浅谈房屋交易中的税收问题上课讲义.doc

安 徽 财 经 大 学

期 末 作 业 论 文

论文题目浅谈房屋交易中的税收问题

院 (系) 财政与公共管理学院
所在班级 2016级 财公（0）班
姓 名 汪广闻
学 号 3201603363
课程老师 常晓素
日 期 2016年12月15日

浅谈房屋交易中的税收问题
——以李某与蚌埠地税局龙子湖区分局税务行政征收纠纷上诉案为例

【摘要】当今社会，税收与人民生活息息相关。近年来，房地产交易日益成为人们最为关心的话题。现实生活中，房屋交易后如何合理准确的核定计税依据，是困扰广大人民群众的难题。本文通过介绍的李某与蚌埠地税局龙子湖区分局税务行政征收纠纷上诉案，描述了李某错误的确定房屋交易的计税价格，与税务机关产生纠纷，并最终败诉的过程。征纳关系一直是我国税收工作的主体，对于纳税人来说，应该认真学习税收法律知识，通过正确的途径保护好自己的正当权益，就税务机关而言，不仅要提高纳税服务质量，加强与纳税人的沟通，更应采取多渠道积极向人民群众宣传最新最全面的税收法律知识，真正做到维护好国家和人民的利益。

【关键词】房屋交易 计税依据 行政纠纷
目录
一、基本案情 4
二、案情焦点 5
（一）房屋交易行为应该以何为其计税依据 5
（二）税务部门是否存在违法征收税款行为 5
三、法理分析 6
（一）关于房屋交易行为的计税依据问题 6
（二）关于税务机构是否存在违法征收问题 7
四、思考启示 8
（一）原因分析 8
1、从纳税人角度 8
2、税务机关立场 9
（二）措施建议 9
1、从纳税人角度 9
2、税务机关立场 10

浅谈房屋交易中的税收问题
——以李某与蚌埠地税局龙子湖区分局税务行政征收纠纷上诉案为例

一、基本案情
2010年5月28日，李洪斌与张虹因交易蚌埠市凤阳东路536号宏都花园D号楼2单元202室房屋，到蚌埠市房地产交易管理所（以下简称市房产交易所）办理房屋交易手续。双方申报交易价为32.4万元，经市房产交易所确认该房交易价为34万元。房产税契载明的交易金额为34万元。蚌埠市地方税务局龙子湖区分局（以下简称龙子湖地税分局）对李洪斌以34万元交易价征收营业税及个人所得税税款计6346元。李洪斌认为，其与张虹进行房屋交易的实际交易价格为32.4万，龙子湖地税分局征收税款时计税依据却为34万元，没有遵循房屋实际交易价格，侵犯了其合法权益，遂向安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院提起上诉。
一审法院认定，李洪斌与张虹的房屋交易价格虽然申报的是32.4万元，但是经负责房地产交易的管理部门确认的房屋交易价格为34万元，且房产税契上载明的交易金额也是34万元。因此，被告依据负责房地产交易的管理部门确认的价格34万元，以法定的税种、税率计征税款合法。据此，判决驳回原告李洪斌的诉讼请求。对此，李洪斌认为，一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，遂上诉至安徽省蚌埠市中级人民法院（二审法院）。
二审法院认定，龙子湖地税分局作为税务征收管理部门，根据市房产交易所确认的交易金额进行征税符合法律规定，且适用的税种、税率正确，征税程序正当，税额计算准确。李洪斌、张虹的上诉理由不能成立，依法应予驳回，维持原判。

