工程维修保安消防.doc

值班管理标准作业规程

［来源：网络转摘  时间：2009-7-10 14:24:32  阅读：405次］

1.0               目的
规范值班管理，确保值班质量。
2.0               适用范围
适用于物业管理公司管理处机电维修值班工作。
3.0               职责
3.1    机电维修部主管负责对值班工作的监控。
3.2    机电维修部班组长负责值班工作的具体安排和检查。
3.3    机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。
4.0               程序要点
4.1    交接班操作
4.1.1  交接班人员提前20分钟做好交班准备：
a)                检查设备并确保运行正常；
b)                搞好值班室和设备房卫生工作。
4.1.2        接班人员提前15分钟到达值班岗位。
4.1.3        值班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：
a)                发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交接班人处理，接班人协助；
b)                确认无异常情况在回到值班室进行交接班程序。
4.1.4        交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。
4.1.5        接班人查看上班地《机电运行值班记录》，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。
4.1.6        交接双方认为无误后共同在《机电运行交接班记录》上签名确认。
4.1.7        交接完毕后所发生地问题由接班人负责。
4.1.8        有下列情况之一不能交接班：
a)                上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作室不清洁；
b)                接班人未到岗，交班人不准下班；
c)                接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；
d)                在倒闸操作和事故处理过程中；
e)                若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。
4.2                值班操作要点
4.2.1        值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。
4.2.2        坚守岗位，不得串岗。
4.2.3        按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。
4.2.4        如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。
4.2.5        值班人员特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部主管同意并签字方可调班。
4.3                停送电操作要领
4.3.1        正常情况下的倒闸操作：
a)                机电维修部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围（包括变压器报停、启用）；
b)                运行组接到通知后，一天内完成以下工作：
   ——立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；
 ——若不可行应立即汇报情况，并说明原因；
   ——若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管经理审批，同时将停、送电情况书面通知公共事务部。
c)                公共事务部接到通知后，提前一天贴处停电通知以告知住户；
d)                倒闸操作前，运行人员要做好相应地准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；
e)                在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：
  ——停电：先停负荷开关，后停隔离开关；
  ——送电：先送隔离开关，后送负荷开关。
f)                倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；
g)                做好各项相关记录。
4.3.2        紧急状态下的倒闸操作：
a)                发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作；根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；
b)                停电后立即通知机电维修部主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；
c)                做好各种记录，重大事故应立即报告管理处经理。
4.4                值班房、设备房卫生管理制度
4.4.1        各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。、
4.4.2        各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：
a)                水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；
b)                空调工负责空调机房卫生清洁工作；
c)                电梯工负责电梯房卫生清洁工作。
4.4.3        接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。
4.4.4        各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。
4.45        机电维修部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。
5.0               记录
《值班记录表》
6.0               相关记录文件
《机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程》

值班记录表
部门：                                        年    月    日
班次
早班
08：00-16：00
中班
16：00-24：00
晚班
0：00-08：00
主管阅示
交接班时间
时    分
时   分
时   分

检查记录
电梯（   ）
空调（   ）
水电（   ）
电梯（   ）
空调（   ）
水电（   ）
电梯（   ）
空调（   ）
水电（   ）

值班记事

处理意见

交班人意见
设备运行（   ）
卫生情况（   ）
工具情况（   ）
设备运行（   ）
卫生情况（   ）
工具情况（   ）
设备运行（   ）
卫生情况（   ）
工具情况（   ）

接班人意见
设备运行（   ）
卫生情况（   ）
工具情况（   ）
设备运行（   ）
卫生情况（   ）
工具情况（   ）
设备运行（   ）
卫生情况（   ）
工具情况（   ）

设备综合管理标准作业规程

［来源：网络转摘  时间：2009-7-10 14:23:49  阅读：564次］

1.0               目的
从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、完整和完善。
2.0               适用范围
适用于物业管理公司管理的各类
3.0               职责
3.1    机电维修部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作
3.2    公司办公室负责各类设备档案的管理工作。
4.0               程序要点
4.1    设备档案的建立要求
4.1.1  机电维修部在接管物业后一周内应将管辖范围内的所有设备建立台帐（见附表），并在建档后的3个月工作日将台帐移交公司办公室存档。
4.1.2        机电维修部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：
a)                所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；
b)                “设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：
  ——设备名称；
  ——设备编号。
c)                设备编号按下列规则编制：

