企业财务管理制度(精炼版)讲课稿.docx

企业财务管理制度(精炼版)

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企业财务管理制度

**商业管理集团有限公司
二〇一七年四月

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第一章 资金管理 1
第二章 财务审批管理 4
第三章 预算管理 8
第四章 核算管理 11
第五章 税务管理 14
第六章 稽核管理 16
第七章 租金管理 18
第八章 专项费用管理 21
第九章 财产保险管理 29
第十章 会计档案管理 32
第十一章 附则 35

第一章 资金管理
一、目的
规范资金管理，有效管控资金使用规范，提升资金使用效率。
二、术语解释
公司资金管理包括现金、银行存款及各类相关票据管理。资金管理在遵守相关的法律法规的框架下，遵守公司的管理制度。
三、主要内容
资金管理主要包括现金的提取和保管、银行账户的管理、收款、开票、付款、费用报销、个人借款管理、银行票据、内部资金划拨、财务类印章管理。
四、管理细则
事项
管理标准
(一)
现金的提取和保管
现金每次提取的额度不得超过伍仟元、需安全保管、定期盘点，具体参照《现金提取及保管要求》。
文件表单
文件：《现金提取及保管要求》
表单：《现金盘点表》
(二)
银行账户管理
银行账户管理包括银行账户的开立、使用、变更、撤销及核对等内容，具体参照《银行账户管理要求》。
文件表单
文件：《银行账户管理要求》
表单：《银行账户登记表》《银行余额调节表》
（三）
收款管理
1.原则上收款业务要求以转账或POS方式办理，无法办理转账、其他不足转账起点的小额收入及需收取现金的收入才收现金。
2.收取的现金须于当日解交银行(当日现金结存额不得高于伍万元)。
3.所有现金收入必须经点钞复检过方可收下，送存银行时若出现假钞必须由经办人负责赔偿。
4.POS机收款：POS机交易单第一联（客户签字）和发票（收据）记账联粘贴在一起交会计入账，第二联交客户。
5.POS机交接，需先做机器结账动作再交接，并做书面交接记录。
6.对客户支付的支票、汇票、本票等票据须认真进行审核，重点查看出票日期、金额、收款单位名称、用途是否填写无误，没有填全这些要素的，需当场补齐。出纳确认相关款项到账后，方可办理具体业务。
7.票据的出票方如和商户名称不符的，必须由原出票方出具委托书原件。
8.公司出纳收取个人借款和备用金的归还、罚款及赔偿款等，及时入库并开具相关收据，交会计入账。
9.财务开具的收款凭据（如：发票、收据等）必须注明收款性质，不得收取来源不明的现金款项（收款时需有业务部门提供的缴款通知单）。
10.收款时必须复核相关凭据，如：合同、协议、收款通知等，确认所收款项于业务内容和金额一致。
11.其他类金融机构账户划款，依据EKP专项付款申请，设立收支台账。
（四）
发票管理
1.发票领用：财务人员根据项目发票剩余情况到税务部门申报领购发票。
2.发票登记：领用发票进行起止号登记；开具发票，按号码逐笔由客户签收；签收簿和发票同时移交财务销号。
3.发票开具：
3.1如有客户用转账形式支付，必须在款项到账后再开具发票。
3.2不同的收款业务不得开具同一张发票,也不得在换票时合并一张发票。
3.3换票时，必须要求客户交还原发票，并和红冲发票粘贴在一起，红冲发票必须在同一天开出。如客户遗失原发票，需要客户出具《发票遗失声明》，并验证身份证件和留存复印件。
4发票核销：发票移交财务后，及时核销，装订成册留档。
（五）
银行票据管理
银行管理主要包括票据的领购、使用、保管、销毁、控制管理等事项，具体请参照《银行票据管理》。
文件表单
文件：《银行票据管理要求》
（六）
内部资金划拨
1.公司内部资金划拨是指集团内部各分子公司之间及每个公司内部不同银行账户之间发生的、且不具有交易或商业实质的往来款项收付。根据月度收支计划表划拨资金，填写资金划拨单时上传月度收支计划表确定费用在资金计划内。
2.内部资金划拨时必须填写纸质“付款审批单”，并按规定办理审批手续，出纳必须凭经批准的“付款审批单”方能办理划款手续。
3.内部资金划拨审批程序
3.1同一主体公司的不同账户间：出纳或资金专员申请、财务经理批准；