二、案情焦点
（一）房屋交易行为应该以何为其计税依据
原告认为，其与张虹的房屋交易行为达成的实际交易价格为32.4万元， 龙子湖地税分局没有按照双方议定的交易实际价格作为计税依据，被告没有进行评估就直接写了交易额34万元，并计征税收，其行为违反法律关于计税价格应以交易实际价格为依据的规定，侵犯了其合法权益。
被告认为，李洪斌与张虹虽然申报的交易价为32.4万元，但房地产交易管理部门确认交易价为34万元，李洪斌应当依照此交易额交纳税款。被告依法定的税种、税率征收税款并不违法。
一审法院认为，李洪斌与张虹的房屋交易价格虽然申报的是32.4万元，但是经负责房地产交易的管理部门确认的房屋交易价格为34万元，且房产税契上载明的交易金额也是34万元。因此，被告依据负责房地产交易的管理部门确认的价格34万元以法定的税种、税率计征税款合法。
二审法院认为，市房产交易所确认的交易金额为34万元是其法定职责。龙子湖地税分局作为税务征收管理部门，根据市房产交易所确认的交易金额进行征税符合法律规定，且适用的税种、税率正确，征税程序正当，税额计算准确。
（二）税务部门是否存在违法征收税款行为
原告认为，被告在没有进行评估的情况下，直接确定其计税依据为34万元，计税依据偏高，违背了事实发生原则，且被告以法定税种、税率计算出来的税款，大于其本应缴纳的税款，加重了原告的税收负担，故上诉被告以34万元计征税款属于违法行为。
被告认为，被告按照房地产交易管理部门所确定的交易价格计征税款，且按照税收法律规定，使用的税种及税率均无误，征收程序正当，税额计算准确，并未发生原告所述的违法行为。
一审法院认为，根据《安徽省城市房地产交易管理条例》第九条的规定“房地产交易当事人应当按照负责房地产交易的管理部门确认的评估价格，依法缴纳税金或土地收益”。原告应当根据房地产交易部门核定的价格为计税依据，依法缴纳税收，而不是以房屋发生的实际交易价格为计税依据，被告并未发生税款征收的违法行为。
二审法院认为，原告对法律事实认识模糊不清，上诉理由不合理，同时对一审法院的判决予以确认，原告应按照法律规定缴纳税款，被告并无税款征收违法行为。
三、法理分析
（一）关于房屋交易行为的计税依据问题
本案涉及一审原告李洪斌，一审第三人张虹，一审被告龙子湖地税分局等三方，围绕着龙子湖区地税分局对该房屋交易的计税依据是否正确，以及地税分局的税收征收行为是否违反法律规定等问题，展开了一场纠纷上诉案。
首先，地税分局和房屋交易部门作为政府职能部门，在本案中应体现了哪些部门职能呢？
第一，龙子湖地税分局作为个人所得税、营业税的征收主体，是核定个人所得应纳税额、营业额的法定机构,其依法有权对李洪斌、张虹因房屋交易而发生的个人所得、营业额进行征税。按照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》龙子湖地税分局有核定个人所得应纳税额、营业额的职责。
第二，房地产交易管理部门负有对房地产这一特殊管理领域赋予负责房地产交易的管理部门核查交易标的物的价值的职责。《安徽省城市房地产交易管理条例》第五条第（三）项规定，市、县负责房地产交易的管理部门的主要职责是核查交易标的物的价值。
其次，在我国境内发生房屋交易行为究竟该如何确定计税依据呢？
《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第一款第（六）项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。
本案中，李洪斌与张虹发生了房屋买卖行为并确定交易价格为32.4万，市房产交易所在职责范围内核查后确定房屋的价值为34万元后，并未提出任何异议，并在《房地产交易申请表》和《房产税契存根》上签字确认。可见在此笔交易中，张虹确定的销售价格明显偏低且无正当理由，主管税务机关有权核定其营业额，龙子湖地税分局按照市房产交易所确认的交易额征税，即是对市房产交易所核查确认的交易额的认可。
因此，根据法律规定，本案的房屋交易计税价格为市房产交易所核定确认的价值，而非李洪斌与张虹坚持的房屋实际交易价格，这样处理与事实依据并不冲突，龙子湖区地税分局的行为合法合理。
（二）关于税务机构是否存在违法征收问题
首先，我们从纳税人的角度来分析下，税务机关是否发生行政征收违法。
本案中，李洪斌、张虹按照平等自愿的市场交易原则买卖房屋，并达成房屋交易价格32.4万及其他协议等行为，是在市场经济的体制下做出的合理交易行为。但是，李洪斌、张虹达成的房屋交易价格32.4万元明显低于市房产交易所核定的价格34万元，且双方在签署《房地产交易申请表》和《房产税契存根》时并未提出异议，即没有提出价格偏低的正当理由，那么此时李洪斌进行纳税申报时的计税依据已经并非当时发生的实际交易价格了，而是市房地产交易所核定后的更为合理的价格。此时，税务机关根据34万元的价格适用税种和税率符合税法和其他法律的规范，并未发生行政征收违法行为。
