成都住宅市场调研报告样本.doc

上六个月成全部住宅市场调研汇报 统计时间：1月1日6月30日。统计范围：成城市三环路以内统计方法：依据公开开盘项目销售部楼书、现场说辞、销控表、广告、报刊、相关网站、电话采访。分类说明：文中对区域分界是以以下标准划分。环行区域：内环线内是指成城市府南河以内、西体路三洞桥街西安路琴台路一线以东部分；内一环是指成城市一环路以内、除去内环线内部分；一二环是指成城市二环路以内、除去一环路以内部分；二三环是指成城市三环路以内除去二环路以内部分；方位区域：城中同环行区域；城东是指西至内环、北至府青路一线、南至府南河城区部分；城南是指北至内环线、西至高升桥红牌楼一线、东至府南河城区部分；城西是指东至内环、北至西大街营门口一线、南至高升桥红牌楼一线城区部分；城北是指南至内环、东至府青路一线、西至西大街营门口一线城区部分；主城区是指全市三环路以内部分。数听说明：文中起源于统计局数据和房管局数据除尤其说明外，其它皆是中原搜集整理统计数据。楼盘统计数量依据成全部五大报刊上发表开盘数量为准。一、城市概况（一）地理特征成城市是四川省省会、国务院首批公布全国24个历史文化名城之一，全国15个副省级城市之一，是中国西南地域关键中心城市，也是国务院确定西南地域科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。成全部平原介于东经102度54分至104度53分和北纬30度05分至31度26分之间，在四川省中部，东北和德阳市、东南和内江市毗邻，南面和眉山地域相连，西南和雅安地域、西北和阿坝藏族自治州接壤。全市东西长192公里，南北宽166公里，总面积12390平方公里。其中，平原占40.1，丘陵占27.6，山区占32.3。成城市西部以丘陵山地为主，海拔大多在10003000米之间；东部关键由平原、台地和部分低山丘陵组成，海拔通常在750米左右。成全部平原是中国西南地域最大平原。成城市地处川西平原腹地，自古就有“十二个月成聚、二年成邑、三年成全部”传说。成全部是中国历史文化名城，是国务院确定西南地域科技，商贸，金融中心和交通，信息枢纽。国道主干线“五纵七横”中一纵一横（二连浩特至河口，上海至拉萨）交汇于此，使成全部处于承东启西，南联北通枢纽位置，决定了成全部在西部大开发中含相关键战略地位。成城市城区位置图示（二）地理区划成城市在四川省中部，全市总面积12390平方公里，东西长192公里，南北宽166公里。下辖10区4市6县：10区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、新全部区、高新技术产业开发区）；4市（全部江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市）；6县（金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县）（三）城市计划概况根据成城市城市总体计划()，成城市将形成以主城区为主1个特大型城市，邛崃、崇州、全部江堰、彭州4个中等城市和30个关键镇发展格局。主城区建设用地发展将以中心城区为关键，向东、南、北关键发展，依靠新全部、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，关键发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新城市架构。在公布主城区公共设施计划图上，成城市将逐步形成以城市关键区域为主商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外外环路内形成北部行政中心区域商业、行政中心。根据计划，成全部将形成包含成全部绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里“中心城区”和包含市域内中心城五城区、高新区和新全部、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里”城市区”，这意味着成全部将以多中心组团式扩张方法替换单中心圈层式扩张方法，城市结构由单一特大城市向城镇体化转变。