年上半年地房地产市场调研报告样本.doc

窗体顶端上六个月惠州房地产市场调研汇报窗体底端窗体顶端今年上六个月,惠州房地产开发投资同比增加61、52%，达成26、28亿元，商品房施工面积422、27万平米，其中新开工面积为140、93万平米，完工面积41、54万平米。在投资增加且房地产市场加速发展情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达78、13万平米，销售总额达23、27亿元，和去年同期分别增 长36、9%和46、7%。以上数据充足反应惠州房地产经过几年徘徊发展，今年上六个月出现供求两旺、行业加速发展态势。5月29日，建设部等九部委出台了“国六条”新一轮调控方法。其中包含到关键开发90平米以下中心户型、不足5年二手房交易要征收全额营业税等方法，以期望能够达成稳定房价作用。政策出台后，引发了购房者观望，一定程度抑制消费者购置欲望，尤其是二手房受此影响较大，但调控政策过后二个月后，惠州房地产市场已恢复平衡。考虑到国六条和相关政策出台对市场影响，为客观反应惠州房地产市场情况，本调研分析汇报半从六个月延至1-7月。一、上六个月惠州房地产现况1、整体经济情况固定资产投资增加平稳。1-7月份，惠州市已完成全社会固定资产投资额149、31亿元，增加2、6%，增幅比1-6月上升了1、9个百分点。若剔除上六个月同期中海壳牌项目标投资额，则今年1-7月全社会固定资产投资增加为51、8%，显示今年以来新增投资继续保持较快增加。分县（区）来看，1-7月各县（区）全社会固定资产投资增幅分别为：惠城区43、2%、惠阳区50、2%、惠阳区50、2%、大亚湾区52、3%、惠东县23、2%、博罗县67、9%、龙门县14、5%，显示博罗县投资增加加紧，跃居全市首位，惠阳区、惠城区紧随其后，增加迅猛。表一：开发投资对比表（单位：亿元）项目 固定资产投资 房地产开发投资1-6月 123、9 26、281-6月 123 16、27同比增加（%） 0、7% 61、52%1-7月 149、31 31、371-7月 145、53 18、76同比增加（%） 2、6% 67、2%第三产业投资增加强劲。1-7月，第三产业投资完成60、28亿元，增加54、7%，其中，房地产开发投资完成31、37亿元，增加67、2%。房地产在第三产业中占比从46、6%上升至52、04%，占据第三产业半壁江山有多，成为第三产业龙头。2、商品房投资和建设从房地产开发规模情况来看，投资量连续扩大增加，开发局势稳定良好。上六个月共完成房地产投资26、28亿元 ，其中住宅建设投资占57、95%，商业用房占7、1%，其它占34、95%，市场供给以商品住宅为主，同比增加为57、7%，商业用房投资比去年下降幅度较大，所占投资百分比比去年下降10个百分点。上六个月商品房施工面积及新开工面积增辐较大，但完工面积却在降低，依据往年通例，不少开发商年初动式，上六个月通常完工较少，商品房供给高峰期集中在下六个月，估量下六个月完工量会大幅增加。表二：商品房屋建设数据表（万）项目 施工面积 其中：新开工面积 完工面积1-6月 422、27 140、93 41、541-6月 326、07 85、02 43、64同比增加（%） 24、76 65、76 -4、813、商品房销售1-7月，据市统计局统计，全市商品房销售面积97、02万平米，增加45、3%；商品房销售金额27、93亿元，增加52、8%，商品房销售均价2879元/平米。以上数据显示本市受房产新政影响不大。4、商品房交易第一季度全市房屋协议立案预售面积和金额和去年同期相比全部有小幅增加，预售商品房均价已达成2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅成交均价已达2646元/平米，说明惠州市房产交易市场在宏观调控下，总体需求仍是平衡增加，消费者对房产未来仍然形势看涨。表三：商品住宅交易数据（1-7月）（数据起源：惠州房管局、世联数据中心）指标 数值 增加率（和去年同期环比）成交面积（万平米） 130、98 17%成交套数（套） 10177 0、04%成交金额（万元） 346701、3 23%成交均价（元/平米） 2646 5%二、房地产市场分析1、 住宅商品房仍是本市房地产价格上涨主力从市房协调研中心及市统计局、市社调队及各方综合资料来看，住宅商品房仍是本市房屋价格指数上涨主力军。