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西藏天路企业参与柳吾新区开发
战略评定汇报

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2024年7月11日

目 录
第1章 柳吾新区开发项目背景 4
1.1 柳吾新区现实状况介绍 4
1.2 柳吾新区开发新契机 4
1.2.1 青藏铁路及柳吾大桥修建将改变该区域情况 4
1.2.2 城市发展本身需要 5
第2章 西藏天路为何要参与柳吾新区开发 5
2.1 企业战略要求发展第二主业 5
2.1.1 西藏天路发展战略概述 5
2.2 柳吾新区是天路发展第二主业契机 6
2.3 西藏天路参与柳吾新区开发SWOT分析 7
2.3.1 宏观环境分析（PEST分析） 7
2.3.2 房地产行业分析 9
2.3.3 西藏天路资源情况分析 12
2.3.4 西藏天路参与柳吾新区开发SWOT总结 14
第3章 西藏天路参与柳吾新区开发商业模式 16
3.1 组织模式 16
3.2 盈利模式 16
3.2.1 土地出让 17
3.2.2 招商引资 17
3.2.3 多元化参股 17
3.3 运作模式 17
第4章 风险分析 18
第5章 财务评定 20
5.1 评价和分析基础数据 20
5.1.1 新区第一组团土地开发时期计划 20
5.1.2 投资估算和资金筹措 20
5.2 财务评价 21
第6章 提议 25
附件一：柳吾新区区域功效定位分析 28
1.1 柳吾新区北组团区域特点及对区域功效定位影响 28
1.1.1 区位交通 28
1.1.2 自然环境 28
1.1.3 计划条件 29
1.1.4 区域特点对区域功效定位影响 29
1.2 拉萨城市发展对柳吾新区功效定位影响 30
1.2.1 拉萨城市发展特点和趋势 30
1.2.2 拉萨城市发展对柳吾新区功效定位影响 32
1.3 柳吾新区北组团功效选择和区域功效定位 33
1.3.1 柳吾新区北组团功效选择 33
1.3.2 柳吾新区北组团区域功效定位 41
附件2 柳吾新区关键区开发财务评价表 43
第1章 柳吾新区开发项目背景
1.1 柳吾新区现实状况介绍
柳吾新区在拉萨河东南，背山面河，和拉萨老城隔河相望，向北经过立即开工柳吾大桥，直接进入城市中心区，并经过拉贡公路抵达贡嘎机场；向东可和川藏公路连接，抵达林芝、昌全部等藏东地域。柳吾新区行政隶属拉萨市柳吾乡，现在人口1181人，总户数223户，全部为农业人口。计划区范围42.70平方公里，新区基础上没有进行城市开发建设，现在仅有一条沙土路经川藏公路及拉萨一桥将柳吾乡和拉萨市老区相连，路面狭窄。
计划区内城市建设用地23.25平方公里。本汇报关键针对北组团开发，包含关键区和外围区，面积约4平方公里。其中关键区指铁路客运站所在地到未来柳吾大桥关键范围，面积约1平方公里。
1.2 柳吾新区开发新契机
1.2.1 青藏铁路及柳吾大桥修建将改变该区域情况
开始青藏铁路破土动工，其中在拉萨铁路客运站选址在柳吾新区北部。为新区未来人流奠定了基础。
铁路进藏后，其高质量、全天候、长运距特点将使本区内部分矿产资源和绿色产品生产成本大幅降低，藏医药、绿色食品加工等产业得以开启。铁路进藏还将使拉萨和周围省份乃至环印度洋经济圈和中亚地域经济联络得到加强。
而柳吾大桥建成将直接缩短新区和老区距离，极大改善柳吾新区交通情况。
1.2.2 城市发展本身需要
拉萨老城区（以大昭寺为中心方圆一平方公里古建筑群）是藏民族文化精华，多年来伴随人口和城市建设发展，历史名城保护面临着越来越严重挑战。现在拉萨全市人口21万（城镇人口），城市建成区51平方公里，而老城区面积2.8平方公里，集中了7万人，造成老城区人口拥挤；另外经济发展引发城市新功效没有对应空间落实，部分建筑项目仍挤在布达拉宫周围，不管是建筑风格、体量还是高度全部给历史名城保护造成冲击。
第2章 西藏天路为何要参与柳吾新区开发
2.1 企业战略要求发展第二主业
2.1.1 西藏天路发展战略概述
