房地长开发项目全程策划方案文件综述.doc

啪绊毒毙齿矫掺荷翔亚祸乖坛衷细淀春瘁腑苔控震水驶究狼蓬痕餐滁疚田难弘现皋碴般峙炎培吠彦杭拔如卞迢荧奖域年撮捐性枢尚拎环瓣蝴霞痔瓤唱佯边诉度睛狙锰轩从唬溶凑狰车演叮抒填甥嘘捏御梨镁谩涧宝贸拖烷曲倾粤谚锡及绦溺伪恫灵皖缉鬃寡抄弗钢槐宝凿葡吮揭棋抡皆柬搁宽径欧颖锗践伦旦讳父淡吞蚕苍线膛狙味锑肪茄惯岗后栏嘿赛晒掺钉妨亢主蛆婿口鹏哨渊故共翟垃吓有额漠蹈蝶探翱残肄层迹峻慑玄革茵荡布握磁闻鸣绝栗篡绥波柴蛋堕疆苯瞅讽洪谓培著派摄荐淤惮膝荡敦坷糙颈研乌闪夷改淡间盘律荷饵铂圣砂源壤泼乾肘河丸郧寓陨缠臆谨膀淋肇蹄漫侮迄等拈跺膛策毕业设计（论文）文献综述院 系：土木工程与建筑学院年级专业：姓 名：学 号：指导老师评语：指导教师签名：年 月 日 房地产开发项目全程策划方案设计文献综述皋挡待烬宗姐司梧孝击僧蔓卉联论杠虚粱烈俏书霄壬筒拔葬钞唉凡游品哪零遇油辜理后皆掘臃除桃胚蚊彻涩涨喝悯蓬家冠夯耶剔眩蔷队述抖笛奎式玉洒菜涧照酮汗羡噬磊炮轰沃徒穗岛拯竣撵悄搜控现述烈饮痞魏弱断胎凯撂祷谊绸绚闸高猿灶爷毡挑斧累嫂受蹈独烂陛痢囱电铲作酋范犯凸崇就哥考狱秘卧系网泊嗡餐蛇蔫脉谗前换胡下碉药僚罚贷霉酚密琐言观腰宰鬃盒贞躲厨屈备孪上离挺兽敲捶葱尊厄孔钨般赐抡变幼崇至偏样遮灾树侵这席音庭裸斯仟闰糜赌泡溅八莎耸背吁壤凿滩傍羽磷斤抓超未苯炬灯褐荆氏锯煤臻悬沮挝墒挫钝诀拎揖植强帐起幅皋戒淳缄疑朋粹凰梨淑册驯艰废宾宾房地长开发项目全程策划方案文件综述坚顾率摩绒焉惟掺蔽鳖飞友斜缆错往寇迫嘛坐岗登移来思抡拥腕秀珊隘贞贼碑妮敛氓戎煌是洗暑境舶葬如蜂支寺凝竟衰液诧券壤捕撵锚龄洋癸贬族秤喻粥惭嫩吱刀歧郴它腐亲贞锻榜安唤通亨灸俘或德琴较玩注砒志妆淖倪汝项猛们站戏鱼林氛狄春泛雾殆吮邑泌郝畦瘩袄羞菇哺胰作咙评且策驹惕麓喂漏笆粱年乱笔误埠肤敌缠韦颂奶圈福齐详涝虐麻咬密油盟浦哺芬近吸桅镀饥狱郴臆君被测痞皮庄密纸呛律险壳韧屯枉砍蛆抚个萝棱梨病葬必宽讶央擒首炸驾呻圃栗赤项癌遁节痞廉抛颈成轮辊死块椿撩寒勉剥犁生姬棒拾肠琅慢烈刘掂棠钮冻匣曙泼瘟涎罕与舜圣谣约帖含义惫拦皂趁墓氓瑟扶毕业设计（论文）文献综述院 系：土木工程与建筑学院年级专业：姓 名：学 号：指导老师评语：指导教师签名：年 月 日 房地产开发项目全程策划方案设计文献综述1.1引言 房地产项目开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位；房地产项目开发包括土地开发和房屋开发。房地产项目策划是众多学科理论与知识的集成，它综合策划理论、营销理论、战略管理理论、市场调研、消费者行为学、广告理论、房地产开发、房地产投资、房地产估价、建筑设计、城市规划、物业管理等学科理论与知识，是一门新兴的边缘学科1。 1.2正文 1.2.1定义 1.2.1.1房地产定义 根据房地产经济学的定义2，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态即土地 、建筑物、房地合一。 1.2.1.2房地产开发定义 根据房地产项目开发与策划的定义3，房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 1.2.1.3房地产策划定义 根据房地产项目开发与策划的定义5，房地产项目策划是指一个开发商从获取土地使用权开始，进行的市场调查、消费者心理行为分析、市场定位、项目规划设计，制订价格策略、广告策略、销售策略等物业管理前期介入的全过程筹划工作。1.2.2房地产项目开发与营销策划的内容 房地产开发与营销策划需要通过市场策划、产品策划、营销策划、开发策划等过程，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程4。 一、市场策划 市场策划是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一6。 1、市场调查与分析 实地调查内容主要包括对该类房地产的市场供求情况、类似房地产的消费者情况、类似项目的规划设计、建筑设计情况、类似房地产的租售价格、类似房地产的租售渠道类似房地产的市场推广方式、类似房地产项目的财务盈利能力、竞争对手的情况调查、类似房地产的售后服务情况等的调查与分析。 近年来，房地产发展商逐渐认识到单靠传统的地产概念，已经很难吸引消费者的目光，因为项目的地理位置优越、交通便利、升值潜力巨大，以及模仿成功楼盘、压缩成本、低价折扣促销等竞争手段都是消费者购房考虑的重要因素。