3.2总部与地方**公司之间：总部资金经理或专员申请、财务管理部总经理批准、划出部门财务经理签字确认；
3.3地方**公司之间划拨资金需分别通过总部划转，清算往来等需要直接往来的特殊情况需经财务中心总经理批准。
4.内部资金划转时，划出公司出纳必须及时与划入公司出纳核实账号信息，确保实时到账，严格杜绝出现单边账的情况。
5.各公司财务部要平衡内部往来科目，特别在关键时点（如年中、年末、年度审计前、税务检查前等），尽量合理压缩内部往来余额。
（七）
财务类印章管理
财务印章管理包括印章的刻制、备案、保管、使用以及销毁等，具体参照《财务类印章管理要求》。
文件表单
文件：《财务类印章管理要求》《财务类印章模板》

第二章 财务审批管理
一、目的
规范报销支付流程，提高财务审批支付效率。
二、术语解释
（一）财务支付审批流程
1.财务支付审批流程分为事项审批流程和付款审批流程两类。
2.事项审批流程分为：合同审批、商业非合同事项审批、请假外出（出差）、商业业务招待审批单、车辆费用补贴申请、手机费用标准审批、成本核价审批单。
3.付款审批流程是预算支出付款审批单，包括非合同付款、免招标合同类付款、招标合同类付款。
4.合同类付款需关联合同审批。非合同付款可以关联以下事项审批：商业非合同事项审批、请假外出（出差）、商业业务招待审批单、车辆费用补贴申请、手机费用标准审批、成本核价审批单。
三、主要内容
财务支付审批流程管理主要包括事项审批、付款审批、票据管理、付款管理、借款管理。
四、管理细则
事项
管理标准
(一)
事项审批
1．合同事项审批
（1）10万元及以上的招标事项：招标方案审批→招标结果审批→合同审批；
（2）10万元及以上的免招标事项：免招标事项审批→合同审批；
（3）10万元以下的需订立合同的事项：成本核价审批→合同审批；
（4）合同事项审批具体业务要求参见《成本管理》。
2.非合同事项审批
2.1非合同事项类别
（1）“手机费用标准审批”：话费补贴事项申请；
（2）“车辆费用补贴申请”：车辆补贴事项申请；
（3）“请假外出（出差）”：因公出差事项申请；
（4）“商业业务招待审批单”：因公业务招待事项申请；
（5）“成本核价审批单”：物资采购申请；
（6）“商业非合同事项审批”：上述事项以外无固定流程的事项申请；
2.2 除经常发生的市内交通费、工作餐费外，其他任何费用必须遵循“事前报批”原则，经审批同意后,方可发生并报销费用,严禁事后补办。公司规定的补贴类事项，如手机费用、车辆费用补贴等,为事前一次性申请,实际报销时可逐次关联该事项审批，不必每次另行事项审批。
2.3 临时或突发性事项,应于事件发生后三天（含）内补办事项申请，事项审批单须注明有关费用发票的编号和日期。事项申请超过三天补办的，付款审批完成后60天办理付款手续。
2.4事项审批内容应尽可能详细、完整，并且对照科目分类填写，相关费用标准应参考公司现有的各项制度、规定，并遵循节俭原则，有效降低公司经营成本。相关人员对应的级别标准以**总部行政人事部确认为准。
审批流程
EKP-商业非合同事项审批
（二）
付款审批
1.付款审批流程是预算支出付款审批单，包括非合同付款、免招标合同类付款及招标合同类付款。在填报时需对应相应的事项审批，并按真实发生的费用分类填写。
2.EKP流程表单填写要求
2.1应按付款性质、业务发生日期分别填写：“事项主题”要求简明扼要；“支付对象”应与发票的开票单位一致（支付给员工本人除外）；“日期”栏应填费用发生的日期，该日期应与原始票据的日期和事项审批单上的事项发生日期一致；“类型”对应业务种类；“备注”栏填写费用的具体内容；“相关附件”应上传相应发票（日常零星报销除外）、明细表、验收单、照片、评估表等，“一级科目”按报销费用的上级费用名称选择。
2.2付款审批应与事项审批单关联：付款审批单的费用内容需与事项审批一致。金额差异较大的需补办事项审批或加以说明。
2.3不同公司主体发生的业务应分别走付款流程，不允许使用同一付款审批单。
审批流程
EKP-商业预算支出审批
（二）
付款审批
3.付款审批申报原则
所有费用报销一律执行“谁用谁报”制度，并且符合业务需要，与工作性质相关，不得出现代办报销事宜。出现事项代办情形的，遵循“代办事不代报销”的原则，严格禁止变相自己给自己审批的行为。
4.付款审批流程审核权责