按地级划分来看，本市现在商品房价格指数涨幅最高为一级地段，包含了市环城西路、下埔、南坛片区和江北合生帝景区域等，这部分地段因土地性稀缺和作为市商业、居住繁荣地段等原因，而决定了该地段房价高位，开发商关键将高层住宅作为主卖点；其次河南岸、东平向惠阳方向延伸四级地段，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等原因带动之下逐月递增。2、 商业地产开始退热，所占份额降低较快非住宅中商业用房投资下降较快，商业用房所占份额从去年17%下降为今年 7、1%，在去年“井喷”式增加后，各项非住宅商业用房现在正在市场消化阶段，而商业地产高风险性逐步显现，开发商投机性行为降低，市场趋向理性。3、 房产新政对二手房存量市场影响较大伴随国家加强市场调控，抑制市场炒作政策出台，尤其相关税收政策实施，交易面积和金额全部有较大幅度下降。新政策实施后，本市二手房交易市场在“大限”前几天出现了一个集中交易小高潮，交易对象关键是不足5年转手交易二手房。从6月以来，不足5年二手房交易量极少。4、 居民收入稳步增加，市场需求呈刚性，需求较旺。1-7月，城市居民人均可支配收入9982元，增加6、1%，剔除价格原因，实际增加4、5%。7月末，全市城镇居民储蓄存款余额575，56亿元，比年初增加10、2%，其中，城镇居民484、14亿元，增加9、1%。因为住房消费需求潜力大，房从展现小幅上涨。依据今年惠州市社调队对本市常年调查户中抽取50户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示，有26%家庭计划“购置住房”，居民购房意愿足以支撑起庞大住房消费市场。由此可见，惠州市住房需求潜力还是较大。只要以后经济保持良好发展势头，居民收入不停提升，住房价格就不会出现大幅度下降情况。另外，从市交易中心资料显示，上六个月惠州市房产抵押登记面积和金额和去年同期相比有较大幅度增加，其中个人住房贷款增幅较大，表明本市房产交易市场需求仍较旺盛。三、房价走势分析1、住宅品质提升，推进房价上涨。新增供给来看，惠州市项目标开发水平和建设档次在不停提升，楼盘品质越来越高，房地产种类也愈加丰富，涌现出了合生帝景湾、蓝波湾、丽日百合家园、荷兰水乡等精品楼盘和花园住宅小区，房产开发商对居住小区功效、绿化环境、新型建筑材料使用和房产营销方面全部加大了投入，成本上升直接带动房价上涨。2、惠州以其便利交通、优良居住环境、房价较低且稳定等原因，越来越吸引周围城市，尤其是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。另外，从经济上来看，伴随中海壳牌项目标正式投产，在大项目标带动下惠州经济高速增加，部分配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推进深圳人在惠州置业和品牌发展商涌入惠州。3、伴随土地交易规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家相关节能建筑政策实施，建材升级换代，人工等相关房地产建设要素价格上涨提升了房地产开发成本。表四：近五年惠州房价情况年份 商品房价格（元/平米） 同比增加 2394 -3、70% 1965 -18% 2424 23、35% 2615 7、8%1-7月 2879 10、1%四、国家房地产新政对本市房地产市场形势影响目前，“国六条”、“国十五条”细则出台，引发地产界较大震动。从惠州讪房地产发展情况来看，也不例外。尤其是在住房供给结构制度方面，要求地方政府编制住房建设计划和保障性住房建设目标，并在今年9月底前公布；明确了新建住房结构百分比，强调了自6月1日起，凡新审批、新开工商品住房建设，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必需达成开发建设总面积70%以上。这是本市房地产深入发展焦点问题。国家房地产新政出台后，市政府立即召开开发商座谈会，听取各方意见，并要求业务主管部门立即组织调研，向市政府反应情况。