交通计划成城市一环路改造已经基础完成，二环路改造已经蓄势待发，三环外环建成通车，天府隧道建成通车，同时建成还有东城根街下穿隧道和红星路下穿隧道，火车北站改造、衣冠庙立交桥改造和另外多个城市道路跨桥建成通车，已经使成城市交通大为改观，市区通行通畅、快捷。作为东西、南北大道交汇处天府广场改造已经进入基础施工阶段。城市交通及道路系统完善，公共交通网络改善，城市快速路系统形成，将扩大大家居住和出行范围，加紧城市郊区化步伐。三环路建成通车，二三环之间和三环两侧土地价值显著提升；人民南路南延线、光华大道西延线建城通车及北新干线计划建设；改造一条路，激活一大片，对所辐射区域将产生巨大经济效益。环境整改成城市交通计划沙河整改工程已经全方面结束，整改区域达10.63平方公里，总投入达27亿元，建设长22.22公里、宽50米-200米沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成城市最具人文特色现代城市区。（四）发展前景1、面临机遇可能成为西部开发领头羊成城市作为西部地域一个关键经济中心，有条件成为西部开发领头羊。外资投入有望快速增加国家实施西部大开发战略，这对成城市扩大开放和引进外资将是一次难得机遇。科教产业发展空间巨大成全部能够利用良好科技教育基础，促进高新技术产业化及教育产业发展。产业结构调整速度有望加紧非国有经济得到更多发展机会，对调整全部制结构大有好处。2、面临考验在西部有若干中心城市和成全部组成竞争 城市 优势 发展目标 重庆 直辖市 “三中心” ( 科技、商贸、金融 ) 、“两枢纽” ( 交通、通信 ) 、“一基地” ( 现代化工业基地 ) 昆明 旅游业 利用“昆交会”和发展旅游业深入扩大在中国外影响 西安 科技实力，历史、文化名城 西部商贸中心、高技术产业基地 兰州 丝绸之路 省市共建兰州商贸中心 成城市支柱产业不显著，拳头产品不突出现在成城市食品、医药、机械、电子信息四大支柱产业，其年增加值占中国生产总值比重低于国际公认支柱产业起码应达成5%水平。成城市中心城区综合服务功效不强因为成城市是大城市带大郊区，城市化总体水平较低，中心城区规模偏小，没有形成较强中心商务区，制约了成城市综合服务功效发挥，将影响成全部作为大型中心城市辐射带动区域发展作用发挥。（五）宏观市场分析1、成城市经济现实状况1.1宏观经济多年来，成城市GDP和人均GDP均保持了快速增加势头。成城市中国生产总值年均增加11.30%，比全国高3.65个百分点。全市生产总值比上年增加13.6%，保持了快速增加势头。 数据起源：成城市统计年鉴1.2居民消费水平成城市商品消费能力名列中国大中城市前列。实现社会消费品零售总额875.28亿元，比去年同期增加13.5%，市民消费能力保持了稳定快速增加势头。 数据起源：成城市统计年鉴城市居民收入及消费力稳步增加,但增加势头放缓。近几年成城市社会零售品销售总额及城镇居民可支配收入保持了稳定增加态势，从经济发展长久趋势来看，成全部整体消费力及购置力发展良好。2、金融环境成全部金融机构给房地产业提供了强有力资金支持成城市金融机构存、贷款余额保持了连续较快增加速度，平均增加率均超出17%，为房地产业发展提供了强有力资金支持。 指标 金融机构存款余额 （亿元） 金融机构贷款余额 （亿元） 1999 年 1636.7 1283.1 年 1890.4 1487.1 年 2257.1 1762.0 年 2635.6 2181.8 年 3240 8 2587 9 年 3771.5 2859.9 数据起源：成城市统计年鉴 数据起源：成城市统计年鉴2.1中国贷款连续下降，自筹资金呈上升趋势自开始，中国贷款比重连续下降，较上年下降10.51%，因为现在多种资金大量进入房地产投资，造成开发商融资渠道更为多样，开发商自筹资金及其它资金呈上升趋势，分别增加14.1%和30.6%，资金结构已发生显著改变，开发商对银行贷款依靠正在降低，对依靠企业自筹资金和购房者预付款进行开发程度在加重。 