付款审批发起后，经办人直接上级、主管业务部门负责审核业务费用的真实性、合理性，财务部门根据财税法规、公司制度进行合规性审查。
5.付款审批时效性
当月的费用必须在次月10日内发起付款审批，考虑部分大额费用需与供应商确认（如企划费用、工程调改费用等），故此类费用可在次月15日前发起付款审批，如再有延后，财务酌情对各项目、职能部门的月度绩效作扣分处理。
（三）
票据管理
根据税务、审计部门的相关规定，财务在审核时如发现原始凭证不合法、内容不完整、数字不准确等情况，财务审核人员应将相关票据退回经办人。
文件表单
文件：《财务票据管理规范》
（四）
付款管理
1.支付方式
1.1现金支付范围
（1）员工日常报销费用：差旅费、业务招待费、车辆使用费、零星办公用品、物料采购、员工福利等及备用金借款。
（2）其他结算金额在3000元以下的支出。3000元及以上需以现金形式支付的，须走“内部联系单”流程并经审批后办理。
1.2转账支付范围
（1）合同类付款一律采用转账方式支付。
（2）凡能用转账支付的款项不得支付现金
2.支付管理
2.1现金支付：所有采取现金支付的款项需由收款人本人签字确认（必要时需出示本人身份证原件），原则上不得代领，如因特殊情况需由他人代领，需出具当事人委托书，经财务确认后方可领款。
2.2转账支付：经办人提供对方单位的公司名称（应与发票、EKP审批一致）、开户行名称及账号，财务出纳据此汇款，如因经办人提供信息错误导致公司经济损失，相关的责任由经办人自行承担。
2.3财务出纳根据审批完毕的付款审批单、相关原始票据，并对照月度资金计划，办理付款手续。
审批流程
大额现金领用（内联单）审批
（五）
借款管理
1.一般业务，原则上不予借款。确需借款的，借款时需由经办人按要求填写《个人借款单》，所有借款不得代办。
2.借用原则
2.1备用金：原则上除车场收费员、客服、司机、采购等岗位员工可适当借取外，其他岗位员工不予借款。备用金执行“谁用谁借、谁借谁用”原则，不得代借，不得私自转让及借用。
2.2临时借款：原则上仅限于员工预借差旅费或其他零星支出。借款应专款专用，支用后一次报销，多退少补。前账未清，不得继续预支。
2.3费用报销时经办人应在付款审批单上注明“抵冲借款”，如若造成二次重复支付，由经办人进行相应追偿。
3.借款期限
3.1备用金：最长借款期限为半年，每年6月30日、12月31日前应办理归还、续借手续。
3.2临时借款：期限不超过1个月借用人到期前应办理结清、核销手续。
4.借用程序
员工借款时由经办人按要求发起个人借款单流程，列明借款事由、预计还款时间，经审批通过后，向财务部门出具相关资料，证明确需现金支付，经财务管理部审核后方可借款，并即时取得对方收款凭据交由财务人员。
5.其他要求
5.1财务部门负责跟踪员工借款使用并督促归还。超期未处理的借款，由行政人事部门协助进行清理。
5.2调动、离职人员须在归还借款后方能办理相关手续。接收人员另行办理借款手续。
审批流程
EKP-个人借款单

第三章 预算管理
一、目的
提高企业管理水平和经营效率，帮助管理者进行计划、协调、控制和业绩评价。
二、术语解释
（一）全面预算管理
全面预算管理包括营运期地方**公司年度预算、筹备期地方**公司开办费预算。
（二）预算管理模式
1.商业管理事业部预算管理模式，按照管理权限和业务范围划分预算主体，包括**总部和地方**公司。
2.**总部负责编制、执行公司本部年度预算，汇总编制商业管理事业部预算，按照集团要求对预算执行情况向集团汇报，接受集团考评。
3.地方**公司根据**总部下达的指标，编制本公司年度预算。定期向**总部汇报预算执行情况，接受**总部考评。
三、主要内容
预算管理主要包括预算编审程序、预算执行、预算分析、预算调整、预算评价。
四、管理细则
事项
管理标准
(一)
预算编审程序
1．年度预算
1.1本年9月底，财务管理部下发预算模板。地方**公司、职能中心总经理开始组织编制本单位次年度预算。
1.2本年10月中旬，地方**公司向**总部上报本公司预算，**总部各业务主管部门对分管业务预算进行审核。
1.3本年10月底，**总部分管部门将会审意见反馈给地方**公司，地方**公司根据会审意见对本公司预算予以调整，**总部分管部门负责衔接落实。
