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精品文档养老地产养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从 房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业脱节的现状。养老产业无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚，培养起来尚需要时日，需要入住专业养老社区的人，一般是70岁以上的，而今这部分人群出生在19世纪30年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策，仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是，最艰难的还是在经营阶段。民政部副部长窦玉沛透露，我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已经在部分试点补贴制度。中国还将完善政府供养制度，对于城市“三无”、农村“五保”老人，采取集中供养或分散供养的方式，保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平，并建立自然增长机制。建立高龄补贴制度，逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。但是，我们要解决的是持有型经营的问题。与朋友在争论养老地产的前景时，有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地，开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主，而很难考虑长期持有经营。考察众多项目时我们发现：很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓， 对于投资的收回，还没有很好的模式。而居家养老的概念还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。在谈到险资投资养老地产的诉求时，我和同行有争议。他认为养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，贷款利息都不足以偿还，所以养老项目的持有经营是没有利润的。这一点我也赞成。对于房企开发经营养老地产项目，确实是不可持续的。那么，开发与经营的截然分开势在必行。作为财务出身的我来说，对于项目资金链与项目的盈利是过于看重的。所以在我们操作的生态城项目前期规划负责人任上，对于项目成本的关注与开发、经营的关注是长期的。考虑开发阶段的投资收益问题，我们主要关注的土地成本问题、建设成本问题，引入养老产业以及养老产业布局的盈利问题。如果仅仅依靠开发企业本身的投资，我们必然是放弃现有项目。但是由于我们的接手方锁定的是国内首屈一指的险资，与国外基金的合作，有实力进行持有经营，这才是项目得以进展的关键。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。但是，对于开发单位来说，项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么，项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。养老地产是有前景的，但是要有深入的对于开发建设经营模式的探索。2发展现状编辑1.项目概况东方太阳城位于顺义潮白河西岸的双青林场内，社区规划总建筑面积80万平方米，建筑类型有现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。项目有七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地，全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。2.建筑设计东方太阳城住宅以二到四层低层建筑为主，每层带电梯，方便老人出行。社区及住宅内实行无障碍设计，社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道，不设置门槛。住宅内低按键、高插座，安装电子安防系统和户内紧急呼叫援助系统，一旦发生紧急情况，管理中心和援助人员可以在第一时间赶到。3.景观设计东方太阳城的景观设计创造了一个“绿色”的人居环境。穿插于社区的大型景观绿地和外围近10万株的树木形成了社区基础性的绿色背景，连续的水系统将各组团中心的湖面景观贯穿循环联系起来，每一个组团有一个休闲用的公共花园，都有一个设计主题以体现特征。4.配套公建东方太阳城公建群位于社区的中央，分为商业文化中心、康体医疗中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。商业文化中心地下一层为农贸市场和社区信息控制中心，首层为超市、精品店及餐厅，二至三层为老年大学。老年大学设有多功能厅、图书馆、咖啡厅、活动室和休息室，而且课程设置涉及陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等多种类型。康体医疗中心包括温泉疗养浴、洗浴中心、有氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆、疗养型健身器械区等。康体医疗中心的社区医院由东方太阳城与中日友好医院合作成立，担负整个社区的医疗卫生保健工作，聘请老年病专家定期坐诊，还开展“家庭病房”、医务人员上门服务，并配备救护车，实行全周日服务。零售中心涵盖餐饮、零售、商业服务等与基本生活密切相关的商业配套设施和服务网点。3运营模式编辑中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。养老地产2运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响养老地产的经营成败，因此养老地产的运营模式的构建十分关键，其运营模式的构建主要有以下形式：“养老文化概念营销模式；产业链延伸模式 ：老年服务业、老年房地产业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业；租、售、反按揭组合入住模式。4开发模式编辑近年来，我们对于养老项目的开发模式也在不断地研究和探索。一方面实地考察了许多国内外的养老项目，对其发展模式及特征进行了深入研究；另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老项目，了解到目前市场的状况和趋势。通过对这些国内外养老项目的梳理和借鉴，远景设计研究院总结15种适应于当前国内市场的养老项目开发模式，希望与大家共同探讨。与社区共同建设模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养 老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等 模式2：新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。模式3：普通社区中配建各类养老产品据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。 普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以5060平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务 模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的 养老居住需求。模式6：养老设施与幼儿园并设养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。