惠州建设局会同市房产局、房协于6月份展开为期30天专题调研。从调研得到数据来看，本市现在多年商品住房结构基础上以90-144平米套型所占百分比最大，占总比58、12%，整个住房结构呈橄榄型，所以商品住房结构户型也显著偏大。 表五：至5月商品住房结构调查汇总表类别 小于90平米套数 所占比重 90-114平米套数 所占比重 大于144平米套数 所占比重惠城区 7256815 21、21% 19225 56、29% 7675 22、47%博罗县 815 13、75% 4210 71、04% 604 10、19%龙门县 196 15、56% 953 75、63% 111 8、8%惠阳区 1023 15、39% 4105 61、78% 1519 22、85%惠东县 221 6、8% 1824 56、38% 1190 36、79%大亚湾 1210 47、24% 772 30、14% 579 22、6%全市 10721 20、04% 31089 58、12% 11678 21、83%另外，建设局委托惠州市社会经济调查队进行了住房消费意向调查。从购房目标来看，自住性需求占86、4%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占13、6%。在购房要求中，选三房及四房单位分别占到58、1%和18、3%，这和当地用户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽大住宅相关。选择面积也以90-144平米人口居多，占60、2%，同时还有12、5%人口选择144平米以上。而选择90平米以下只占27、3%。因惠州市人均住房面积已居家27、9平米，反应惠州市居民住房比较宽裕，所以较大户型较受欢迎 。从近五年房价改变来看，惠州房价有起有落，有一定本身调整能力，考虑到现在惠州总体房价不高，从销售增加来看，房价还是在居民可接收范围之内。现在，惠州市正处于大力发展第三产业时期，房地产业成为加紧发展第三产业关键行业，并明确提出“以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推进房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业”。并提出坚持“节省土地、价格合理、供求平衡”标准，科学调控土地供给增量和商品房价格，保持房地产市场价格稳定供需总体平衡。同时要推广绿色节能建筑，推进房地产业增加方法转型和产品创新，促进房地产开发和交易市场健康有序发展。同时，也应依据当地实际情况宏观把握市场，预防房价大起大落，促进经济健康发展。五、惠城区房地产区域市场分析多年来，惠城区房地产发展展现欣欣向荣态势，形成“百花”齐放局面，各大片区各具特色。为此，本刊试对八大片区进行了分析、解读，期望傲树开发企业有所帮助，因为有片区计划已经完成，有正在编制之中，资料不完善之处，敬请见谅。江北片区 江北在东江以北，地形沿东江呈V 状面貌，由早期经典城镇工业、农业地带经多年计划发展，转型为现在惠州市唯一行政中心区域。江北作为计划空间最大、开发空间最为完善片区，是惠州市政治、经济、文化、会展中心。在多年城中村改造中，融入甲级超高水准开发理念进行长远计划，为房地产市场保留了充足空间。片区依靠本身优势，优化本身环境，提升经济、生活关键地位，江北片区象征不仅是行政中心功效，而且含有中央商务生活区关键功效。在不停改造完善过程中，将关键深入发展惠州大道以西、以东地块，工业区拆迁将以企业办公场所模式替换，这些全部为房地产市场发明了更为宽广发展机遇和无限空间。江北片区引进房产开发概念以来，早期大片土地关键由城市花园、惠州金宝 江畔花园取得，中后期相继由金世界、金裕、丽日、陆洲、合生、奥林匹克等多家大型房产企业取得，其中不乏部分中小型房产企业进行片区房产开发投资。该片区是以商品住宅开发为主，现在已建和在建住宅总供给面积超出137 万平方米，其中多层住宅占约15 万平方米，高层住宅占约32 万平方米，小高层住宅占约60 万平方米，联排式住宅占30 万平方米。关键楼盘有金宝 江畔花园、丽日百合家园（丽日双子星商务大厦）、金裕 碧水湾、嘉和名苑、合生帝景湾、奥林匹克花园，和金城广场、金世界花园（银座酒店公寓）、金宝 兴业家园、圆方 雅庭院等中高端产品。