区域市场阶段性调研报告样本.doc

-企划部 3月13日概述自从市政府确定了福州城市建设东扩南移西拓发展战略后，金山区域肯定成为新世纪福州城市建设新亮点。依靠大福州政府政策倾斜，经过几年建设，今日金山已今非昔比。多年来政府在这一区域投入了大量基础设施建设，使得这一区域生活配套有了很大改善。有了天然漂亮闽江、千亩湿地公园、乌龙江、金山公园，伴伴随地价不停攀升，再加上政府大力扶持，这一区域发展前景不可限量，房产升值潜力巨大。一、 市场供给量今年金山楼市可谓是花开遍地，百花齐放。依据对福州市金山板块市场统计表，福州金山板块在2月在售楼盘分别有罗马佳洲（二期）、江南水全部（杰座）、融信第一城（二期）、香江枫景、中天金海岸（二期）、南国金辉、中菌加洲花城、滨江丽景D区漂亮园三期、金汇豪庭、公园道一号、天俊蓝水湾、水印长天、正祥香槟风范等十二个楼盘，2月福州金山区域市场现有市场供给量累计61.2万平方米，其中物业形式多为小高层、高层住宅、类别墅和别墅。其具体统计结果以下：项目名称罗 马佳 洲杰座融 信第一城香江枫景中天金海岸天俊蓝水湾供给量87827652845600118840.2840849.5529197正 祥香槟风范南国金辉中 菌加洲花城滨江丽景D区金汇豪庭公园道一 号水印长天1300068984.5614805.163286122443.686123078967二、市场价格走向现在金山整体市场均价已达成3000元/m2左右，现阶段区域市场所理价格上限为3500元/m2，经过对金山整体市场调研、综合分析得出结论：2500元-3000元/平方米是现在金山用户群体普遍认同和接收合理市场价格，所以，单价在3000元/平方米以下房子去化最快,市场整体去化率达成90%以上,而单价在4000元/平方米以上房价相对去化比较慢，用户对此接收和认同程度相对较低。所以，现在金山整体市场指导单价为3000元/左右，现阶段金山合理价格上限为3500元/m2。三、 面积配比今年金山面积配比以100平方米-140平方米作为主力面积，现在市场供给量较多，而100平方米以下面积市场上较为欠缺。经过对金山整体市场情况进行调研、综合分析得出结论：金山板块100平方米以下、100平方米-120平方米左右面积比较热销。因为购置金山区域用户群体大多受到家庭经济收入及人口等原因制约，进而整体购置能力比较有限，对市场单价及面积接收程度相对比较低下，所以，在本区域二房、三房小户型比较受欢迎，而对于面积较大四房、五房及复式户型产品市场销售去化速度相对缓慢。四、 市场总价去化综合分析经过对金山整个板块区域调研、分析，依据福州金山板块区域市场房地产市场中项目产品总价和去化之间比率，以此得出福州金山板块区域市场总价合理价格范围为25万-35万，区域市场产品总价合理上限值为40万左右。25万-35万总价区域接收程度很高，销售去化比较理想。而产品总价超出40万以上，销售去化就显得相对缓慢，市场接收程度和前者相比显著下降。现在年金山板块别墅项目，如中天金海岸、公园道一号等高端产品市场接收程度比市场估计情况要理想得多，所以，处于55万以上产品总价区间内产品销售速度要好于总价在40万-55万价格区间产品，所以福州金山板块区域市场所理总价在25万-35万之间，区域市场产品总价合理上限值为40万左右。五、 户型结构分析现在市场上供给户型产品多为板式住宅，动静分区，南北通透对流结构，大部份户型带有入户花园式，全明设计，这也是市场产品日趋成熟、完善标志。但也表现了市场产品单一化、大众化，使得区域内各楼盘产品无显著优势，产生同质化现象比较严重，缺乏市场竞争力。但也有新型户型产生，如空中院馆，层高4.5米全入户花园设计，高挑空4.5米客厅等户型产生，也填补了市场产品同质化空白。所以，户型结构方面，在讲求实用、合理性基础上，还要讲求科学性、创新，以吸引消费者眼球，提升市场产品竞争力。六、 价格涨幅情况因为金山地价节节攀升，带动了金山区域各个楼盘竞相涨价情况，具体情况以下：项目名称项目原均价（元/m2）上涨幅度（元/m2）加价时间备 注融信 第一城29501003/8中天 金海岸31001003/8香 槟 风 范38001003/9中菌加洲花城2950100 标准层250 复 式3/9香 江 枫 景30001003/14金 汇 豪 庭380050100 标准层200 复式3/1公园道一号200别墅每幢提34万丽 景 天 成3000天俊 蓝水湾48001003/14罗 马 佳 洲4850杰 座38001003/14水 印 长 天南 国 金 辉七购置心里分析针对金山板块区域市场用户群体购置要素及购置心理进行了调查和分析，得出结论：绝大部份用户认为价格是购置第一要素，在市场上占有比重是最大；而产品户型和面积是购置第二要素；伴随房地产行业不停发展和成熟，消费者素质也越来越高，购置产品也显得越来越理性，所以，大部份用户认为产品户型和面积也是很关键，因为这将关系后以后天天面正确细节生活，必需经过慎重考虑、比较，然后再作出合理购置决定；生活配套、交通及整个区域发展前景及升值潜力成为影响消费者购置第三大要素，还有就是品牌、市场口碑等也是影响消费者购置行为原因。所以，在行业发展日趋规范化，成熟化今天，在大盘挥舞时代，开发商一定要走品牌化、规模化，为提升市场著名度、为增加市场拥有率奠定其础。