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新时期农民工去库存参与意愿及其影响因素分析

陈园　黄烈佳
摘要：基于湖北省鄂州市231份调查问卷，采用描述性分析和二元logistic回归模型探讨新时期农民工去库存参与意愿及其影响因素。研究结果表明：农民工的居住现状满意度对购房意愿的影响最显著；婚姻状况、务工时间、购房面积和房价对购房意愿的影响显著；进城务工人数、家庭月收入和宅基地退出对购房意愿的影响较为显著。最后，针对相关问题，提出加强政府引导，鼓励改善住房条件；减免税费，鼓励降价，合理调整户型结构；加快落实宅基地有偿退出等政策建议。
关键词：农民工；新时期；去库存；Logistic模型；去库存意愿湖北省鄂州市
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doi：10.19311/ki.16723198.2017.13.055
0引言
随着经济的快速发展，我国工业化、城镇化進程加快，农村居民到城市务工的人员数量越来越多。根据国家统计局发布的数据资料显示，2015年全国有9亿农民，其中农民工总量为27747万人，其中外出（户籍所在乡镇地域外从业）农民工16884万人，占60.84%，比上年增加63万人，增长0.4%；在本乡镇以内从业6个月以上的本地农民工10863万人，占农民工总量的39.2%，比上年增加289万人，增长2.7%。农民工居住分布十分复杂，居住类型也多种多样，居住的显著特征为：面积小、基础设施简陋、环境差；对住房的需求得不到满足；缺乏统一的保障制度。和亟待改善农民工住房条件共存的，是房地产的高库存。据国家统计局发布的《2015年全国房地产开发投资和销售情况》报告，2015年末，商品房待售面积7.2亿平方米，房屋竣工面积10.0亿平方米，房地产开发企业房屋施工面积73.6亿平方米。数量巨大而且不断攀升的房地产存量，已经由一二线蔓延至三四线城市。如此庞大的农民工队伍对城市建设做出了巨大贡献，但是，农民工在社会上居住问题仍有待解决。
目前，如何去库存也引起了政策层面的高度重视，2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上指出，2016年经济社会发展五大任务之一是化解房地产库存。在三四线城市商品房库存积压严重的情况下，我们不禁试想：农民工是否有可能成为房地产去库存的主力军？影响农民工参与房地产去库存的意愿因素主要有哪些？为了解决这类问题，课题组通过实地调研并结合前人的研究成果利用描述统计和计量分析相结合的分析方法，旨在研究新时期农民参与去库存意愿及其影响因素。研究结果不仅可以为政府“去库存”政策实施提供参考，还可以为房地产企业营销策略的制定提供决策依据。
1研究区域、数据来源及研究方法
1.1研究区域
鄂州市是湖北省下辖的地级市，属于五线城市，地处东经114°32′-115°05′，北纬30°00′-30°06′，位于湖北省东部，滨于长江中游南岸。西邻武汉，东接黄石，北望黄冈。面积1504平方公里。辖鄂城、梁子湖、华容3区。截至2014年末，鄂州市总人口11018万人，常住人口10588万人，其中：城镇6732万人，乡村3856万人，城镇化率达到6358%。全年出生人口13524人，出生率1278‰；死亡人口5588人，死亡率为528‰，人口自然增长率为75‰。2014年，按常住人口计算，人均生产总值达到64851元，全市城镇居民人均可支配收入达到22763元；农村居民人均纯收入达到12692元。2016年湖北省鄂州市商品住宅可售面积192万m2，预计消化周期11个月，商品房均价3400元/m2，通过楼市新政的带动，农民进城购房销售达22万平方米，外地人员购房销售553万平方米。
12数据来源
本研究数据主要来自于问卷调查。课题组于2016年4月到5月对湖北省鄂州市主要典型区域进行网上针对性发放问卷和实地调研。其中实地调研主要以访谈为主，问卷由被调查者作答，调查员填写，每份问卷完成时间约需15分钟。本项目中共发放调查问卷300份（太和镇200份，沼山镇50份，长岭镇50份），网上问卷114份，访谈问卷186份。回收239份，回收率7967%，有效问卷231份，有效问卷比例达77%。
从调查对象性别上看，男性为545%；女性为455%，以男性居多；从年龄结构上看，以25～45岁年龄段的居多，占到总样本的502%；从婚姻状况上看662%已婚，且大多有子女；从在学历上看，高中以下的居多，占676%，学历水平普遍较低；从家庭外出打工人数上看，拥有2人及以下打工人口比例最多，达671%；从总外出打工时间上看，10年以下的最多，达到805%；就月收入上，4000元及以下的人数最多，达到354%；从月支出上看，处于1000～3000元为606%，月支出水平偏高；就住房现状上，大多数农民工住自家或租房；从农民社会福利上看，拥有一种保险及以下的比例为597%。
1.3研究方法
