北京CBD地区写字楼市场与东扩政策影响解析教学教材.doc

中国指数研究院
2010年11月
北京CBD地区写字楼市场与东扩政策影响解析

前言
2009年5月11日，北京市政府专题会同意将北京中央商务区CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里，并由朝阳北路向北到农展南路增加约3.97平方公里的规划控制区，标志着CBD东扩的正式启动。根据北京市政府的规划，东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务，将CBD发展成为现代化高端商务区。

CBD扩区后将增加甲级写字楼比重，提供定制专业楼宇，满足总部、外资银行、世界500强及跨国公司总部入驻需求，为CBD产业升级提供空间载体；丰富完善国际医疗、文化、体育等功能配套，预计可拉动社会投资700多亿元，吸纳就业约15万人，这意味着在未来数年内，CBD的高端写字楼市场格局或将重新洗牌，也为目前市场上的甲级写字楼带来更多的机会。
CBD核心区和东扩图

数据来源：CREIS中指数据、

一、 CBD地区写字楼市场分析
1.市场概述
2010 年前三季度，整个北京写字楼市场都呈现稳步回升状态，市场需求明显反弹，金融危机首当其冲受到影响的CBD区域写字楼更表现出需求爆发，其中包括专业服务、IT、金融、广告媒体等行业的需求全面上升，而在过去一年因金融危机导致企业冻结的转续租需求也开始得到释放。外资公司也对优质甲级写字楼面积表现出更多的兴趣，市场表现为，甲骨文公司在远洋光华国际中心为其呼叫中心租用10,000平方米，苹果电脑公司在国贸3期租用5,000平方米。
三季度数据显示，由于市场吸纳强劲，且新增不足，区内甲级写字楼空置率保持低位，微调至20.5%。受增长的市场信心刺激，租金较上季度涨幅明显，平均租金达171元/平米•月，环比上升4.2%。
前三季度，出于对市场预期的不明朗，区域内数个项目推迟入市，包括国际财源中心项目，另外由于许可证审批的延期，侨福芳草地被推迟到2011年。区域内新增仅有2季度上市的中国人保财险大厦带来的26,600平方米的供应。备受市场关注的国贸三期也于3季度入市，为市场提供12万平方米的写字楼新增供应。
CBD商圈写字楼租金趋势变化

数据来源：CREIS中指数据、
CBD商圈写字楼空置率趋势变化

数据来源：CREIS中指数据、
CBD区域写字楼租金持续上涨，空置率下降反映了在2010年前三季度在市场连续回暖，经济持续复苏情况下，业主对市场的信心逐渐恢复，2010年北京市场写字楼一半以上的租赁成交集中在CBD区域，前三季度该区域共发生十余宗超过1000平方米的租赁交易大单。
2010年前三季度租赁主要案例

数据来源：CREIS中指数据、
受租赁压力的影响，一些延迟上市的项目，2010年下半年预计将集中上市，因此CBD区域写字楼市场仍面临较大压力。另一方面，尽管处于经济条件稳定良好的状况下，市场存在吸纳新供应的需求基础，但鉴于全球经济环境仍有不稳定因素存在，下半年外资企业和内资企业的需求可能会减慢，在这种局势下，预计下季度区域内甲级写字楼的租金不会出现较大波动，空置率则会有所上升。
2.客群分析
受益于政府补贴和在城市中的黄金位置，CBD成为甲级写字楼出现较早，分布最为集中的区域，一直是国内外知名企业选址的首选区域。近年来，随着朝阳区经济快速发展，产业结构不断优化，第三产业在经济发展中的主导地位也开始加强。
从2010年1季度开始，全球经济逐渐从金融危机的阴霾中走出，CBD写字楼市场也由于新增供应减少及企业需求强劲的影响，甲级写字楼市场进入上升期，租户市场转为业主市场。
2.1专业服务业在所有企业行业分类中所占比例最大
随着金融危机后的经济复苏，各行业呈现出活跃的经营势头，CBD区域的租户行业分布呈现出分布广，行业集中度不高的状态。其中，专业服务业租户在CBD商圈各行业中所占比例居第一， CBD地区成熟的商业背景，快捷的交通优势，为其提供便利的经营空间。
2010年前三季度中指数据调研显示，专业服务业租户占CBD区域甲级写字楼租户的20.15%。 其中，尤其以高端服务业占据产业主导地位，目前区域内拥有普华永道、麦肯锡、第一太平戴维斯等百家世界级高端服务业企业，涉及法律、咨询、广告代理、会计事务、银行、保险、规划设计等多个领域。
此外，在区域政府继续重点对金融加大发展政策的推动下，金融/保险行业对甲级写字楼的需求表现强劲。在2010年前三季度的甲级写字楼租户比例中，所占比例为16.83%，并且表现出对该区域甲级写字楼的需求逐渐升高。