江北片区伴随拆迁改造、土地原始开发等很多原因，土地供给量较其它片区充足，中小型土地开发面积2 万平米，最大是去年年底惠州奥林匹克企业取得91 万平方米土地使用权，现在年上六个月土地供给量达成60 万平方米（建筑面积140 万平方米），近期土地获取量再次增加近16 万平方米，关键从江北南、西、东区为主区域获取。自江北片房地产市场出现建设热潮以来，商品住宅价格从整体均价从 年2200 元左右涨至现期3400 元左右，展现较大升幅。从统计结果看，江北现供给楼盘物业以小高层居主，户型结构以三房以上居多，面积以较大户型供给，其中二房主力通常为64-89 平方米，三房为122-136 平方米，四房142-172平方米，五房174-210 平方米。未来几年，片区、楼盘档次和素质将会逐步成为标榜，成为惠州高尚、高级置业安家理想之选，出现更多高品味，高质素物业。楼盘扫描金宝江畔花园：江北11号小区，惠州市金宝集团开发，占地约12 万平方，建筑面积25 万平方米，容积率2.08 ，户型百分比：二房二厅、三房二斤、四房二厅，最低价2228 元平方米，最高价4088 元平方米，折后均价为3300 元平方米，小区配套会所、小区医疗、休闲、老人幼儿活动中心、文体配套、商铺商业、超市。金裕碧水湾：在江北15号小区，惠州金裕房产开发实业开发，整个小区占地17 公顷，建筑总面积约39万平方米，建筑占地3.9 万平方米，地下停车场面积约8万平方米。绿化面积7.6 万平方米，小区容积率2.3 ，密度229%，绿化率54% ，居住总户约1550户。共分七大组团开发，第四组团金辉苑A、B、C、D、E栋（2 栋12 层、1栋16 层、2 栋18 层）正建设中。户型三房二厅、四房五房、复式，价格最低价2410 元平方米，折后均价为3450 元平方米。雅庭院：在菊花一路和云山东路交汇处，惠州园方房产开发，占地约2.4 万平方面积4.9 万平方米，分二期开发，总户数372 ，户型三房四房、复式，一期基础售磬，折后均价2900元平方米；二期板式住宅 年2 月开盘，均为3 房143 平方米，折后均价3100元平方米。丽日百合家园：在文昌二路，丽日房地产开发开发，占地约3 万平方米。建筑面积13 万平方米，容积率3.5 ，总户数754 户，户型二房二厅、三房二厅、四房二厅，最低价2800元平方米，折后均价为3850 元平方米。帝景湾：在文昌一路，广东合生帝景房地产开发，占地约18 万平方米，建筑面积20万平方米，一期于底动工，总户数240 套，户型四房二厅、五房二厅、复式，价格最低价5000 元平方米，折后均价为6300 元平方米，1500元平米装修标准。二期现在热销当中，销售均价达成7000元平方米。嘉和名苑：在文昌二路，惠州市桦泰茂房地产开发开发，占地约4.6 万平方米，建筑面积10 万平方米，分三期开发，容积率2 .2 ，总户数575 ，一、二期户型有三四房二厅、四房二厅、四房二厅、五房二厅、复式，价格一期折后价2450 元平方米，二期折后均价为2910 元平方米。奥林匹克花园：在惠城区江北惠博沿江大道旁，占地面积约91 万平方米、建筑面积约127万平方米，分三期开发，第一期为联排别墅和小花园洋房。演达片区分析演达片区从早期城郊城市化改造过程中，逐步形成新型居住人文小区功效，在短短三四年内，演达一路二路、三环路、新惠淡路建成，片区交通四通八达，形成关键辐射麦地、演达路两侧、惠淡沿线新区板块，集休闲、购物、误乐、山水为一体健康居住家园。城市“南拓北优”计划战略，演达在集商业大卖场、大型购物休闲娱乐设施等多元化高度商业气氛后，继续向南拓展，由此形成在规控空间最大、自然景观资源惠南新城，50 公里“绿色长廊”贯穿而过，辉映多种配套及生活居住环境，新生态生活模式在此得到了长足发展。以金山湖为起点延伸，道路两旁山景湖泊景色丰富，地势平坦而山体错落有致，相对于城区其它片区优势而言，含有后发展模式高标准计划、建设挖掘条件，亦是最含有重视人居绿色空间房地产开发理念。商业中心不停南移，以演达路为中核将和麦地、龙丰上排、南坛下埔紧密维系，成为消费型关键经济枢纽，众多商家跟随城市计划方向发展在此落户，据相关统计，演达板块现有商业网点14个，是商业地产发展最为快速片区之一。伴随人气旺盛，这里可能是最适合商业、居住投资热土。