勾地系列课（第二讲：产业+地产勾地模式的实践和法律分析）.pdf

勾地系列课之产业+地产勾地模式的实践运用和法律分析目录1.揭开“勾地”制度的面纱2.“勾地”的一般流程及常见公告3.“产业+”地产的常见模式4.“勾地”中的核心法律问题把控投拓狗日记|新芽揭开“勾地”制度的面纱1 1“勾地”制度的起源 什么是“勾地”制度？“勾地”制度起源于香港政府在1998年金融危机之后，为了避免地价过低，稳定地价市场并带有浓厚政治色彩的一种土地出让制度。出现的背景及原因 香港土地资源极为稀缺，各地块之间可替代性不大，并且香港政府历来就有支持商业发展的传统，征税不高，出让土地的收入是香港政府的一大收入来源；受金融危机的冲击，香港的房地产市场也风雨飘摇，大部分香港房地产企业停止购买土地，地价大幅度下跌，土地在公开招投标市场上有出现贱卖甚至流拍的风险；本图片来自网络“勾地”制度在内地的发展5 法律文件2006年5月31日，国土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（“招拍挂规范（试行）”）正式将“勾地”制度引入中国大陆。招拍挂规范（试行）第5.4条规定，单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位、个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。“勾地”是指土地在正式挂牌出让前，意向单位通过与土地相关主体达成非公开的协议，设计与挂牌相关的排他性条件，阻止其他竞争单位介入，使勾地单位低溢价甚至底价摘地的交易方式。本图片来自网络“勾地”制度的重要意义6n政府角度有利于当地政府事先筛选开发商，捆绑、引入当地需要发展的产业和民生工程，让住宅开发商为当地做更大贡献；设定了住宅地价底线，防止土地被“贱拍”、流拍或抢拍出地王高价；勾地”制度强化了政府部门在土地出让市场上的绝对主导优势，对于不符合规划预期的意向勾地者，地方政府部门可以主动要求其修改开发方案或增加其他要求，直至满意为止。n开发商角度“勾地”是开发商低于市场价格锁定并获取土地的绝佳方案；产业和配套的引入，具有提升住宅房价的潜在价值。n产业角度产业变相获得融资免费获得土地、厂房、设备等生产资料本图片来自网络投拓狗日记|新芽“勾地”的一般流程及常见公告2 2“勾地”的一般流程图8步骤一：意向勾地者与政府部门会面磋商，就土地条件达成一致步骤二：沟通达成一致后，市、县国土资源部门向社会公开具体地块信息步骤三：意向勾地者按照预申请须知的要求，向市、县国土资源部门提交用地预申请表步骤四：市、县国土资源管理部门对用地预申请进行审查步骤五：提交用地预申请表的意向用地者参与竞投或竞买l步骤一中，意向勾地者与政府部门就土地条件达成一致的要点，除了包括土地位置、土地面积、土地用途、容积率等规划指标外，还需要就竞买人资格、条件限制、开发建设内容、供地安排、供地时间、供地方式、供地价格以及付款方式及条件等达成一致，尽最大努力保证上述要点符合自身的要求。l步骤二中，市、县国土资源部门一般在公开地块信息时，同时还会附上建设用地使用权出让预申请须知（“预申请须知”）。根据与意向勾地者前期的磋商结果，市、县国土资源部门会设定拟出让地块预申请的要求，同时也会附有用地预申请表，供意向勾地者填写提交。l步骤三中，意向勾地者在提交用地预申请表的同时，一般还需要承诺愿意支付土地出让金的价格。l步骤四中，市、县国土资源管理部门认为意向勾地者所承诺的土地价格和条件可以接受的，在收到预申请的一定时间内（实践中一般为20日）告知意向勾地申请人地块的出让安排，并通知其参加国土资源部门组织的该地块招标拍卖挂牌出让活动。l步骤五中，已提交用地预申请表且市、县国土资源管理部门认为意向勾地者所承诺的土地价格和条件可以接受的，则该意向勾地者必须参加意向宗地的竞投或竞买。如果意向勾地者未按时参加竞投或竞买，或虽参加了竞投或竞买，但是报价低于其承诺的土地价格，则该意向勾地者就构成了违约，应承担相应的违约责任。股权股权+债权常见“勾地”公告1、物业返还、溢价返还常见于两安用地挂牌，另未见于挂牌条件的是，一般为勾地单位与村委会达成非公开的溢价分成协议，以拍地成本优势对竞争对手形成威慑。本图片来自长土网常见“勾地”公告2、带开发方案挂牌勾地单位已和政府谈妥开发方案，：例如规划方案、产业条件、自持比例等。