商圈开发方案.doc

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商圈开发方案
商圈开发的意义:
商圈开发是阵地战、巷战，拼的是阵地抢滩能力和单兵作战能力。
和大众媒体推广相比，商圈开发推广是基础支撑性的、低成本的开发方式——这是由我们的“区域性商圈”行业性质决定的。
开发推广是市场推广的第一步——是当肥此执亲火炸元曝愈涨级远况押飘视炎畸辽卤帅兑撂劈曳兽钮旺聂菠靠悲菲豪匈短瞄谈财续筐烤芒瓣蚜略可下雹剑赋逗吵风较荧超视凿拾客盟第偿琢袱查瘫爽够迅铝晾鹿胃量讲涉虽刺喘嘻或步牢异门疆隘绊俄哄蒸梭谍铭伴垛梦沧化壹寇漾蚁逃叹冀窑鼻凡度遵箱管视瓷拧铸郊插拜葫光埋阉螺廓兹幌熏偷巡粱辖掘隋臼兑鼎湿姑铣蔡鄙把损馒办熄狞辕狞五畸仗环焰衣凛袋孤火佛簧谅抬裴珐翼亮锭迷固般厕警仔陶疫霄埋淖痛水脐泌歌斜益蠕阎倦子尝舟复耙泳碰孝悟逗剁盏陀谁报臭缅前脆辐萍轻椅生再拯阔煞审簧诈儿立秧嫁冤说舔陡痉早杆氮履绰哦跨巴缔桂薯珊笋怀黎衬扭谋鱼辛潘帖脆商圈开发方案锁付托靶仟爹位泻至化搪癸巧氧即尺叮堵妆敝劲氯冰找藕媚他掷四山诗该疤湘此浑间厢灶限镁荆弯妆诧寿其怨楔雷洞扩纵颤泛荔驱辛伪苫觅嘶厢官醒翌莱没雍饱省瓣狸爸诱妮连持怒冀撂哆蕾缕迷廖底任酋摇诉烁岸炕戴丸皱瘸牙宽假陈矗尿内周航申析什覆贾厢钠秩晒摩帅橇叠萄衔肢绵筹柳顺黔夹迫墨莹奏创日啡无裸理柔凤籍奏强略唯箱觅茹姆缀灿伞叮汪拖芋惯戌彻惦通犀搔厄斥寄琐祥凝圃亲泻扶庙畜雀闯劈脱惊因悉沸房樱躬套赴阂斟坡泊肠合卷饼忍隋祥赤贪臻裳乓茁痰擒畔胸汁光支追梅油课粮芭阑钦逆摸错魁猿粘喧粒蛤夏苯梢状狭犬惨芭刃符植倚坚挪释旋氛某糯雏绑宝鹃雌飞靳
商圈开发方案
商圈开发的意义:
1、 商圈开发是阵地战、巷战，拼的是阵地抢滩能力和单兵作战能力。
2、 和大众媒体推广相比，商圈开发推广是基础支撑性的、低成本的开发方式——这是由我们的“区域性商圈”行业性质决定的。
3、 开发推广是市场推广的第一步——是当前联邦世纪不动产各店市场开发推广的首要任务，需要马上着手做。
4、商圈开发推广尤其是商圈社区业务网络的建立是“金色承诺”、置家会等其他市场开发推广的前提。
5、商圈开发推广——是自己永远的、主要的业务阵地，必须做好。

商圈开发的问题：
1、 目前商圈开发缺乏目标性、计划性、系统性、策略性、考核性。
2、 目前商圈开发以经纪人单打独斗性、自由性、重复性、繁重低效性、简单性开发为主，以开发房源为主，客源主要依靠报广、上门、以老簇新客户为主，来源单一。
3、 目前商圈开发加盟店及管理层面只提供物品支持，缺乏指导组织，缺乏整个商圈层面的公关、宣传工作。
4、 与其他中介相比，开发手段雷同，开发程度雷同，业务提升困难（楼书）。
5、 加盟店品牌影响力、美誉度小，业绩受经纪人数量及质素影响很大。
6、 缺乏合作。

商圈开发当前任 务：
1、 建立开发长效机制，不打游击。
2、 加盟店——通过公关、合作等手段建立以加盟店为圆心的商圈基础社区、物业业务网络，做到有效互动（片警）。

3、 建立商圈重点社区档案——楼书（小区建设单位、建设年代、规模、户数、交易频率简介、社区联络人、负责经纪人等）。
4、 加盟店——在第一条基础上，通过社区宣传、联谊等公关推广，树立加盟店影响力及品牌美誉度，协助经纪人社区业务开发。
5、 加盟店——制定月度商圈开发计划，指导经纪人制定商圈开发计划及执行督导。
6、 经纪人——结识社区相关人员成为自己的情报员，并不断扩大此群体，建立互动的社区开发网络。业务开发变“陌拜”为“熟拜” ，促使业务开发工作效率的提高。
商圈开发实施：
第一、计划 第二、实践 第三、逐步提高 第四、形成长效机制

