产业地产内涵与运营模式上课讲义.doc

产业地产内涵与运营模式 产业地产由工业地产升级而来。工业地产是继住宅、商服和综合类地产之外的第四种地产形态，在有的地方也叫产业产地，是房地产领域一个全新的增长点。工业地产作为工业产品的主要载体，自工业地产开发商筹措资金、寻求产业政策支持、开始基础设施建设、开发经营项目并提供工业地产产业配套服务等一系列活动开始，工业地产的特性就予以显现出来了，在最近几年的发展中，随着工业制造业的发展和升级，已经形成了产业化的发展模式，也逐渐形成了较为成熟的商业模式。 （一）工业地产定位 所谓工业地产，泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在此类土地上建造的建筑物及其他附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言，就是工业性质的房地产。工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括几种：工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。 （二）产业地产由工业地产转移而来 产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中式研发楼为开发对象。整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。 （三）产业地产诞生背景 20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。 在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。 由于起步时间的不同，各地工业地产发展水平和质量各不相同。各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加了招商引资的力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及已主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求。出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、价格等诸多环节上给于大幅度的优惠与支持。尤其是近几年住宅市场受到宏观调控后，工业地产得意受到市场的认同，从而进入快速发展时期。 （四）产业地产主要特征 模式依据地方政府规划的实际情况和产业政策的不同而各不相同，但产业地产无论采用何种模式运作，其基本形态相对稳定。作为一种地产形态，目前工业地产商业模式已经具备了典型特征，如：投资大、快启动、提供增值服务等等。从运营的规律来说，产业地产租期相对较长、相对回报稳定。总的来看主要表现在： 1、投入资金巨大 工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产投资的特点所决定的。 2、启动快，上马快 在政府主导型的工业园区中，投资大和启动快这两大特性尤其明显。以上海的工业园区为例，园区在规划和定位上都比较前瞻甚至一步到位，基础设施资金投入很大。运作中采用“有土招商”和“无土招商”同步进行。通过政策优惠吸引企业落户工业园区，在产业政策的支持下很快实现纳税，税收地方财政留存部分作为基础设施配套经费，形成了良性循环，保证园区开发的资金链不断，做为工业园区自然就能在为国家创收的同时又满足继续开发的要求。 3、城市与产业良性互动 产业服务城市，地产服务产业，城市与产业良性互动。 4、集约化开发，节约土地 产业地产实现了土地的整体开发、整体运营，从而实现集约化开发，节约土地。 5、社会化高度分工 由于社会化高度分工，可以免去了企业自建园区或政府开发园区招商等问题。 6、社会资源高度整合 工业园区通过社会资源高度整合，打造产、学、研一体化平和，整合企业资源，打造城市形象。 7、为企业提供增值服务 在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。为投资者提供良好的投资软环境。 近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。软环境也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想，急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。 8、为投资者带来长期稳定回报 工业地产开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右，年回报率相当客观。 9、园区聚集企业集群 产业园区通过聚集企业，集群实现规模化发展，迅速催生区域内特定产业，带动大量就业。 10、提升经济，提高政府税收 此外，工业房地产土地的批租年限为50年。目前主业为工业地产的公司大多以经济或高新技术开发区位基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一般现金流充沛；享受工业用地增值带来的资产溢价；不收住宅地产政策调控影响。