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1、云南省曲靖麒麟温泉一期项目 五星级酒店物业经营 市场调研汇报及可行性分析 汇报目录 第一章 概述 第4页 第二章 酒店管理企业角色 第5页 第三章 传统酒店业商业模式分析 第6页-13页 第四章 产权式酒店业商业模式分析 第14页-19页 1. 产权或时权式客房市场营销分析及提议方案 （1） 完全市场导向 （2） 建设 （3） 销售 （4） 经营 （5） 再销售 2. 产权或时权酒店背景介绍分析 （1） 产权酒店概述 1. 产权酒店概念解析 2. 产权酒店基础特点 a) 地
2、点要求 b) 经营方法 c) 投资收益巨大 d) 运行成本低 3. 产权酒店发展 a) 产权酒店在中国现实状况 3. 本项目产权酒店计划 （1） 五星、三星酒店部分产权出售百分比 （2） 产权出售部分和其它酒店客房建筑、管理差异 （3） 售价预估 （4） 产权酒店业主回报方案 第五章 市场销售推广分析 第20页-41页 项目筹备期市场调研分析 项目所在地旅游情况分析及未来发展形式 项目观察 曲靖市特点 目标市场解析 项目优势 周围市场同级，同类酒店竞争对手经营情况分析 基础经营情况（配套设施、设备；经营特色） 地理位置分析 平均房
3、价（门市价、商务价） 平均出租率 餐饮消费情况 销售网络概况 周围竞争对手酒店设施对比 客房：房总数、房型面积、行政楼层、总统套房 餐饮：餐厅数量、餐厅类型、酒吧数量、座位数量 宴会及会议：宴会厅面积、会议室数量 康体娱乐：游泳池、健身中心、水疗中心 其它配套服务设施：商务中心、商场…… 依据项目市场定位标准，并参考当地周围地域消费及市场定价标准，制订房间价格及个营业部分定价政策 酒店客源分析 客源规模和分布 中国关键客源市场情况 游客消费水平 消费结构分析 入境游客消费结构 中国游客消费结构 不一样地域间酒店（星级）消费结构比较 消费选择和消费趋势分析
4、 游客对住宿设施选择 游客停留时间及改变 游客旅行目标 入境游客感爱好商品 消费者消费评价 散客或团体、商务及会议 长住及中介机构客源 本项目市场定位、功效定位及管理模式提议 市场需求及项目市场定位分析和提议 本项目特点 名牌酒店管理企业管理 业主委托经营 业主权益保障 客房利润多元化 多点开发 规模经营 酒店星级 规模和档次 客源群体定位提议 客源市场保障体系 目标用户 第六章 工程 第42页-62页 项目功效定位提议 依据项目标市场定位，结合行业规范标准，提供和项目相适宜功效布局和设备设施配置提议 项目功效分区提
5、议 房间户型及数量提议 餐厅类型、数目及功效提议 宴会、会议功效提议 配套娱乐设施服务提议 项目其它配套设施设备计划及提议 项目经营理念及管理模式提议 参考国际管理标准，结合行业规范，借以过往管理经验，针对项目独特征及所在地域不一样及客源不一样，提供切实可行经营理念提议及管理模式提议 经营理念及管理模式提议 组织框架结构及职员编制提议 客房收费标准提议 餐饮消费标准提议 对酒店式公寓市场营销分析及具体提议方案 对温泉乐园（大众化）和SPA会所（高端）经营理念及管理模式提议方案 对美食、娱乐、购物等子项目标品牌经营模式及市场定位分析 5A级景区和五星级酒店暨整体项目
6、开发经营管理分析 700间三星酒店建筑群落计划 第七章 财务分析 第63页-73页 第八章 结论 第74页-82页 第一章 概述 美国戴斯酒店集团（中国）就云南曲靖麒麟温泉一期项目五星级酒店委托管理一事专门成立了项目调研组，组员包含：集团总裁陈家财先生、发展部总监蔡滨、工程总监张慧清、运行部总监傅磊、培训部总监任卫东、销售总监刘刚、财务总监黄承松、运行部经理王浩等，并优先调动全集团资源辅助云南旅投麒麟温泉开发完成项目定位、市场调研、工程提议和监管等项现在期关键工作。 近期，集团已派遣发展部总监蔡滨、运行部总监傅磊
7、工程总监张慧清、销售总监刘刚、运行部经理王浩分别至昆明、曲靖进行实地考察洽谈，并于回京后共同汇总整理信息、集思广益、探讨研究后确定本汇报书写关键，并分工合作，完成此份汇报。 附：甲方项目总体投资目标（源自云南旅投麒麟温泉开发资料） Ø 从土地开发角度： 经过投资超五星级酒店来拉动5.7平方公里范围内土地价格升值。 Ø 从房产、物业开发角度： 经过投资超五星级酒店来拉动酒店本身、尤其是酒店周围旅游地产、商业地产和住宅物业升值。 Ø 从融资角度： 经过以超五星级酒店为龙头，结合5A级景区、国际会议中心、美食文化街、健康管理中心等组合项目，吸引战略合作伙伴和投资运