                                          设备流水号（01，02┄）
                                      设备名称缩写（取汉语拼音字头）

物业点编码

      注意事项：1.设备流水号按物业点的设备总数流水编制。
                2.同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。
d)                标识的制作规范：
  ——标识材质用金属薄板制作，表面抛光呈本色；
  ——设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆；
  ——尺寸长×宽×厚为70mm×20mm×1mm。
4.1.3        所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。
4.1.4        设备台帐应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制适用范围、调迁、报废和更换零部件几检修情况及时分别在设备台帐或设备卡片上予以登录。
4.1.5        《设备台帐》和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由公司办公室保存。管理处保存复印件。
4.2                设备的日常操作、运行、维修保养管理
详见机电维修部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。
4.3                设备的购置管理
4.3.1        设备的购置包括原由设备的更新和新添置设备的购置。
4.3.2        设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。
4.3.3        设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。
4.3.4        设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。
4.3.5        新添设备由机电维修部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。
4.3.6        采购设备应遵循《采购管理标准作业规程》的相关规定进行采购。
4.3.7        采购设备到达公司后，由机电维修部进行清点核对，接受相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，按合同或公司相关规定办理。
4.3.8        经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台帐，建立卡片等进行日常管理。
4.4                设备状态标识
4.4.1        机电维修部对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。
4.4.2        设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合家闸等。
4.4.3        正常运行中的设备可不予标识。
4.4.4        标识的方式方法：
a)                设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mm×150mm×3mm(长×宽×厚)的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；
b)                设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；
c)                设备状态改变，标识应随之改变。
4.5                设备的停用和封存
4.5.1        发现下列情况之一，设备应予停用或封存：
a)                多余设备，含服务提供有再需要的设备；
b)                设备功能已不能满足提供服务需要的设备。
4.5.2        停用或封存的设备应适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。
4.5.3        机电维修部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。
4.5.4        设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处主管经理批准后实施。
4.6                设备的报废
4.6.1        无修复价值的设备应予报废。
4.6.2        报废设备应由机电维修部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管人员、运行人员、品质部代表、管理处主管经理等。
4.6.3        设备主管人员应填写《设备报废审批表》，经公司总经理批准后实施。
4.6.4        需报废设备在未或报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。
4.6.5        报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。
4.6.6        机电维修部应将批准的《设备报废审批表》报公司财务部一份。
4.7                红旗机房评比
4.7.1        机电维修部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评比。
4.7.2        评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净完好状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。
5.0               记录
5.1    《设备台帐》
5.2    《设备卡》
5.3    《采购设备验收表》
5.4    《设备停用/封存/报废/审批表》
5.0                《设备定点管理检查表》
6.0               相关支持文件
机电维修部所有标准作业规程

