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主题街区发展的战略性趋势研究

深圳力扬美景旅游策划设计咨询机构 原创

一、主题街区的关键要素

主题街区是依赖于市民聚集居住区域而逐步产生的一种具有场所感和便利性的生活空间形态。主题街区有别于一般的街区，主要是由于在街区的开发建设与发展管理的全过程中始终贯穿着一个或多个主题。这里的主题是一种文化的积淀、一种生活方式的积累、一种时尚元素的符号、一种感召力量的体现。根据深圳力扬美景旅游策划设计咨询机构的研究，我们认为主题街区的关键要素主要包括以下4方面：
主题：主题是主题街区的核心主线。主题包括了街区内的文化积淀和街区所包含的时尚元素。主题的选择可以多元化，可以复合搭配，但必须与街区的历史和生活实际相结合。
场景：场景是主题街区的物质构景基础。场景由街区氛围、街区活动、建筑景观组成。场景是街区主题体现的重要大环境，场景的设计和营造应与主题密切配合；主题街区的开发，街区主题的决定应该根据已有的场景进行适度的选择。
空间：主题街区的空间构成既有私人空间，也有公共空间。私人空间和公共空间的功能设置分为生活配套、公建配套和商业配套。生活配套是为了街区内居民或者街区外来人员的生活所需而设置的空间配套。商业配套则是街区内商业经营所需的区域和场所。共建配套就是街区居民和外来人员的公共活动空间。
商业模式：主题街区的商业模式包括了街区的生活方式、动态消费和经营社区。街区生活方式为主题街区的商业模式提供了经营方法和理念的取材方向。街区动态消费方式为商业模式经营策略提供依据。经营社区则是主题街区内商业模式运作的场所。

二、主题街区的定位维度

1.目标市场
从市场营销的角度看，目标市场的选择是主题街区在确定主题前首先对自身的开发对象做出一个明确的规定。根据影响消费者需求特点的明显标志，把主题街区有可能面向的市场划分为若干个具有不同需求的差别群体，进行市场细分。在根据各个细分市场的具体评估标准，选择对于主题街区具有开发潜力的目标市场，确定主题街区的具体服务受众，根据目标市场设计主题街区的产品设置，这是主题街区定位维度的首要方面。

2.主题选择
主题街区主要体现的就是街区的“主题”，换句话说，“主题”就是该街区的卖点，是该街区吸引消费者的重头戏。“主题”是主题街区的灵魂，也是贯穿整个项目始终的主线。“主题”的选择要新颖、独特、别具匠心，“主题”的选择更是要突出当地的地方特色和文化特点。“主题”的选择应该和当地的文化风俗、社会风貌、生活习惯相联系，应该深刻挖掘蕴涵地方特色的资源，使街区“主题”与该地风土人情相互融合，相互渗透，以更好的彰显主题街区的魅力。

3.地理区位
地理区位是主题街区需要重点考虑的定位维度之一。地理区位在一定程度上对主题街区的经营具有重要的影响。地理区位的交通方便度、资源集中度、商业聚集度和社会文化氛围都深刻地影响着主题街区的发展。
地理区位的选择必须与主题街区的主题营造、功能设置相适应，如以商业地产开发的主题街区应选择商业聚集度较高，交通条件便利枢纽地区；而以休闲、生态、度假等设置主题的街区就应该选择相对较为悠闲的地理区位。

4.功能结构
功能结构在一定程度上决定了主题街区的“主题”选择和开发规模。功能结构可以分为单一功能和复合功能两种。单一功能就是主题街区的开发主要提供单一种的功能设置。而复合功能就是主题街区的开发集中了两种或两种以上的功能设置。随着主题街区的发展和商业地产的逐步兴起，主题街区的功能结构必然从单一型向复合型发展，“主题”的内涵也会从单一化向多元化发展。

5.商业模式
商业模式是指企业建立以及运作的那些基础假设条件和经营行为手段和措施，包括了盈利性组织和非盈利性组织的商业模式。主题街区的开发要考虑商业模式的选择，应该充分发挥街区自身的资源优势，协调好商业模式中的各项流程，设计出优质的主题街区产品，利用良好的商业运作模式促进主题街区的发展。