8、行伙伴，来拉动总体项目标固定资产投资增加。 Ø 从云南“二次创业”和珠江源大城市城市发展计划角度： 形成云南旅游滇东、滇西两翼齐飞局面，和全国十家宜居城市中首家生态环境保护旅游小区（旅游小镇）。 第二章 酒店管理企业角色 美国戴斯酒店集团（中国）受云南旅投麒麟温泉开发委托，为曲靖麒麟温泉居住商业综合项目，筹备策划兴建五星级标准产权度假酒店或豪华五星级休闲度假酒店开发项目，进行市场及财务可能性研究汇报。我们研究范围包含实地考察、市场分析、供求评定、收入和支出预算分析等。 戴斯集团将紧随云南旅投开发脚步，调用全集团各部门力量，辅助并完成项目设计、工程监管帮助、人员
9、招募培训、共同完成财务计划、产权酒店发售提议、运行管理、包含酒店、别墅、休闲游乐区（不含SPA）等。 除此之外，应云南要求，戴斯集团将着重从五星级酒店品牌带动当地生态度假房地产升值角度，悉心计算本项目标各项财务周转数据（以下），具体分析请见第七章。 资金投入产出预期 投资估算及经营估计 酒店建筑工程造价估算 客房平均房价及入住率预算 餐饮收入估计 未来经营收入成本利润估计 产权销售对资金周转影响 业主权益及投资收益分析 业主权益 基础权益 附加权益 投资收益 第三章 传统酒店业商业模式分析 本项目相对于传统酒店有其特殊一面，还需表现以下类型
10、酒店特色：温泉度假型酒店、产权式酒店、会议型酒店，及考虑和房地产项目标结合开发。 在此章中，我们列举了以下数据： Ø 中国酒店业发展情况和未来趋势 ü 行业计划 ü 产业政策 ü 行业准入分析 中国酒店业发展情况和未来趋势 一、 酒店业发展基础态势 1、酒店数量规模加速度扩张 自1980年开始，中国酒店业产业规模成倍数地加速发展。酒店供给量伴随需求扩大而快速增加。以旅游涉外酒店为例，1980年有酒店203家，光星级酒店就增加到8880家，增加近44倍。同期，客房间数增加30余倍。旅游酒店每五年增加率在50%以上。 2、档次和规模结构已经形成 假
11、如不分系统地将各类酒店放在一起，到末(1)五星级酒店175座，共有6.49万间客房，占中国星级酒店客房总数7.23%；(2)四星级酒店635座，共有14.35万间客房，占中国星级酒店客房总数15.99%；(3)三星级酒店2846座，共有34.65万间客房，占中国星级酒店客房总数38.62%；(4)二星级酒店4414座，共有30.60万间客房，占中国星级酒店客房总数34.10%；(5)一星级酒店810座，共有3.64万间客房，占中国星级酒店客房总数4.06%。展现两头小，中间大格局。 3、空间分布出现三阶梯状态 中国酒店业发展水平在空间上展现三阶梯状态：第一阶梯是在东部沿海地域，第二
12、阶梯是中国中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。拥有星级酒店座数多少排列，位居全国前十名地域是：(1)广东926座；(2)浙江723座；(3)江苏575座：(4)北京572座；(5)云南560座；(6)湖北473座；(7)山东401座；(8)辽宁347座；(9)上海319座：(10)湖南319座。 二、整个行业转变 1、 由指令性政府外事接待体系转向国民经济中有竞争力产业 过去旅游酒店多数是外事接待机构，招待所多数是公务住宿机构，谈不上酒店产业和发展规模。经过20余年建设，将一个传统性、指令性、隶属于政府外事接待工作服务机构，转变成为一个在整个国民经济中越发引人注
13、目标、含有竞争力产业。旅游业收入4500亿人民币，酒店业收入占旅游业收入快要二分之一，产业特征愈加显著。 2、 由封闭性行业转向和国际接轨、市场化程度较高开放性行业 酒店业最早对外商开放，许可外商投资，许可和外商合资。到现在为止，中国旅游酒店业利用外资额已达200多亿美元，三资酒店已经有800余家。从1982年半岛集团管理北京建国酒店开始，一批国际酒店集团相继进入中国。引进星级评定标准，在行业管理和酒店管理方面按国际通例办事，大大提升了酒店业国际化发展水平。经过20年发展，使酒店业由一个计划经济封闭性行业转变为一个和国际接轨较早、较快、较为顺畅市场化程度较高开放性行业。 3、
14、 供求关系由卖方主导市场转向买方主导市场 经济活跃、旅游业发展使更多酒店企业参与进中国酒店业市场，加剧了酒店企业之间竞争，促进了供求关系改变。中国酒店经营更多地关注消费者需要。在酒店管理上，经过星级酒店示范作用，从需求适应供给转变为供给适应需求。酒店业由供不应求卖方市场向买方市场转变。因为过速发展，相当部分地域近几年出现了 供过于求，企业之间竞争愈加猛烈。酒店企业经营者愈加重视市场趋势和用户需求改变，这种理念和行为促进酒店企业深入提升竞争力。 4、 计划经济成本中心事业性运作模式转向市场经济利润中心企业性运作模式 1980年以前，中国酒店多属事业型招待所，酒店服务单一，只提供