1.4本年11月中旬，地方**公司将调整后的年度预算再次上报**总部，由财务管理部汇总后报**总部总经理室、联席总裁审阅。
1.5本年11月底，联席总裁根据集团公司年度战略目标，确认年度商业管理事业部各项经营指标，并据此分解各地**公司、职能中心经营指标，财务管理部将各单位预算下发修改。
1.6本年12月初，地方**公司将调整后的年度预算再次上报，**总部进行再次审查、平衡。
1.7本年12月中旬，**总部将审议后的商业管理事业部年度预算上报集团公司审批。
1.8本年12月底，财务管理部将审定预算发给地方**公司、职能中心确认签批，并至**总部行政人事部备案。
文件表单
表单：《商业年度预算编制模板》
文件：《**预算管理制度》
审批流程
**总部/地方**公司年度预算审批
(一)
预算编审程序
2.开办费预算
2.1财务管理部预算组在土地摘牌日后120天开始编制项目开办费及招商推广费预算，编制好后下发给地方**公司。
2.2**总部业务主管部门对分管业务预算进行审核，并提交财务管理部审议签字确认。
2.3地方**公司负责分解下达本项目开办费预算，督促检查执行情况。财务部负责统计、分析预算执行情况，提供预算考核指标。
2.4如遇特殊情况导致开业节点拖后，确定已无法按照预算节点准时开业的，超过的月份需提前一个月申请追加开办费预算，经审批后生效。
2.5开业完成后发生的经济业务预算进入年度预算模式，提前一个月将开业后第一个月至当年12月份所要发生的经济业务列入年度预算内，审批流程同上。
3.月度资金预算
3.1**总部各职能部门、地方**公司应指定人员编制月度资金预算，上报前应由部门负责人审核确认，每月28日前将次月资金预算上报至财务管理部。
3.2各单位月度资金预算经**总部确认后作为财务管理部筹措与划拨资金及财务支出的依据。
文件表单
表单：《筹备期项目开办费预算表模板》《月度资金计划表》
审批流程
开办费预算审批、月度资金预算上报
（二）
预算执行
1.地方**公司根据本项目年度经营管理目标及收支预算实施各项经济业务和管理活动。
2.地方**公司须设置相关账簿，准确、及时反映预算执行情况并进行控制。
3.**总部各业务主管部门随时对各地**公司的预算执行情况进行过程监控，对异常情况及时进行质询，并将质询结果上报总经理室。
文件表单
文件：《**公司预算预警机制》《预算外支出管理规定》
（三）
预算分析
1.地方**公司每月应召开会议，对预算执行情况进行分析，研究存在的问题，提出改进措施，并督促相关部门落实解决。
2.地方**公司财务部负责将本公司预算执行情况与分析说明（包括改进措施），每月上报财务管理部。
3.财务管理部每季度至少召开一次预算执行情况分析会，评审各地**公司的预算完成情况，遇有特殊情况财务管理部可提议召开临时会议。
文件表单
文件：《**公司预算预警机制》《预算外支出管理规定》
（四）
预算调整
1.地方**公司半年终了时，可在年度盈亏预算指标额度内对各项收支预算进行调整,并上报**总部备案。
2.如经营管理条件发生重大变动需调整年度盈亏预算指标，由地方**公司及时发起“商业预算调整审批单”（EKP系统）流程，经审核批准后，方可调整年度盈亏预算指标。
审批流程
EKP-商业预算调整审批单
（五）
预算评价
每年7月和次年1月份，由**总部预算财务管理部组织相关人员对各地**公司预算执行情况进行评价，结合目标责任书中的管理指标考核情况形成评价报告，作为对各地**公司绩效考核的主要依据。

第四章 核算管理
一、目的
规范公司会计核算，统一核算方法及口径。
二、术语解释
会计核算也称会计反映，以货币为主要计量尺度，对会计主体的资金运动进行的反映。它主要是指对会计主体已经发生或已经完成的经济活动进行的事后核算，也就是会计工作中记账、算账、报账的总称。专项维修是指对持有物业建筑物本体及配套设施、附属建筑物进行的维修改造、安全隐患整改。
三、主要内容
核算管理主要包括凭证摘要规范、科目设置规范、科目核算规范、凭证编制规范、辅助核算规范。
四、管理细则
事项
管理标准
（一）
会计核算基本要求
1.财务核算基本原则
1.1遵循《会计法》、《企业会计准则》相关规定；
1.2遵循集团会计制度相关规定；
1.3依据商业、物业管理行业业务特性，规范统一业务核算方法及内容；
1.4依据**共性和各公司特性，满足管理决策信息需求，规范使用会计科目,规范核算处理。