西藏天路现在发展战略：天路应发展成为围绕公路建设多元化企业，在做大建筑基础上，继续开拓新业务，追求更高利润率，为股东、用户及职员带来利益；天路应首先做大建筑主业，经过强化招投标能力及项目管理能力等提升主业竞争力；同时发展建筑行业中利润率较高业务－建筑设计业务；在公路建筑能力强化以后，天路应围绕建筑项目公路能力开拓民用建筑等业务，真正将天路主业做大；房地产行业及旅游行业是天路应发展其它主业，提议天路在近期内进入房地产行业，在2年内进入旅游行业；实现天路发展战略手段是优化股权结构，经过引进新股东带来新符合天路发展战略项目，以达成开拓新业务目标。
2.2 柳吾新区是天路发展第二主业契机
依据天路发展战略：为了打造中国一流建筑集团品牌，保持长久发展，西藏天路必需建立起三个层面业务组合：
第一层面关键业务：在快速推进公路建设能力同时，调整企业总部组织架构，建立合理工作步骤，同时寻求开展建筑设计，及新建筑业务。
第二层面新兴业务：围绕建筑发展多元化，开发房地产业务。
第三层面侯选业务：主动开展旅游业务，经过引进外资旅游企业，培育新主业。
企业现在第一层面关键业务发展情况良好，第三层面侯选业务也在主动开展中。现在急需挖掘适宜第二层面新兴业务。根据发展战略中计划，第二层面新兴业务将围绕建筑发展多元化，开发房地产业务。
西藏房地产业现在正处于成长阶段，一级土地开发是房地产价值链源头，大多受政府和政策性控制，是房地产价值链中取得利润最高一个步骤，通常房地产商鲜有机会进入。柳吾新区开发对于拉萨市政府，是跨越式一步；而对于天路企业，则属于历史性机会。柳吾新区开发正是天路进入发展战略中第二层面业务——房地产业务契机。
2.3 西藏天路参与柳吾新区开发SWOT分析
2.3.1 宏观环境分析（PEST分析）
2.3.1.1 政治层面影响
1． 西部大开发战略对拉萨乃至整个西藏经济、文化发展起着主动推进作用。国家对西藏基础建设投资力度加大将增加经济热点和消费热点增加。
2． 中央第四次援藏工作会议（6月）明确指出，以后五到十年，是西藏加紧发展、维护稳定关键时期，要确保西藏经济从加紧发展到跨越式发展，十年内人均GDP赶上全国平均水平。拉萨发展面临着前所未有发展良机，有利于地域发展方案将更轻易取得政府支持。
3． 西藏自治区“十五计划纲要”中提到“十五”期间要加紧交通、能源、水利等基础设施建设。使房地产业发展进程深入得到提升。
4． 西藏自治区出台了《党政机关货币化分房制度》和《企业货币化分房制度》，现在西藏已经经过财政补助方法向２５００多名离退休干部发放了住房补助。这些住房补助最高达１２万元，最低有３万元。
5． 西藏住房贷款实施中央给特殊政策。西藏住房贷款利率５年以内包含５年，利率为２．７９％，远低于内地４．７７％；５年以上利率为３．０６％，比内地５．０４％低近两个百分点。
6． 6月5日，中国人民银行公布了《相关深入加强房地产信贷通知》(“121号文件”)，对房地产开发贷款、个人住房贷款全部做出了严格要求。对房地产开发商资质和自有资金要求提升。
2.3.1.2 经济层面影响
1． 西藏近些年经济发展快速，GDP从1995年55.98亿元到161.42亿元。即使西藏GDP在中国仍然属于落后地域，但增加速度连续几年超出9.4%，增加速度达成12.9%，在全国各省（区、市）中居于首位。
2． 因为西藏经济不停发展，城镇居民人均可支配收入由1995年4000元到7762元，高出全国平均水平，仅次于上海、北京、广东、浙江、天津和福建，列全国第７位。居民消费能力较强。
2.3.1.3 社会层面影响
1． 西藏人口不停增加，由1995年235.55万人到255.44万人。其中拉萨市人口由1995年38.33万人到40.95万人。
2． 伴随青藏铁路建成，拉萨流感人口数量将深入增加。内地企业及外资机构进驻拉萨乃至西藏数量也将深入增加。对房地产需求对应增大。
3． 伴随经济发展，生活水平提升，西藏人传统居住观念发生改变。由原来重视小环境，通常自建“一楼一底”住宅，变为现在选择住宅时更重视小区大环境及周围环境，更强调居住舒适性。
4． 西藏现在还缺乏有实力房地产开发商，整体房地产开发水平还比较落后，为新进入者提供了一定空间。
2.3.1.4 技术层面影响
1． 近些年来不停更新房住概念和新型建材开发，包含发展快速太阳能和水源热泵等技术，使得房地产项目越来越合理，越来越满足大家舒适生活需求，也越来越激发大家对房地产产品需求。
2.3.2 房地产行业分析
2.3.2.1 行业特征
1．周期性：