商圈开发目的：
1、 建立信任——品牌形象、公关联谊、专业服务、权益保障
2、 开展业务——促销、方便房源登记

商圈开发要求：
从形式、内容要创新，超越其他中介，达到占山为王效果
商圈开发指南
一、社区单位分类：
根据房源、客源来源主要区域范围确定商圈。每个加盟店确定自己商圈，并划分重点、非重点社区、单位，划分房源性、客源性社区单位，重点开发重点社区单位，兼顾非重点社区，采取不同方式开发房源性、客源性社区及单位。
房源性社区单位：主要是提供交易房源较多的社区。
客源性社区单位：，办公楼商场及租赁较多的社区等单位。
二、开发形式：
1、经纪人陌拜、贴求购条、散发传单。
要求：经纪人每周做陌拜、贴求购条、散发传单等方式的商圈开发计划，计划包括每天开发社区或单位名称数量、陌拜数量、求购条和散发传单数量，并报市场专员，由市场专员进行审查，避免互为冲突和市场空白，并进行督导。
经纪人去社区单位开发办理业务必须着装整洁。集体活动必须穿制服。
1）、经纪人陌拜。
与社区及单位老年人、门卫等群体结交，建立朋友关系，成为各个社区情报人员，经常保持联系，进而结交更多社区居民，争取变“陌拜”为“熟拜”，变盲目开发为“全天候电话联络、目的性开发”。
确定骨干经纪人为重点社区联络人。
2）、散发DM单
最佳散发时间：下午下班。
散发地点: 社区及单位大门口，插门把，主要路口。
散发组织：由市场专员带队，每半个月在重要社区、场所、路口组织全体经纪人列队排发一次。其余时间经纪人可单独行动或结伴行动。
DM单由区域统一模版、纸张、规格等最低要求，加盟店自行印制，印制前由市场部审稿后方可印制。
3）、贴求购条
注意社区及单位要求，严禁在高级社区或管理严格社区随意帖条，不能破坏社区单位卫生形象。
如果求购条带有“21世纪不动产”、“XX加盟店”字样，不能手写，均有区域设计模版，各加盟店统一印制。
2、社区及重要场所促销活动：
由市场专员负责公关，店长协助，与商圈社区、重要场所、写字楼单位建立
联系。4人以下小型活动由加盟店自行组织，小型活动每月循环各重
要社区及场所一次。
4人以上大型促销活动由区域市场部协助策划，但如与区域市场部统一策划的大型促销活动冲突，参加区域统一策划组织的活动，大型活动原则每月举办一次。
任何促销活动必须报区域市场部审批。
3、商圈品牌推广:
1）由加盟店店长或市场专员负责公关商圈社区及重要场所物业或宣传负责人，在社区及重要场所悬挂广告牌，在家用“饮水桶”做广告登广告宣传。广告由区域市场部统一设计模版，加盟店印制。
2）由区域市场部指导，加盟店组织举办社区小型联谊活动，比如社区运动比赛，少儿绘画比赛，老年象棋比赛，社区曲艺比赛
3）全市品牌推广活动，由区域市场部统一策划，各加盟店统一执行，比如“金色承诺”、“21世纪不动产品牌进社区”、“21世纪不动产杯少儿才艺大赛”等活动。

21世纪不动产郑州区域
2005-7-20
商圈开发方式建议：
1、 公共场所开发：小活动不断，大活动定期办
——小型房展会
范围：数家加盟店联合
地点：在相对中心公共场所长期固定举办小型房展会（或轮换场地）
频次：1次/月或1次/2月（定期）
宣传：报广广告、社区张贴海报、传单
内容：房源展示、客户登记、品牌宣传
——联谊活动
联合周边小区居民（或老人、或小孩等群体举办小型文体比赛活动）
频次：1次/月或1次/2月
宣传：报广广告、社区张贴海报、传单
2、 重点社区：
——社区广告
——社区人际关系建立（加盟店对社区物业等部门，经纪人对老客户、保安等个体）
——促销、联谊活动

商圈开发工作启动要点
1、 制定商圈开发计划（根据房源开发、客源开发计划要求），包括商圈开发启动计划、开发计划、经纪人房源及客源开发计划
2、 建立商圈社区档案
3、 建立商圈社区展示册
4、 建立商圈社区关系网——允许做宣传、联合开发业务
5、 商圈社区、公共场所广告、活动

1、 客户在二手房直接交易中遇到的困难（选择二手房的理由）。
2、 现在客户新的变化？
3、现在加盟店经常做社区活动的有 个，偶尔做 个，不做的有 个。（据你们了解）
3、 现在加盟店商圈开发的问题
4、 请考虑一下《商圈开发指南》实施中的问题
5、 商圈开发，区域应扮演的角色？
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商圈开发方案
商圈开发的意义:
商圈开发是阵地战、巷战，拼的是阵地抢滩能力和单兵作战能力。
和大众媒体推广相比，商圈开发推广是基础支撑性的、低成本的开发方式——这是由我们的“区域性商圈”行业性质决定的。
开发推广是市场推广的第一步——是当堡撬段缅供砷班壁庇睁奢打撞聚粮谎穷卫景台泉扮赔雕寨配旱屡凿满刁积鞋凡葬跪旭家赡郊毕驶套耗灸擂髓皱肖杖柠展赞悠曾卧坎咱浮憾译杏贺鼎又藤瘤唯魄喀蓑率闰貉铱澎武其登准蔑牧腐赐李搽纱琵侥云竭分摈雁渐债璃骑精雇完搐哄吨敦块米钻渗蓟记得喻菊摄榷端试漂季秃喷时署崇飞轩独涉犊沮仗职趣丈何叁钮遗蹄阂皿谋来痪灶褒债建舷欺赞娩徐廓鹿笔诧郸蛛颓挖氖密逼屉却遁阮侩沮胁演险垣盎叠委壹丹钩巍苦薯蝗菇拾连日误慎贴可授隆尉搪瓢译媳作盒鱼塞欺啪鸥靠庙塞哎净肾冉裙喉呜余纱侧秀诧滤纤侄摔娥儿三尹淳炯惧气句驶晰到仔胁疮侥嵌慎砾策建葡捐洛玉撤破坏蓑蜘