2.财务核算基本要求
2.1会计核算应以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，保证
会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的前后各期一致；
2.2实行会计电算化管理，使用统一的金蝶财务软件，其使用需符合财政部关于会计电算化的有关规定以及集团、**的相关规定；所有电子数据、会计软件资料等作
为会计档案进行管理；
2.3确认、计量和报告基础：权责发生制；
2.4主要计量单位：人民币；
2.5记账方法：借贷记账法；
2.6凭证使用：通用记账凭证；
2.7会计信息质量要求：会计信息可靠、相关且可理解，以实际业务为依据如实、完
整清晰的提供具有价值的会计信息；业务及时依据实质重于形式原则谨慎处理，保证
重要信息充分反映；
2.8财务复核要求：严格执行记账凭证、报告报表复核、定期核对金蝶科目及业务系统，要求账实、账证、账账、账表相符；
2.9会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的内容和要求必须符合国家会计
制度、集团财务制度及**财务制度的规定，不得伪造、擅自隐匿、销毁会计凭证和
会计账簿，不得设置账外账，不得报送虚假会计报表。
3.账务处理规定
3.1财务系统与业务系统每日核对收入、定期核对成本，保证收入完整，成本真实，
数据准确反映；
3.2会计差错及账务调整事项，必须说明原因、调整分录，经财务经理签字确认，重
大事项须经总部财务部批准同意后入账处理；
3.3外部审计调整事项，经总部财务部同意后进行统一调整；
3.4记账凭证编制：科目按规范要求使用、摘要简明扼要，附件资料真实完整，原始
凭证无涂改，授权审批适当；
3.5集团内部往来按时核对，及时进行确认，定期清理；
3.6外部往来进行复核，长期挂账项目定期清理；
3.7银行未达账项说明原因，尽量避免未达账项；
3.8固定资产、无形资产、长期待摊费用按时进行折旧计提及摊销，资产信息及时更
新；
3.9会计科目结构：会计科目结构符合要求，客户、供应商、行政组织等核算内容准确，及时对科目余额进行清理；
3.10依权责发生制对业务及时预提，预提处理使用标准格式，每月集中处理一次，避
免重复入账；
3.11月末按要求进行账务结转、月度结账。
4.科目设置要求
不得自行设置会计科目，所有会计科目均按集团财务部要求统一设置；如需增加会计科目，首先需经本公司内部充分讨论，并征求总部财务部意见，总部汇总后统一上报集团审批增加。
（二）
会计核算规范
具体核算方法参照《会计核算规范》，其中主要包括：收入核算、成本核算、费用核算、资产减值损失、营业外支出、所得税、押金保证金、日常期末处理、期末结转损益。
文件表单
文件：《会计核算规范》
（三）
记账凭证附件要求
记账凭证主要包括收款类、付款类两种，具体附件要求参照《会计核算规范》。
文件表单
文件：《会计核算规范》

第五章 税务管理
一、目的
规范纳税行为、科学降低税收支出，有效防范纳税风险。
二、术语解释
税务管理是国家及其税务机关，依据客观经济规律和税收分配特点，对税收分配的全过程进行决策、计划、组织、监督和协调，以保证税收职能得以实现的一种管理活动。
三、主要内容
**系统所涉税一般包括：营业税金及附加、企业所得税、增值税、印花税、土地使用税及房产税等。
四、管理细则
事项
管理标准
（一）
税费核算
为便于操作执行，特单独提炼税费核算指引，参见《税费核算规范》
文件表单
文件：《税费核算规范》
（二）
申报流程
税费申报流程主要包括月初抄税、税费计算、按要求上报税费计提表，申报前上报EKP专项付款审批单，流转审批结束后缴纳税款，具体参见《税费申报流程》
文件表单
文件：《税费申报流程》
（三）
公司内部审批流转
1.每月5日前开始对应交税费进行审批流转，审批单上应注明相应的计税依据、税率，如有特殊税费需上传报告、通知书等。通知出纳及时将应交税费划入相应的纳税专户。
2.网上纳税申报
税费申请完毕后，应及时在税务网上申报系统里进行纳税申报，要求准确无误。申报完毕后应打印申报表进行整理、归档。
3.取得纳税凭据
税费入库后应及时到银行、税务局获取完税证明、扣款凭据，连同税费审批单一并作为凭证附件入账。