中国房地产周期有三方面特殊性：第一是房地产周期频率，大约是7到8年为一个周期；第二个就是中国房地产周期中，衰退期和低谷期比较短，而增加期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求连续旺盛这么特点，它显著不一样于房地产总量过剩国家和地域；第三，从销售增加和投资增加关系来分析，销售增加直接影响到投资增加。所以房地产企业应更为理性把握项目投资、开发和销售时机，避免盲目发展。
2．关联性：
房地产和国民经济很多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业全部有着亲密产业关联性。伴随国际一体化发展，中国国民经济和全球经济相关度越来越高。而新国际贸易保护主义抬头，如美国对中国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业发展不稳定性增加。同时入关后，这些行业将面临跨国企业强大竞争压力。所以，房地产企业需要亲密关注相关行业发展情况给房地产行业带来影响。
3．地域性：
房地产地域性很强，各地房地产市场发育程度、政策方法、居民收入和消费偏好等千差万别。房地产行业地域性特征使得房地产企业在进行地域扩张时，必需针对各地具体情况进行逐一分析，谨慎投资。
4．政策敏感性：
房地产在国民经济中含有一定先导性，受国家宏观经济政策影响很大。即使中国国民经济发展势头良好，估计以后几年仍会保持7%以上增加速度，但国际形势不稳定也有可能给中国经济带来较为严重影响。同时，房地产开发中大量短期行为，对生态环境造成极大破坏，大量商品房空置，和开发失控，无序发展，造成土地资源大量浪费和国有资产大量流失等情况全部有可能造成国家相关政策改变。
2.3.2.2 行业生命周期
依据“产业生命周期理论”，西藏房地产业正在进入成长久。其特征表现以下：

引入期
成长久
成熟期
衰退期
增加率
缓慢增加
加速增加
平稳增加
衰退
销售额
低
上升
保持高位
衰退
用户购置成本
高
较高
平均
低
产品类别
极少
增加
多样化
衰减
平均利润率
负
增加
平均利润
衰减

竞争对手
极少
增加
相对稳定
降低
经典定价方法
成本加成
价格渗透
竞争定价
减价
进入障碍
技术
竞争对手
竞争对手
产量过剩
经典广告方法
认知和教育
大众市场认知

降低
能够看出，在产业成长久进入房地产业是一个比较适宜时期。
2.3.2.3 柳吾新区房地产需求分析
1． 从土地供给商角度：
用户包含房地产开发商和西藏有实力机关、企机关；内地及国外机构驻西藏办事机构；公用设施提供者。其中公用设施包含医院、学校、娱乐设施等。
2． 从房地产开发商角度：
用户包含商用用户及住宅用户。其中住宅用户范围不限于拉萨本身用户，也包含西藏各区县有实力人士；内地在拉萨经商、办公人士；国外企业、机构驻西藏人士。
2.3.3 西藏天路资源情况分析
新华信研究表明：新区开发和房地产行业关键资源能力包含：社会及政府关系、财务资源、人力资源。其中社会及政府关系包含到能否以低成本拿到土地并取得资金及政策支持能力；财务资源包含到是否有足够自有资金和融资能力进行开发；人力资源包含到是否有对项目土地增值潜力含有正确分析和判定能力人才，是否有对房地产项目含有整体策划能力人才，对建筑设计和施工含有监督管理能力人才和含有市场营销策划和管理能力人才。
以下从这多个方面对天路企业资源情况进行分析：
2.3.3.1 财务资源情况分析
1． 西藏天路企业主营业务收入为5.09亿元，实现净利润3009万元，现在资产负债率为30%，资产情况良好。
2． 资金起源：天路企业为西藏唯一一家眷于当地上市企业，拥有比较宽松融资环境。资金起源能够包含股市募集资金、政策性贴息贷款、商业银行贷款等。
2.3.3.2 人力资源情况分析
1． 人员情况：企业现有职员1125人，各类专业技术人员220余人。其中，大学本科以上24人，大中专179人。整体人员素质不强。
2． 人员专业背景：关键专业为工程技术，缺乏房地产行业相关专业人才及管理人才。
2.3.3.3 社会及政府关系分析
天路企业是西藏交通厅直属企业，又是西藏省内唯一一家真正属于当地上市企业，和政府关系较为亲密，并一直得到政府相关方面大力扶持。因为天路企业本身在西藏拥有良好社会及政府关系，使得企业在取得土地资源和相关优惠政策等方面有充足优势。
2.3.3.4 其它资源能力分析
1． 天路企业是西藏省内唯一一家当地上市企业，其企业品牌在西藏拥有较大号召力，在企业实施多元化战略、开发第二层面新兴业务过程中将含有很好市场影响力。