指标 资金起源累计（亿元） 中国贷款 （亿元） 中国贷款占全部资金比重（ % ） 1999 年 140.64 27.07 19.25 年 188.90 30.78 16.29 年 240.89 39.89 16.56 年 292 37 63 23 21.63 年 383 21 68 24 17.81 年 396.5 55.48 13.99 数据起源：成城市统计年鉴 数据起源;成城市统计年鉴资料起源：成城市房管局2.2外资银行对成全部房地产业发展起到一定促进作用成全部现在是西部地域拥有外资银行最多城市，外资银行进驻，对房地产业融资渠道拓宽及金融机构市场竞争深入规范全部将起到比很好促进作用。3、产业结构第二产业中主导行业初步定型，高新产业发展快速。高新技术产业得到突出发展，确立了电子信息、食品、医药和机械四大主导产业，高新区成为全省发展电子信息一号工程关键载体。第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进。第三产业内部各关键行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、社会服务业均展现出良好发展势头，最突出表现是房地产业、社会服务业在第三产业中比重显著上升。 数据起源：成城市统计年鉴- 数据起源：成城市统计年鉴-二、成城市住宅市场概述（一）历年总供给量成城市三环以内住宅供给呈下降趋势。因为三环内可开发土地急剧降低，三环外住宅开发已经成为成城市住宅供给潜在增加热点，成为未来成城市住宅供给主流区域。因为三环内住宅供给不停降低，造成其价格存在上涨空间。（二）成城市住宅价格水平第二季度成城市区房屋销售均价为4140元/平米，同比一季度上涨9.38%，同比去年同期上涨了25.30%；总来说保持了稳定增加趋势成城市住宅价格在出现一个峰值以后，涨幅有所回落，在2季度总体均价才略微超出3季度价格水平。从长远看，住宅销售价格将维持一个稳中小幅上涨趋势；（三）成城市住宅市场供需比改变 近几年成城市房地产市场发展较快，呈供需两旺局面，整体来看，供给略大于需求，但供需基础平衡；住宅市场发展异常快速，开发商纷纷将手中贮备土地进行开发，致使第二季度供给量出现较大涨幅；国家为了经济平稳发展，深入加强了对房地产市场宏观调控，经济调控手段不停加强，购房者观望情绪有所增加，展现供大于求局面；据春季房交会调查显示，成城市住宅需求市场购置目标绝大多数是为了自用，以真实需求为主。伴随宏观调控对房地产市场梳理，市场发展肯定更为健康，供给市场将更为理性，需求市场将深入发展，供需也会展现平衡发展；三、区域供给分析（一）住宅物业供给趋势分析以来，成城市住宅市场异常火爆，三环内总供给体量为557.11万平米。由线性图来看，第三季度至第一季度供给量出现整体下降趋势，这是因为此时间段内供给量以三环外为主，不在此次汇报统计范围；上六个月供给量较去年同期下降了40.88%，关键是因为三环内可开发土地逐步降低，住宅开发趋势往三环外移；第一季度供给量最低，为47.24万平米，关键是受传统春节影响，供给市场平淡所致；第二季度较第一季度供给体量出现大幅攀升，涨幅为156.82%；关键是因为春季房交会推进，开发商多选择在房交会期间推出新物业，以扩大市场影响，促进销售；住宅市场仍然保持着强劲发展势头；在宏观调控政策下，开发商仍然对成全部房地产市场保持着足够信心，看好房地产市场发展；（二）区域供给趋势分析从供给趋势来看，城西整体供给较其它区域平稳，同时也是市区供给体量最大区域，供给量为188.14万平方米，占总供给量33.77%；城西因为金沙光华等片区快速发展，和城西居住环境在市民心中良好印象等原因，推进了城西房产开发急剧升温；城南因为房产开发渐趋饱和，时间上呈在供给断档现象，总供给量较城西、城东均少；城东因为片区供给特征显著，部分时间段供给量较为集中，上六个月供给量为77.45万平方米，占总供给量13.9%，关键是因为部分大盘上市供给；城东旧城改造较城南、城西晚，但现在城东改造步伐加紧，多种配套快速完善，沙河改造完成，再次提升了区域居住环境，城东房产发展空间较大；城中供给最少，且供给不稳定。