完成审批后报集团财务部备案。凡年租金在10万元及以上，且租期在1年及以上的，资产租赁方案由资产经营部报公司经理层，由公司经理办公会议对租赁方案进行审议，通过后形成书面会议纪要，公司完成审批后将资产租赁方案报集团财务部审核，由分管副总经理审批。其中：达到以下条件之一的资产租赁应当列为重大资产租赁项目，其租赁方案须经公司董事会或执行董事会审议通过形成书面决议，经集团财务部审核后，报集团经理办公会议审议通过，并形成书面决议。（一）年租金高于100万元的；（二）租赁面积超过4000平方米的；（三）涉及各类重要经营权、商标权、许可权、专利权等无形资产的。公司应当结合租赁资产情况，遵循科学合理、客观谨慎的原则，严禁将重大资产租赁项目列为一般、零星资产租赁项目。第二章 租赁方式、期限及租金管理第六条 资产租赁应当遵循“公开、公正、公平”原则；租赁的方式分为一般方式和特殊方式。一般方式主要是指采取公开招租的方式，特殊方式主要是指采取协议租赁、续租、转租等方式。第七条 资产租赁期限一般为1-3年，原则上不超过5年。承租方对承租资产有较大投入的，租期可以按投资回收期适当延长，在做好相关投资回收测算的基础上，按照重大资产租赁项目进行审批。租期超过5年的资产租赁项目，应当在合同中约定五年期满后对第六年租金进行市场询价或评估，之后每隔二年询价或评估一次。如原租金与市场询价、评估结果相差达到下列标准之一，应按询价或评估结果调整租金。（一）市场询价、评估结果与原年租金相差超过10万元的；（二）市场询价、评估结果与原年租金虽未超过10万元，但两者之差达到原年租金的10%（含）以上的。第八条 签订合同时应严格按照招租条件执行，不得以任何条件对租金进行打折、优惠，并严格按照租赁合同的规定，及时、足额收取租金，不得随意缓收，减免租金。第九条 资产租赁附带为承租人提供水、电、气及供暖等关联服务的，出租企业应当按照有关收费标准和消耗数量及时足额收取费用。第三章 资产租赁的一般方式及程序第十条 采用公开招租，具体可采取拍卖、招投标、网络竞价以及其他竞价方式。可以委托具有国有产权转让业务资格的交易机构招租，也可以自行组织招租。第十一条 公开招租的主要程序：（一）制定租赁方案。由公司资产经营部制定，主要内容包括租赁资产明细，产权归属情况、可行性、租赁期限、初步定价及市场调查情况、承租意向人等。（二）审批租赁方案。资产租赁方案按本管理制度第五条进行审批，审批后及时报集团财务部。（三）确定招租底价。资产经营部按照相关规定，组织市场询价、评估，招租底价以市场询价或评估结果作为参考依据，其中首次挂牌价格不得低于市场询价或评估结果。采取市场询价作为参考依据的，市场询价由公司询价小组负责，比较实例不少于3个，并做好相关询价记录，签字齐备；采取评估结果作为参考依据的，评估报告须报集团备案，未经备案的资产评估结果不得作为价值参考依据。（四）发布招租信息。进行公开招租时，应当披露有关公司国有资产招租信息，合理设置承租方资格条件，广泛征集承租意向人。招租信息中不得出现具有明确指向性或者违反公平竞争的内容。1.招租信息至少应当同时在本企业、集团及市国资委的网站上公告，其中重大资产租赁项目还应当将招租公告刊登在市级（含）以上公开发行的经济类或综合类报刊上。2.招租公告期不得少于10个工作日。公告经公司主管领导或主管领导授权人签署意见后提交集团财务部审核，审核后统一交至集团办公室发布。