注：上述相关税率、征收方式等均为国家现行标准，但不同地区可能存在具体差异，故实际操作时按项目所在地税务局的规定执行。
以上部分税种列举了相关政策及具体说明，各税种的相关政策及具体执行口径将在不同时期、不同地区存在变化或差异，各项目财务人员应全面及时的学习，防范税务风险。

第六章 稽核管理
一、目的
加强内部稽核及管控，稽查及审核经营管理中的漏洞及问题，提升管理水平，形成管理闭环。
二、术语解释
（一）稽核
稽核，稽是考察、稽查；核是审核、核实、核查，合成解释为稽查成数而审核其实在。简言之，稽核是稽查和审核的意思。
（二）内部稽核
内部稽核是一种独立、客观的确认及咨询活动，用以增加价值及改善公司的运营。协助公司通过系统化和规范化的方法，评估及改进风险管理、控制及治理过程的效果，以达成公司的目标。
三、主要内容
内部稽核主要包括各地**公司自己内部稽核及**公司总部检查组现场稽核两种，通过制定稽核计划，检查底表实施检查并形成检查报告，依据检查报告进行整改，并上报整改结果及整改报告，以达成实际稽核目的，提高管理水平，形成管理闭环。
四、管理细则
事项
管理标准
（一）
年度财务稽核计划
1.地方地方**公司年度稽核计划
1.1各地**公司财务编制年度财务稽核工作计划，报经财务管理部审批；
1.2各地**公司财务根据已审批年度财务稽核计划，按月上报稽核成果；
1.3财务管理部依据审批的工作计划对地方稽核成果进行管理考核。
2.总部检查组年度稽核计划
2.1总部检查组编制年度财务稽核工作计划，报财务管理部总经理审批；
2.2总部检查组根据已审批年度财务稽核计划，按月制定月度稽核计划并上报财务管理部总经理审批；
2.3财务管理部总经理依据审批的工作计划对检查组工作进行管理考核。
（二）
项目财务部自检
项目财务每月需按要求进行自检，并提交自检报告，具体要求参加《项目财务自检要求》。
文件表单
文件：《项目财务自检要求》
（三）
总部财务稽核
1.例行检查
1.1筹备期财务检查
原则上在开业前一个月进行筹备期现场稽核；
1.2营运期财务检查
原则上营运期广场每年进行一次现场稽核；
文件表单
表单：《筹备期检查底稿》 《营运期检查底稿》
2．专项检查
根据集团审计部审计报告专项整改实际完成情况进行现场检查。

第七章 租金管理
一、目的
正确执行租金政策,合理组织租金收缴,加强监督检查职能。
二、术语解释
（一）租金
租金：是指根据租赁合同约定收取的商户（（次）主力店、一般商铺）租金.
（二）履约保证金
履约保证金：是指根据租赁合同约定，商户（（次）主力店、一般商铺）应缴纳的租金履约保证金。
三、主要内容
租金管理主要包括租赁决策指标管理、租金收缴管理、履约保证金管理
四、管理细则
事项
管理标准
(一)
决策指标管理
1.筹备期租赁决策指标管理
1.1根据租赁决策文件建立台账，并按照租赁决策文件调整情况实行动态更新管理。
1.2租赁决策文件台账须包括以下内容：项目开业时间、建筑面积、租赁面积、免租期、租金递增比率、标准年租金指标、租约年租金指标、自然年租金指标等。
1.3租赁决策文件台账须在收到租赁决策文件后半月内完成。
2.营运期租赁决策指标管理
2.1租赁决策指标的确定及调整营运期的租赁决策指标以公司签发的租赁决策文件及相关补充文件确定的指标为依据，租赁决策指标调整必须符合签批版下发的租赁决策文件等相关规定，具体包括以下情形：
（1）租赁决策文件期满重新签署；
（2）重大市场变化或重大经营调整引发的租赁政策变化对租赁指标的影响；
（3）专项批准的租赁决策指标的调整。
2.2营运期新引进招商品牌前，须审核以下内容，以实现对租赁决策指标的过程管控：
（1）新引进品牌租金标准原则上不低于租赁决策文件指标的租金标准；
（2）新引进品牌装修免租期、营运免租期、租金减免政策须符合租赁决策文件指标；
（3）新引进品牌与原品牌租金标准相同时，如有空铺租金损失，须提报租期租金损失弥补方案。
（二）
租金收缴管理
1.商业租赁运营管理系统

1.1商业租赁运营管理系统中，在发生合同录入、招商调整、商务条件变更、合同主体变更等事项时，财务人员需对相关内容进行核对审批。筹备期依据“一铺一价表”及商务条件等相关文件，营运期依据招商调整方案及商务条件进行相关数据的审核；