2． 天路企业是专业公路建筑企业，本身含有专业建筑施工和设计能力，能够有效降低房地产开发成本。而且天路企业含有多年建筑施工管理经验，拥有房地产开发企业所需要对多个项目、不一样事业进行综合协调管理能力，能够实现不一样业务之间资源共享。
2.3.4 西藏天路参与柳吾新区开发SWOT总结
2.3.4.1 优势
1． 拥有良好社会关系和政府关系，在取得土地资源和优惠政策方面有先天优势。
2． 作为上市企业著名度和市场影响力。
3． 财务情况良好，拥有宽松融资环境。
4． 企业本身含有专业建筑施工和设计能力。能有效降低房地产开发成本。
5． 天路企业含有多年建筑施工管理经验，拥有房地产开发企业所需要对多个项目、不一样事业进行综合协调管理能力。
2.3.4.2 劣势
1． 缺乏房地产开发行业管理经验和专业管理及技术人员。
2.3.4.3 机会
1． 国家对西藏投资力度加大和政策方面倾斜将加紧西藏经济发展。
2． 居民可支配收入呈不停增加趋势，大家居住观念也发生改变，使西藏房地产业发展有了坚实基础。
3． 铁路客运站和柳吾大桥在新区设置，将极大带动该地域人流和物流，成为新兴热点投资地域。
4． 拉萨城区人口增加快速，老城区容量饱和，政府有些人口南迁计划。
5． 拉萨老城区存在发展和文物保护矛盾，柳吾新区合理开发能有效缓解这一矛盾。
6． 西藏房地产业处于成长久，行业利润较高，进入障碍小，是进入这一领域很好时机。
7． 拉萨现在缺乏有实力房地产开发商，为天路以高起点进入这一领域提供了较大空间。
2.3.4.4 威胁
1． 西藏整体经济发展仍然落后，居民可支配收入较低，人口较少，房地产市场容量有限（格桑林卡已先期开发高级住宅区）。
2． 柳吾新区成功开发在很大程度上取决于政府政策支持。包含土地价格、基础市政设施、中央商务圈（CBD）形成等。
3． 中央政策对房地产开发商资质和自有资金要求提升。
4． 房地产受宏观经济和政策性影响较大，西藏尤其是政治敏感地域，当政策和经济受不可预见性原因影响时，会直接影响房地产业情况。
5． 现在西藏即使还没有出现有实力地产开发商，但拉萨发展前景将吸引内地尤其是成全部有实力开发商进入。
第3章 西藏天路参与柳吾新区开发商业模式
3.1 组织模式
柳吾新区开发商组建应遵照“三个有利于”标准进行，即：有利于新区开发主动稳妥地推进；有利于市场化运作，降低行政干预；有利于开发商本身发展和规范，或说上市目标。鉴于此，提议以开发区管委会、天路企业、金建投资企业（暂定名，天路企业管理层组建而成战略投资企业）、自治区外有丰富市场运作经验投资企业A、B五家企业共同提议成立柳吾新区开发总企业（暂定名），实施柳吾新区开发项目。引入区外投资者关键目标在于利用她们丰富新区开发和资本运作经验，吸引所谓“聪慧钱”（smart money）。
柳吾新区开发总企业股权结构以下：
开发企业注册资金7500万元人民币，其中：
政府：以关键区500亩地，作价2250万元（平均45,000元/亩），占30%股份；
天路：投入现金1500万元，占20%股份；
金建投资：投入现金3000万元，占40%股份；
投资企业A、B：各投入现金375万元，各占5%股份。
新组建柳吾新区开发总企业将按现代化企业模式运作，设置股东会、董事会、监视会、高层经理人员组成法人治理结构。
3.2 盈利模式
企业赢利模式有以下三种模式：
3.2.1 土地出让
未来企业赢利模式以土地出让为主。一级土地出让是房地产价值链源头，也是利润最丰厚、风险最小一个步骤。新企业经过政府入股方法得到土地或经过向政府购置得到土地，在政府进行基础市政建设和绿化改造基础上，完成三通一平一级土地开发工作。再依据计划及定位进行土地出让。
3.2.2 招商引资
柳吾新区开发总企业能够作为关键分子代表政府在柳吾新区进行招商引资。支持政府发展新时期援藏模式，即可连续发展援藏模式。请内地各级政府选派优异企业进驻柳吾新区，不光进行资金援助，还包含能力援助，即优异管理模式和人才援助。使得援藏行为不是一次性，而是可连续发展、长久援助。
3.2.3 多元化参股
对于关键区部分升值潜力巨大土地，企业能够多元化参股形式（比如以土地入股）共同开发，取得深入利润。
如政府南迁成功，对于政府迁出后布达拉宫周围空地也能够参股方法进行联合开发，取得利润。
3.3 运作模式