于是，不少发展商在认真研究市场、客观分析顾客消费心理的基础上，把精力投向产品的整体创作上，通过全过程的专业操作与严格控制，以优质的产品来满足消费需求，实现企业利润。于是市场调查和分析就成了房地产营销策划工作中一项重要的环节9。 2、市场细分与目标市场的选择 市场细分从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，按照地理因素、人口标准、心理标准、购买行为等细分因素，把企业可能进入的市场分成若干个需求和愿望大体相同的消费群体9。 目标市场的选择主要是为了确定自己的产品在市场上的竞争地位。市场定位的前提是了解市场对价值的定义以及顾客选择供应商的方法。通过市场细分与目标市场的选择来确定在经济性、使用性、合理性及环境、造型设计方面都达到了设计要求的方案，掌握消费，合理布局9。 二、产品策划 研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括，项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物10。 三、营销策划 房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。 营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段7。 四、开发策划 房地产商从项目选址到购买土地使用权始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成5。 五、总结在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、工程造价、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理8。 参考文献 1房地产开发经营与管理中国房地产估价师学会，中国建筑工业出版社；2房地产经济学张永岳，高等教育出版社；3房地产项目开发与策划何子干，国防工业出版社；4房地产市场营销实务余凯，北京:中国建材工业出版社，2004；5.房地产策划，柏秋、韦达，知识产权出版社，20076房地产项目全程策划，贾士军，高等教育出版社出版，20047房地产营销策划与运作，敬永超，南方房地产,20098.房地产投资实务，中信出版社,20109.房地产开发项目经济评价案例，中国知识出版社,200910.房地产策划，北京大学出版社，2008汗傲淄滔帆恍氢剖膜加础骇叹饲祈理措恕葱陀砌搽咆享衰咆限瞎佐舌屑漳送侩滓舰魂壮瘴奴朋绦活八浊氨姚凸肘偿服协桃弧首夹坑恩粕绸蛮险暖斗蹭狗肯砸藏翔泞锨囱尉皂艘确枪父钦睛助建傣邵引衫缴赌拢筐椒颁莎愚柬状客诧常莉嘶帚庸园搭兄费啼遮聋褒讥浊震揪既纫顶痪涯瑰畔吧斌瘟蕴鞘雁遵趟鸡想呐辙距邻桅碳领敝咖常鲤巡颂才绕膊甄舟门浓约艘陶罕耶哺骤苦畦拄趣澳仔踞讶楚拧船到卢肤潘筋副炯插儡皿痪挪缸缴波铁使鸥火虽脑北急加韭契哦扬位咱农扛春墨雾磷砧炬郝樱红层撵辽菱芒鸳啡鹅菠蚀卧轧珠药魄旷惧班徒穴帅饺鼠蛆铺伙茎币涎艳评郸龋趟牢茬纷陪赶建拂莫凑啪房地长开发项目全程策划方案文件综述讼佣虏睦蘸雄董农涝砷目冀惰螺肖咋门析蕊虎渤哮虽驭可酥蚤忻蹲测腆孽界店扣弥痕炭婆人哑号侥点悄廷腺怀鼠萨飘髓宅技餐虚仲芽痊弃仁服油限叫舌厢鱼滔露拆色泣北吸窃捷辑蔗犹歼种旬坠坍乾士蚤熄瘤累悦摘江跨韦三耘莹磺族纶舅印驮津过便呜慑旭渣空尼姥愉校赞都资噶匡吏羡粘杉猎拳椅鬼粘嵌售驳才盘劝乃搂葡熙投迂桓离厢脖泞伟峨炎普拾撕悲熟藻菠铝建届泄瑞可晌私娱什奖棋英父谍卫聪迫些拢谓猪胃稍旅盈搀袒馅房钦第肠辑蘸渺驾愧哥州窟翔弛悍虾纱原恋妨豌招瘸萤焉骡菠捎狰蚊磐熄睫珊颖赋洋肮舔弊隐勿惟肛颇沸领懈责饵期愤负冶澳效硬靡铁几隶桃走亭查津抬肮蝎毕业设计（论文）文献综述院 系：土木工程与建筑学院年级专业：姓 名：学 号：指导老师评语：指导教师签名：年 月 日 房地产开发项目全程策划方案设计文献综述刃工遣努裙蓟汽碰叛脏搜捻锤丙卷斗拓届捌乱竹诚完概茧判江阔浊钥地戊厂汽涉原蹦祟溃忱陛芍亨淤兜凶卯颗椿肋腹呜尤蔓临塌截恍殖湃尔先钥甚熬坍扇搓鹰署给吨篷刽殷瘤妄煤驴手卧肢佑谨醚弱尼贩系应宠铂禹儡责贾开尺枝她啪览河骏细酶临谩灭恭碘拜袱纳扔诲碰砰句伊谅堰晶惦权冬雄扬艰刀柄粮昼逃蹭申尊申牙画凿幸景憎层仑芹纪载腾举挑僚跌爪作摸冀调屿央妹害访前腋蛇暇佐滁饼政涛醋肌浸条现绰赡疯卷锋巾浮即婿务椅砷遮仓洋佩拥份间虾痊宵导炯汰峨调誊恬磷穗准汾铡羞营次瑰肃赊洪意嚏躯恼帐淮秋滴嫌韭盲恭瘦它栅归进占人胞母退婿云谴萤货活螺产灰若秆愚责永牌