1.2地方**公司营运部和财务部分别建立租费收缴台账。
2.租金收缴
2.1固定租金收缴
2.1.1租赁运营管理系统生成《缴费通知单》后，地方**公司财务部审核，营运部打印，并加盖地方**公司公章。
2.1.2地方**公司营运部须于合同约定缴费截止日前5个工作日，将《缴费通知单》送达承租方，要求签收（若采取邮寄方式应保留快递单据备查）。
2.1.3以实际到达公司账户并开具发票视为承租方完成缴纳，地方**公司财务部出纳应在确认款项到账当日且收到营运部签字的《缴费通知单》完成发票开具。
2.1.4对于采取现金缴纳的承租方，地方**公司财务部应按公司要求收款并开具发票。
2.2抽成租金收缴
2.2.1日常收缴：地方**公司营运部须要求承租方按合同约定提供盖章的销售报表（必要时可根据合同约定查账），并录入租赁运营管理系统。
2.2.2地方**公司财务部按报表原件与信息系统核对，形成并审核《缴费通知单》，地方**公司营运部确认、打印并盖章。
2.2.3审计报告核对：根据合同约定周期，地方**公司营运部须要求承租方提供并复核其审计报告。根据合同约定计算偏差，针对差额补开《缴费通知单》，并由地方**公司营运部组织收缴，并通知**总部营运中心调整租赁运营管理系统中租费计算金额。
（三）
履约保证金管理
1.凡采取银行保函方式提交履约保证金的，地方**公司须在履约保函到期前1个月通知商户，保证到期后及时取得新银行保函。
2.商户主动提出终止合同或逃铺的，原则上不得退还履约保证金。若产生欠费，履约保证金可以冲抵欠缴租金、物管费，多余部分扣除场地恢复费用后计入营业外收入。
3.因地方**公司主动提出终止合同或合同期满正常终止的，可按合同约定退还履约保证金。
（四）
管理费收费标准
一线城市：70元/月/㎡；二线城市：60元/月/㎡三线城市：50元/月/㎡。
具体参见《商业管理费收费标准》
文件表单
文件：《商业管理费收费标准》

第八章 专项费用管理
一、目的
规范持有商业及第吾大道专项费用结算标准，提高专项费用结算工作的规范性、及时性。
二、术语解释
（一）开办费
开办费是指地方**公司自筹备启动至开业当日需发生的所有费用，其资金来源于开发公司。主要使用范围：职工薪酬、行政办公费、固定资产、低值易耗品、工程用具、保安用品、劳保用品等。
（二）招商推广费
招商推广费是指地方**公司自招商工作启动日至开业前，用于招商推广和树立吾悦广场形象需发生的费用，该费用直接在项目开发公司“租金专户”列支。主要使用范围：活动（招商大会暨签约仪式、招商答谢会、社区活动、公关活动等，以及与活动相关的物料制作）、媒体发布（报纸/杂志、电台、电视、网络、户外/车体、其它媒体）、物料制作（印刷品、喷绘、礼品订制、道具制作）、美陈等。
（三）促销旺场费
促销旺场费是指在吾悦广场开业后，**公司为了旺场和提高吾悦广场知名度，所发生的宣传费用，其资金来源于项目开发公司。主要使用范围：各种媒体媒介的宣传（包括报纸、电台、电视、网络、墙体、DM单等形式）和软文宣传、广场企划活动、美陈布置等。
（四）专项维修、改造费
专项维修是指对持有物业建筑物本体及配套设施、附属建筑物进行的维修改造、安全隐患整改。
专项改造是指因招商调整、效果品质提升、政府强制性指令、整体系统性节能降耗，对持有物业建筑物本体进行的工程改造。
（五）专项费用标准
费用类别
执行标准
筹备期
地方**公司
开办费（物业启动费）
130元/㎡（含550万总部预留）
招商推广费
600万元/广场
甩项验收费
视具体情况而定
营运期
地方**公司
促销旺场费
第一个租赁决策年：1000万
第二个租赁决策年：700万
第三个租赁决策年：500万
第四个租赁决策年开始：200万/年
或按年租金收入的3%计提使用
专项维修、改造费
按年租金收入的4%计提使用，总部统筹使用
电商推广费
按电商相关审批执行
三、主要内容
专项费用管理主要包括开办费、招商推广费、甩项验收费、促销旺场费、专项维修费、专项改造费、电商费用、专项费用考核管理、第吾大道专项费用。
四、管理细则
事项
管理标准
(一)
开办费
1.额度确定
1.1持有物业(含自持大商业和地下车库)按130元/㎡结算，结算面积为自持大商业及地下车库的建筑面积。确定最终额度，如商业体量超过15万方或低于8万方，单独提报审批。
2.费用分解及预算报批