公告时间自公开发布信息之日起计算，未按规定在市国资委信息平台发布的，不得计算其公告期。如需进行租赁结果公示，集团办公室凭租赁公告审批单和公告内容直接予以公告。3.招租公告的主要内容包括租赁资产的基本情况，租赁期限、租金底价及租金交付形式，承租方应当具备的基本条件和其他需披露的事项等。4.经公开征集没有产生承租意向人的，公司可以根据租赁资产情况确定新的挂牌价格并重新公告，新的挂牌价格不得低于资产评估结果的90%；如再次公开征集没有产生承租意向人的，拟确定新的挂牌价格可低于资产评估结果的90%，但应当获得原经济行为批准机构书面同意。5.经公开征集没有产生承租意向人，且不变更招租公告内容的，公司可以按照招租公告的约定延长公告期限，未在招租公告中明确延长公告期限的，公告到期自行终结。（六）完成竞价签约。招租公告期满后，产生两个及以上符合条件的承租意向人的，按规定的公开招租方式实施竞价；只产生一个符合条件的承租意向人的，可以按承租方不低于挂牌价的报价直接签约。第四章 资产租赁的特殊方式及程序第十二条 协议租赁的适用范围（一）位置偏僻、面积小、租金收入低的房地产及其他零星资产，且不能采取公开招租方式的。达到以下条件之一的租赁资产可认定为零星资产：1.年租金低于1万元的；2.租赁面积小于30平方米的；应当严格控制协议租赁，不得将租赁的资产拆分成若干零星资产进行租赁。（二）国有企业、国有全资公司、国有上市公司及国有单位之间的资产租赁。第十三条 协议租赁的程序要求（一）制定租赁方案。应当按照资产租赁的一般程序要求，制定资产协议租赁的方案。（二）审批租赁方案。协议租赁方案应当经董事会或执行董事会审议通过，并形成书面决议。凡年租金在10万元以下，且租期在1年及以上的，公司完成审批后报集团财务部备案；凡年租金在10万元及以上，且租期在1年及以上的，公司完成审批后报集团财务部审核，由分管副总经理审批；其中达到重大资产租赁项目标准的，按本管理制度第五条权限进行审批，并形成书面决议。（三）确定租赁价格。资产经营部应当按照资产租赁的一般程序要求，开展市场询价、资产评估工作，确定协议租赁价格。（四）进行租赁公示。资产经营部应当按照本办法要求，在规定的公示场所、公示期限对协议租赁的有关事项进行公示。（五）签订租赁合同。公司采取协议租赁方式的，应当与承租方进行充分协商，依法妥善处理资产租赁中所涉及的相关事项后，签订资产租赁合同。第十四条 资产的续租出租资产剩余租期在半年之内，原承租人需要到期后继续承租的，应当在租赁到期3个月前递交书面续租申请。资产经营部按照承租人续租申请，做好该资产的租赁方案，并在租赁期限届满2个月前将租赁方案的内容通知承租人。承租人不接受续租条件的，视为放弃续租，公司重新组织招租。承租人接受续租条件的，公司应按规定进行公示。续租的程序要求（一）制定租赁方案。应当按照资产租赁的一般程序要求，制定资产续租的方案。（二）审批租赁方案。资产租赁方案按本管理制度第五条进行审批，审批后及时报集团财务部。（三）确定租赁价格。资产经营部应当按照资产租赁的一般程序要求，开展市场询价、资产评估工作，确定续租价格。（四）进行租赁公示。资产经营部应当按照本办法要求，在规定的公示场所、公示期限对协议租赁的有关事项进行公示。（五）签订租赁合同。公司采取续租方式的，应当与承租方进行充分协商，依法妥善处理资产租赁中所涉及的相关事项后，签订资产租赁合同。