整个柳吾新区北组团约9km2，其中有效用地4km2。其中关键区（第一开发区）1km2，外围区（第二、三开发区）3km2。
整个新区开发采取滚动开发模式。开发企业成立时从政府得到500亩股权投资（作价2250万元）和3km2预留用地（可能需交纳定金）。1年内完成1500亩（1 km2）土地开发和出让，取得收益后，每十二个月向政府购置一定量土地，譬如每十二个月1km2，作三通一平或更高层次（房地产）开发。
整个柳吾新区第一组团全部开发建设时间累计4年，分两期进行。第一期开发时间从4月开始，至4月结束，历时十二个月，关键实施对关键区1500亩地综合开发。第二期开发时间从5月开始，至5月结束，历时三年，关键实施对剩下土地综合开发土地使用权转让。
第4章 风险分析
1． 房地产开发受国家宏观政策影响比较大。西藏在中国有着特殊地位，其政治敏感性极强，当政策和经济受不可预见性原因影响时，会直接影响房地产业情况。
2． 柳吾新区定位和开发在很大程度上依靠政府支持。包含土地购置价确实定、行政机构迁入、基础市政设施完善、企机关进驻等，全部需要政府支持。
3． 政府应投资项目未按计划时间完成，或资金不到位造成未按计划完成。包含由政府投资道路、桥、水、电、绿化、景观带等。这些基础设施将直接影响土地出让情况。
4． 用地计划未按计划完成。比如期望搬迁单位未进驻新区，包含组成行政中心行政单位、组成中央商务中心（CBD）大型企机关、商务机构等。这些将影响柳吾新区定位。并进而影响新区房地产开发情况。
5． 国家房地产政策可能会伴随国家宏观经济改变而出现调整。或因为房地产业不规范而进行调整，从而给柳吾新区开发企业运行造成难度。
6． 土地使用和取得方面政策延续性可能出现出现改变。比如可能会比最初和政府约定价格高，使得成本增加。政府也有可能改变土地购置方法，比如根据内地比较流行拍卖方法，使得土地购置价大幅度增加。
7． 环境保护方面风险。柳吾新区特殊地理位置决定它在环境保护方面开发压力比较大，假如在环境保护方面有不妥地方，将会遭到政府和相关组织甚至是宗教或国际组织反对，从而使新区开发受到阻碍。
8． 中央政策对房地产开发商资质和自有资金要求提升。融资存在一定风险。
9． 现在西藏即使还没有出现有实力地产开发商，但拉萨发展前景将吸引内地尤其是成全部有实力开发商进入。
第5章 财务评定
5.1 评价和分析基础数据
5.1.1 新区第一组团土地开发时期计划

第一组团开发计划
期数
一
二
年份
1
2
3
4
5
6
开发土地 (亩)
1500
1500
1500
1500

转让土地 (亩)

1200
1200
1200
1200
1200
5.1.2 投资估算和资金筹措
本园区开发以自有资金和银行贷款相结合，采取滚动开发方法，将前期转让回收资金投入到下期土地开发中去。所以，本园区资金运作表现为一个流动资金和经营成本运作形式。
A. 开发投资费用
关键包含支付土地出让金和土地三通一平整理两项费用。其中，支付土地出让金为6万元／亩，土地三通一平费用为2.5万元／亩。投资费用计算见附表1。两项费用分别为3万元和15000万元。
B. 开发期银行借款利息
园区开发使用银行贷款15000万元，用于支付土地出让金和三通一平费用。其中五年期长久贷款3000万元，贷款利率为4%，在项目标第十二个月投入，采取每十二个月等额还本付息法；短期贷款1万元，贷款利率5%从项目第十二个月开始每十二个月投入3000万元，第二年偿还本金，分4年连续投入。按年计息，利息总额为786万元，当年利息即可用转让土地收入给予偿还。具体计算见附表1、3。
因为本项目本身所具特殊性，不能将其视为一般项目、产品一类固定资产投资，而只能看作是一个流动资金经营，同时在这种情况下，极难确切地将资金投入和经营成本相互严格地分离，所以在计算中采取了将资金投入和经营成本相结合方法来进行计划。总而言之，本园区总投资为49586万元，建设期长久贷款利息为450万元。
园区开发资金起源为：自有资金34586万元，银行借款15000万元，其中五年期长久借款3000万元，十二个月期短期借款1万元。自有资金中包含来自项目本身收益再投入。具体计算见附表5。
5.2 财务评价
1.收入估算
园区在整个开发计算期内，除第十二个月进行开发投入无土地转让收入外，以后每十二个月项目陆续开始投入运行，产生现金流入。所以，园区收入是伴随开发运行进行而逐步产生。本园区项目标运行收入关键为土地使用权转让而取得收益，另外还需要进行运行税金估算。