和此同时，河南岸老城区也逐步有部分新盘推出。 房地产建设方面，片区视项目大小、档次和地段区分，户型出现向中等面积和大面积两极分化建设趋势，楼盘价格从 年早期均价2100元平方米经过市场高速培育后， 年市场均价为2600元平方米，现在这到3000-3200 元平方米，在优势开发后续发展中，价格有升涨空间。1-6 月，板块周围热销楼盘项目不多，关键以大盘供给为主：有在售全山龙庭蓝翠苑、山水华府、美地花园城二期、雍逸园、TcL 翠园，其它原售楼盘均已进入售罄期或清盘期。楼盘扫描嘉园：由新兴房产综合开发企业开发，项目占地8794 平方米，建筑面积28902 平方米，由二栋12 层塔楼组成围合式院落化小区布局，共153 套住宅，120 个停车位，1-2 层商铺，3-12 层住宅。起价2180 元平方米，均价2450 元坪方米，户型二房二厅、三房二厅、四房二厅。恒宇新苑：由惠州市天耀实业建设，项目占地2 万平方米，建筑面积3.6 万平方米，由10 栋多层及2 栋小高层围合成封闭式园林小区，共264 户住宅，停车位200 个，起价1680 平方米，均价21 80 平方米，户型有二房二厅，三房二厅。海燕 玉兰花园：海燕房产投资开发建设，占地面积30000 平米，建筑面积13 万平米，均价2650 元平方米，户型一房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式、小复式房。南翠花园：惠州鹏达实业发展企业开发，项目占地面积3.6 万平方米，建筑面积8.6 万平方米，分二期开发，一期445 套住宅，二期205 套住宅，均价2850 元平方米，户型三房二厅、四房二厅。山水华府：惠州倍特建设开发，集聚别墅区、商品房住宅区独立性综合型生态文化小区，分三期滚动开发，一期160 套，起价2300 平方米，均价多层3000 平方米，小高层3200 平方米，户型三房二厅、四房二厅、五房二厅、七房。美地花园城：惠州美地房地产开发，项目总占地面积6 万平方米，建筑面积18 万平万米，现在开发二期由4 栋小高层组成，整个小区由澳大利亚墨尔本企业计划设计，共398 套住宅，均价3200 平方米，户型二房二厅、三房二厅、四房二厅。TCL 翠园：TcL 房产开发，项目总占地2.5 万平方米，建筑面积5.5 万平方米，项目由6栋10 座小高层组构小区，共480套住宅，均价2800 平方米，户型二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式。金山龙庭：香港冠和国际集团惠州金山房产分企业开发，项目总占地75 万平方米，现在正在铺售蓝翠苑由7 栋小高层计划建造，共372 套住宅，均价3200 元平方米，户型三房二厅、四房二厅、复式.雍逸园：由惠州市建设集团开发企业建设，占地12 万平方米，建筑面积36 万平方又共1750套。分两期开发，二期于 年8 月动工，已售罄，二期于 年7 月动工，主力户型为110 - 140 平米居家三房，其它有180 平米左右四房、五房，和复式，销售均价3100元/平方米，销售靠近尾声。龙丰-上排片区分析一般商品住宅均价2900 元平方米，中至高级楼盘大部分以140 平米以下二房、三房供给百分比（量）及铺量居多，中高端房价在2500 元平方米以上。现期面市楼盘关键有美林玉桂山、湖畔新城、金辉三期、金迪八期、天鹅雅居等项目，户型面积仍以中等三房为主力，预算房价在市场趋势和项目价值中有较高提升。片区中心2 公里辐射范围需求以中（高）端产品居多，来自外区域需求百分比最大。高端楼盘润园正在建设中，亦有相当部分深圳置业群体表示看好此片区发展，对陈江、仲恺和深圳用户还是有所吸引。楼盘扫描金辉新苑：在鹅岭南路西侧，项目总体占地8 万平米，建筑面积168000 万平方米，分三期开发，一期、二期共800 余套于 年3月售罄，三期总建筑面积5 万平方米，户型面积104-143 平方米，下六个月入市。湖畔新城：西域原生山水名宅，占地100000 平方米，建筑面积250000 平方米，有小高层以130-160平米位关键户型和别墅类型住宅，均价3700 元平方米。君龙雅苑：20 层两栋塔楼组成小区管理，占地面积2200 平方米，建筑面积0 平方米。