第十五条 资产的转租承租人原则上不得将资产转租，确需转租的，须征得出租方同意，解除原资产租赁合同，并由出租方与新的资产承租人签订租赁协议。新租赁协议的承租期不得超过剩余租期、租金不得低于原租金。第十六条 协议租赁和续租的公示要求1.资产经营部至少应当同时在本企业、集团及市国资委的网站上公示，同时在企业内显要位置张榜公示，其中重大资产租赁项目的续租还应当在市级（含）以上公开发行的经济类或综合类报刊上公示。2.公示时限不得少于5个工作日。公示经牵头单位（部室）领导签署意见后交由集团财务部审核，审核后统一交至集团办公室发布。公示时间自公开发布信息之日起计算，未按规定在市国资委信息平台发布的，不得计算其公示期。3.公示的主要内容包括承租人情况、租赁资产的范围、租赁期限、租金及租金交付形式等。4.公示期内有异议的，应调查核实、妥善处理；若出现符合条件的新承租意向人的，新承租意向人自交纳不低于原年租金10%的诚意金日起被列为承租意向人，与原承租人享有同等承租权利。同时，将租赁方式转为公开招租，公开招租程序按照本制度第十一条要求执行，原承租人享有同等条件优先权。第五章 租赁合同的管理第十七条 资产出租时，应依照中华人民共和国合同法的相关规定，与承租人签订规范的资产租赁合同。第十八条 资产租赁合同主要条款：（一）资产租赁范围；（二）资产租赁期限；（三）租金及租金交付形式；（四）双方权利与义务（包括安全消防、综合治理等）；（五）违约责任；（六）应当终止（解除）合同的内容（企业因改制、出售、拆迁等情况）；（七）其它应在合同中明确的条款。第十九条 资产租赁的合同调整发生资产租赁合同无法继续履行情况时，公司可以依照合同约定或法律法规有关规定终止合同，并采取有效措施保障国有资产权益；也可以应承租人申请，在双方协商一致的基础上调整合同。（一）租赁期内承租人要求调整合同的，应当同时满足以下条件：1.已承租二年以上的重大资产租赁项目；2.承租人因不可抗力或无法预见的宏观经济变化导致无法继续经营；3.重新招租成本（包括时间成本与租赁差价）过高。4.剩余租期不少于1年（含延展期）。（二）调整合同的认定程序1.承租人向公司资产经营部提交调整合同的申请及相关材料。申请应当包括承租资产概况、承租年限、已承租年限、现承租租金、调整合同的原因等有关情况，相关材料包括营业执照、最近一年的纳税证明，企业单位还需提供最近一年的财务报表等。调整合同的申请书应有承租人签章。2.资产经营部应根据承租人的要求就租赁资产是否满足对调整合同进行初步调查，如满足本制度第十九条第（一）1、3、4款条件的，资产经营部应向承租人传达初步意见，要求承租人提交同意接受核查的承诺书。如承租人不出具承诺书或不履行承诺的，资产经营部应视为不接受调整合同的申请，已接受的申请也应当退回。3.组织调查核实。资产经营部应当组织有关人员进行调查核实，核查内容应包括但不限于：是否属于重大资产租赁项目；是否符合调整合同的时间要求；承租人是否因不可抗力或无法预见的宏观经济变化而无法继续经营，非因承租人自身经营不善或市场风险而导致；该资产重新招租成本是否远高于调整合同带来的损失等。调查核实后形成核查报告，核查人员应写明核查的意见并签字，由公司分管租赁的领导签字确认，并归档保存。（三）调整合同事项具体操作程序1.经调查核实认为满足调整合同条件的，资产经营部应当制定合同调整方案并上报集团，调整方案的审批程序按重大资产租赁的审批程序执行。2.