上六个月无供给，下六个月供给体量激增至42.71万平米，占城中总供给量76.53%。城中住宅开发基础饱和，可开发土地稀少，物业供给关键由旧城改造产生；城北供给量和城中相差无几，上六个月供给量较大关键受万科金色家园体量较大拉动作用。受城北物流中心影响，大大降低了城北整体居住环境，加上计划限制，城北住宅供给量一直远低于其它区域；但新改造完成沙河绝大部分在城北区域，大大提升了沙河沿线人居环境，沙河沿线房产开发也随之加紧；（三）各环线供给趋势分析从供给趋势来看，二至三环较其它环线供给平稳，且供给体量较大，供给体量为355.22万平方米，占总供给体量63.76%；伴随二环内土地供给得日益降低且地价不停上涨，而二至三环开发相对较晚，土地可供给量较大且地价相对较低，和环线城市配套设施得到了较快完善，市民对该环线认同感逐步提升，供给量快速增加；一环内，尤其是内环内房产开发基础饱和，可供给土地稀缺；房产产品供给较少，供给量分别为55.81万平方米和38.91万平方米；（四）各建筑类型供给趋势分析小高层供给较为集中，供给总量为249.16万平米，占总供给体量44.72%，伴随土地地价上涨，和计划条件限制，小高层开发已成为三环内住宅开发主流趋势；多层供给量仅次于小高层，为189.03万平方米，占供给总量33.93%。下六个月多层住宅供给量为35.03万平方米，较上六个月下降了65.75%，当初小高层作为较新物业形态，吸引了较多市民购置热情，顺应这个时尚，开发物业多以小高层为主，对多层形成了较大冲击。伴随小高层居住中缺点暴露，部分市民选择回归居住舒适度相对较高多层，上六个月供给量回升到51.72万平米，较下六个月上涨了47.67%；因为三环内多层可供给量降低，刺激了三环外多层住宅开发急剧增加；高层住宅可供给量占到一定百分比，达116.93万平米，占供给总量20.99%。关键分布在一环内等地价昂贵区域；（五）各环线多种建筑形态区域供给趋势分析内环、内环一环供给建筑形态以高层和小高层为主且供给总量不大，关键是因为一环内地价昂贵和土地计划限制；二环三环供给集中在多层和小高层，尤其是多层在二三环供给体量剧增，并首次超出小高层供给量，多出9.03%。三环和三环外供给主流是多层；低层物业在三环内数量极少，仅为两万平米。关键在风景优美、有浓厚历史文化底蕴浣花片区。伴随市区内诸历史文化区域开发饱和，和交通条件改善，别墅开发郊区化已成为肯定趋势。四、供给价格分析（一）供给价格走势分析到上六个月成全部房价涨幅最大时期出现在3季度，上涨幅度为17.58%，关键因为部分高级楼盘推出使得该季度房价上涨较大，以后房价出现正常回落，在年尾时候价格出现稳定，涨幅靠近0。一季度房价出现略微下跌势头，跌幅为1.87%，是因为此间供给物业档次改变出现结构性波动。春季房交会召开才使得成全部房价涨幅增加。一季度到2季度，成城市市区住宅价格平均涨幅为：（1+P1）（1+P2）（1+P3）（1+P4）（1+P5）1/51=6.08%（二）区域供给价格趋势分析1、城中供给价格趋势分析城中房价在4250元/平米正负200元之间波动，价格相对平稳，升涨空间不大。关键因为城中住宅房产开发水平相对成熟，受区域环境限制，居住环境改善空间较小，所以在以后一定时期内城中住宅价格将继续稳定在该价格水平上。2、城东供给价格趋势分析因为外销项目粼江峰阁推出，使得城东房价在3季度达成一个峰值，价格为4500元/平米，从一季度到3季度城东房价出现了较大涨幅，涨幅靠近50%，过了该时间段城东房价回落到正常水平，售价保持在3300元/平米左右。3、城南供给价格趋势分析受区域房产发展影响，城南房价在成城市各区域中一直出于领先水平，有时甚至超出寸土寸金城中。一季度城南房价就达成了4000元/平米，在这以后十二个月内，城南房产推出较少，房价也有小幅下降，最大下降幅度仅为5%。