1、案例分析报告
一、案例介绍：
某房地产公司要制定一个住房的长远规划，根据研究资料，租房的需求收入弹性是0.8-1.0之间，买房的需求收入弹性在0.7-1.5之间，估计今后10年内每人每年平均可增加收入2%-3%，需要掌握的是10年后居民住房需求（租房、买房）的增长数量。
二、案例分析目标：
由于住房制度改革的深化，城镇住房的生产与消费快速步入“市场导向”时代，作为房地产企业只有在市场竞争日益激烈、政策不断变化的大环境下，积极把握民众的住房需求变化，才能制定出相应的短、中、长期规划，应对市场竞争，保证可持续性发展。
此次案例分析，我组主要是根据“住房需求的收入弹性是住房消费的重要指
2、标，它反映了居民住房（购房和租房）需求对收入变化的敏感程度”这一关键因素，通过对济南市（假定城市）住房需求情况、租房需求收入弹性、买房需求收入弹性、收入增加比例等因素的分析，为某房地产公司制定一个住房的长远规划。
三、案例分析：
名称
数值
租房需求收入弹性
0.8-1.0
买房需求收入弹性
0.7-1.5
收入增长比率
2%-3%
购房需求量（提供）
780万㎡
租房需求量（提供）
520万㎡
26-30岁住房需求人数占同龄人数比率（提供）
32%
30-45岁住房需求人数占同龄人数比率（提供）
76%
45岁以上住房需求人数占同龄人数比率（提供）
22
3、
(一) 1.0210=121.8
1.0310=134.3
也就是说10年后居民收入增加了21.8%-34.3%。
(二) 根据￡=(ΔQ/Q)/(ΔI/I)， 故ΔQ/Q=￡(ΔI/I)
（1）租房
0.8*21.8%=17.44%
1.0*34.3%=34.3%
（2）买房
0.7*21.8%=15.26%
1.5*34.3%=51.45%
(三) 假设案例时间为2011年，同时10年内其它因素影响不大：
（1）租房
ΔQ1=520*17.44%=90.688万平方米
ΔQ2=520*34.3%=178.36万平方米
即ΔQ租房的区间为（90.688，1
4、78.36）
（2）买房
ΔQ1=780*17.44%=136.032万平方米
ΔQ2=780*34.3%=267.54万平方米
即ΔQ买房的区间为（136.032，267.54）
（四）住房需求曲线
租房需求的收入弹性曲线
住房需求的收入弹性曲线
根据“需求的收入弹性小于1时，缺乏弹性，是生活必需品；需求的收入弹性大于1时，具有弹性，是高档品、奢侈品”这一规律，我们结合上述图表进行分析，获得：
对租房为主要需求的民众来说，需求弹性在0.8-1之间，缺乏弹性，属于对生活必须品的需求。
对买房为主要需求的民众来说，需求弹性在0.7-1.5之间，既存在缺乏弹性的一面，又
5、存在具有弹性的一面，我们认为对于买房者来说，首先基于生存、生活必要的需求，其次是在满足生存和收入不断增大的基础之上会产生一种追求品质生活的需求，进而导致需求弹性突破1的位点，对住房条件（面积、质量、环境、物业服务）有更高的期望。
从上述分析中，我们可以看出人们对于住房（不论租房还是买房）的需求，已经开始由遮风避雨和休息的需要，逐步转移到舒适生活、显示地位、投资收益等更多方面，这就使收入弹性大于1得以实现。
四、案例结论：
根据案例数据结合管理经济学相关理论，从济南市现有住房需求量（面积）和租房需求量（面积）出发，我们可以发现济南市的房地产消费市场，存在这样的需求趋势或规律。
从租房消费
6、者的角度来看，需求收入弹性小于1，实属生活必须品，主要是针对外来务工或者收入较少的消费群体。根据这部分消费群体收入少、对环境、质量要求低的特点，我组认为：以结构较为单一的公寓、中小户型或廉租房为主要业态进行投资建设，是主要的战略方案。这种方案的采用既满足了一部分人投资性购买房产的需要，也极大的满足了本市租房消费者的需求。
从购房消费者的角度来看，需求收入弹性在0.7-1.5之间，说明购房消费者的需求随着收入的不断增加，由生活所必须的遮风避雨和休息的场所向享受生活、舒适人生的高级住宅方向转化。因此，针对这一大部分需求，我组认为还是要以精品房地产项目为中心，在面积、质量、环境、服务、配套等多方面一齐出发，才能在未来房地产市场日益激烈的环境中，保存自己的一块份额。
最后，根据不同年龄段住房需求比例和年龄收入规律，我组最终认为，未来十年的业务发展应该以精品房地产项目为主，结合公寓、小户型等项目，实现综合、全面的发展。
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