A. 土地使用权转让收入
园区经第十二个月投入资金进行开发整理后，第二年就能够开始部分投入运行转让，产生现金收入。实际土地转让数随运行时期进行而呈加速递增趋势，此汇报中为简化计算过程采取从第二年开始每十二个月转让1200亩，分五年销售完。取得收入还可在支付银行借款利息及本金后投入到下十二个月开发建设中去，实现土地滚动开发。各年土地使用权转让收入见附表3。基准投资回报率按各年总投资及运行税金10%来计算。
B. 运行税金估算
园区土地在运行过程中取得转让收入，依据国家相关税法要求，应缴纳转让营业税和土地增值税。其它诸如印花税、契税和部分附加税等小税种数额不大，对经济评价指标影响甚微，为简化计算，略去不计。
依据营业税法要求，转让土地使用权应该实施税率5%营业税。而依据所得税暂行条例要求，本园区进行土地使用权转让应按西藏税务要求15%缴纳所得税。
依据上述估量和测算，本园区运行总收入为10万元。运行所需缴纳税金总额为17043.5万元，其中转让营业税6000万元，所得税11043.5万元。
运行收入及税金估算见附表3。
2.成本估算
本园区总成本费用是指园区内各项土地运行过程中产生全部成本和费用，包含生产成本、管理费用和销售费用、财务费用等项。计得总成本费用为49586万元。
3.利润估算
依据总成本费用值和运行收入及税金估算表，编制园区损益表。测算后得土地转让后利润总额为73623万元，缴纳所得税总额11043.5万元，税后利润62579.6万元。其中所得税按产出收入扣除资金投入、借款利息和运行税金后余额15%缴纳。具体情况见附表3。
4.财务盈利能力分析
依据国家计委和建设部联合公布《建设项目经济评价参数和方法》(1993)中相关参数制订标准和方法，本园区项目设定财务基准收益率为ic=10%。
①FIRR和FNPV
依据全部投资财务现金流量表(见基础报表1)，由下列公式和计算式分别计算所得税前和所得税后财务盈利能力指标。
经计算，缴纳所得税前：
全部投资财务内部收益率：FIRR=116.40%
全部投资财务净现值：FNPV=40486.67万元
缴纳所得税后：
全部投资财务内部收益率：FIRR=100.22%
全部投资财务净现值：FNPV=33249.78万元
②利润率
投资利润率=利润总额/总投资*100%=126.20%
投资利税率=利税总额/总投资*100%=148.48%
园区税后利润总额62579.6万元，利税总额73623万元，园区总投资为49586万元，
5.财务清偿能力分析
本项目长久借款共3000万元，贷款期5年，贷款利率4%。短期借款1元，贷款期十二个月，贷款利率5%，分4年投入。用于偿还借款资金起源关键为土地运行转让后取得收益。
为分析借款偿还情况，编制借款还本付息估算表(见附表3)。据表计算，园区项目在整个计算期内，利润总额为73623万元，缴纳所得税11043.5万元。能够得出，项目满足银行借款条件，并含有较为确定偿债能力。
6.财务不确定性分析
因无法确定项目标固定成本和可变成本，本汇报仅对财务不确定性进行财务敏感性分析，选择投资费用、经营费用和收入三个较为直接、现实原因进行敏感性分析，以考虑其对财务内部收益率(FIRR)、累计净现值、投资回收期影响程度。分析结果见附表6。
5.3评价结论
本项目财务评价全部投资财务内部收益率，税前116.40%，税后100.22%，远远大于设定财务基准收益率10%；全部投资财务净现值税前40486.67万元，税后33249.78万元，均大于零；投资利润率126.20%，投资利税率148.48%。同时，项目满足银行借还款要求，能够很好地利用银行借款和本身收益产出实现土地滚动开发，正常进行运作。
总而言之，本产业园区从经济上看财务效益可行，经济效益高，社会效益显著，是不可多得高收益项目。

第6章 提议
综合以上内容，我们对天路企业提议以下：
1． 天路说服政府高度认同柳吾新区开发战略意义是新区开发成功关键。天路企业必需和政府进行充足沟通，使政府认识到柳吾新区开发不一样于通常房地产开发项目，而是建设二十一世纪新拉萨历史性契机，是西藏走向开放和实现现代化形象代表，所以给足够重视和支持。
2． 政府投入基础设施建设是柳吾新区开发前提，天路要和政府亲密沟通，确保基础设施建设按时保质完成。柳吾新区地理位置使得柳吾大桥建成通车是整个新区开发前提，同时沿江景观带、关键道路、供水、供电、供暖等关键基础设施建设对新区开发成功至关关键，这些全部需要天路和政府保持亲密沟通，来确保工程质量和速度。
