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商铺租售方案建议
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芙蓉花园商铺租售方案建议
一、 芙蓉花园商铺基本情况
芙蓉花园商铺共有28个销售单位，总计销售面积9824.87M2，其中市土地储备中心预留15个销售单位。剩余13个销售单位可公开进行市场销售，具体销售范围：【纯底层商铺】03#、14#、21#；【1复2层商铺】商铺02#、04#、12#、13#、15#、20#；【1复3层商铺】商铺25#；【纯3层商铺】商铺26#、27#、28#，共计13间商铺，累计销售面积7198.06M2;
自商铺对外销售以来，通过前期积累客户和新增客户的商洽情况，反应出该商铺在实际利用和市场价值上存在疑虑，严
2、重的阻碍了商铺的顺利销售，主要问题反馈如下：
1. 整体可售商铺面积过大，总价过高，受众面窄；
2. 纯底层商铺格局混乱，展示面太小，内部空间被结构墙分割，无法实现普通商家经营的需要；
3. 1复2层商铺基本是底层小，2层面积大的格局，且部分室内因消防通道或电梯井占用了空间，降低了使用价值；
4. 1复3层和纯3层的商铺，面积大，总价颇高，非一般客户所能接受。
以上四点是商铺销售中所集中反应的客观情况，为把芙蓉花园商铺资源有效利用，提升其商业价值，避免长时间空置而造成了无人问津的不良市场印象，我司建议针对商铺做一个租售联动的计划，以期能扭转租售不畅的局面。
二、 操作指导思想
3、
先投入后创收，即先以低收益方式招商户，进行市场培育，改善物业的市场形象，创造其商业价值。
三、 操作方式建议
先租后售，通过出租，将商铺租赁给合适的商户，将整个商铺业态做好一个合理的布局，以改善物业的展示形象，同时也无形中增强了市场对它的价值联想。在商家经营获利的同时，可大大增强有能力购买的商家购置商铺的信心和决心，即可以降低经营成本，同时也是一项可预期获利的房产投资；此外，也同时对外销售，通过固定和现成的租金回报，来吸纳投资客户的购买。
四、 具体操作办法：
1. 确定商业业态
有选择性地进行招商租赁：银行、超市、花店、礼品配饰店、医药店、宠物美容店、网吧、茶室、西式糕点
4、足浴、美发美容、教育培训，其他办公类；
2. 制定统一的租金及出租政策：
1) 租金价格（参考附件价格分析）
2) 租金政策
① 免租期设定（装修期）：普通商户免租2个月；有一定知名度商家免租3个月（如：银行、有规模的连锁超市、美发美容店等）；
② 租金支付：押一付六，即收取1月租金作为押金一次性收取半年租金；
③ 租赁期限：一般个体商家设定1-3年租期，到期可按行情价优先续租，经营面积超过500M2的企业商家租期3-6年；
④ 租金增长率：租金每3年环比增长5%。
3) 租售联动政策
① 租户在租赁使用期间，随时可以按市场价格优先购买所使用的商铺，之前已经支付的
5、租金可抵扣房款，以促进其购买；
② 带租约销售，若租户放弃优先购买商铺，则可以考虑将商铺带租约一同转让给第三方，受让方可获得商铺转移后至租赁合同期满的所有租金收益
③ 未销售且未出租的商铺按市场价销售，可帮助其进行租赁。
4) 租金价格参考
① 租金价格对照表
针对周边商业体的租金水平对照，从物业形态及业态分布来分析，应主要以怡景南园沿街商业做对比，同时结合相邻的圣德大厦及莱茵帝景的租金水平做参考。
② 结论：
a. 目前芙蓉商铺处于初步形成阶段，周边人气不足，需用2-3年的低租金水平吸引商家进驻，积累人气，创造商业价值，后期再根据商家经营状况适当做出调整；
b. 对比
6、怡景南园项目，租金水平应适当拉开租金差异，降低入驻商家的前期经营成本投入，为商家创造盈利空间；
c. 友通数码广场是本区域内主题性商业广场，其商业价值最高，人气最旺，其租金水平只能对本案远期的租金价格产生带动效应，目前还无法做直接对照；
d. 因物业形态和商业规模差别，本案应比圣德大厦及莱茵帝景商业更具有竞争力和商业经营价值，因此，租金水平应高于这两个对比项目。
③ 租金价格拟定
参考周边租金水平的比较，结合本案结构特点和远期投资的增值预期，目前更为合理的手段是用略低于市场的租金水平，吸纳商户进驻，通过一段时期的经营展示，提升商业价值。既能保障资产价值的增长，也会无形中提高市场销售价格，实现较为理想的投资价值。
具体的租金水平建议：
① 纯一层商铺2.0元/M2/日；
② 1复2层商铺1.5元/M2/日;
③ 1复3层商铺（25#）1.2元/M2/日；
④ 纯3层商铺（26#、27#、28#）1.0元/M2/日。
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