本文主要采用文献回顾法、实地调研法和二元logistic回归模型来研究新时期农民工去库存参与意愿及其影响因素。首先通过文献回顾法了解了前人研究现状，然后对鄂州市进行实地调研，利用调查问卷和访谈相结合的方法收集数据，最后利用回归模型进行数据分析并得出相关结论。
2去库存政策认知及购房意愿分析
2.1对政策环境的认识分析
从对今年年初政府针对房地产提出的“去库存”的政策含义理解来看，58%的农民工都不了解“去库存”的含义，311%的农民工是一般理解，仅仅只有109%的农民工了解其含义，这说明农民工对政策的了解程度都不高。从他们的政策消息来源来看，大部分的农民工的消息渠道来自于网络，占422%，从其他渠道了解的占266%，电视上了解的占94%，极少数是通过村委会通知得知，占35%，这说明农民工的消息来源渠道越来越广，村组织对政策通知下达的作用逐渐下降（见表1）。
从户口的转换来看，只有15.6%的农民工愿意转城市户口，35.5%的农民需要考虑，大部分农民工是不愿意放弃农村户口的，占48.9%，这说明随着农村户口价值的提高，越来越多的农民不愿意放弃农村户口转为城市户口，这也在一定程度上阻碍了我国城市化步伐。从农民工参与去库存的驱动因素来看，农民工更多的是希望房价下调，占57.14%，其次是希望下调贷款利率，占35.71%，对房款首付比率下调、购房补贴及退税或减税和住房公积金的参与意愿也较高，分别占28.57%、29.59%和20.40%，对保障房、城市户口等意愿较低，这说明农民工更多的是希望政府从他们的经济能力上考虑，在减轻经济负担的前提下提高农民工参与去库存的意愿（见表2）。
2.2购房意愿分析
表2对有购房意愿农民工的购房要求进行了统计描述。
（1）从购房动机上看，有37.23%的农民工城市购房是为子女考虑的，51.52%的农民工城市购房是希望自己居住，基于投资目的的仅占1.73%。
（2）从购房城市选择看，有20.35%的农民希望在其打工的城市购房，有49.78%的农民期望在家乡所在城市购房，也有17.12%的农民期望在家乡所在的乡镇购房，17.75%的农民将购房地点选择在其他地方。这反映出大部分农民工群体希望在自己家乡城市安家的强烈意愿，这是城市化水平不断提高的体现。
（3）从购房时间上看，有4286%的农民工计划5年以后在城市买房；计划2-3年内购房的次之，为2554%；计划4-5年以后购房的占21.65%，仅有9.96%的农民工计划在1年以内购房。这说明短期有购房计划的农民工较少，这与他们较低的支付能力相关。
（4）购房面积大小看，购房面积在130平方米以上的占21.65%，51.95%的农民工想要购买的房屋面积集中在100～130平方米之间，22.11%的农民工选择70m2-100m2，70平方米以下占1.30%。这说明出农民工都倾向于购买大中户型房屋，这与农村生活习惯相关。
（5）从购房价格预期看，农民工可接受的房屋价格大部分集中在2000～3000元/平方米，占观测样本的33.77%，2000元/平方米以下的占24.68%，3000～4000元/平方米的占23.38%，4000元以上的则仅占18.18%，反映出农民工整体购房支付能力较低，能承受的房价有限。
（6）从购房付款方式上看，大部分农民工倾向于银行按揭贷款的付款方式，所占比例达55.8%，一次性付清房款的占20.78%，公积金贷款占16.45%，其他付款方式占6.93%，这反映出农民工对国家贷款政策了解较少，大部分比较依赖向银行等传统的金融机构贷款。
（7）从农民购房后担心的问题来看，子女的教育问题占34.8%，这说明农民购房后对子女能就近就读以及能否享受公平的教育资源极其担心。
3购房意愿的影响因素分析
3.1模型构建
农民工参与去库存的意愿有“有购房计划（包含考虑）”和“没有购房计划”两个选择。所以，农民在进行是否购房行为决策时，购房意愿会受多因素的影响，农民工在一定约束条件下会选择能实现自身效用最大化的原则并做出最佳的选择，logistic模型恰好符合上述内容。因此为检验各影响因素的统计显著性，本文采用二元Logistic回归分析模型，对231名农民工群体的问卷调查数据进行经济计量分析。其基本公式为：
p=fz=11+e-z（1）
式（1）中，Z是变量x1，x2，…，xn的线性组合，即：
Z=b0+b1x1+b2x2+…+bnxn（2）
根据式（1）和式（2）进行变换，得到的模型为：
lnp1-p=b0+b1x1+b2x2+...+bnxn+ε（3）
式（3）中，b0为常数项，ε为随机误差。b0和bi（i=1，2，…，n）的值可用极大似然估计法估计。
3.2变量说明
模型中用到的解释变量主要包括8项，即婚姻状况、进城务工人数、务工时间、家庭月收入、现居住满意度、预期购房面积、可接受的房价以及宅基地换购城市住房的意愿。由于以上指标均是分段统计，因此所有解释变量均采用虚变量形式。二元逻辑回归模型中因变量为购房计划，在数据处理中将用0、1来表示，0表示无购房计划，1表示有购房计划（考虑），指标及变量基本情况见表3。
3.3计量结果分析