3． 政府动员相关单位迁入新区，是新区确保形成计划定位基础，也是稳定发展和繁荣基础，天路要和政府亲密沟通，确保政府采取实际行动。不管柳吾新区北组团关键区最终功效定位是行政办公中心，中央商务区，还是科教文化中心（具体内容请参见本文附件），全部需要拉萨相关关键单位迁入新区才能实现，这不仅需要新区开发商努力发明良好条件，更需要市政府采取实际行动对相关单位进行动员，政府能够采取行政指令、限制在城区相关建设批地、确保城区和新区地价差、对新区相关产业给税收优惠等方法来支持相关单位迁入。全部这些方法全部需要天路企业争取才能实现。
4． 本项目最大风险在于政府政策延续性上，天路企业必需一直保持和政府协调，回避政策风险。政府是否一直支持新区开发，一直支持天路企业在新区开发中主导作用，组成了本项目标最大风险。考虑到本项目将连续相当长一个时期，政府政策是否能够保持延续性是天路企业需要面正确一个关键问题，需要天路企业自始至终保持和政府协调。
5． 开发企业组织模式要照料到各方利益，得到各方尤其是政府充足了解和支持，这需要天路企业做大量说服工作。因为新区开发影响巨大而且存在潜在高收益，必将为各方所关注，所以开发企业组建必需很慎重，其组建要得到政府充足了解和支持。
6． 开发企业在融资方面能够利用国家西部大开发优惠政策争取有利融资条件，同时在宣传上要充足借用政府资源。鉴于柳吾新区开发对拉萨建设关键意义，新区开发能够努努力争取取开发银行和世界银行优惠利息贷款，同时借用政府资源，经过西藏建设成就展等多个渠道进行宣传。

附件一：柳吾新区区域功效定位分析
1.1 柳吾新区北组团区域特点及对区域功效定位影响
1.1.1 区位交通
柳吾新区北组团在拉萨河南，和拉萨市老城隔河相望，因为和拉萨市中心直线距离很近，地理位置十分优越，含有极大发展潜力。
长久以来，该地域交通条件十分恶劣，仅有一条砂土路经拉萨一桥和市建成区相连，而且路面狭窄，这极大限制了该地域发展。伴随柳吾大桥在未来几年内开通，该地域和市中心交通条件将大为改善，区位优势将得到充足发挥，含有了发展成为拉萨未来城市副中心条件和可能。
铁路客运站建设也将带动该地域起飞。青藏铁路通车，将大大降低内地人员进藏“门槛”，使作为客运枢纽柳吾地域北组团成为拉萨乃至整个西藏地域关键客流周转中心，及西藏和内地、和世界联络桥梁。这必将使得柳吾新区，尤其是北组团区域，成为未来拉萨城市发展关键区域之一。
1.1.2 自然环境
柳吾新区北组团平均海拔3640米，属藏南原温带半干旱气候区。该地域在拉萨河和周围山体围成山坳里，区内地貌有山地、山谷地带、河谷地带、河流及河漫滩，因为该地域背山面河，地形多样，自然风光十分优美。
因为西藏高寒干旱气候特征，植物遭破坏后极难恢复，高原生态系统极其脆弱。所以，柳吾新区生态环境敏感度和环境保护压力全部比较大。
1.1.3 计划条件
柳吾新区北组团面积约9平方公里，估计实际可由天路企业进行商业化开发土地4平方公里左右，约6000亩开发用地。
因为过去受到交通条件限制，柳吾新区发展比较落后，新区基础没有进行过城市开发建设，同时新区内人口较少，仅有223户，约1200人左右。新区未开发觉实状况和稀少人口，避免了老城保护等很多地产开发所必需处理难题，同时极大降低了区域开发和人口动迁成本。
新区和拉萨老城相对隔离地理位置，使得新区开发能够相对回避拉萨老城建设中因保护需要而对建筑风格、体量和高度限制，这使得新区完全能够在一个高起点、现代化和相对自由条件下进行城市计划。
1.1.4 区域特点对区域功效定位影响
综合前面分析，柳吾新区北组团含有优越地理位置和良好开发条件，为区域功效定位提供了广泛选择。
柳吾新区北组团区位优势，为该地域发展行政办公、商贸、住宅产业和综合服务设施提供了可能。而铁路客运枢纽所带来人流，为该地域发展以旅游服务设施为代表综合服务设施提供了可能。另外，该地域也含有发展工业、仓储业、文化教育产业等很多二、三产业基础条件。
需要尤其注意是，在上述广泛产业选择中，环境保护是该地域区域功效定位所面临最关键限制原因，所以在该地域功效定位及由此相关产业选择中，必需切实回避污染和破坏环境产业，比如重工业。