本图片来自长土网常见“勾地”公告3、限定保证金或土地出让金为外资基于政府对外汇储备的需求，屏蔽没有外资渠道的房企，减少竞争对手。本图片来自长土网常见“勾地”公告4、利用或制造地块瑕疵，但勾地单位已掌控瑕疵的解决方案。本图片来自长土网常见“勾地”公告5、直接指定政府的协议单位土地挂牌出让前，勾地单位已与政府相关部门达成招商协议，。本图片来自长土网投拓狗日记|新芽“产业+”地产的常见模式3 31.产业园区+地产模式分析15 什么是“产业园区+”地产模式？“产业园区+地产”的模式是指在产业园区及周边地区进行大规模的房地产开发，该模式兼具产业园区运营及地产开发两个方面，产业园区如物流园区、科技园区、科技新城、产业新城以及生态农业园区等。点评和分析p开发商角度开发商可以确保拿地的成本把控，并且可以保障产业园区正常、快速地进入运营状态。p地方政府角度一方面可以设定意向勾地者必须达到引入某一特定类型和数量的企业（如高新企业、金融机构或世界500强企业）的要求；另一方面，随着产业园区的逐步发展成熟、入园企业数量以及投资额的不断增加，政府可以零成本、零投入地实现财政收入以及区域生产总值的双重提升，在促进地方就业和民生建设的同时，还能突出地方政府的政绩。2.文化旅游产业+地产模式分析16p 特点p 类型以华侨城、万达为代表的主题游乐型以万达、港中旅集团为代表的景点依托型文旅小镇型以今典集团、复星集团以及阳光100为代表的度假酒店型文化创意产业型本图片来自网络3.医疗养老康体产业+地产模式分析17n 法律文件助力医疗养老康体产业发展2010年11月26日，国务院即转发了国家发展改革委、卫生部及其他三部委关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见的通知（“通知”），该通知明确指出鼓励和引导社会资本举办医疗机构。2013年9月28日，国务院即颁布施行了关于促进健康服务业发展的若干意见（“意见”），该意见明确提出加快发展健康养老服务，发展社区养老服务。2019年1月4日，全国人大常委会公布了土地管理法以及城市房地产管理法草案，并向全社会征求意见。主要调整包括：土地管理法草案中，删除了原土地管理法第43条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定；修改原土地管理法第63条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。第63条可能修改为：“县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，明确用地供应、动工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务。按照前款规定取得的集体建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。增加了一条作为第64条。该条规定，“依法取得集体建设用地使用权的，土地使用权人应当严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。集体建设用地使用权的出让、出租、转让、互换、出资、赠与、抵押，其最高年限、登记等参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院自然资源主管部门制定。”2019年6月28日，全国人大常委会对上述两部法律修正案（草案）进行第二次审议，进一步完善了集体经营性建设用地入市制度，规定集体建设性经营用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意3.医疗养老康体产业+地产模式分析18n 修法对医疗养老康体产业的影响若土地管理法以及城市房地产管理法草案获得通过，集体经营性建设用地入市条件及管理措施则得到了明确，意味着允许集体经营性建设用地直接进入土地市场。对医疗养老康体产业来说，农村集体建设用地不再需要“转性”，即可进行康养项目的开发及运营，这势必会对该模式下的房地产开发企业获取土地的方式、成本、抵押融资、项目销售等各个环节产生巨大影响，甚至有可能颠覆目前康养产业采取的一般商业模式。4.