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土地增值税的计算公式及9个实例

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土地增值税的计算公式及9个实例
计算土地增值税的公式为：
    应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率
序号
增值率=增值额/扣除项目金额
税率
速算扣除系数
1
增值率小于或等于50%
30%

2
增值率大于50%小于或等于100%
40%
5%
3
增值率大于100%小于或等于200%
50%
15%
4
增值率大于200%
60%
35%

 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 
      第一步，计算扣除项目金额
      1、购买土地使用权费用：300万元
      2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
          1,500元×10,000平方米＝1,500万元
      3、计算加计扣除：
          （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元
      4、房地产开发费用：
      因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
      5、税金：170万元
      扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元
      第二步，计算增值额
      商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万
      增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计
               ＝4,000－2,510＝1,490万元
      第三步，确定增值率
      增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％
      增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％
      第四步，计算土地增值税税额
      土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
                    ＝1,490×40％－2,510×5％
                    ＝596－125.50
                    ＝470.50万元

      例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？
    允许扣除的房地产开发费用=（400100）+（1000+6000）×5%=650（万元）
   例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？
    收入总额=600（万元）
    扣除项目合计=800×60%+32=512（万元）
    增值额=600-512=88（万元）
    增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=17.19%，适用税率为30%。
    应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4（万元）

    例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？
    扣除项目金额=50+200+（200+50）×10%+ 60+（50+200）×20%=385（万元）
    增值额=1000-385=615（万元）
    增值率=615÷385×100%=159.74%
    应纳税额=615×50%-385×15%=249.75（万元）

   例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？ 
    扣除项目金额=1200+40+35=1275（万元）
    增值额=1800-1275=525（万元）
    增值率=525÷1275×100%=41.18%
    应纳税额=525×30%=157.5（万元）

   例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？ 
    扣除项目金额=800×50%+30=430（万元）
    增值额=500-430=70（万元）
    增值率=70÷430×100%=16.28%
    应纳税额=70×30%=21（万元）

   例7：某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：
    （1）支付土地使用权价款1400万元；
    （2）取得土地使用权缴纳契税42万元；
    （3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元；
    （4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。 
    1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？
    营业税、城市维护建设税、教育费附加
    =7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%        =412.99+3.40=416.39（万元）

    2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？
      价款=1400×80%=1120（万元） 
    开发成本=（42+90+2100+60）×80%=1833.6（万元） 
    开发费用=（1120+1833.6）×9%=265.82（万元） 
    税金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（万元） 
    加计扣除=（1120+1833.6）×20%=590.72（万元） 
    允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）

    3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？
     增值额=7648-4223.14=3424.86（万元） 
    增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10% 
    应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78（万元）

    4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。 

   应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）×25%=520.56万元）

    例7：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？
    1、应缴纳营业税=9500×%=475（万元）
    2、应缴纳城建税、教育费附加=475×（5%+3%）=38（万元）
    3、扣除项目金额=1000+2000+（1000+2000）×10%+475+38+（1000+2000）×20%=4413（万元）
    4、增值额=9500-4413=5087（万元）
    5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%
    6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.55（万元）

    例8:2009年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款24万元。经评估，该住房的重置成本为20万元，成新度为70%。住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。王某应缴纳多少土地增值税？
    从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
    例9：某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：
    （1）1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用24万元；
    （2）以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；
    （3）普通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开发成本620万元；
    （4）分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分摊；
    （5）9月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元；
    （6）9月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万元。
其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用；如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。 
    （1）公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元？
   （2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？
   （3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元？
   （4）公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？
   （1）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）×1÷2=312（万元）
     开发成本=300（万元）
     公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=（40-4）+（300+312）×5%=66.6（万元）
     税金=1080×5%=54（万元）
     其他扣除项目=（300+312）×20%=122.4（万元）
     代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。
     可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905（万元）
     （2）收入总额=1080（万元）
      可扣除项目合计=905（万元）
      增值额=1080-905=175（万元）
      增值率=175÷905×100%=19.34
     建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额20%，予以免税。
    （3）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）×1÷2=312（万元）
    开发成本=620（万元）
    应扣除的开发费用=（312+620）×10%=93.2（万元）
    以不动产对外投资，不缴纳营业税。
    其他扣除项目=312+620+93.2+186.4=1211.6（万元）
   （4）收入总额=1500（万元）
    可扣除的项目合计=1211.6（万元）
    增值额=1500-1211.6=288.4（万元）
    增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，适用税率为30%
    应缴纳土地增值税=288.4×30%=86.52（万元）

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