小户住住宅均价2910元/平方米，一般住宅均价2650元/平方米。商业底铺均价11000元/平方米。鹅城国际：19层单体楼，从1房50平米至3房103平米全部有供给，住宅均价2500元/平方米。商业底铺售价5500-1元/平方米。才俊金城：由2层8 单元合围成小区，中心花园。为7 层多层不带电梯，底层商用，2 楼起住，占地面积9000 平方米，建筑面积14000 平方米，主力2 房75-79 平米、3 房86-118 平米，共124 套，住宅目鞠麟1720 元评方米。商用售价3900-6000 元/平方米。怡和人家：带绿地面积5 栋7 层特色住宅楼组成自然山景小区，占地面积12221 平方米，建筑面积33928 平方米，共256 套住宅，一梯两户，以90 多平方米超高实用房三房二厅为主打，均价2170 元平方关，现已售罄。嘉亨湾：19 层两栋塔楼商住楼，1-3 层商业层，4 楼空中花园，占地面积4000 ，建筑面积35000 平方米，单层14 户，小户型40-60 平米占31 、两房70-89 平方米占46 % ，三房111 平方米，均价2550 平方米。美林玉桂山：在鹅岭南路东侧，项目总占地2 万余平米，总建筑面积5.7 万平米，由7 栋18 层、2 栋11 层楼宇组成，一梯三户设计，二房81 、三房108-139 、四房142 平米多个标准户型，楼宇顶层200 平米以上复式，均价3200 元了平方米。润园：红花湖山腰项目，占地19万平米，总建筑面积30 万平米，建成欧陆风格独立别墅区、现代风格小高层住宅区，有3 房2 厅138.3 -1 43.6平方米，4 房2 厅177.1-182.7平方米，5 房2 厅205.4-264.2 平米，大型园林生态生活小区， 年初入市，均价待定。鹏基项目：项目占地80 万平米，总建38 万平米，其中，别墅99000 平米，花园洋房55800 平米，小高层171850 平米，酒店公寓15000 平米住宅，住宅均价6000 元/平方米，一期别墅拟现房销售。估计 年7月入市。天鹅雅居：鹅岭南路西侧，项目总占地2 万余平米，总建筑面积8.4 万平米，由5 栋18 层大型裙楼组成，商业气氛浓厚，供给一房至四房不等，共532 户，部份复式，主力户型二房、三房，估计11月入市。山水世家：建筑面积30000 平米，分二期开发，一期3 栋小高层、2 栋多层豪宅于 年动工，主力户型3 房102-122 平米，二期3 栋12 层住宅于 年4 月动工，现已售罄。金迪星苑：金迪星苑在惠城区南三环路口处，是由惠州市金迪实业发展企业投资开发一个大型居住小区。小区总体计划用地域17 万平方米，计划建筑面积37.4 万平方米，拟建多层至高层住宅28 栋，根据一次性计划，分阶段连续开发思绪依次推进。小区现已建成七期共20 栋，第八期将于今年10 月初开始建设。七期以109-143 平米三房为主，均价2900 元平方米，共400 多套，销售已靠近尾声。宝乐园：小区管理式多层、小高层，占地面积4000 平方米，建筑面积0 平方米，住宅190 套。设计主力三房中小户型及部分四房、五房。南坛-下埔片区片区分析 南坛下埔片区在惠城区中心，教育配套、市政配套、商业配套等不管是城市硬件抑或是软终相对于其它板块全部比较发达，地域性优势显著，是城市关键地段之一。房产市场以高层商住楼型为关键产品定位，南坛下埔板块人口密度大，原因是这里商务配套繁荣，道路宽大，出行安全方便，住在这里能够享受到城市繁荣和便捷，且户口所在地价值高。所以，此期间此片区楼盘更为适宜居家功效表现，面积趋于中等户型。南坛下埔片区土地供给逐年降低，现在可供新开发土地近乎零面积，仅限于原江苏投资悦全部大厦烂尾楼和部分改造项目。多年建设，片区高尚住宅区形象深入人心，而商住面积供给量下降，仍消除不了消费群体“眼球”，并伴随居民收入水平提升，楼盘建一个卖一个快速销售是本片区市场特征，区域升值潜力开始暴激。 年，新建热售楼盘住宅供给不足5 万平方米，房价均已达成3000 元平方米以上，内上市滨江一带亿豪园、立业大厦、凯旋阁三个楼盘，供给面积约55500 平方米，售均价达成3500 元平方米以上，而在数码街至九中一带，已经有两个小高层单体项目基础施工及悦全部大厦开启或销售。一般商品住宅均价3400元平方米。