至到二季度因为春季房交会召开，上海花园、锦官秀城等著名项目标推出才使城南房价上升到4500元/平米以上，上涨幅度达成18.89%。4、城西供给价格趋势分析城西房价从一季度靠近3000元/平米上涨到2季度4078元/平米，涨幅达成4成以上，城西房产供给和房价是成城市各区域中最为稳定，其原因在于城西不仅拥有浣花溪、杜甫草堂等自然资源，而且优品道、成全部花园项目标建成提升该区域房产开发水平。房价分布出现了显著分化，金沙片区因为受计划条件限制，房价维持在4500元/平米左右，其它区域则稳定在3600元/平米上下。5、城北供给价格趋势分析城北是成城市传统物流中心和商业中心，区域内荷花池、五块石等大型商贸中心，使得该区域内住宅房产处于较低水平。一季度城北房价仅为3000元/平米左右，但伴随住宅需求不停增加，和万科等著名开发商入住使得该区域房产开发逐步提升，到二季度房屋价格上涨为3600元/平米，涨幅近2成。（三）环线供给价格趋势分析从环线价格分布来看，各环域内房屋销售价格均保持了平稳增加趋势。内环内房价位居成全部各区域房价之首，房价已达成4000元/平米以上，以后一直稳步上涨，到二季度时涨幅靠近10%，城中可供土地逐步降低和成熟房产开发水平是城中房价稳步上升关键原因。内一环内房价是各环域中房价涨幅最快区域，涨幅为45.85%，到二季度时房价已超出内环价格，关键因为黉门公馆、西府花园等高品质楼盘推出促进了该区域房价继续走高。从到上六个月一二环间房价波动较大，关键因为三季度粼江峰阁精装外销房推出使得该区域房价上涨了15.91%，随即房价又逐步回落到该区域正常水平。刚开始二三环房价不足3000元/平米，但经过十二个月半增加房价已上升到了3900元/平米以上，关键因为二三环之间伴随交通、配套等设施不停完善和土地供给原因使得该区域已逐步成为成全部房产开发主流区域。五、需求市场分析（一）销售情况分析1、销售趋势分析从住宅物业各时间段销售情况来看，整体销售情况很好，整体销售集中在80%以上，第一季度新开楼盘销售也在80%左右；关键是成城市住宅市场需求旺盛，据春季房交会购房者问卷调查显示，成城市需求市场中投资百分比较小，约占样本量10%，真实需求推进了住宅物业销售；第二季度新开楼盘销售率较低，在40%以上；受宏观调控影响，购房者观望情绪增加，和楼盘面市时间较短，也是其销售率较低关键原因；总来看，伴随成城市国民经济连续平稳发展，人民生活水平提升，随之改善居住需求也不停提升；房屋开发品质提升，也促进了房屋销售；2、各区域销售情况分析各区域整体销售情况较为良好；城东伴伴随居住环境快速提升，房产开发品质较高，购房者对区域认同感急剧提升，春季房交会购房者问卷调查显示，购房者首选区域中城东已和城西、城南并驾齐驱；和城东房产价格较城南、城西低，性价比优势显著；这些原因推进了城东住宅销售，第二季度，城东销售率已在80%以上，城东住宅市场发展潜力巨大； 城北因为新开住宅供给较少，而城北作为物流中心，外来人口较多，且经济实力较强，对于区域内品质较高住宅消化能力较强；城北住宅价格是市区中价格最低区域；上六个月销售率在90%以上；上六个月销售率在70%左右；作为物业投资性较强城中住宅，其销售也也较为理想，上年销售率较下六个月略低，也在60%以上；但在宏观调控影响下，和城南、城西住宅均受到一定影响，下六个月均出现一定下滑；但值得注意是，城西片区供给集中，且量较大，市场消化进度受到一定影响；3、各环线销售情况分析一环至二环住宅销售率整体较高，销售较弱第二季度销售率已达50%以上；首先因为该环线内建筑品质较高，配套设施较二环外完善；其次因为市民对环线认同感极高，和一环内相比普遍性价比更高；二环至三环销售情况很好，销售率均在80%以上，销售较弱，但也靠近50%；关键是因为该环线对于期望在市区购房购房者来说，选择面更广，性价比更高，且配套设施日益完善；但因为旧城改造，二环内住宅供给量较大，环线内配套更完善，和住宅郊区化逐步被广大购房者接收，这些原因分散了购房人群；一环内商业气氛浓厚，城市环境良好，推进了环线住宅销售，内环内销售率均在60%以上，下六个月销售率在80%以上；4、不一样建筑类型销售情