设  备  卡

设备所在物业：                               设备统编号：
设备名称

设备编号

设备型号

设备规格

安装日期

安装地点

制造商

出厂年月

出厂编号

额定电压

额定电流

额定转速

设备原值

已提折旧

设备净值

设备图号

使用说明书
册
技术资料
份
额定功率

工作介质

使用年限
___年,从___年___开始
主  要  附  件
序号
名称
型号及规格
制造商
数量
主要性能参数

采购设备验收表

设备名称

设备编号

型号

产地及生产商

出厂编号

供货商

附属设备\附件\工具\仪表等

接收的有关资料

名称
型号规格
数量
有关技术参数
说明书
册
维修保养手册
册

产品出厂合格证

其他相关技术资料

公司经营部责任人意见

                                            签名：         日期：
设备主管意见

                                            签名：         日期：
设备主管意见

                                            签名：         日期：

接管使用班组意见  

                                            签名：         日期：
品质部意见

                                            签名：         日期：
机电维修部负责人意见

                                            签名：         日期：

设备停用/封存/报废审批表

设备所在物业：
设备名称

设备编号

型号

已使用年限

产地及出产商

原值

已大修次数和修理费用

设备现状和报废
/停用/封存理由

        填报人签名/日期：
鉴定意见

                      鉴定人员签名/日期：
品质部意见

                              签名/日期：

机电维修部意见

                签名/日期：
主管经理审核

                               签名/日期：
公司总经理审核

                               签名/日期：
备注：

设备台帐
类别
设备编号
卡片号
设备名称
型号
规格
制造商
出厂日期
安装日期
安装地点
投运日期
使用年限
原值
折旧率
净值

           制表人/日期：

设备定点管理检查表
                                             NO：
               检查项目

序
号  设备名称   设备编号
设备管理
设备运行
工具管理
安全情况
设备负责人
检查人
日期
总评
备注
E
F
G
H
I
J
K
L

说明：1.“E”设备台帐，“F”设备标识，“G”设备维修保养计划及实施情况，“H”维修保养记录，“T”运行状态及效果，“J”清洁卫生，“K”交接班情况，“了”运行记录。
      2.每分项目检查结果平分优良（A），合格（B），不合格（C）；“总评”分为优、良、及格、不及格。
      3.检查方式采取每月28号定期抽查一次及随机抽查检两种方式。
      4.需要特别说明的情况记录在“备注”一栏内。