这些特征也是工业地产具备了独特的市场魅力。 （五）产业地产核心价值 中国的产业地产在新技术革命和制造业国际竞争专业的潮流中诞生与成长，汇聚了商业价值链中具备良好辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器，产业地产与国际产业转移密切相关。产业地产由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的区域。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。据统计，全国54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985.01亿元，占全国国内生产总值的4.27%。为此，产业地产较之其他类型的地产有着独特的价值，概况起来就是： 1、资源节约化 2、产业集聚化 3、税收持续化 4、人才高端化 5、快速城市化 （六）产业地产成功开发要素 伴随着制造业的繁荣，以工业开发区、园区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。产业地产如何成功，需要做足以下几个方面： 1、合理选址 选址将决定了园区所在的区域市场环境和所在城市的核心竞争力。工业地产所在的区域需要有明确的主导产业，围绕主导产业进行资源的配套。在了解下游企业需求和园区的产业定位以及产业发展方向。工业地产选址需要考虑：资源一一自然资源、劳动力资源、市场、企业运营效率、战略机遇。需要综合考察城市的竞争力，环境的竞争力和区域本体的竞争力，一般情况下把开发区分成成熟和即将成熟的两个部分，即将成熟和成熟的开发区将处置在产业升级的阶段；园区本身的产业，需要考量有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。对一个产业来讲，首先要确定主导产业，一个是自己本身确定了围绕它的主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业哪种情况下可以进来，找到他的需求，本身的园区的产业定位和产业发展方向。 选址产业园区，需根据产品类别及客户需求进行，产业地产首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区，一般都是选址在一二线城市的城市中心或者开发区。 2、定位准确 园区本身的定位决定了园区的发展方向与未来。产业园区的打造涉及到未来区域经济的发展定位、产业的业态、客户的需求、政府的规划等多方面因素，准确定位方可成功。 在具体定位时，先要移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源，形成园区本身特有的优势。要考虑市场导向，资源整合，创新能力。定位决定是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区，商务型园区，定位清晰对企业吸引力更强。 3、储备足量客户群体 对目标客户进行细分，总结出其特点。可以对现有园区企业和潜在客户进行分析，也可以从产业链的角度，包括对区域本身的主导产业分析，跟踪二级配套企业、关联企业的投资动向。此外要确立以商招商概念，对专业市场进行分析，考虑把市场和制造融合在一起，形成前店后场的园区模式。 客户分析从五个方面来进行的：第一，现有园区的企业的分析；第二，同区域企业搬迁分析；第三，从产业链角度分析；第四,对国外企业进行跟踪,企业动向，产业动向投资趋势,关联企业投资动向等；第五，以招商招商概念对专业市场进行分析。 4、树立典范地位扩大影响力 通过挖掘潜在优势，创造市场，促进发展。定园区营销推广理念，搭建公关平台（政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台），创新传播渠道（网络、行业、户外、展会论坛）。要结合城市资源、城市特点，考虑产业经济和园区发展的和谐共赢。向客户灌输园区不仅仅提供厂房，更重要的是提供一种全新的适合企业发展的生活方式和超值服务，进入园区，享受的是增值服务，得到的是乘数效应的回报。 5、高效招商 招商的核心是招商渠道的建设，通过优质服务、优惠政策等各种方式把真正需要的企业招进来，找到适合园区发展和真正需要的企业。关于招商策略将在后面详述。 6、专业化服务 能够成功招商，除了优惠政策之外，吸引客商的最大亮点就是优质服务。服务包括：政府和开发区管理及政策服务，客户在园区享受低成本、优惠政策等便利。其次是为客户提供价值，通过园区的管理，提供上下游产业链和供应链，形成园区独特的企业文化。高品质的园区，形象突出、文化领先、人才济济，与周边机构能形成战略合作关系，内部可以畅通循环，从而实现共赢发展。 7、园区规模化品牌集群化 产业地产开发对于规模要求很高，大型产业园区规模都在千亩以上，而总部园区的规模也在500800亩左右，形成产业集群，品牌优势突出，形成鲜明特征，能为采购基地最佳。 8、多业态化经营 产业地产作为工业地产的升级，已经从工业园区厂房的建设逐步扩大到多业态化的发展，企业独栋产品已经越来越被企业客户所推荐，而定制产品的发展空间也越来越大。 