分析伴随市区多层住宅可供给量日渐降低，而市场对多层住宅需求旺盛，现在市区供给量远远不能满足市场需求，城市过去各主城区多层住宅销售率大多在80%左右；城北因为市民对区域认同感还较低，开发商多修建市场接收度更高多层住宅；城西多层住宅关键集中于金沙保护片区，因为高昂地价，现在片区内多层住宅关键为中高级类城市townhouse物业，因为售价较高，目标用户群较窄，和片区内可供选择面相对较广，影响到了销售进度；市区地价节节攀升，和房屋建造成本增加，市区小高层住宅逐步成为供给主流，购房者伴随市场发展，也逐步接收，整体销售情况均很好；值得关注是城北、城东片区供给特征显著，小高层住宅销售率均在90%以上，关键是因为沙河改造完成，大大提升了城北、城东沙河沿线居住环境，和部分片区改造深入，开发商对区域关注度也增加，开发成熟度不停提升；高层住宅供给量较少，所处板块环境大多很好，现在开发档次普遍较高，推进了物业销售；高层住宅关键分布在二环路以内，因为环线内多种配套很好，商业环境也很好，是其销售关键外部原因，销售情况很好，一环内销售率在80%，一环至二环销售略低也在70%左右；小高层住宅各环线全部有分布，因为市区小高层住宅已成为住宅供给主流，购房者可选择性较小，和小高层住宅开发日趋成熟，对其接收度也逐步提升，销售率关键集中在80%左右；市区土地单价攀升，使得多层住宅逐步向三环以外转移，二至三环部分区域也有相当分布，以至二环供给量极少，也使其销售率最高，达100%，二至三环多层住宅开始向中高级花园洋房转变，其销售率也在80%以上，市区多层住宅整体销售情况良好；5、各价格段销售情分析5.1各价格段区域销售情况分析伴随城东居住条件改变，城东住宅被越来越多购房者接收，房屋开发品质不停提升，高级居住物业开发量也较大，多种档次住宅销售全部有不俗表现；城南住宅开发成熟度较高，现在开发住宅关键为电梯公寓，开发档次普遍较高，部分高级物业聚居区售价关键在4000元/以上；城西因为各片区发展不平衡，价格段分布较广，现在开发较为集中区域为金沙光华片区，且开发档次较高，受计划限制金沙片区关键为高级花园洋房，光华片区则向中高级电梯公寓靠拢，因为区域开发较早，整体成熟度较高，市民对区域接收度较高，销售情况很好，4500元/以下住宅销售率均在70%左右；城北因为受物流中心影响，市民接收度有限，开发档次较其它区域低，价格分布在4000元/以下，伴随城市改造推进，居住环境也有较大程度改善，区域内居民对新增供给消化力较强，销售率在70%以上，3000元/以上中低级住宅销售率在90%以上；5.2各价格段环线销售分析三环内住宅销售关键集中在3501-4500这一价格段，反应了伴随生活水平提升，大家对住宅品质要求不停提升，各环线3501-4500元中高级住宅销售情况很好；内环住宅关键为中高级住宅，因为三大商圈均在内环内，拥有良好商业气氛，物业投资空间较大，即使价格较高，但销售率很好，5001元/以上高级住宅销售率在82.5%；4500元/以下中高级住宅销售率均在80%以上；内环、内环一环、一环二环除4501-5000这一价格段外，其它各价格段销售率均达成70%以上，说明二环内仍是市民心中传统居住区域。2500这一价格段仅在二三环区域有销售，关键是因为伴随房价不停上涨，二环内难觅2500以下住宅，以下住宅仅在二三环和郊区有供给，但低价住宅有很大市场需求，所以2500价格段住宅销售率为二三环线内最畅销物业，销售率达成90.12%，居各价格段之首。 二环至三环因为各区域开发档次不一样，价格分布较为广泛，从-5001以上元/全部有分布；-3000元/低级住宅，因为价格较低，价格竞争优势显著，销售率也较高，达成80以上；伴随环线开发档次和品质提升，中高级住宅占据了环线市场供给主流，也取得了较高销售率；-成全部住宅市场保持供销两旺局面，一度出现需求大于供给局面。