6.开发规模
主题街区的开发规模会受到多方面的限制，在经过对市场、主题、区位、功能、模式的选择后，根据投资主体自身的开发建设实力，便可以确定主题街区的开发规模。主题街区的开发规模一定要与各个维度之间密切结合，不能一味盲目求大、求多，必须结合多方面的制约因素，在出精品、出优质品的前提下，对主题街区的开发规模有一个准确的评估。

7.投资主体
投资主体是主题街区开发的重要利益相关者之一，投资主体决定主题街区的资金来源保证。投资主体可以多元化，但必须保证其开发实力足够的雄厚，以保证主题街区开发的顺利进行和其可持续发展。

8.经营理念
经营理念是一个主题街区运营的指导思想，经营理念的先进与否直接影响到主题街区的从开发到运营过程中的一系列经营状况。主题街区的开发必须要引入国际国内先进经营管理理念，优化经营管理手段，使主题街区的发展逐步进入良性循环。

三、主题街区未来发展的战略趋势

1.泛化核心功能
主题街区重点在于“主题”的营造，主题的反映与街区功能的体现密切相关。主题街区的出现不仅仅是以“主题”为卖点，更是以其强大的综合功能的提供而具有吸引性。因此主题街区在未来的发展上其街区核心功能会进一步泛化。主题街区会融合各种功能于一身，例如：居住、购物、娱乐、休闲、庆典、会展、地产等方面。

而从主题街区的各种利益相关者来看，他们对主题街区不同的追求也会促使主题街区核心功能的泛化。旅游者追求在街区中的感觉最好；街区从业者追求薪酬最高；街区经营者追求利润最大；街区投资者追求回报最快；街区竞争者追求优势最强；街区管理者追求业绩最优。街区之内从街区居民、客商到业主，各个群体之间都希望主题街区的功能多元化，以达到人流、物流、资金流、信息流等在流向、流速、流量和流质方面的优化，强化主题街区的核心优势。

2.加强资源整合
主题街区并不像一般的私人空间一样，独立于城市系统之外，主题街区是城市系统的组成部分，必须与城市的系统发展相协调。主题街区内的私人空间和公共空间既有相对性，也有融合性，两者之间相互支持，相互渗透。与此同时，主题街区与城市之间的外部联系也是非常密切。加强主题街区与城市资源的相互整合，有利于两者之间的相互发展。主题街区的生活配套、商业配套、共建配套既为主题街区内服务，同时也为城市服务；而城市的公共资源也为主题街区的发展提供支持系统。主题街区开放性地融入城市，共享城市的配套资源，也使城市更大程度地利用街区资源。

3.转换商业模式
主题街区的商业模式的发展，会从现今的独立经营、自负盈亏走向共享市场、多赢制胜。商业模式的转变会经历五个转型：从空间系统来看，商业模式的发展会从封闭性系统转向开放系统；从经济系统来看，主题街区的商业模式会从主导经济转向混合经济；从街区消费能力来看，主题街区的消费模式会从静态消费转向动态消费；从街区经营组合来看，商业业态的简单化会向多元化转化；从商业模式的操作方式来看，主题街区会从圈地运动式向街区时代转变。

4.改进收益能力
主题街区在未来的发展上，收益能力将得到改进。收益能力将从过去单纯的、分散的盈利点收益转向整合的价值链收益，再从价值链收益向价值体系转变。收益能力的发展将经历：“点"线"面”的过程。在这个过程中，街区收益将逐步实现最大化。街区收益从一种简单意义上的资本增值，向建筑增值、生活增值、土地增值、资本增值复合型增值迈进，在此基础上再向商业模式增值发展。

5.扩张开发规模
主题街区未来发展的战略趋势在规模上会出现扩张的态势。主题街区在规模上的扩张可以从：街区的占地规模；街区所获得的投资规模；街区内的建筑规模；街区可容纳的人口规模；街区内的商业规模；还有街区的功能规模上作为主题街区规模扩张的出发点。现今在一些城市当中，主题街区的规模扩张态势日益显现，而某些经济发达的大型城市将会形成主题街区体系。