9、政企良好互动 产业地产发展离不开政府的支持，只有政府与企业良好的实现互动，才能更好的发展产业地产。 10、企业运营实力支撑 从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润，招商成功后，仍需要很多资金为企业完成后期运营服务，也就是说，产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业，才能做好产业地产，才能更好的为政府、为企业服务。 （七）产业地产成功的标准 产业地产的开发运营需要有一套合理的评估体系，需要结合经济效益和社会效益综合考虑。根据目前产业地产发展现状，评价其成功与否大概包括这几个方面： 1、是否促进经济发展 产业园区有着良好的聚合效应，衡量其成败，除了考量开发商获得良好回报之外，还要考虑园区对相关产业的支持力度，尤其是产业园区是否为促进了当地经济发展。 2、是否为当地带来了税收与就业 对于政府来说，产业园区的打造能吸引多少企业入驻，为政府带来税收，能解决区域的就业问题，能真正成为经济发展的助推器，为当地经济注入持续的活力，这是政府所关心的。 3、是否提升了企业发展 对于企业而言，产业园区是否促进入驻企业的发展，为企业提供持续的动力，决定了企业入驻的积极性。企业要发展就需要良好的发展环境做支持，需要快速运营的工作效率，需要更完善的服务、有利的软性环境，如果这些因素园区都能给与支持，企业发展壮大，开发产业园区就是成功的。 （八）工业地产的运营形态 我国目前工业地产的开发形态目前有三种：工业园、工业地产、产业地产。当前工业地产的运营形态主要以工业园区开发和工业地产为主。特别是工业园区，由于其在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到积极作用。 1、工业园区 政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行动影响力，带动上下游企业加入园区建设。这种大型企业自建园区只是为了自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用很小。其中园区管理体制又有两种：一是以政府为损益主体的管理模式，政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式，政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。 2、工业地产 以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。但是由于政府需求的增加与企业日益增长的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。 3、产业地产 现在几乎已经没有园区回想以前一样无序开发和经营，前几年几乎所有的园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合个地方政府进行产业转型和升级。 （九）产业地产的开发模式 内外产业地产开发建设的经验，产业滴汗开发常见的四种模式：工业园区开发模式、肢体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。如下是产业地产开发模式分析。 1、工业园区开发模式 工业园区开发模式在政府的主导的前提下进行，通过创造相关产业支持从政策、税收优惠等条件营造园区，与气态工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的谦有礼的推动器。 因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多地是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是价值链中具备良好的辐射、示范、和带动作用的重要环节，能够极大地促进区域经济发展。因此，工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常用的工业对产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。如北京亦庄开发区、杭州经济技术开发区等等。这类的案例可以参照各省市各级政府下所建立的各种各样的工业园区项目。 2、主体企业引导模式 主题企业引导模式，一般是指在肢体企业进行的工业地产进行的工业地产开发，某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值、通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让，项目租售等方式引进其他同类的企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多的时候，此类主体企业为所在政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。 如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。 