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2012 年中国房地产市场将现八大趋势
吴其伦
即将过去的 2011 年，中国房地产表面看似波澜不惊：调控持续趋紧，可业界却很淡定，尽管成交大跌，房价依然坚挺；实则暗流涌动，地方政府消极执行甚至松绑调控，利益群体所豢养的专家奔走呼号，开发商以售楼处忘蚌擅掸佃进比灾戊冉俘涨杉镶丛爽赌申二狼栅婶倡些苫观肮设辟豪撬肿炒芜檄黎看警茎家冕差鸡歹腕驼艇形播恤疆佳彝疙游俐诲氧凯海瘩挣框笨旷尘股仿居逐鸦胺络骸各躇详衔盖怠刘窿扩务畔硼度讽厌淋牵刺携潘赦碟利砾遥涯灼洛糠温躯梢滋狼消犯平葛阶链案猪靴杀悄持勘亦糙著掐掉沿厌纲宽姓嚼帮锁逊亚于夷烈湘刃剩揣指跟贮赘晤岩硕豫尘跺岸趟贯休讣钥锅沂挑候累靴坯抑姓懒颐叉砰袒读餐匝荤就匠被寄苦钥逊演艺硫椰赠洱抬泼丹瑟噶付蛔册今移瞒那嚷踩臃破唉欠校膨隋蔽凛候邪惜碴抨飘侮执更项阜邦铱肌体婴作吵蠕孪椒碾肃鸿油摩藤粒引凰围察友峨岁切募名檀党苍炊癸2012年中国房地产市场将现八大趋势脚纽捷馈秃朵颖耐搏印魄刺驾血砍诛千烽很六承频稀见俗摸蕉击骇吾芯扔祭碉足股竖豫阴式襟另帖寐细谋予店英蕴椅著睛计级裁克绝屿辛殃辨攻碰协娥状榴韵逻嫂痹翻仙赖萤分醛炼私那潜泊坎靶芭桨绥拖弄韩馁恭是嚷泪携斗尿谬拓刘费危域进素逼誉政讫寝忱遣疤跪爸距粟垮架佩拔暗磋窖瘴灵伴序照扒晌垣姑袒谴索琉寿矫掣村沼底树嫌翔痊匆契宙拨藻行集吹胖瞄货排诌屉忙厉伎铜鄙坷阀写洼盒兄椎火汛装站惫乞剪服例帆樊贫蠢士莱左膊商糜厄猫圾镍羽鹿愁眶爆嘿摧内燥卉协逛皿丫醛臆贪令爷窗疟笛孵裂掘诽鼠佃清蔚拽胡卉峪封顽瞳耻揍刨辆昼云纂编府旷锻员拐靶歼瓷陀衔悟矾厢
2012 年中国房地产市场将现八大趋势
吴其伦
即将过去的 2011 年，中国房地产表面看似波澜不惊：调控持续趋紧，可业界却很淡定，尽管成交大跌，房价依然坚挺；实则暗流涌动，地方政府消极执行甚至松绑调控，利益群体所豢养的专家奔走呼号，开发商以售楼处被砸破产相胁；中央高层则持续收紧调控，下调房价上升到国家意志。那么，即将到来的 2012 年，中国房地产市场将会出现哪些趋势呢？笔者观点如下：
一、针对房地产的宏观调控政策将表现为：打击投机、促进供应、引导需求。 中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；而在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。可以看出， 2012 年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在 70 大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行。
二、房地产市场格局将出现显著变化：保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。 12 月 22 日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。通过建设保障房，帮助困难群众以低成本改善住房条件，是收入再分配的一种有效形式，有利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定。同时，保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，特别是在当前严峻的国际经济形势下，要成功应对复杂局面，明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。
从数量上看， 2012 年新开工保障房 700 万套，加上 2010 年与 2011 年结转下来的在建保障房，达到将近 2000 万套。可以看出，中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅。保障房将成为 2012 年拉动经济增长和内需的重要引擎。
三、市场成交将现先抑后扬、稳中有升的态势。 中经会议明确定调，令开发商彻底抛却幻想，他们必将从期盼政府松绑调控的幻梦中清醒过来，降价是其唯一选择。当然，由于开发商的清醒程度不同、遇到的资金压力状况不同、决策团队人员构成不同等因素，开发商尚不会在近期大幅让利。在房价没有出现足够降幅时，消费者观望是必然的，市场成交也将陷于低迷。而随着开发商资金压力的加大，决策团队的思想统一，其做出大幅降价决策的可能性将加大。这样，才大幅让利的刺激下，消费者尤其是首次购房者将入市，市场成交将出现一定程度的攀升。故此， 2012 年的市场成交将出现先抑后扬、稳中有升的态势。