机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程

［来源：网络转摘  时间：2009-7-9 14:06:52  阅读：577次］

1.0               目的
规范员工绩效考评工作，确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。
2.0               适用范围
适用于物业管理公司管理处机电维修部员工的绩效考评工作。
3.0               职责
3.1    机电维修部班组长负责依照本规程进行机电维修工的日检工作。
3.2    机电维修部主管负责依照本规程进行机电维修工和班组长的周检工作。
3.3    管理处分管经理负责依照本规程进行维修工和班组长的月检，主管的周检工作。
3.4    公司分管副总经理（总经理助理）负责依照本规程进行机电维修部主管的月检工作。
4.0               程序要点
4.1    机电维修部员工的工作标准
4.1.1  值班电工每日当值工作应符合《供配电设施设备操作标准作业规程》、《供配电设施设备运行管理标准作业规程》、《供配电设施设备维修保养标准作业规程》、《值班管理标准作业规程》的要求。
4.1.2        机电维修工在进行中央空调日常管理、常压生活锅炉日常管理、柴油发电机日常管理、弱电系统、餐饮、娱乐设备、公共设施日常管理工作时，应当严格遵守《中央空调操作标准作业规程》、《中央空调运行管理标准作业规程》、《中央空调维修保养标准作业规程》、《常压生活锅炉操作标准作业规程》、《常压生活锅炉运行管理标准作业规程》、《常压生活锅炉运行管理标准作业规程》、《常压生活锅炉维修保养标准作业规程》、《柴油发电机操作标准作业规程》、《柴油发电机运行管理标准作业规程》、《柴油发电机维修保养标准作业规程》、《弱电系统维修保养标准作业规程》、《公共设施安装、维修标准作业规程》的工作要求。
4.1.3        电梯工在进行电梯日常管理时，应当严格按照《电梯运行管理标准作业规程》、《电梯维修保养标准作业规程》、《电梯困人救援标准作业规程》、《电梯故障维修标准作业规程》进行工作。
4.1.4        水工在进行工作时应当严格按照《给排水设施设备操作标准作业规程》、《给排水设施设备运行管理标准作业规程》、《给排水设施设备维修保养标准作业规程》进行工作。
4.1.5        机电维修部维修工在进行水池、水箱清洗工作时，应当完成符合《二次供水管理标准作业规程》的要求。
4.1.6        机电维修部维修工在进入住户家庭进行安装、维修工作时，必须严格按照《住户家庭维修安装标准作业规程》进行工作。
4.1.7        机电维修部全体维修工当值工作时的仪容仪表、言谈举止应当符合《管理处员工服务标准作业规程》的要求。
4.1.8        机电维修部全体维修工在接受培训时，应当严格遵守《机电维修部员工培训管理标准作业规程》的要求。
4.1.9        机电维修部维修工在使用机电维修工具时，应当遵守《机电维修部工具管理标准作业规程》的要求。
4.1.10    机电维修部主管/副主管、班组长应当严格执行上述各个标准作业规程，严格按照上述所有标准作业规程的要求进行工作，履行自己的职责。
4.1.11    机电维修部全体员工除应严格按照本部门的标准作业规程进行工作外，还应严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。
4.2                绩效考核评分结构
4.2.1        绩效考核中的日检、周检、月检、抽查均按百分制进行。各种检查考评的要求详见《绩效考核管理标准作业规程》。
4.2.2        机电维修工的考评分值构成如下：
a)                执行“操作规程”质量（满分10分）；
b)                执行“维修保养标准作业规程”质量（满分10分）；
c)                执行“维修保养标准作业规程”质量（满分10分）；
d)                服务质量（满分10分）；
e)                合理使用工具质量（满分10分）；
f)                培训质量（满分10分）；
g)                值班质量（满分10分）；
h)                进入住户家庭维修质量（满分10分）；
i)                执行公司相关标准作业规程质量（满分10分）；
j)                其他质量（满分10分）。
4.2.3        机电维修部主管/副主管、班组长绩效考评的周检、月检、抽查分值构成如下：
a)                岗位标准作业规程执行质量（满分10分）；
b)                培训质量（满分10分）；
c)                自身工作技能（满分10分）；
d)                服务质量（满分10分）；
e)                工作效果（满分10分）；
f)                工作责任心（满分10分）；
g)                处事公正性（满分10分）；
h)                遵守公司其他相关作业规程质量（满分10分）；
i)                团结配合质量（满分10分）；道德水准（满分10分）。
4.3                绩效考评扣分细则
4.3.1        机电维修工扣分细则：
a)                机电维修工当值工作时，违反各类《设备操作标准作业规程》进行操作，每次检查发现以项轻微违规，扣减对应考评项目0.5-2分；严重违规扣3-10分；引起不良后果的，视情况按《行政奖罚标准作业规程》进行处罚；
b)                机电维修工当值工作时违反各类《运行管理标准作业规程》监控设备，每次检查每发现以项轻微违规，扣减对应考评项目0.5-2分；严重违规扣减3-10分，引起不良后果的，视情况按《行政奖罚标准作业规程》进行处罚；
c)                机电维修工当值工作时违反各类《维修保养作业标准规程》进行设备维护的，每次检查每发现一项轻微违规，扣减对应考评项目0.5-2分；严重违规扣减3-10分；引起不良后果的，视情况依据《行政奖罚标准作业规程》进行处罚；
d)                机电维修工时的仪容仪表、言谈举止不符合《管理处员工服务标准作业规程》，每次检查每发现一次一般违规，扣减响应考评项目0.5-1分；严重违规扣减2-3分；引起不良后果的，视情况扣减4-10分，扣完为止；
e)                机电维修工当值工作使用工具时违反《机电维修部工具管理标准作业规程》，每次检查每发现一次一般违规，扣减对应考评项目0.5-2分；严重违规扣减4-10分；引起不良后果的，视情况依据《行政奖罚标准作业规程》给予处罚；