其次，站在税务机关和市房产交易所的立场上，思考下税务机构的行为是否正确合理。
税务机关按照计税依据进行征税，实际上已经到了该房屋交易事项的第三阶段，税务机关同意并按照市房地产交易所核定的价格计税合法合理，且与交易发生事实并不冲突，符合《中华人民共和国税收征管法》的规定。而李洪斌、张虹上诉称一审法院片面利用《安徽省城市房地产交易管理条例》规避《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国营业税暂行条例》的强制性规定，属于适用法律不当，对法律事实模糊不清。
四、思考启示
回顾案例，我们不难发现，纳税人与税务机关产生纠纷的关键在于，双方对于计税依据理解上的分歧，并由此产生出一系列上诉案件。那么导致分歧的深层原因在哪呢？在今后的生活中我们应该怎么做才能避免此类事件的发生呢？接下来，本文从纳税人和税务机关两方面对这些问题进行思考，浅显的提出一些建议和方法。
（一）原因分析
1、从纳税人角度
（1）税法法律意识薄弱
纳税人的法律意识薄弱是全社会存在的普遍问题，同样也是导致本案例产生的重要因素。不同的法律法规相互联系，相互促进，构成了我国法律体系的整体。本案例中，纳税人李某片面利用《安徽省城市房地产交易管理条例》规定的房地产交易价格应按照实际发生价格确定，而忽略了《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国营业税暂行条例》的强制性规定，对法律关系模糊、法律事实不清，属于适用法律不当。
（2）维护自身权益不当
本案中一审原告李某与一审第三人张某在进行交易时，按照自愿平等的原则确定下的交易价格32.4万元，虽然符合市场经济的原则，但已经违反了计税价格不宜偏低的规定，且无正当理由，这样的做法显然是违法法律规定的。然而在这样的前提条件下，李某就与税务机关的税款征收纠纷进行上诉，明显是获取不到胜利的。纳税人应该在合法的途径下，维护自身的合法权益，才会受到法律的保护。
2、税务机关立场
（1）与纳税人间缺乏沟通
本案中李某坚持称道，税务机关的计税依据偏高且有误，税款征收存在违法现象。在我看来，这和税务机构缺乏与纳税人之间的沟通有着一定的联系。案件中，一审第三人在一审时述称，其与原告申报的交易价就是32.4万元，被告没有进行评估就直接写了交易额34万元。然而在实际过程中，被告按照市房产交易所确认的交易额征税，是对市房产交易所核查确认的交易额的认可，但由于征税前与纳税人缺乏一定的沟通，间接导致了此项纠纷案件的发生。
（2）税法知识宣传不到位
本案中原告片面的认定房地产交易价格应按照《安徽省城市房地产交易管理条例》规定的实际发生价格确定，很大程度上是对税收法律的不熟悉。长久以来，税务机构都是税法知识宣传的中坚力量，每年的税收知识宣传月等活动皆为宣传的平台。在此，我认为税务机关对于税法知识宣传的不到位是纳税人走进法律误区的关键原因。
（二）措施建议
1、从纳税人角度
（1）自觉学习法律知识
自觉学习法律知识，熟悉税收法律的内涵，是成为一名合格的公民，乃至合格纳税人的标准。在信息技术迅猛发展的今天，获取知识已不再局限于书本材料，纳税人可以通过翻阅互联网资料，在空闲的时间充分学习了解税收法律，用知识武装自己的头脑，避免成为法律的“黑洞”。
（2）正确维护自身权益
每一个纳税人都是市场主体下的理性人，他们有着自己的想法，会通过各种途径来维护自身的权益，但是一定要切记，只有选择正确的途径，才能成为自身权益的真正维护者，否则只会适得其反。
2、税务机关立场
（1）加强与纳税人沟通
纳税人与税务机关是税收征收管理过程中最重要的两方面，其他的各种媒介只是辅助性的桥梁，税务部门要想做好处理好与纳税人的关系，真正完善好工作，就必须加强与纳税人的沟通，沟通能让心灵靠近，沟通才能祛除阴霾，走向光明的未来。
（2）积极宣传税法知识
“大数据”、“信息化”正在引领当今世界发展的潮流，税务机关也应搭乘这班高效的“顺风车”，借助互联网的力量，积极宣传税法知识，比如，引导纳税人积极关注税务部门的微博或者微信公众号，不定时的推送最新的税收政策及规定，让纳税人足不出户轻松掌握动态。还应积极完善每年的税收宣传月活动，走进社区，走近百姓，举行税收知识趣味活动，让老百姓真切地感受到税收知识的力量。
参考文献

[1]法治报记者 陈颖婷. 楼市很热 诉讼很忙[N]. 上海法治报,2016-05-10A02.
[2]成琳. 不动产登记与房屋交易管理[J]. 中国房地产,2015,31:33-35.
[3]洪儒. 房产税税基评估法律制度的完善研究[D].华东政法大学,2016.
[4]舒琳雅. 论二手房交易计税价格评估体制的完善[D].西南政法大学,2014
[5]案例出处: 中国财税法制网
http://www.chinataxlaw.org/caishuifaanliku/20131242.html