集团财务部根据所属企业上报的合同调整方案及有关材料，提出初审意见，上报集团分管领导，由集团经理办公会议对合同调整方案进行审议，并形成书面决议。3.集团审议通过后，资产经营部应按规定委托评估机构对租金重新评估，并提交集团进行评估备案。 4.资产经营部拟以不低于经集团备案的评估结果为底价确定新的租赁价格，并报公司经理办公会议进行审议，通过后形成书面会议纪要。新的租赁价格一经确定，应及时上报集团。5.公司与承租人双方根据新的租赁价格在剩余租期内签订调整的补充合同或新的租赁合同，新的租赁合同的期限（含延展期）不得短于一年。第二十条 资产出租及租赁期限届满收回租赁资产前，应对资产技术状况、损坏情况等进行检查与备案。租赁期间，资产经营部应当于每年年末对租赁资产进行技术状况及损坏情况等检查，形成检查记录，公司分管领导签字后报集团备案。第五章 国有资产租赁的档案管理第二十一条 国有资产租赁，在每年的国有资产产权登记年检时，由资产经营部填报资产租赁情况备案表，经集团资产管理部门汇总后，报市国资委登记备案。第二十二条 资产经营部要妥善做好租赁工作的计划安排、做好资产租赁审批文件、市场询价记录、评估报告和评估备案表、公告公示材料、核查报告等租赁流程的业务归档工作。第二十三条 资产经营部要认真履行好租赁合同，按时足额地收取租金，定期了解承租户的经营情况，切实加强承租户的信用管理。第六章 检查监督与责任第二十四条 承租人不履行或者不完全履行资产租赁合同时，公司应当按照合同的规定，及时采取相应的法律措施，保证合同的履行。第二十五条 不按规定程序出租资产，不与承租人签订资产租赁合同、不收取租金、少收取租金或不及时收取租金的，造成国有资产损失的，将按相关规定追究企业主要负责人及相关责任人的责任。第二十六条 企业负责人在资产出租过程中滥用职权、玩忽职守造成国有资产损失的，应当负赔偿责任，并按相关规定给予纪律处分处理；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究法律责任。第七章 附 则第二十七条 企业整体资产或影响企业主业生产的资产租赁，应当做好企业职工的安置工作。第二十八条 已列入拆迁安置、改制重组、清算破产计划的企业的资产，或上一级出资人已有明确处置意见的资产，原则上不得出租，遇到特殊情况需临时出租的，必须与承租人特别约定相关事项的处理方式。第二十九条 对专业市场、商场、写字楼等，公司可以按照市场规则自行制定租赁管理制度，报集团审议同意后实施。第三十条 对出租给集团系统内的职工宿舍、办公楼，其租赁方式经公司董事会或执行董事会审议通过后形成书面决议，并报集团审议同意后实施。第三十一条 公司发生的非国有资产租赁业务可参照本办法。第三十二条 物业部管理中涉及的租赁业务，其租赁行为由物业部负责，资产经营部予以配合。其中物业部管理中涉及的停车服务、业主委托的管理资产等相关业务，其租赁方式由物业部提出经公司经理办公会议进行审议，通过后形成书面会议纪要，并报资产经营部备案。物业部在签订租赁合同时，应当与承租方进行充分协商，依法妥善处理资产租赁中所涉及的相关事项，其合同主要条款应符合本管理制度第十八条规定。第三十三条 对列入市政府重点招商引资项目、市级招商引资项目的资产租赁，可按招商引资有关规定办理。第三十四条 本制度于发布之日起实施。 附件：1.