模式7：与教育设施结合，建设养老公寓与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。与旅游或商业地产结合模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务 管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。一些与风景资源结合的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新。模式9：与商业地产结合，开发老年公寓在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内，周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9)，使出租对象多样化，从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。与国际品牌接轨模式10引入外资，建世界型连锁老年设施目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。模式11与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。以其他方式转型模式12与保险业结合，利用险资投资养老地产目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。模式13与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。模式14利用自身独特资源转型开发养老地产在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。模式15将旧的国有资产盘活，改造为老年设施年轻有活力是我们最大的本钱。我们这个自己动手做的小店，就应该与时尚打交道，要有独特的新颖性，这正是我们年轻女孩的优势。可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建(图11)。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。5、你认为一件DIY手工艺制品在什么价位可以接受？这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。55相关数据编辑根据国家人口计生委数据，2009年，全国60岁以上老年人口已达1.6714亿，比上年净增725万-这是历史上老年人口比重增幅最大的一年。据估计，到2015年，老年人口总量将突破2亿，占总人口比例超过15%。此外，根据中国老龄科学研究中心调查，当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。发展现状8、你是如何得志DIY手工艺制品的？当前，养老地产再次成为资本追逐的热点。保利地产在北京宣布进军养老地产，并成立养老产业专业管理公司，将在北京西山区域试点首个养老地产项目。早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。万科集团副总裁兼北京公司总经理毛大庆表示，万科养老地产首先试点的是一线城市，因为这些城市年轻人工作繁忙，没有时间照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。国家“十二五”规划指出，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，每千老人30张床位，据此推算至2015年国内市场需要近700万张床位。2013-2017年 中国产业地产行业运营模式分析报告6数据显示，截至2010年底，全国各类老年福利 机构39904个，床位314.9万张，年末收养老年人242.6万人。即“十二五”期间，我们的市场缺口需要在现有规模上翻一番。这让养老地产开始逐步成为各方追逐的投资热点。2003年，上海市人均GDP按户籍人口计算就达到46700元，是1995年的2.5倍；居民家庭人均月可支配收入为14867元，是1995年的2.1倍。收入不断增加的同时，居民的消费支出也在增加。2003年上海居民人均消费支出为11040元，其中服务性消费支出为3369元，是1995年的3.6倍。在前瞻网看来，政策的突破是启动养老地产快速发展的根本之路，因为它使养老地产投资符合国际资本价值准则。一旦一种项目的投资盈利模式符合国际资本价值准则，同时又有巨量的消费需求，那么她就像今天蓬勃的房地产市场一样，不但能吸引民间资金、公众资金，也能吸引国际基金大量进入。木质、石质、骨质、琉璃、藏银一颗颗、一粒粒、一片片，都浓缩了自然之美，展现着千种风情、万种诱惑，与中国结艺的朴实形成了鲜明的对比，代表着欧洲贵族风格的饰品成了他们最大的主题。在没有政策大突破的情况下，我国养老地产或将通过地产资本跨界进入专业服务领域、政策允许下的商业模式探索以及设计升级等方面进行突破。自制饰品一反传统的饰品消费模式，引导的是一种全新的饰品文化，所以非常容易被我们年轻的女生接受。目前国内很多开发商在研究养老地产，由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。养老地产在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。十几年的学校教育让我们大学生掌握了足够的科学文化知识，深韵的文化底子为我们创业奠定了一定的基础。特别是在大学期间，我们学到的不单单是书本知识，假期的打工经验也帮了大忙。总结总的来说，开发养老地产是具有挑战性的事业，提出养老地产的新思维，首先是拿来主义行不通，通过调研了像日本、台湾、美国、欧洲来看，觉得他们的东西做的非常好，如果直接搬来看到是不合适的，就做了一些深入的研究，包括对空间的比较、餐饮、服务等等进行比较以后，其实有很大的不同。应该摆脱既定的思维模式去创新，不要认为搞了坡道、加了扶手就算是老人设施，一定要改变这种思想，其中有特别多的形式，并且内容并不只是扶手和坡道。做好承担风险的准备，政策当前确实是没有完全到位，一些法律法规以及规划建设方面的政策也没有给出特别清晰的政策。还有规划建设的经验也不足，这种情况下比如说一味的快上或者建的很大型，将来真的这个产业大家就会觉得还有很多问题，所以刚开始尽量做的认真一点，慢慢发展就好。 沁园春雪北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。“碧芝”最吸引人的是那些小巧的珠子、亮片等，都是平日里不常见的。店长梁小姐介绍，店内的饰珠有威尼斯印第安的玻璃珠、秘鲁的陶珠、奥利的施华洛世奇水晶、法国的仿金片、日本的梦幻珠等，五彩缤纷，流光异彩。按照饰珠的质地可分为玻璃、骨质、角质、陶制、水晶、仿金、木制等种类，其造型更是千姿百态：珠型、圆柱型、动物造型、多边形、图腾形象等，美不胜收。全部都是进口的，从几毛钱一个到几十元一个的珠子，做一个成品饰物大约需要几十元，当然，还要决定于你的心意。“碧芝”提倡自己制作：端个特制的盘子到柜台前，按自己的构思选取喜爱的饰珠和配件，再把它们串成成品。这里的饰珠和配件的价格随质地而各有同，所用的线绳价格从几元到一二十元不等，如果让店员帮忙串制，还要收取的手工费。山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。须晴日， 看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。标题：大学生究竟难在哪？创业要迈五道坎 2004年3月23日一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。情感性手工艺品。不少人把自制的手机挂坠作为礼物送给亲人朋友，不仅特别，还很有心思。每逢情人节、母亲节等节假日，顾客特别多。俱往矣，数风流人物， 还看今朝。 克精品文档