不过在这部分需求当中，有两个特点：第一，投资型需求比重较低；第二，因为追涨心理造成被动需求造成一部分市民提前购房，使得需求非理性增加；5.3各价格段不一样建筑形态销售分析多层住宅一直以来是市场供给主流，销售价格两极分化严重，4500元/平米以下多层住宅销售情况很好，销售率通常在80%以上，多层住宅从经济实用一般多层到追求品味花园洋房全部是购房者选择对象，但4500元/平米以上高级多层项目在别墅项目标强有力竞争下，销售情况不容乐观。低价位小高层项目供给较少，其供给关键集中在中等和中高级物业，总体销售情况很好，但不及多层住宅，对同价位多层、高层项目有较大竞争性。高层住宅关键集中在中高级物业，价格较高，有甚至达成5000元/平米以上，销售率关键集中在70%左右，这些高端高层物业多集中在一环线周围，配套成熟，居住环境得天独厚，所以也受到了市场接纳，如中海226;格林威治城，粼江峰阁。6、商品房购置对象分析 数据起源;成城市房管局伴随地域经济融合度上升，外来人口不停增加，外来人口已成为在建商品房购置量第一位。15月外地人在成城市区购置商品房面积为154.57万，占交易量48.7%。住宅交易中，外地人购置面积131.6万，所占比重为52.1%。成全部经济环境深入改善，外来购房者仍将是成全部购房生力军；这关键是因为成全部投资环境改善，城市凝聚力逐步加强；基础设施日益完善，居住环境很好；生活成本较低等原因吸引了周围地域购房者不停进入；六、发展趋势估计（一）政策对成全部房地产市场影响市区内住宅供给和需求在第一、二季度呈增加趋势，第三季度至第一季度供给量开始连续下滑，对应地需求也出现了下降，一直和供给保持基础平衡态势。而第二季度，因为春季房交会集中放量，供给量增大，较一季度上涨了156.82%，而受国家宏观调控影响，市民观望心理加重，需求受到较大影响，供需在第二季度出现了较显著落差。因为成全部住宅市场以真实需求为主，估计在经过一段时间观望后，需求量将会逐步回升；而因为调控影响，供给在未来一段时间内增加将趋缓；在宏观调控政策影响下，房地产供给结构将深入调整，一般物业市场供给会有所增加；而备受限制高端物业，因为购房者绝对量较大，且购置力较强，供需市场不会出现大波动；房地产供给结构将更趋完善，经济适用房建设深入扩大，进入市场销售面积也会深入增加，将满足相当部分中低收入家庭居住需求；购房者将更趋理性，不再盲目追涨；房价也将逐步回归理性，供需将平衡，房地产经济将和国民经济协调发展（二）市政计划影响伴随城市旧城改造步伐加紧，市区将腾出大量可供给土地。因为城南、城西发展较快，可供开发土地日益降低；而城东发展相对较晚，房产开发市场空间较大。因为各个新区计划建设，如北部新城、城东起步区和城东副中心、青羊新区等计划出炉，这些在三环路以外新区将成为未来房产开发关键，潜在土地可供给量也较充裕。这些新区计划也吸引了开发商注意，如，万科在未来北部新城中心位置斥资1.75亿拿下了637.5亩地，和黄在光华大道延线斥资3.47亿取得了560亩土地，实力开发商进入，必将带动新区房产开发步伐和居住品质提升；（三）经济发展影响伴随经济社会发展，人民生活水平深入提升，大家期望拥有愈加好居住环境，改善居住愿望增加，对于户型要求也随之发生改变，中户型和中大户型能满足绝大部分拥有真实需求购房者居住和改善居住需求，市场交易将平稳发展；但在宏观调控下，大户型物业市场交易涨幅逐步下滑； 资料起源;成城市房管局15月，60以下住宅供给量同比下降30.44%；180以上住宅销售面积下降了38.88%。关键是因为税收新政影响，使得投资性较强小户型，市场交易下滑，而对于大户型高端物业交易限制深入加强，也使其交易下滑。下六个月及以后一段时间，这两种户型交易将深入下滑，房地产市场投机空间越来越小；居住功效为主物业交易在新政影响下，有所增加，6090住宅供给同比增加21.63%；120180住宅供给套数最多，体量自大，同比增加60.45%。在宏观政策下，对满足拥有真实需求为主购房者一般物业交易量将稳步上涨。（四）住宅市场将连续平稳发展在宏观调控下，供需市场将回归理性，房价也会进入到合理水平，住宅市场将实现平稳、连续发展，供需将逐步平衡，供需关系将成为市场调整关键原因；房屋开品质也将逐步提升，使用功效将深入完善；住宅市场将健康发展，房地产经济也将进入良性发展轨道。