15、食宿两项服务。经营效益缺指标、服务缺标准，成本无核实，财务上实施统收统支、盈余自留、差额补助制度，而且没有上缴利税任务；改革开放以后，外资进入，中国酒店管理机构推行一系列政策方法，促进各酒店转换经营机制，使中国酒店在短暂决议、管理体制、组织结构、工资分配、职员录用和奖励和财务成本管理等方面进行了改造，开始实施自主经营、独立核实、自负盈亏企业型管理制度。酒店企业以营利为目标市场竞争意识及其行为使整个酒店业发生了根本性改变。 5、由传统经验管理转向现代科学管理 在推行建国酒店管理经验基础上，把引进国外优异科学管理方法和国情相结合，初步总结出一套中国式酒店科学管理体系，使酒店企业从经验型
16、行政管理开始向科学化管理转变，促进了中国酒店业管理模式和经营机制朝现代化方向加速转变。 6、行业管理从简单无序，发展到基础科学、系统有序 经过实施酒店星级制度，实现中国酒店管理和国际标准接轨。政府机构改革，转变职能，降低干预，将中国酒店业发展转移到市场调整基础上来。行业主管部门建立行业规则，推进酒店企业有序竞争，推进酒店业市场化。政府、行业、企业逐步适应和学会了在市场经济中科学、有序地管理、经营酒店方法、方法。酒店业历史性改变是前所未有。中国进入WTO后，酒店业面临着新全球性挑战，近几年发展将出现多个值得注意趋势。 三、中国酒店业未来发展趋势 l、供给相对过剩，竞争猛烈
17、以后发展速度降低。 1996年到旅游酒店业共增加35.4万间客房，平均年增加率为12.39%，而同期客源增加率为4.0%。因为供大于求，造成酒店企业之间过分竞争。从1996年到1998年全国酒店平均出租率和利润率逐年下降，1998年开始出现全行业亏损。1998、1999、三年亏损额分别为45.56亿、53.64亿和26.43亿元。这种态势。遏制了新投资，迫使酒店产业规模扩张速度降低，同时提出控制酒店总量、提升酒店质量等战略性问题。 2、酒店业新发展投资点将逐步西移并优化地域结构。 因为中国中西部地域含有较为丰富旅游资源，同时，国家又前后出台了一系列开发中西部方法，一部分酒
18、店投资将有可能从东部、南部地域转向中西部地域。伴随中西部经济深入发展和旅游资源深入开发，中西部酒店业将会深入发展， 成为中国酒店业新、最有期望增加区域。从总体来看，沿海发达地域各个城市旅游酒店总量和档次全部达成了很高水平，中部地域发展快速，有望在近3年内就可达成一个较高水平，瓶颈关键是西部地域。 3、高级酒店经营管理水平将继续和国际接轨，努力发展含有国际水准经济性酒店将成为新趋势。 就竞争领域来看，在高级酒店领域，外资酒店将继续保持优势，内资酒店大多集中在中低级领域。而在中低级领域，外资酒店还未采取行动。含有国际水准经济性酒店将成为未来竞争和建设关键。经济型酒店是外国酒店集团关注点
19、据旅游局作中国旅游业发展估计，到，入境过夜旅游者为9500—13900万人次，年平均增加率为5.7%—7.75%。国际旅游组织进行前景估计，认为到，全球将有16亿国际游客，中国将有1.3亿游客入境，成为世界上第一大入境国。就这个趋势，外国酒店集团看准了中国经济性酒店是个有潜力增加点。伴随有薪假期实施、交通条件改善、民众收入水平提升，中国旅游快速发展，中国客人已经成为酒店不可忽略客源。未来需求趋势是装修朴素、洁净卫生、设施便利、价位适中经济型酒店将成为中国游客所看重酒店业类型。在质量、服务上，高级酒店基础满足需求，而中低级酒店数量即使很多，但和国际标准相差很远。这种态势，和国际、中国经济性客源
20、增加趋势不相吻合。中国拥有24万多个大中小酒店、宾馆、招待所等住宿设施，其中1万左右是星级酒店，占4%。有23万多家、96%以上住宿设施未进入星级评定范围。这里，多数是中、小酒店。所以，改造现存中、小酒店，使其符合国际标准，这是未来酒店行业建设上关键。 4、国有酒店脱离原投资部门，转制问题增多，防范风险工作越来越关键。 入世后，国际酒店更轻易地进入中国酒店市场，中国酒店行业竞争加剧。因为体制原因和改革动力不足，国有酒店处于劣势地位，而且越来越被动。国有酒店面临着竞争、改组、吞并、破产压力。国有酒店在压力面前不得不改革，在改革中就有可能被改组、出售或破产。伴随改革深入，党、政，军、警及商