CBD商圈租户行业分布

数据来源：CREIS中指数据、
2.2内资公司发展迅速，外资企业重新成为吸纳主力
CBD区域国内企业对甲级写字楼需求持续增加，内外资企业比例约为1：1，其中北京本地企业占比达到30%。而值得关注的是，CBD地区作为北京市商务中心，区内商业氛围浓郁，配套服务完备并且在全球经济复苏的背景下，外资企业始终看好该区域的发展前景，并以欧美企业表现最为显著。
2010年CBD商圈甲级写字楼租户统计显示，过去一年因金融危机导致的外资企业冻结的转租续租需求在今年经济回暖的情况下开始得到释放，外资企业重新成为吸纳主力，其中，美洲籍租户在外资租户的所占比例最大，占了21%，相对于欧洲国家高出8个百分点。
CBD商圈租户区域分布

数据来源：CREIS中指数据、
随着政府经济刺激计划效应逐渐显现，国内经济运行渐趋平稳。内资公司和机构借助有利的政策支持，不断发展，对CBD写字楼的需求也将随之上升。同时，在华投资的外资企业，对北京写字楼的需求也将逐渐恢复，数据显示，外资公司对优质甲级写字楼面积表现出更加多的兴趣。这些有利因素将逐渐对CBD写字楼市场产生积极影响，下半年CBD写字楼市场走势也将更加趋稳。
3.CBD地区写字楼市场发展之困
未来该区域将要面临的最大难题则是甲级写字楼市场供需矛盾的日益突出。公开数据显示，截至2009年底，入驻CBD的企业和机构已经超过1.5万家，包括100多家世界500强企业、200多家外资金融机构等。而随着区域经济的持续发展，日后还将持续涌入更多的企业和机构，而CBD区域内写字楼品质良莠不齐，优质写字楼供需矛盾加大。
另一方面，北京CBD作为北京市六大高端产业功能区之一，从规划到现实这10多年来，已经成为首都经济发展的引领区域和高端资源的聚集区域。随着国际化程度的不断提高，交通拥堵的情况也随之而来。而尽管CBD管委会采取分流，地下通道和地上连廊的形式减缓交通压力，但持续的人流涌入，交通压力难以治本。
最后，根据规划，未来整个CBD东扩区域中将有一半建筑用于办公，14%用于商业零售，5%的酒店和4%的文化娱乐场所，住宅规划用地非常稀缺使住宅供需矛盾愈加凸显，不利于整个CBD区域成熟大环境的形成。
综上，为了改善软硬件条件，为企业发展创造良好环境，解决CBD区域交通拥堵，CBD东扩被提上了日程，而这也将为今后朝阳产业发展提供更多承载空间。

二、CBD东扩政策演变过程
CBD区域作为北京最成熟的商业中心，在经历了十多年的发展，逐渐发挥起北京商务中心区的管理、集散、服务与交往功能，在完成既定建设目标后，2009年5月北京CBD管委会也公布了CBD核心区东扩约3平方公里的消息。

消息一经披露，旋即引起社会各界的热烈关注与极大热情。
CBD区域政策发展过程

数据来源：政府公开信息

三、 CBD东扩影响分析
1.东扩区发展趋势
北京CBD东扩的第一步主要集中于产业投资，这将极大地推动包括写字楼在内的商业和投资类物业发展。目前CBD写字楼空置率为20%，仍高出北京市平均水平约7个百分点，东扩后，写字楼的大力发展又将引发空置率的快速上涨，市场形势不容乐观。