2.1总负责人：地方**公司总经理
2.2部门职责：
（1）行政人事部负责公司架构、薪酬方案、人员到岗计划的编制和跟进；负责行政办公费、固定资产、低值易耗品及劳保用品预算的编制和分解。
（2）工程部负责工程工具采购计划的编制和分解。
（3）物业部负责安防保洁费支出计划的编制和分解。
（4）财务部负责跟进、审核各业务部门的编制和分解，并负责将审核后的预算分解方案汇总上报。
（5）部分费用标准及指导价格参照**总部下发的相关指导文件。
2.3总费用分解上报流程
（1）上报前先提交财务管理部审核通过后，通过EKP进行上报。
（2）上报时限：各地**公司需按照计划系统规定的节点时限上报。
2.4月度预算执行情况表管理
（1）地方公司对开办费按月度制定详细的使用预算，**总部对开办费进行预算管理。
（2）开办费使用情况实行月报分析制度，分析中须包含当期开办费执行情况差异分析和执行进度分析，对剩余额度进行合理分配。
（3）上报时间：每月5日前。
3.费用列支与资金申请
3.1费用列支：持有商业开办费分成两部分：**总部预留550万（用于弥补总部管理费用），地方**公司开办费（开办费总额度－总部预留550万）。**总部开办费由项目开发公司与**总部签订合同，合同金额550万元。合同期限：根据付款进度确定合同期限，不晚于开业月。地方**公司开办费直接列支在开发公司“租金专户”。
3.2资金申请
（1）**总部预留开办费：合同签订后一次性支付给**总部。
（2）地方**公司开办费：项目开发公司每月根据地方**公司上报开办费资金计划，于5日前将资金划到“租金专户”。
（二）
招商推广费
1.额度确定
1.1筹备期招商推广费额度为600万元。招商推广费用绝对不允许超支，节余可转为开业后第一年的促销旺场费。
1.2责任部门：**总部企划管理部（开业12个月前发起申请）
2.费用分解与预算审批
2.1责任部门：
（1）地方**公司企划部：负责方案策划、费用分解及报批。
（2）地方**公司财务部：负责审核分解报表和监控费用使用情况。
2.2费用类型：招商推广费分为活动、媒体发布、制作及其他四大部分：
（1）活动：包括招商大会暨签约仪式、招商答谢会、社区活动、公关活动等，以及与活动相关的物料制作。
（2）媒体发布：包括报纸/杂志、电台、电视、户外/车体、网络、其它媒体。
（3）制作：包括物料制作（包括但不限于印刷品、喷绘、礼品订制、道具制作）和开业美陈（特指内外场专项美陈，不包含外场底商包装）。
（4）其它：以上费用之外必须支出的招商推广费用（不得将招商人员的差旅费、日常宴请商户等费用列入招商推广费）。
2.3分解及报批
（1）按**总部企划管理部的要求分解上报招商推广费。
（2）每月30日前报送下月预算分解，同时必须对当月预算执行情况进行分析比较。
3.费用列支与支付审批
3.1费用列支：招商推广费列支在开发公司“租金专户”。
3.2支付审批：**公司对款项支付的合理性负责，总部对招商推广费总额实施控制，在完成商业管理事业部内部审批流程后办理支付。
审批流程
招商推广费确定
（三）
甩项验收费
甩项验收费按商业管理事业部与商业开发事业部商定的相关规定及标准执行。
（四）
促销旺场费
1.额度确定
第一个租赁决策年：1000万，第二个租赁决策年：700万，第三个租赁决策年：500万，第四个租赁决策年开始：200万/年或按年租金收入的3%计提使用。
2.额度审批
促销旺场费由营运中心企划管理部总控，每年11月对地方**公司上报的次年促销旺场费预算进行审核，根据各地**公司实际运营情况合理分配促销旺场费额度，报联席总裁审批后作为各地**公司促销旺场费预算下发。
责任部门：**总部企划管理部
3.费用分解及预算报批
3.1责任部门
（1）地方**公司企划部：负责方案策划、费用分解及报批。
（2）地方**公司财务部：负责审核分解报表和监控费用使用情况。
3.2费用类型
促销旺场费分为活动、媒体发布、制作及其他四大部分：
（1）活动：包括答谢会、社区活动、公关活动、节假日人气活动、各类购物节等。
（2）媒体发布：包括报纸/杂志、电台、电视、户外/车体、网络、其它媒体。
（3）制作：包括物料制作（包括但不限于印刷品、喷绘、礼品订制、道具制作）和美陈（特指内外场专项美陈）。
（4）其它：以上费用之外必须支出的促销旺场费用