3、产业地产商模式 模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或在其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的此产开利润。 全球最大的工业地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流且已入驻，普洛斯只做房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍有客户操作，其本质是依旧房地产开发商。如普洛斯公司的开发迷失，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设备为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯制作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧房地产开发商。 4、综合运作模式 模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐。还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往是很难达到使工业项目建设能顺利推动的目的，必须对工业园开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。 （十）产业地产的融资方式 地产开发资金一般分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款接入的资金。融资渠道大致有六种： 第一是开发商自有资金。 第二是银行抵押贷款、建筑商垫款。 第三是股权融资、债券融资、项目融资。 第四是预期收益租金融资。 第五是厂房销售汇款融资。 第六还可以通过私募基金、风险投资、诚信联保融资、包括房地产reits无募集、金融租赁融资。 此外，还有一种金融租赁模式，由金融租赁公司为企业解决生产过程当中的资金困难，通过与金融公司的对接，厂房，设备等质押实现融资，这种模式对余很多工业园区特别标准化的工业园区较容易。 （十一）产业地产的盈利模式 由于开发模式的不同，也决定开发主体的盈利模式也不尽相同。当前的开发主体主要形成了以下三种模式： 1、土地溢价增值获利模式 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发商普洛斯物流园。 2、项目开发后长期持有经营收益或出售产品获利模式 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合的方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主体类企业招商引进，从而获得项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。 3、制获利模式开发商联合企业需订 产业地产开发商取得产业用地后，进行项目主体包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身定制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。 （十二）产业地产招商策略 要成功运营工业地产，招商尤为关键，招商是利用外来资金、技术、推进本地经济跨越发张的重要手段，其多方面的积极作用已成为共识。产业地产的招商，主要是渠道的建设，其核心是把真正想要的企业招进来。 1、招商基础准备 产业用地招商经历三个阶段： （1） “优惠政策主导”粗放式招商阶段，外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中； （2） “基础环境主导”阶段优惠政策趋同，投资环境成为吸引投资的关键：（3）“产业环境主导”阶段，狼嚎的产业基础、完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素。 传统的招商模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题，比如，政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发成本过高，不利于长远发展；其次，优惠政策的作用弱化也是竞争力下降；第三，国际产业转移正呈产业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，传统模式已不能适应组团式产业转移的要求；第四，重复建设，产业雷同、到处圈地，集约化不高。 2、招商定位确立 通过功能优势集聚的产业效应树立产业地产的市场定位形象，以完整的产业群树立试产定位形象。在宏观上，产业地产由主导产业、支持产业以及经济基础设施三要素构成的区域产业结构；在微观上则表现为行业或部门间的生产关联与协作，即将一个部门或行业的产品作为另一行业或部门的原料、半成品或辅助性材料。