根据SPSS Statistics 20统计分析软件，将数据代入进行统计分析。在初始模型中，我们将删掉不显著的变量，然后逐步对模型进行仔细调整，得到最后模型。比较模型变量之间的显著性，表明最终模型解释变量的显著性优于初始模型。因此，我们的计量分析以最终模型为主，如表4所示。
统计结果显示，影响农民工购房意愿的主要因素及显著性归纳如表4。
可以测量解释变量一个单位的增加给原来的发生比率所带来的变化。
（1）居住满意度对购房计划的影响在0.01水平上显著，从自变量到因变量的影响方向和程度来看，对居住现状越不满意的农民就越愿意购房（B为负），从幂值（Exp（B）=0.466）来看，居住满意度每变化一个单位对农民购房意愿的影响较小。这说明农民对目前居住条件越不满意，就越想改善住房条件，因而购房意愿很强烈。
（2）婚姻状况、务工时间、购房面积和房价对购房的影响在0.05水平上显著。其中婚姻状况系数为正，且胜算值Exp（B）大于1，胜算值大于其他因素，代表婚姻状况对购房意愿影响大。务工时间、购房面积和房价的系数为负，说明了务工时间、购房面积和房价与购房意愿呈负相关。分析数据可知，未婚的样本购房意愿相对较大，这个符合当今婚姻是建立在住房的基础上的社会现象。农民务工时间越长，年龄相对就越大，结婚安家的就越多，购房意愿就越低（B为负）。另外，想要购房的农民大部分受高房价的阻碍，更倾向于接受较低房价较小面积的房子。所以想要提高农民的购房意愿就應该相应的调节房价，改善户型结构。
（3）进城务工人数、家庭月收入和宅基地退出对购房的影响在0.1水平上显著。从幂值上来看，他们对购房意愿的影响较大（Exp（B）=2.119、1.329和1516），表示家庭进城务工总人数、家庭月收入和宅基地退出每变化一个单位对农民购房意愿的影响较大。从自变量到因变量的影响方向和程度来看，进城务工人数、家庭月收入和宅基地退出的系数都为正，验证了进城务工人数、家庭月收入和宅基地退出与购房意愿呈正相关。分析数据可知，家庭进城务工人数越多的，家庭月收入水平就较高，家庭储蓄能力相对越强，就能反映出较高程度的购买力，购房意愿就越强（B为正）；愿意退出宅基地的农民，更愿意去城市购房。
4结论与建议
4.1结论
本文基于湖北省鄂州市梁子湖区5个镇，86个行政村231份调查样本，其中有153名农民工有购房意愿，其余有78名没有购房计划，购房意愿比率高达6662%，表明了农民工的购房意愿较高。经调研样本数据分析，有购房意愿的农民，其主要购房动机是自住，并且大部分农民工计划2年及以上的时间在家乡所在城市买房；对于住房面积和价格的要求，大部分农民工倾向于买100平方米以上、价格在3000元左右的房子；农民工购房首要看重的条件是房价，这主要是由于收入较低他们最期望将来可以向银行分期付款来支付房款。
通过运用二元Logistic模型进一步实证分析，结果表明：农民城镇购房意愿整体较高，有6成多的被调查者有购房意愿；婚姻状况、家庭进城务工人数、务工时间、家庭月收入、房价等因素显著的影响购房意愿。其中婚姻状况、进城务工人数、家庭月收入和宅基地退出与购房计划呈正相关；务工时间、居住满意度、预期购房面积和房价是负相关。所以可以通过增加家庭外出打工人数、农民工收入、加快宅基地退出等政策的实施来提高其购房意愿，开发商也可以通过完善小区的配套设施，改善商品房户型结构和相应的调节房价等来提高农民工的购房意愿。
4.2建议
（1）加强政府引导，鼓励改善住房条件。分析结果显示住房现状的满意度对农民工的购房计划有非常显著的影响，越不满意的农民工，购房意愿越强烈，但受经济水平和购房条件的限制，他们难于改善住房条件。对于这类购房意愿强烈而经济能力又不足的人群，建议政府加强对农民在城市购房的引导。
（2）减免税费，鼓励降价，合理调整户型结构。随着物价上涨，房屋建设成本不断提高，造成房价过快增长。为了进一步抑制房价的过快增长建议地方政府给房地产企业适当的税费优惠政策以降低房屋建设成本，从而鼓励开发商降低房价。据调查分析，有购买意愿的农民工都倾向于中小户型的商品房，建议开发商调整户型结构以满足农民工的购房需求，从而刺激农民工的住房需求，减轻地方房地产库压力。
（3）加快落实宅基地有偿退出政策。2016年11月中央一号文件《关于完善产权保护制度衣服保护产权的意见》明确提出从实际出发，因地制宜，落实宅基地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加農民财产性收入。通过加快宅基地有偿退出政策的实施，可有效扩大需求，构建新的供需渠道。据调查分析，愿意退出宅基地的农民工更愿意购房，建议宅基地在村民自愿的前提下可以有偿退出，由村集体统一购买，政府对退出宅基地的村民进行货币补偿，以提高房屋购买力，可有效缓解库存压力。另外加强政策引导，落实政策的上传下达。加大政策宣传力度，充分发挥村组织、村领导对政策阐释及宣传工作。
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