21、业银行和自己投资持有酒店脱钩，不再经营酒店投资业务。因为全部者转换和由此引发体制、位置改变。会引发酒店人心浮动，经营失衡、管理失调，以至于业绩失败。酒店吞并、破产，会造成大量职员下岗等社会震荡。对此，防范国有酒店转制过程中出现社会风险将越来越关键。 5、酒店行业发展水平和人力资源开发程度相关性越来越强。 中国酒店行业刚开始形成时，因酒店比较少，在需求增加情况下，竞争重心是数量。所以，中国酒店业早期发展水平和酒店设施数量规模相关。在酒店数量规模增大、设施档次提升、竞争猛烈情况下，行业数量竞争转向质量竞争，行业发展 水平就和人力资源开发水平亲密相关了。因为质量竞争关键是服务竞争，服务竞
22、争关键是人员素质竞争。酒店业人员敬业精神、技术水平、职业心理素质、高级管理人才和技术人才组合效应，和形成一支训练有素人才队伍等，全部影响酒店业竞争力。中中国资酒店竞争力不强，关键原因不是技术问题，而是人员素责问题。 6、酒店集团化进程在逐步加强，国际集团更是大举进入中国市场。 近几年来，中国酒店业开始注意集团化问题。截止到底，中国共有110余家酒店管理企业，管理酒店700余家，星级酒店集团化程度达7.2%。在中国酒店业集团20强中，国际著名酒店集团入选12家，中国酒店集团入选8家。令人可喜是，中国入选8家酒店管理企业经营规模均已达成国际饭店集团300强标准，反应出中国饭店集团化进程
23、有了实质性发展。但中国酒店业集团化状态和国际酒店集团相比，仍有很大差距。据资料，名列中国第一位，名列全球第57位上海锦江酒店集团仅拥有酒店50家，仅为圣达特集团0.77%。客房13598间，仅为圣达特集团2.5%。排行第十位美国凯悦集团(HyattHotels／HyattIntemational，USA)拥有酒店201家，拥有客房86711间。总来说，现在中国酒店集团未形成大联合监队：未形成规模化、一体化集约经营；酒店集团成本高，机构臃肿，层次多，效率低；著名度不高，集团优势不显著。从发展态势来看，中国酒店集团在短时期内极难和国外大型酒店集团形成有力竞争，所以，中国酒店集团发展将制约着中国酒店
24、在国际市场地位。 ，全球国际旅游者接待量达成7.51亿人次，比增加9%；中国整年旅游业总收入达成6150亿元，比增加10.5%。 ，中国旅游业和全球旅游业全部进入了一个新景气周期，期间入境旅游人数年均增加率为8％-10％，中国中国旅游人数年均增加率为5％-7％。 ，中国入境旅游人数12494万人次，比上年增加3.9%。其中：入境过夜旅游者人数4991万人次，比上年增加6.6%；入境外国旅游者2221万人次，比上年增加9.7%。国际旅游（外汇）收入339.49亿美元，比上年增加15.9%。 四、中国酒店业不可忽略软伤 1、一大部分三星及三星以下级酒店尽管外界环境
25、不错，仍然长久处于亏损之中。 2、另一小部分三星及三星以下级酒店销售良好，入住率很高，但酒店似乎发展到了一个坎儿上，职员热情、销售业绩、服务质量全部无法再上一个台阶。 3、大多数四、五星级酒店在本行业纵向比，还算显得略高一等，但在国际上横着比，中国高级酒店在战略态势、管理精度、服务深化和全球运作方面和国际相同级酒店不可同日而语，中国大多数四、五星级酒店软环境只相当于国外三星甚至更低级次酒店。 4、中国酒店业效率低下，运作及形式千篇一律，找不到差异化和多样性轨迹，在国际竞争中附加值极其微薄。 5、中国本土酒店人才在素质和培养模式上和国际酒店人才存在较大差距，一个不可回避现
26、实是中国现有高级酒店管理人才70%来自国外，或有过国外酒店培训经历。中国至今还没有真正意义上专业酒店管理学院，也没有一个规范完整酒店人力资源市场。 五、在未来酒店业中，我们还能够看到以下现象和趋势： 1、酒店在预订技术、服务技术、产品设计技术等方面全方面滞后，使得行业内部竞争只能长时间集中在资本规模、关联业务、利润让渡等层面上。 2、酒店业现在整体处于供大于求状态，外资新增投资可能性不大，但境外酒店管理企业进入中国市场速度将加紧，进入这一领域方法关键为全部权收购、带资管理、协议管理、特许经营等，竞争猛烈程度将加深。国有大型酒店集团存在较大寻求外资并购机会。 3、从长远来
27、看，伴随经济发展和工资水平全球化进程，人才竞争势必成为酒店业生存竞争焦点之焦点。 4、不管是“三资”或国有酒店全部应该走同层次横向联合道路。 5、国有民营酒店总体上属于中小型酒店，在其发展过程中因为政策环境和市场机制原因，发展一直不畅，在未来发展中，受到冲击也最大。但民营酒店在未来是个趋势。 6、酒店营销竞争将会出现在酒店提供产品多样性和有效性。依据市场需求改变发展多样化产品是酒店在竞争中致胜法宝。 7、在旅游资本市场方面，部分符合条件旅游企业将能够直接发行股票上市融资。经过资本市场走规模、多元化发展之路。 8、酒店应在广泛市场调查基础上，对整体市场进行科学有效细