产业地产如果以完整的产业群的特征进行招商引资，能给投资者获得集聚经济效应，使投资者获取更高的回报，从而吸引投资者：（1最大程度的利用各种基础设施，降低使用成本；（2）减少运输和交易成本；（3）随着“本地网络”的形成，刺激创新效应；（4）溢出效应的存在促进企业间的模仿与学习，降低进入壁垒，吸引新企业进入；（5学习曲线效应，降低学习成本。过去，已有一些园区这方面的运作取得了显著的成效。 3、细分项目精选目标 把项目规模和质量结合起来，从项目的行业性质、投资强度、产值和税收、环境影响、就业意义等多个角度进行评估，确定优劣，排列主次，有重点有针对的进行招商部署。 4、制定有效的方法 即从项目、价格、渠道、促销等方面惊醒组合策略。第一，在产品策略方面，定义好核心产品、形式产品和附加产品，工业地产的核心产品能够提供给投资者获取最大收益的机会，让投资者获得所期望的利润；形式产品主要体现在园区软硬环境，有着辅助说明的作用；工业地产的附加产品则指开发商提供增值服务，包括各种金融中介服务、生活娱乐服务、只有以优质的服务才能留住企业。其次，在价格策略上，主要体现在物价价格与税费优惠政策上，而提高政府办事效率和服务水平，也可以降低区内生产间接成本。第三，在渠道策略上，可以通过自主营销团队招商，通过投资促进会、商会、投资咨询公司或其他中介机构委托代理招商，提高招商引资的成功率。第四，促销策略，合理的包转及品牌宣传推广，扩大市场知名度，通过行老客户的优质服务，树立行业信誉，以示范效应引导企业入驻都是事半功倍的举措。 在具体运作中，有效的宣传推广也是十分必要的。利用网络，实现线上线下关于广告发布、会员服务、专业培训和技术输出，配合大众媒体的新闻及广告发布等都是必要的选择。在有条件的基础上，举办学术会议、商务论坛、国际交流活动、参加大型展会交易会、集中展示项目和产品，广泛吸收人气，都可以达到招商的目的。 5、完善产业链，做足“产业招商” “产业招商”可以依托工业地产比较优势，基于合理的产业定位，围绕产业的主导产品及其上下游产品来招商，引进高端产品生产技术，扩展技术链，营造主导产业，延长产业链，实现产业上的缝合断层、填补空白、调整结构，形成完整产业链，提升综合竞争力。通过“产业招商”，可以建立以企业和产业间的各种投入品及产出品为连接纽带的技术经济联系，实现产业资源的全面整合和充分利用，使产业内整体交易成本最小化，实现整个资源效益和产业发展的最大化。 6、定制计划，强效执行 工业地产的招商与营销是一个体系而复杂的工作，涉及到内部多个部门，需要综合统筹，强效执行。 （十三）产业地产产品类型 随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，公司经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。根据企业的需求不同，产业地产在实际开发中需要写字楼、商业中心、标准化厂房、配套住房等产业形态。总的来看，工业地产在市场上有两大主流产品线：总部综合体与产业综合体。 1、总部综合体 总部综合体作为产业地产的代表产品类型，是指在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为中心，聚合上下游及现代服务业等高端产业资源，形成发展总部经济的企业集群。 总部综合体建设宗旨是，打造办公、商务、生活一体化高品质平台。总部综合体选址为区域经济较为发达的地区，一般为一二线城市的城市中心或副中心，产业类型多种多样。因此，他具有四大特点： (1)不均衡容积率，高配低 (2)不均衡规模组合，大配小 (3)打造企业集群和服务链 (4)突出总部主题，多业态组合促进 开发建设主要的类型 (1)独栋办公楼 (2)高层办公写字楼 (3)商业配套 (4)酒店公寓 总部综合体与城市综合体有着一些共同点，如：区域整体开发，统一规划建设和招商运营；业态多元化，互相促进和服务；综合租售配比，项目的持续运营和增值；快速整合区域资源，提升城市形象。但两者的根本区别在于总部综合体属于实体经济模式。城市综合体属于消费经济模式。总部综合体代表项目联东U谷。 2、产业综合体 “产业综合体”就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体，并在各业态之间建立一种互相依存、互相助益的上下游链接关系。从而形成的一个支持区域反战第二、三产业的综合体。 产业综合体的发展目标是，构建企业高效率、低成本的发展平台。因此产业综合体具有以下特征：产业综合体选址为区域经济发展潜力较强的地区，一般在城市的开发区或新区；产业综合体内部产业鲜明、业态多元、配套完善；产业综合体价值体现为支持区域发展第二、三产业，发展高端制造、研发中试和总部经济。在开发实践中，产业综合体的基本有以下产品业态： (1)公寓、商业。主要提供展示、交流、商务和公共服务；提供品质化的商务生活设施。 (2)研发中试楼。吸引研发型企业；吸引高新技术企业。 (3)低密度总部。吸引企业总部聚集；体现尊贵感、独立感；促进企业相互学习创新平台。 (4)定制厂房。提供个性化产品，满足客户独特需要；吸引对厂房有特定要求大型高科技型企业。 (5)标准厂房，注重产品功能性和空间灵活性；满足各类高端企业生产需要；吸纳区域主导型企业。（责任编辑：房地产帮手）鑫茂工业地产“革命”在国家产业升级战略和房地产调控两股浪潮的撞击下，传统的实体产业和地产商进入产业地产“淘金”的脚步日渐频密。