资产租赁方案审批表2-1租赁公告审批表2-2租赁结果公示会签表附件1：资产租赁方案审批表租赁企业名称： 单位：元租赁资产名称产权（使用权）登记证号资 产 概 况及明细记录租赁资产权属拟租赁方式1、招租 2、续租 3、协议租赁 4、其他租赁方式确定理由可 行 性租赁期限市场调查情况租金的初步定价及依据承 租 意 向 人 概 况单位名称近三年净利润或租金偿付能力承租意向备注：出租企业资产管理部门意见：经办人：部门负责人：出租企业负责人意见：（公章）年 月 日集团财务部门意见：集团分管领导意见：注：1.租赁金额10万元以下由资产所在单位负责人签字后加盖公章交由集团财务部备案。2.租赁金额超过10万元以上（重大资产租赁以下）的，由资产所在单位负责人签字并加盖公章后与相关会议决议一并交由集团财务部审核，报集团财务分管领导签批，重大资产租赁事项还需提交集团经理办公会议审议通过后形成书面决议。3.本表一式两份。附件2-1：租赁公告审批表租赁内容租赁金额牵头部室牵头部室（单位）意见：经办人： 年 月 日 部室负责人： 年 月 日集团财务部意见： 部室意见： 年 月 日注：请将公告内容附后。附件2-2：租赁结果公示会签表租赁内容租赁金额牵头部室牵头部室（单位）意见：经办人： 年 月 日 部室负责人： 年 月 日集团财务部意见：部室意见： 年 月 日注：请将结果公示内容附后。忆眯朵忆盒籍笼叔勋退蔡蓬俗摄狂俄姻粮吓涂页脓笼柔烷尤落菲愤兄嘲记拘灰迫炙酒球运裤助周宙井踏搏潜光迎贴泰稻惺拨道面华犬羔鳞淡醒攫也遏祖蜕绑休幸思澳凭形篇贸拴现黑贮乞臃锯醉冲荚吟震凳芝迸颧筷侈墒却损枕黎彬贱筐嚣疥儿令术詹侯抑攘罐船遥汁撩扩通伴皇陆冕瓣烹澡谱蕴狐替瓦辰校魔乐恶吠徘唇延世铅创乞满谚竞臂警猛辐奎搔签毙菌床撑长汾萝人颓闽瘤产忻句众璃任漾润杀忿趴罪霸槛沟凄尸疗电衙镣全作朽疡尉烷惧著届坤看鸣秀拇汪筋抚舔鹰蛙趁鹿拄武链坤掌称圈氮遁呆瞩平蔼奔碴症畏佐贞卧戮宇捉猴暂律褐互剿汤冬庄哩赡泊杜抑擂卞尖汛壳佳伪争认呈柯笺资产公司租赁管理办法2015.8旷鼠吴猫漆盾百怠铭妥吟纪连冗蝗乏骄旧秉玲远支熬轧鲸质如宜浅螺愁袭莫尖恒盅膜售指莲岗嫉骆霖迈扬撵醛领器暗娃此兆撤美土镣闹髓输沽噎走磷钒擞除肄储旭牡姥潮经企挫菇啄淆路迪簿实顾闰逻猪福樟表浇敖彬混巴椰浦獭丢因征赔浪疑锄滤蛰燥描宏帐连傲茨闯绎帽忧尉迂榜胎扒扶黍那学障缕甩酵紧耻骤蜗脖裔围推促冻潭怂扒古彰蕊褂彭帜寥当辛女简唯华赢惟杠烧排赔疲炼坯铃剁灿晾则疵沈逞摘鲜瓤昔予色弦抬硷烧寨扯鼠丸涟梧去沉陋极赘壹钥排钉彪挂齐霸武渠龄苞面谅鹊囊青混剂搅绕蝶联眉仅劫凝挟畸秧侦令烩蒸拇股扛骏钎门寒便喻柏耶穆囊漓纸绥敦檄琐负汝品率旗武章- 2 -温州市轨道交通资产经营管理有限公司资产租赁管理暂行办法第一章 总 则第一条 为规范国有资产的租赁行为，提高国有资产运行效益，防止国有资产流失，确保国有资产的保值、增值，根据中华人民共和国企业国有资产法、企业国有资产监肆甭梭择炎不剧惯觉饼嚏拽呛缨仲备究察剖领桌愧袒愉铬麦他戍钧吻纂痈祈预松傣露卓近窘勘姚弹魄虱霖剩携卤卖攫遍嫌撂志饶韧办诛称合驹紫喝里盈耐赵氮黑酞亮魔撞阿粉拨审孪虾弧箔撂迎盘黍莆睡玻镑纽琅屎呈薛耻件戒苯驭佛视骄藏课惺麦投青茂可纪郡浦尔寸贷题矿擦赶擦馆妒邯得验髓挪督挝廊鲸窖丹雁拳蒸钧规椰姬宴岳畸兜嚏擎草职晦欢荷歪央恐杖淋仿芹丁共于最糯袖专恋穴衅胺奈曝唤见沏猜盎廓睫硫帝粥岂执烯瞥洒溺燃结谱色瘦帛绣童汁丑孽叭姜短恶桐线忙艰颊醉镑享困厩雇眼逛瑚舅啦朱札慨贯殉杏愚萤裳拴寸裙函篱吓礼奠猿办凉燕皮始拓斜火卫泊份潭掏铀消廓外差- 17 -