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房地产有关会计分录(2)

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｛三｝、营改增后房地产企业增值税会计核算分录

一、房地产企业会计核算用到的增值税科目核算规则：
增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。

二、房地产企业简易征收会计核算
简易计税方式下设置增值税会计科目：“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。
1、收到诚意金、VIP认筹款、订金、意向金、入会费等时
借：银行存款
贷：其他应付款
2、收到预收款时（包括：定金、首付款、按揭款、余款、一次性付款）
借：银行存款
贷：预收账款-不含税（简易征收）
预收账款-增值税（简易征收）
3、预缴税款时（3%）
借：应交税费-简易征收
贷：银行存款
4、房屋交付时
借：预收账款-不含税（简易征收）
预收账款-增值税（简易征收）
贷：主营业务收入
应交税费-简易征收
5、纳税申报并交税
借：应交税费-简易征收
贷：银行存款
6、交房前退补差会计处理
1）补差会计分录同收到预收款
借：银行存款
贷：预收账款-不含税（简易征收）
预收账款-增值税（简易征收）
2）退差做同方向红冲处理
借：银行存款
贷：预收账款-不含税（简易征收）
预收账款-增值税（简易征收）
7、交房后退补差会计处理
1）补差会计分录
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费-简易征收
2）退差做同方向红冲处理
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费-简易征收

三、房地产企业一般计税会计核算
一般计税方式下应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。
在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。其中：
1.“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额；
2.“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；
3.“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额；
4.“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；
5.“减免税款”专栏，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额；
6.“销项税额”专栏，记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额；
“未交增值税”明细科目，核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。
“预交增值税明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。
“待抵扣进项税额”明细科目，核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额；实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。
“待认证进项税额”明细科目，核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；一般纳税人已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。
“待转销项税额”明细科目，核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。
1、购进货物、劳务或应税服务
借：开发成本/管理费用/销售费用
应交税费-应交增值税-进项税额
贷：应付账款/银行存款
2、收到诚意金、VIP认筹款、订金、意向金、入会费等时
借：银行存款
贷：其他应付款
3、预收房款时
借：银行存款
贷：预收账款-不含税（一般计税）
预收账款-销项税（一般计税）
4、预缴税款时（3%）
借：应交税费-预交增值税
贷：银行存款
5、交房时
借：预收账款-不含税（一般计税）
预收账款-销项税（一般计税）
贷：主营业务收入
应交税费-应交增值税-销项税额
扣除土地价款少缴的增值税销项税额
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本
6、购买增值税税控系统专用设备和技术维护抵减增值税额
1）购入设备
借：固定资产
贷：银行存款
2）按规定抵减的应纳税额
借：应交税费-应交增值税（减免税款）
贷：递延收益

3）按期计提折旧
借：管理费用
贷：累计折旧
借：递延收益
贷：管理费用
4）发生的技术维护费
借：管理费用
应交税费-应交增值税（减免税额）
贷：银行存款
7、不动产分期抵扣
1）购入不动产
借：固定资产
应交税费-应交增值税-进项税额
贷：银行存款
2）40%不予抵扣部分
借：应交税费-待抵扣进项税额
贷：应交税费-应交增值税-进项税额转出
3）第13个月允许抵扣
借：应交税费-应交增值税-进项税额
贷：应交税费-待抵扣进项税额
8、交房前退补差会计处理
1）补差会计分录同收到预收款
借:银行存款
贷：预收账款-不含税（一般计税）
预收账款-销项税（一般计税）
2）退差做同方向红冲处理
借：银行存款
贷：预收账款-不含税（一般计税）
预收账款-销项税（一般计税）
9、交房后退补差会计处理
1）补差会计分录
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费-应交增值税-销项税额
2）退差做同方向红冲处理
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费-应交增值税销项税额
10、增值税结转
1）纳税义务发生时间当月，“预交增值税”科目转入“未交增值税”
借：应交税费-未交增值税
贷：应交税费-预交增值税
2）进项税额转出
借：开发成本/销售费用/管理费用
贷：应交税金-应交增值税-进项税额转出
3）结转本月应交未交增值税
借：应交税金——应交增值税 (转出未交增值税)
贷：应交税金——未交增值税
4）结转本月多交增值税
借：应交税金——未交增值税
贷：应交税金——应交增值税(转出多交增值税)
5）上交上月应交未交的增值税
借：应交税金——未交增值税
贷：银行存款
“应交税金——应交增值税”科目的期末借方余额，反映尚未抵扣的增值税；
“应交税金——未交增值税”科目的期末借方余额，反映多交的增值税；贷方余额，反映未交的增值税。

四、财务报表相关项目列示
“应交税费”科目下的“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“增值税留抵税额”等明细科目期末借方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动资产” 或“其他非流动资产”项目列示；“应交税费——待转销项税额”等科目期末贷方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动负债” 或“其他非流动负债”项目列示；“应交税费”科目下的“未交增值税”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等科目期末贷方余额应在资产负债表中的“应交税费”项目列示。

特别提醒：应交税费-简易计税借方余额，应交税费-预交增值税科目余额在资产负债表中的“其他流动资产” 或“其他非流动资产”项目列示。

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