然而就在这种趋势下，却恰恰有一股独特而稀少的力量在逆向行之。作为国内罕见的“民投、民建、民管、民享”的民营科技园创立者，鑫茂科技投资集团(以下简称“鑫茂集团”)已经在产业地产领域摸索耕耘了17年。如今，鑫茂集团正在寻求一场深刻的变革，在巩固提升既有民营科技孵化器品牌的同时，一方面在全国范围进行民营科技园模式的输出，另一方面增强高新技术产业的投资力度，逐渐向高科技产业投资商转变。“我们希望突破传统工业地产围墙的束缚，对自己的角色进行一次革命性的重新定义和模式创新。”鑫茂集团董事局主席杜克荣认为，这种转变正是由“中国制造”转向“中国创造”的重要渠道，也是中国产业地产进一步细分升级的可行之路。重释工业地产行伍出身的杜克荣早在1995年便进入工业地产领域，当时整个中国房地产市场正处于泡沫破裂后的萧条期，几乎对“工业地产”完全没有概念。不同于传统国有厂房“高大全”的套路，杜克荣和他的团队针对创业为主的中小企业客户，首创了“楼宇化单元式工业厂房”的产品模式，形成具有产业聚合效应的“鑫茂部落”。以此在工业地产领域站稳脚跟后，杜克荣的鑫茂集团不断扩大开发规模、延伸业务链条，先后开发运营了天津的八大连锁产业园，并拓展了别墅型工业厂房、创意SOHO、产业庄园等新型产品种类，以及独特的保姆式工业物业管理服务体系，从而开创了“置地+建房+招商+扶持+服务”的“鑫茂模式”。“在这一过程中，我们还灵活运用了厂房作价入股的资本运作方式，将工业厂房与高科技产业投资联系在一起，从而使得集团突破了地产业务范畴，走上高科技投资之路。”杜克荣表示。目前，鑫茂集团已经形成了“一主两翼”的产业结构，即科技园开发为主业，高科技产业、工程服务业为两翼的业务格局，产业涉及科技园开发、光通信、风电、军工、IT等22个行业，参控股企业超过60家，形成了以科技园开发为特征的高科技产业集团。从行业普遍的观点来看，传统房企如果涉及矿业、能源甚至高科技投资，会被扣上“不务正业”的帽子，而很多专业产业地产商是将产业地产业务作为盈利的重要渠道，但鑫茂集团则更大程度上将工业地产作为一种资本运作载体，通过厂房变资本，其真正运营的终端产品是“三高”系列高科技企业、高科技产品和高素质企业家。因此，与传统简单的厂房租售获利模式不同的是，鑫茂集团建立了“四个结合”的模式，即长投与短投相结合、产权入股与风险投资相结合、经营产品与经营企业家相结合、孵化企业与孵化产业相结合;而在盈利模式设计上，鑫茂集团一般采取的是“6+2+2”(60%出售、20%出租、20%合作经营)标准或“4+3+3”(40%出售、30%出租、30%合作经营)标准，以达到平衡长短期业绩并更好地与入园企业共同成长的目标。尤其值得一提的是，鑫茂科技园开创了国内中小科技企业“信用共同体”先河，这是一种入园企业凭借自身信用，无需任何抵押物就可以直接从银行融资的金融服务新品种，对于长期以来银行等金融机构只热衷于固定资产抵押贷款而导致中小型科技企业融资难的发展瓶颈是一个强力突破。在开发运营科技园的基础上，鑫茂集团还引入源自美国的“孵化器”概念，并逐渐形成了“三级孵化体系与三维孵化保障”特色的鑫茂孵化服务模式，让被孵化的中小民营高科技企业“引得进、留得住、长得大”。“事实证明，孵化器模式的引入是极为明智的战略选择，这使得原有的民营科技园内涵进一步升华，加强了招商品牌力度，让入园企业发展更为迅速，形成了良性循环。”鑫茂集团主抓孵化器工作的总裁助理王耕深指出。目前，由王耕深担任总经理的天津火炬鑫茂创业服务有限公司已经成为鑫茂集团孵化器的重要载体，并被科技部认定为“国家级科技企业孵化器”。“孵化器将成为未来中国产业地产一个重要分支，中国要走自主创新道路，从制造大国转向创造大国，就应该大力提倡提供高附加值的、偏重创意研发科技的孵化器模式。”王耕深表示。荆棘丛生在鑫茂模式下，总面积达138万平方米的8大园区十余年来入驻中小型科技企业1200余家，安置社会就业2.5万人，科技园区去年产值突破200亿元，纳税额8.2亿元，并不断获得来自天津、国家部委和中央领导人的高度评价，来参观取经的地方政府和企业络绎不绝。然而另一个残酷的现实却是，集团旗下承载着工业地产业务和部分高科技产业投资业务的上市公司鑫茂科技(000836.SZ)，却因为宏观调控的原因在2011年亏损6500万元，此前的定向增发也因为“涉房因素”无法实施，目前公司大量工业厂房积压，鑫茂集团甚至不得不在近日宣布涉及总股本8%10%的减持计划以筹措更多的资金。杜克荣对本报透露，他正在考虑进行整体产业结构调整，将上市公司变成一个纯粹的科技投资公司，一方面减轻上市公司的业绩压力，另一方面更有利于定向增发募资投向高科技产业方案的实施。并不乏这样的质疑：作为上世纪90年代第一批进入工业地产领域的民营企业，鑫茂集团现在并没有在全国拥有显赫的名声和庞大的规模，甚至在这一轮宏观调控下显得步履蹒跚，鑫茂集团自己坚持的这种民营科技园模式是否说服力不足?对于杜克荣和鑫茂集团而言，这是一个有关视野和责任的问题。“工业地产，尤其是科技园，绝不能简单地从账面盈利来判定优劣，”杜克荣表示，“与住宅和商业地产相比，工业地产对社会经济发展的推动作用要大得多，是区域经济发展的创新源、创业源、创税源，其单位土地对科技发展的促进作用、对社会经济和对政府税收的贡献更是难以