28、分并从中选出一个或多个细分市场作为自己目标市场，集中人力、物力、进行集中市场营销。在集中营销基础上，酒店应突出自己产品竞争对手差异，以差异求得竞争优势。 9、酒店文化越来越受到客人追捧，创建独具特色酒店文化成为塑造酒店优势品牌一部分。 10、因为竞争不停加大，劳动力市场活跃，加紧了酒店业职员流动速度。 11、环境保护意识风起云涌今天，绿色客房已经从创新走向了成熟。 12、伴随本世纪IT技术等高新技术更新，客房创新也尽显高科技踪迹。行业信息化、网络化成为新趋势。 新世纪到来，中国酒店业迎接着加入WTO机遇和挑战，酒店业经营环境发生了根本性改变：无常态技术创新不停加速
29、无主流用户需求瞬息万变,无国界酒店集团日益扩张，无壁垒市场竞争日趋猛烈。在这种背景下，“方便应变，方便制变，创新发展”，是中国酒店业肯定战略选择。现在，中国酒店有六大主流发展模式。 一、专题式酒店 专题酒店从建设开始就重视其专题文化营造。从设计、建设、装修到管理经营、服务全部重视酒店独特专题内涵，突出酒店文化品味，形成酒店个性，从而在市场上形成鲜明专题形象；把服务项目溶入到专题中去，以个性化服务替换刻板规范化服务模式，从而表现对客人信任和尊重。 二、产权式酒店 是中产阶级兴起产物，它是开发商将酒店每间客房分割为独立产权出售给投资者， 投资者通常不在酒
30、店居住，而将客房委托酒店管理企业统一出租经营获取年度客房利润分红，同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权一个模式。 三、绿色酒店 绿色饭店提倡就是绿色经营和绿色管理。所谓绿色经营不外乎包含两点，一是降低一次性物品消耗，加强回收再利用；二是降低能耗，节省经费开支。而绿色管理则包含五方面内容，绿色理念、绿色技术、绿色行为、绿色制度和绿色用具。 四、品牌连锁式酒店 连锁也称联号，是指全部组员均使用统一字号或商标企业共同体，是一个高度集约化发展商业优化组织形式。品牌连锁竞争优势十分显著，它使连号酒店能够形成含有本身特点服务管理标准，能够建立网络化预定系统，能
31、够拥有强大资金后盾，能够培养高素质酒店管理人才队伍。 五、异化酒店 异化酒店是一个极端化酒店模式，是一个专门满足少数消费者需求而产生酒店模式。伴随竞争发展，市场划分越来越趋向超细分化，所以出现对应产品模式就是小而专、小而精特征。如海底酒店、监狱酒店、宠物酒店等。 六、E化酒店 二十一世纪是知识经济时代，是网络化时代，知识经济兴起是生产高度发展肯定结果。电子技术无处不在，这就是酒店形成产品和服务数据化、网络化、智能化和虚拟化发明了条件。 在全球经济一体化浪潮中，面对资源共享、市场共有、全新国际化环境，众多国际著名酒店集团大举进入并高位抢滩中
32、国酒店市场。从总体上看，中国酒店业已从不规范逐步向规范化发展，而且开始向个性化方向前进，中国酒店“千店一面”现象将不复存在。杜拉克说“二十一世纪，酒店业需要是变革和创新”，面临入世机遇和挑战，中国酒店业要提升国际竞争力和实现可连续发展，就必需走创新发展道路。 第四章 产权式酒店商业模式分析 戴斯集团现已实际操作、运行数家产权或时权式酒店。现正就本项目特点，核实考虑最适合本项目标定位、推广、销售、回报等具体方案。 产权或实权酒店背景介绍分析 产权式酒店作为产权式地产项目和商业性酒店结合，整合了多个资源优势，是房地产和酒店创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家
33、就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车以后第三个消费热点，前景很光明。自以前，产权式酒店诞生于海南省，现在中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。不过，因为现在中国房地产业和酒店业全部尚不很规范，产权酒店作为二者结合产物更是处于发展早期，对应法律、法规尚不明确。所以，以后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争焦点。产权式酒店特征决定了它必需聘用或委托专业酒店管理企业来经营管理，她们能够最大程度地挖掘酒店潜力，合理利用酒店资源，从而更为有效保障投资者利益。 投资产权式酒店风险是较大，所以投资产权式酒店应该很慎重，对于这个新生事物，在投资以
34、前就要全方面了解，尽可能对其经营等各方面做到心中有数。 本汇报首先介绍了产权式酒店相关概念和分类，接着分析了中国酒店业发展概况和酒店业消费情况，然后分析了国际中国产权式酒店发展，并分别对分时度假、酒店式公寓做了具体分析。随即，汇报对中国产权式酒店行业做了关键城市产权式酒店发展分析、关键企业运行情况分析、相关产业发展分析、销售和消费者权益保护分析及投资可行性分析，最终分析了产权式酒店未来发展趋势及前景。 多年来，伴随中国经济连续平稳发展，中国外旅游需求得以快速增加，而从以上多个部份全部有提到，现在旅游需求已从观光型向度假型转变，度假酒店应运而生，成为酒店业一颗刺眼新星。这也造成