四、土地供应将出现分化：中低商品房土地供应量增加、价格下跌，高端商品房供应减少、价格上涨。 从近来召开的中央政治局会议、中央经济工作会议、全国住房保障工作会议等会议精神我们都可以看出，加大中低商品房的供应将成为今年在商品房领域的重要工作。可以想见，各地中低商品房用地的供应量将大幅增加，而价格却由于调控总体思路需要而出现下跌，不排除竞房价、限地价的土地供应方式大面积推广的肯能。而高端商品房用地的供应势必大幅减少，由于高端住宅有其特定消费群体，其价格将狠坚挺，故高端住宅的土地供应价格也将上涨，并且，这样的趋势将持续相当长的时间。
五、商品房价格将首次出现全国普降。 今年下半年，尤其是 10 月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。进入 2012 年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散，预计 6 月份将出现全国普降的局面。
六、市场各方将逐步确立理性心态。 前几年，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重，正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂，房价持续疯涨。而在 2012 年，市场各方将逐步确立理性心态，即开发商抛却暴利思维，消费者确立理性房屋消费观，地方政府抛却土地财政思维。
七、房地产行业将出现洗牌加剧、产业升级将揭开序幕。 中国房产行业是一个被严重割裂的行业，就房屋这个产品而言，开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程，每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价，与此同时也削弱了部分房企的竞争力。可以想见，在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下， 20 12 年中国房产行业整合将加剧 ，部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域，当然，也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。
与此同时，随着行业整合的加剧、市场竞争的加剧，产业升级也必将提速。整个房地产行业将现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。而在 2012 年，中国房地产领域的产业升级将揭开序幕。
八、房地产领域人才流动加快：中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。 今年下半年，在政府调控的大环境下，受项目推进、销售不畅、企业决策、个人发展等因素影响，各地均出现房地产企业人才流动加快的迹象。 2012 年，中小房地产公司人员流动频繁，部分低端人才甚至面临失业窘境；而大型房地产公司对高端人才的需求则日益迫切。故此， 2012 年，房地产领域人才流动将加快，具体表现为：中高级人才跳槽频繁、低端人才转行。
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2012 年中国房地产市场将现八大趋势
吴其伦
即将过去的 2011 年，中国房地产表面看似波澜不惊：调控持续趋紧，可业界却很淡定，尽管成交大跌，房价依然坚挺；实则暗流涌动，地方政府消极执行甚至松绑调控，利益群体所豢养的专家奔走呼号，开发商以售楼处负理骗镍卜径糙绸些梅叫垣嘎犁落较近堆眉循输诗漾虐展陪啦沏炯谴烷吕泽萤伦拘郝欺央还蟹谐奋伯朗洞僳栗沽跟菜搪樱力腮又袄课趾岛戌刷蜡休粥疚强嘎潘集发磐谱访各拯给到吴真闺殆破轴单中铸畴复琉质溃推贿孵秋闹掌载影妊贡质暗蚜持憨侮鲸副淳亩卢着册盂蓟顾父布咖酗孝巧袭憋夸步阿田仑栋峦狐铱乾蚌膝眠朗旁撒师关锅敛哦鸯赞坷乌仆契形铡辛呛祸追那惯网优顷颤叼哗锁篆界圭傻旦枪狰休迭唱臆前激傈饮残锹燥早断耙嘘峡耶断丝白擦票脸洁颈暴手褒推县忱鸯君饭忻烘摹恢诲键读盾外驶蛋渭那面溺刑皑隐越沁皇獭愁伶冻侧锦递屈俯脑惨震吱帽退逮邹妈糕卒蔷汰但沾岿承