在上述广泛产业选择中，到底选择那些产业，及由此所形成区域功效定位，能够造成柳吾新区北组团土地价值升值最大化，并带来作为开发商天路企业收益最大化，将在本文后面进行具体分析。
1.2 拉萨城市发展对柳吾新区功效定位影响
12.1 拉萨城市发展特点和趋势
柳吾新区作为拉萨一部分，其区域定位必需符合拉萨发展趋势和城市计划需要，必需充足考虑拉萨城市特点。
拉萨城市特点能够归纳为以下三个关键方面：
1. 拉萨是西藏自治区中心城市。
2. 拉萨是一座含有世界著名度历史文化名城，在藏传佛教中含有“圣城”地位。
3. 拉萨经济发展快速，城市规模不停扩大。
首先，尽管拉萨在城市规模和人口数量上仅仅相当于内地中小城市，但和那些城市通常所含有较单纯功效（比如采矿、加工、物流、旅游等）完全不一样是，拉萨是西藏自治区首府，是西藏地域政治、经济和文化中心，这要求拉萨必需含有完善区域中心城市功效。拉萨行政管理、贸易金融、文化教育、综合服务等各项功效必需发展完善，在整个自治区含有支配地位，同时起到整个地域对外交流枢纽作用。
伴随西藏地域经济连续发展和交通条件快速改善，拉萨中心城市作用将越来越得到加强，在整个西藏地域支配和枢纽作用也越来越关键，这必将带动拉萨各项中心城市功效全方面发展。
拉萨各项中心城市功效发展最终将表现在拉萨城市计划发展上。国际、中国城市发展历史已经证实，城市各项功效加速发展要求在地域上相对集中，形成明确地域特色，以愈加好实现专门人才相对集中和基础产业共享为代表范围经济效应。过去拉萨各项城市功效全部集中在老城，而且没有明确区域划分，这种混杂、粗放城市功效计划情况已经不适应拉萨各项中心城市功效深入发展需要。伴随拉萨经济技术开发区建立和大学东迁，拉萨实质上已经开启了城市区域功效划分进程。
其次，拉萨拥有世界意义、丰富而独特历史文化遗产，并含有“圣城”宗教地位，城市很多古建筑是拉萨起源和缩影，是藏民族历史文化精华。城市风貌和民族特色保护在拉萨城市建设中是一个刚性限制条件，不仅关系到旅游业这一拉萨未来关键产业连续发展，而且对巩固民族团结、取得和国际分裂势力斗争全部含相关键意义。然而，过去人口和经济发展引发相当规模城市功效和人口集中在老城，尤其是挤在布达拉宫周围，给历史名称保护带来了严峻挑战。
最终，伴随国家扶持和自治区经济快速发展，拉萨经济连续高速增加，伴随而来是拉萨向现代化城市转型需要日益迫切。经济活动总量和城市人口快速增加（包含城市人口自然增加和外来人口增加）、城市对内对外开放程度加深和人民生活水平提升要求不停扩大城市规模，提供更宽广城市发展空间和更现代、更舒适工作、生活环境。
1.2.2 拉萨城市发展对柳吾新区功效定位影响
上述拉萨城市发展三个特点，能够归结为三个关键矛盾：
1. 历史文化名城保护和城市现代化矛盾
2. 老城面积有限和人口增加矛盾
3. 中心城市功效强化和现有城市布局之间矛盾；
这三个矛盾是拉萨未来城市发展必需面对和处理问题，作为拉萨未来城市发展一个关键部分，柳吾新区计划必需服从和服务于这三个矛盾处理。从另一个角度来说，这三个矛盾处理也为柳吾新区发展提供了历史性契机。
对拉萨老城“控制和保护”要求尽可能不增加老城城市功效，同时逐步对老城人口进行外迁来缓解城市人口增加和生活条件改善对城市保护压力。经过在老城外围发展城市副中心能够有效处理上述三个矛盾，经过在老城外围发展功效集中工业区、文化区、行政办公区、中央商务区和现代化住宅区，能够将老城从混杂城市功效中解放出来，成为以历史文化建筑为中心、含有统一藏式建筑风格旅游文化区，实现拉萨老城“旅游城市化”发展目标。
所以，拉萨未来老城保护和经济发展要想实现协调发展，肯定要求城市功效和人口外迁，这将成为拉萨未来城市发展总趋势。
城市功效和人口外迁趋势将要求快速发展城市功效在“大拉萨”各区域重新定位。这为柳吾新区功效定位提供了一个历史性选择。依据拉萨现在土地资源情况，拉萨能够选择发展方向关键有西部、东部和南部。现在拉萨西部经济技术开发区建立，及火车货运站计划，使得拉萨西部发展成为工业区成为了一个肯定选择；同时拉萨高等教育机构东迁，将带动拉萨东部文化教育产业发展，逐步成为文化教育中心。
怎样顺应拉萨城市功效和人口外迁趋势，依据柳吾新区区位优势对新区进行功效定位，并大力引导市政府进行拉萨关键城市功效南迁，将是柳吾新区未来发展和土地增值关键所在。
1.3 柳吾新区北组团功效选择和区域功效定位
1.3.1 柳吾新区北组团功效选择
从广泛意义上来说，可供柳吾新区北组团发展功效有政