35、中国现在涉足旅游房地产企业，投资商、开发商、旅游企业均看好未来中国旅游房地产市场。各全部计划经过对区域旅游休闲产业投资，逐步发展成为中国著名并含有国际影响现代化，专业化旅游休闲度假村，也就是所谓产权式酒店。 何谓产权式酒店呢？---“产权酒店”兴起于上世纪70年代欧美国家部分著名旅游城市和地域，而国际通行产权式酒店大致有3种类型： 一是时权型。即酒店和用户（客房业主）约定使用期限，通常为3个月以上，其它期间委托给酒店进行经营，逐年收取固定投资回报或和酒店之间利用另个计划来分配利润。 二是公寓型。用户买断酒店部分客房产权，长久居住或作为办公用房，每个月上缴一定管理费，如：空调费
36、水电费及服务费等。 三是投资型。将酒店以单元形式出售给用户，用户买断酒店部分客房产权，享受自用、转让、抵押、赠予、继承等权利。投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定投资回报，同时还能够取得酒店赠予一定时限无偿入住权，是现今较流行投资类型。这种全新投资理念和投资方法，给房地产开发商、管理企业、投资者带来了良好经济收益，其发展前景极其可观。 Ø 产权酒店基础特点 地点要求 从国际上看在60年代，法国阿尔卑斯山地域别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主物业使用时间段）方法招揽用户。旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地分时度假酒店、高尔夫度假村，山地
37、度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定规模。 而70年代中期，因为美国经济衰退，泡沫经济造成大量房地产积压和空置，尤其是市场景气时期开发大量别墅积压。为处理积压和空置，充足盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一慨念，取得了巨大成功。1977年美国市场，95%以上度假酒店产业是由其它项目改造过来。到1987年后，大量投资商、大规模酒店业主、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式愈加清楚，法规也对应健全；配套服务业、管理业、交换业也快速成熟。近几年市场上又岖起了一批新以旅游地产开发为主分时度假网络企业，如SUNTERRA企业，不仅经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、
38、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村。 在本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界休闲度假中心。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡、中国等国家，近几年大打“旅游休闲度假产权式酒店”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商和酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观收益。 ★ 产权式酒店是房地产业和酒店业、旅游业相互交融综合性产品，作为一个新投资热点，含有很高投资和使用价值，较轻易实现业主预期购置目标及投资目标，据权威统计数据表明，去年
39、北京市涉外饭店、旅游公寓平均出租率为61.8%，客房平均房价为392元/间天，其中，旅游公寓利润总额4.1亿元增加46.3%，收入利润率为27.9%，远远高出全市其它产业增加平均水平，另外，中国每十二个月法定休息假期共有134天，为产权式酒店提供了一个宽广市场空间。 ★ 产权式酒店拥有明确房屋产权作为投资凭证，含有很强稳定性，业主可和酒店或管理企业签署《委托租赁协议》，不用负担酒店经营风险而直接取得经营回报，所以业主只要投入金额不多首付款，就可享受类似股东或房东收益，尤其是假如产权酒店和分时度假相结合后，业主甚至能够实现"异地置业"。 ★ 业主拥有该酒店每十二个月一定时间段居住权，同时还享