从产品结构趋势来看，土地使用量小限制，小高层建筑形态是唯一计划路径，配以较大户型面积设计，提升容积率，是滨江一带楼盘关键特色。楼盘扫描瑞样大厦：在滨江路，小高层两栋塔楼，均为四房二厅，146、154 平方米两种面积，起价3050 元平方米，均价3300 元平方米，总户数56套。亿豪园：在下埔惠沙堤（公路局对面）, 20F / 2B 单体高层，建筑面积21056 平方米，户型配比四房二厅、五房二厅，162-201 平方米共六种面积，价格起价2900元/平方米，均价3580 元平方米，总户数76套。立业大厦：在滨江堤下，22F/2B高层小区式管理里，占地面积6300平方米，建筑面积21088平方米，153套。户型三房二厅100-140平方米，占32 % ；四房二厅140-170 平方米，占63 % ；复式占5 % ，均价3800 元平方米。凯旋阁：在滨江大堤下，20F 高层，建筑面积26449 平方米，供给套量68 套，户型基础为5 房240-280 平方米，价格均价3800 元平方米。悦全部大厦：数码街后面，加层两栋高层，建筑面积2万余平方米，户型80-120 平米二房、三房，项目于 年3 月主体完工，现售均价2850 元平方米。下角片区片区分析下角做为水景资源（菱湖、鳄湖、平湖）丰富老城区之一，沉寂多年房地产业一直未受注视，伴随受益城市统一计划，籍大环境发展带动，及下角东江大桥建成，下角将以打造下角至上排城市风景线区为方向，育蕴下角片区活力住区。楼盘扫描：江南丽苑：总建筑面积8 万余平米，小区分三期滚动开发建设，二期临近一期于 年初动工，由9栋小高层及1 栋多层组成，总户数620户，共459 个停车位，主力户型118-130 平米三房，销售均价2400元/平米左右，现已清盘。悦湖居：占地7000 平米，建筑面积3 万平米，计划建设A 、B 两区单元式住宅小区，于 年3 月取一次开发建设，主力户型54-130 平米两房、三房，销售均价2350元/平米左右，现已售罄。润宇广场：计划集购物、休闲、娱乐为一体22 层商住楼共2 栋，1-4 层商场，5 层空中会所，6-22层住宅。于 年初动工，两梯六户，共186 套。117 、154 、167 三种标准户型，202 平米错式层，310-386平米复式户型，均价2600 元平米左右，现已进入尾盘期。其它在建有金汇房产企业开发项目。陈江-仲凯片区片区分析 以前，陈江仲恺作为国家高新技术经济产业区之一，全部全部是居民自建农民房，商品房项目稀少，多种商业、生活配套档次低且极不成熟。在经济不停发展，城市化建设加紧过程中，第三产业经济及服务配套严重脱节于整体经济发展形势，对于房地产市场来说，这里可说是一片未经开发处女地。以良好工业基础，优越交通区位，强大市场潜力，撬动区域第三产业房地产行业发展， 年第三产业完成投资由2.47 亿元跨越至 年6.26 亿元，成为陈江经济中一个新增加点，整年第三产业增幅较大同时所占GDP 百分比首次突破20%关口。近期，伴随集休闲、购物、误乐一站式消费场所占地2.6 万平米仲恺大世界，和集综合商业、高级写字楼、住宅三大功效一体化占地4.55万平米仲凯创业广场相继规建,标志陈江仲恺将成为一个新地标。继而金宝创业家园四期推市,御景华城、君悦豪庭房地产项目前后落户，和口岸国际立即入市，和其周围三幢商务综合楼建设，至此，陈江-仲恺片房地产市场于下六个月展现出愈加欣欣向荣之势头。楼盘扫描御景华城：陈江首席园林小区，占地45000 平米，建筑面积12 万平米，绿化率50 % ，共18 住宅楼是设，分二期开发，一期于 年3 月开发，共264 户，主力户型三房117-135 平米，并有29-43 平米椰具投资价值小户型住宅供给，销售均价2100 元平米，现正开发二期以12 栋住宅楼为主，多种配套设施完善，住宅总户数679 户，主力户型81-130 平米二房、三房，于今年9 月21 日开盘，首期开售为5栋小高层住宅，销售均价2400 元平米左右。金宝创业家园：占地面积：8.2 万平米，建筑面积：16.3 万平米。项目分四个区来开发，现在已开发A 、B 、C 三个区900余套已经全部售完。 年3 月开工D区四栋小高层共374 户，现在销售率83%。C 期均价1750 元平方米，D区 年9 月均价2380 元平方米，现均价2600 元平方米。 窗体底端