6.彰显地域色彩
深圳力扬美景旅游策划设计咨询机构认为打造主题街区很重要的一个方面就是街区“主题”的选择。“主题”选择的好坏直接影响到主题街区的成功与否。而选择街区“主题”的一个重要考虑因素就是主题街区所在的地域特色。主题街区的“主题”确定应和当地的地域文化特点相结合，使主题街区的开发能彰显当地的地域色彩。
主题街区的发展应传承原生态的市井生活，尊重现代时尚的魅力要素。主题街区在彰显地域特色的时候，注意连通城市的三大脉络关系：承接地域的文脉，传承地域性的文化特色；沿袭街区的地脉，加强与城市其他地区的交流与沟通；融合城市的气脉，发挥城市的崭新气象，吸收城市发展崭新特点，与城市发展相辅相成，共创双赢。

7.营造景观环境
主题街区的景观环境是街区的构景基础，是街区的“硬环境”。景观的建造是街区主题氛围的载体和物质表现形态。主题街区对其景观环境的营造应该遵循：封闭围合与开放通透的巧妙相融；地势与建筑的灵动协调的思想。
主题街区的景观环境应营造出五种感觉：场景感、标识感、气质感、安全感、亲切感。景观环境的营造将出现两种趋势：生态化和乡村化。这两种趋势的出现是反应城市居民对不同于城市生活方式的向往。而当今环保和生态思想的大行其道，也为生态化和乡村化的主题街区趋势的提供大思想环境的支持。

8.提升生活品质
主题街区的不断发展在一定程度上反映了人们对生活品质的要求越来越高。提升生活品质既是人们对现今不断完善的城市体系的更高要求，也是主题街区软环境建设的主要方向。经济、环保、安全、舒适、包容、活跃等都是现今多数提倡的优秀街区生活品质要求。所以，深圳力扬美景旅游策划设计咨询机构认为主题街区提升生活品质可以有五大战略发展方向：人情味的邻里关系：营造融洽和谐的社区文化，使社区居民有归属感；便利性的城市生活：使街区生活更加方便快捷，为社区和城市居民提供便捷性生活；人性化的空间尺度：街区的空间结构和设计，设施的配套更加人性化；趣味感的生活方式：生活方式在传统中融入现代元素，传统与现代结合使社区生活更多姿多彩；倾向性的价值观念：主题街区的“硬环境”与“软环境”的结合为街区提供一种核心价值，倡导一种生活理念和价值观念。这会给人们带来一种对街区的倾向性价值观，便于人们根据自身的需求选择生活街区，也便于街区对其居民的一种选择性。

9.更新经营理念
主题街区的经营理念将从战略的高度、城市的角度和产业的维度进行更新。主题街区的经营和发展不仅依靠街区的投资主体，还要依靠多方面的协作和支持。主题街区的经营需要有战略的指导思想，需要与城市资源进行共享。街区的经验除了企业担纲外，还需要政府做出协调，需要法律法规的约束和规范。而街区的经营还需要通过市场进行运作，分析市场的需求，接受市场的监督。可以说，主题街区的和谐发展是战略、资源、政府、法制、市场、企业等多方面相互协作的结果。只有各方面充分发挥各自的优势，相互协调，主题街区才能得到和谐发展。

10实现知识管理
主题街区的管理方式在未来会由传统的经验式管理转变为知识化管理。经验式管理注重对过去案例、经验的积累，在解决问题时着重参考过去类似案例的解决方法。在主题街区的发展上，经验式管理着重在规划、建筑、融资、物管等领域进行重点管理。

而知识管理是战略管理的核心部分，它是在日益复杂和不确定的企业环境中，为了挖掘、培育和提高企业核心竞争力而对知识进行识别、创造、积累和应用的过程，知识管理的最终目的是促进知识共享，鼓励知识创新，实现知识增值，从而提高企业核心竞争力。在主题街区的管理上，知识管理会采用新的视角，依靠各种先进知识管理理念对主题街区实现管理方式的创新。

四、结语
主题街区作为城市区域的一部分，作为一种新型的城市公共空间系统，其成长和发展都为城市带来深远的影响。主题街区的繁荣既可以为城市发展带来强大的促进作用，特别为城市旅游业注入新鲜的血液。同时，主题街区的良性发展也为当地居民带来巨大的利益。主题街区的成长将为城市新一轮的发展注入一派可喜的新气象。

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