40、受酒店各项配套设施优惠、使用条件，所以作为郊区第二居所或企机关度假基地，产权酒店是不错选择，能够节省大量个人度假或企业活动经费。 ★ 对于身处优美风景区产权式酒店，假如其本身或其拥有独特娱乐配套，如滑雪场、温泉浴场、运动场、特色餐饮等，就会吸引众多旅游人群；开发商可经过出售产权酒店客房回笼部分资金，并借助国际酒店和旅游机构网络提升数量和质量，还能够为物业带来增值效应。 产权酒店这种新奇经营方法和投资方法已经在世界旅游及贸易口岸城市快速发展起来。依据资料显示，[WTO国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增加15.8%；1980年，全球500个旅游目标地板1
41、5.5万个家庭购置了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目标地有35万个家庭购置了产权式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营旅游目标地数量增加了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到，全球产权酒店销售将达300亿美元。全部信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中一个关键经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐投资工具。 中国产权式酒店开发发展 90年代开始，伴随中国经济和旅游业快速发展，产权酒店在中国著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已经有几十家产权酒店诞生
42、如已成功运作并使业主赢利颇丰深圳雅蓝大酒店；立即在完工陕西汉中"二十一世纪万龙大酒店"；提倡"e时代人性化商务空间"厦门悦华酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发公寓式大酒店；还有秦皇岛维多利亚港湾，海南岛三亚温泉大酒店，北京愉快无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。 1、 开 发 现在，中国产权式酒店开发集中在中国经济发展较为前沿城市和中国各大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基础以国家级政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐步向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值文化古城为主，同时以商务交
43、往为主功效产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店开发烧潮正处于前所未有兴起之中。 2、经 营 现在，不管以何种方法运行产权式酒店，其通常运行方法均为：开发——销售——委托专业酒店经营管理企业经管（或成立专业酒店经营管理队伍经管）——兑现购置者应得得投资收益。 这一运行模式下实现销售关键步骤在购置者对酒店未来经营管理信心上，从现在酒店销售操作上看，酒店经营管理方选择和监督其日常经营行为体制、机制（即确保购置者利益实现体制、机制）尤为关键。 正常情况下，通常星级酒店运行成本占到整个酒店日常营业额30%左右，以此计算酒店正常营业利润是很可观，假
44、如附以很有营业确保区位优势和很有价值卖点，投资产权酒店风险实际很之小，而一旦收益实现，其收益百分比又很之高，是其它投资类商品所无法比拟。 现在，对于产权式酒店经营管理，中国已经积累了很成熟管理经验，上海、广州拥有众多专业酒店经营管理企业，加之一向就于国际接轨管理模式，实际上酒店成型后经营管理并无太大难度存在，不管是聘用专业管理企业还是成立专业项目企业负担销售后经营管理职能，开发商均无须为寻求销售以后经营管理企业担心，以后收益兑现关键在于选择经营模式和所处地角匹配性上。 3、销 售 因为投资收益可*性和诱惑力，从现在各地产权式酒店销售上看，滞销可能性均不太大，不管
45、是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店销售情况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店经营市场和消费者对酒店经营投资信心。 4、中国产权式酒店通常开发主体 产权式酒店运行主体通常分为三类：酒店经营管理企业、旅游度假项目开发企业、房地产开发商，开发完成后通常均交由专业酒店管理企业经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目标开发。依据其关键功效不一样，产权式酒店通常分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运行方法不一样，关键能够归纳为三类，均已在中国出现，现依据调研情况分别简述以下： ▇ 纯产权式酒店