f)                机电维修工不按《机电维修部员工培训管理标准作业规程》参加培训或达不到培训要求，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应项目0.5-1分；严重违规扣减2-3分；引起不良后果的，视情况扣减4-10分。扣完为止；
g)                机电维修工当值时不按《值班管理标准作业规程》值班、交接班，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目0.5-1分；严重违规扣减2-3分；引起不良后果的，视情况扣减4-10分，扣完为止；
h)                机电维修工进入住户家庭进行安装维修违反《住户家庭维修安装标准作业规程》，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-3分；严重违规扣减4-10分；引起不良后果的，视情况按《行政处罚标准作业规程》进行处罚。
i)                机电维修工不遵守公司其他相关《标准作业规程》，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目0.5-1分；严重违规扣减2-3分；引起不良后果的，视情况扣减4-10分。扣完为止；
j)                进行机电维修工考评时，如发出同时违反两个以上考评项目的违规行为，应同时在对应项目同时进行扣减。
4.3.2        机电维修部主管/副主管、班组长绩效考评扣分细则：
a)                严格按机电维修部所有标准作业规程进行工作，每次检查每发现一项一般违规扣减对应考评项目1-2分；严重违规扣减对应项目3-4分；引起不良后果的，扣减5-10分。扣完为止；
b)                机电维修主管/副主管、班组长当值时仪容仪表、言行举止达不到《管理处员工服务标准作业规程》要求，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-2分；严重违规扣减3-4分；引起不良后果的，视情况扣减5-10分，扣完为止；
c)                机电维修主管/副主管、班组长安排、组织、检查不力，员工工作或本部门、本班组工作效果倒不到相关标准作业规程要求的，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目12分；严重违规扣减3-4分；引起不良后果的，视情况扣减5-10分。扣完为止；
d)                机电维修部主管/副主管、班组长不遵守公司其他相关标准作业规程，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-2分；严重违规扣减3-4分；引起不良后果的，视情况扣减5-10分。扣完为止；
e)                上述各项考评，发现违规现象（行为）时，除应在上述对应考评项目内进行扣分外，还应同时分析造成违规的原因，如属因培训不够、不合格造成的，应同时在“培训”栏目内扣分（一般扣1-2分，严重扣3-10分）；如属自身工作技能低、素质差造成的，应同时在“工作技能”栏目内扣分（标准同上）；如属工作责任心不够造成的，应同时在“工作责任心”栏目内扣分（标准同上）；如属处事不公正造成的，应同时在“公正处事”栏目内扣分（标准同上）；如属团结配合不畅造成的，应同时“团结配合”栏目内扣分（标准同上）；如属道德水准不高造成的，应同时在“道德水准”栏目内扣分（标准同上）；
f)                考评时如发现违规行为同时触犯两个以上的考评项目，则应同时在对应的考评项目中同时扣分，直至扣完对应栏目分数为止；
4.3.3        一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的，因粗心大意引起的，或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素（需经确认），造成的程度轻微不合格。严重违规、严重程度是指明知故犯引起的不合格；造成不良后果是指引起连锁反应，造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。
4.3.4        “其他”栏目是为公司相关作业规程所未包括，或超本规程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所设置，如果未发生或未出现，该栏目考评时应当给出满分10分。
4.3.5        检查、考评时，如出现《行政奖罚标准作业规程》中所列明的应受嘉奖事件，则应在视情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分（但总分不应超过100分），另依据《行政奖罚标准作业规程》对受考人进行奖励。
4.3.6        奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准作业规程》所列出的必须加以惩处的情形，则除在考评检查表相应栏目内扣完相应的分值外，另依据《行政奖罚标准作业规程》对受考人追加处罚。
4.3.7        绩效考评扣分细则的解释权在公司品质部。
5.0               记录
5.1    《机电维修工工作日检、周检、月检、抽查考评表》
5.2    《机电维修部主管/副主管、班组长周检、月检、抽查考评表》
6.0               相关支持文件
6.1    《绩效考评管理标准作业规程》
6.2                机电维修部所有标准作业规程
6.3                公司所有相关标准作业规程
6.4                《行政奖发标准作业规程》
6.5                《员工工资、福利管理标准作业规程》

机电维修工日检、周检、月检、抽查考评表
      年     月    日                          NO：
岗位
姓名
班次
操作10
运行管理10
维修保养10
服务10
工具使用10
住户安装维修10
培训10
值班10
相关规程10
其他10
总分
检查人
备注

审核人：                         日期：

机电维修部主管、班组长周检、月检、抽查考评表
     年    月     日                                NO：
岗位
姓名
岗位工作10分
工作技能10分
责任心
10分
公正处事10分
团结配合10分
道德水准10分
服务质量10分
培训质量10分
工作效果10分
相关规程10分
总分
检查人
备注