不过，CBD东扩效应还需要一定的时间才能显现，新的投资是分散在未来很长一段时间。另外，从CBD新增区域的区位优势来看，这里也是北京目前区域成熟度最高的区域之一，可供发展和改善的空间有限，加上政策引导产业发展，未来发展潜力可观。
随着CBD的东扩，未来东扩区的写字楼发展可能将呈现以下趋势：
1.1东扩区将成为生产型企业或公司的行政总部的聚集地
尽管政府将CBD东扩定义为重点发展金融、文化传媒产业聚集的产业格局，并加以大量的政策引导，但由于这些专业服务公司更看重区域的交通和优越的商业环境，因此，尽管CBD核心区写字楼的租价和售价均高于其它地区，这些公司出于其“商业机会成本”的考虑，一般还是会选择聚集在CBD核心区，区域忠诚度较高。而作为生产型企业或公司的行政总部而言，良好的自然环境、宽松的办公空间及相对低的租金价格则更适合他们，这类公司将是未来CBD东扩区的主流客户。
1.2打造全球首个“低碳商务区”是此次CBD东扩区的目标
CBD的成败正在于规模控制，规模控制对于解决CBD交通拥堵、空置率、空心化和城市管理等诸多问题至关重要。然而，核心区正面临着大量交通压力这样一些因为规划带来的问题，这将会制约未来写字楼的发展。前车之鉴，东扩区将低碳概念拓展到了绿色能源供应、高效能源输配、低碳的工作和生活方式、绿化系统、建筑建设的低碳标准5个方面。需强调的是，相关政策的落实与推进，市区两级的政策支持，也是CBD发展的必要条件和有力保证。
2.市场预测
2.1 外围写字楼升温
东扩消息的利好，促进了CBD外围多个写字楼的租赁市场的升温，如大成国际中心等在2月份CBD东扩消息最早传出时，就受到很多的企业和投资者们的高度关注。
2.2内外资企业均发展迅速，外资企业重新成为市场主体
经历全球金融危机之后，CBD核心区写字楼内外资公司因所受影响的大小，与内资公司相比，吸纳量上表现出较大的悬殊，这主要是因为，危机下的外资公司首当其冲受到影响，扩张需求受到抑制，而内资公司受影响相对较小，更趁着写字楼市场租金降低的情况下，大面积扩张，改善办公环境，因此2009年北京写字楼市场内资公司成了绝对的需求主体。
危机过后，部分外资公司开始调整全球战略，将中国市场地位提高，2010年前三气度到市场中咨询和成交的写字楼租赁的外资客户明显增多，重新成为市场主力。目前，内外资公司比例约为1:1，呈抗衡态势。但外资公司压制的潜在的需求要转化为真正的成交还需要一段时间，未来这一平衡将可能被打破。

2.3写字楼产品升级
近年来CBD地区新增供应多以虽然甲级写字楼为主，但由于历史原因，CBD传统核心区写字楼仍存在良莠不齐的状况。早先，由于部分项目优先选择散售而失去整体的控制权，这直接影响了项目对外的整体形象，物业价值难有较大幅度的提升。而目前越来越多的开发商意识到自持物业的重要性，CBD东扩后，散售的情况必将减少，写字楼成交也将会以整栋投资为主，甲级写字楼的硬件标准也必将有较大幅度的提升。另一方面，为国际金融企业、地区总部量身定制的物业，也将大幅度提升区域项目档次，但由于政策的引导和区域发展处于初级阶段等因素，未来很长一段时间内，产品的升级或不能和租金的上扬成必然联系。
2.4甲级写字楼机遇与挑战并存
目前，随着国际经济回暖及区域内吸纳的强劲需求，东部地区写字楼居高不下的空置率，开始有所缓解，租金出现明显上涨。然而，根据北京市的规划，东扩区未来还将在核心区配备的基础上增加甲级写字楼比重，这样集中放量的结果，必然导致区域内空置率快速上升，这对于CBD的甲级写字楼，无疑是一个巨大的挑战。