46、 又叫分红式产权酒店，是产权式酒店第一代产品，亦是真正意义上产权酒店，终生产权归购置者全部，购置者经过酒店经营盈利分红，在不改变使用性质情况下（不影响酒店整体经营）购置者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商要求不一样，分红方法和分红时间和监督运行制度略有不一样，但这一形式下产权酒店基础运行模式为： （1）、聘用专业酒店经营管理企业负责经营 （2）、开发商推行日常经营监管义务 （3）、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管 （4）、对营业收入—全部营业成本和营业费用后纯利进行分红 （5）、分红周期以每
47、个季度为最短期限，最长不超出十二个月 （6）、每季财务汇报受监督者认可授权会计师事务所严格审核 （7）、开发商依据客房价格或面积计算每个房间收益比数（又叫分红比数），购置者依据所购客房收益比数享受收益： 收益计算方法为： 分红总额 ╳ 该房间收益比数 收益比数计算方法为： 房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款 （8）、购置者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理企业转嫁 （9）、酒店精装修、开发商配全套家俱、家电并负责酒店第一期经营开启所须全部投入
48、10）、酒店经营管理企业经营不佳，业主大会有权经过业主委员会或开发商进行酒店经营管理企业更换，此条款通常以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理企业聘用协议。 上述模式既为这类产权式酒店通常运行模式 这类产权式酒店开发商通常为房地产开发商，以立即完成投资、收回利润为目标，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达城市或优势并不显著地段，购置者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营（招待）成本，适合和不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作能力经验上又较为弱势开发商。 ▇ 返租式产权酒店 其基础开发模式和分红式产权
49、酒店基础相同，不过在收益方法上和之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依靠，以利润为总分红标，购置者投资收益大小和酒店经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店投资收益和酒店经营没有任何关系，其以每十二个月固定投资回报（通常为6—8%为/年）为关键收益表现形式，再就是坐享每十二个月地产升值，在这一形式下，购置者收益计算措施通常为： 房产总价╳事先约定年回报百分比（通常为6—8%） 在这一形式下，酒店定价方法也是和纯产权式酒店是不一样，因为收益和经营效益挂钩原因，纯产权式酒店通常采取无区分定价方法，既每个销售单位，不管朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但
50、返租式产权酒店则不一样，其每十二个月投资回报是由其起初投资总额直接决定，所以，以此种模式运作产权式酒店，其不一样房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不一样，这一点直接决定了购房者收益大小，而且相对固定。 以此种模式开发酒店，其开发主体通常为专业酒店经营企业，以利用其专业酒店经营管理经验，赚取酒店正常经营管理利润，其销售目标不过是回收其开发投资。 本项目产权酒店计划 我方提议本项目五星酒店全部自留，三星酒店700间客房全部采取产权式出售。这是依据： Ø 中国法律要求酒店申请营业执照前提条件是项目产权须掌握在1名或数名法人名下，不能为数百名业主同时拥有物
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