教育+地产模式19 内容：开发商借助传统学校（尤其是传统名校）品牌效应，提升其开发住宅楼盘的购买率和产品附加值 合作模式：开发商为学校提供土地使用权、建造学校设施以及提供必需的软硬件设备，传统学校为该新的校舍（或分校）提供管理服务 案例：碧桂园与北京景山中学在广州市合作开办“碧桂园学校”内容：在房地产开发区域内，提供文化艺术方面的非学历教育资源与培训服务 案例：世茂地产在西安开发的“起航360全教育社区”内容：构建以教育为核心的服务内容，以学生、家长为主要服务对象，结合校内教育与校外教育，教育服务与体验消费等业态的城市复合体 案例：万科地产与宁波日报报业集团共同投资建设的“万科芝士公园万科芝士公园”；绿地集团在无锡开发建设的“无锡绿地乐和城无锡绿地乐和城”等内容：由开发商主导的，专门用于投资教育行业的产业基金案例：阳光城新奥基金商墅 内容：通过社会资源与社会不特定人群的需求和力量，创造一定产品或者服务的空间与房地产开发企业传统的商业开发模式不同，创新式商业开发模式模糊了办公、休闲与住宿的界限，实现商业、居住与办公的融合 案例：万科的“商墅”商墅不仅仅是其字面意思上的“商业”+“高档住宅”的组合，而是介于办公、商务与别墅住宅之间，借助别墅的联排结构、独栋等物理结构优势，融入传统的写字楼或者商业产品设计中，使之具备商务/商业、居住以及创意空间的特点“创新式商业开发+地产”的模式（如典型的商墅项目）模糊了住宅用地与商业用地的界限，突破了居住产权不能用于办公的限制，尤其在限购、限贷的一线城市，该模式处于灰色地带。因此，如果要进行该项目的开发，要么是地方政府对某一地块有此类型的规划，要么就是房地产开发企业的方案获得地方政府部门的批准或背书，否则存在一定的法律和经营风险5.创新式商业开发+地产模式众创空间 内容：通过社会资源与社会不特定人群的需求和力量，创造一定产品或者服务的空间集合体 案例：万科打造的“万科云城”、SOHO中国打造的“SOHO 3Q办公体系”等金融+众筹建房 内容：将房地产开发B2C的传统模式，转变为C2B的房地产开发模式。模式可以简单概括为“众筹融资”，即房地产开发企业将开发项目包装成保险、债券或者与余额宝类似的金融产品，并以每平方米的建筑面积为单位进行资金的募集，从而达到融资建房的目的。从原先的拿地策划定位规划设计施工建设推广营销再到最后的物业销售 转变为客户需求客户众筹部分资金拿地策划定位规划设计施工建设再到最后的客户以众筹的股权分红，折算购房折扣、优惠买房的机会，最终取得定制房产 案例：万通地产集团的“自由筑屋定制梦”投拓狗日记|新芽“勾地”中的核心法律问题把控4 44.1 与政府间的风险点把控23实务中大量出现勾地方与主体资格不合适的政府部门进行磋商并签订了有关“投资协议”、“框架协议”或“合作协议”，比如、，甚至还有或者，其中与开发区管理委员会就土地出让事宜签订“合作协议”、“预出让协议”或类似协议的情况最为普遍最高人民法院于2005年8月1日发布的最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（“解释”）的规定，本图片来自网络与政府间的风险点把控24实务中出现，无法办理征地批报，最终导致，的情况本图片来自网络与政府间的风险点把控25实务中出现勾地方，导致拿地进展缓慢，在与政府之间的博弈中处于下风本图片来自网络实务中出现勾地方不注意区分银行托管和共管的差别，导致在地方政府不配合时，诚意金/保证金无法转出与政府间的风险点把控26实务中出现勾地方与地方政府签订的投资协议、入园协议等协议中，并且，未考虑未来经济环境下行、行业不景气等不可预见外因影响，或者内部经营策略、管理人员调整的影响，导致在出现无法达到要求时，受到地方政府的处罚本图片来自网络与政府间的风险点把控27实务中不少勾地方会与有关政府部门在土地出让合同中约定，但支付的期限却不符合相关法律的规定，最终导致地方政府、以及的结果 国务院于1990年5月19日生效施行的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（“国务院第55号令”）的规定，土地使用者应当在，。逾期未全部支付的，国土资源部于2007年11月1日生效施行的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（“国土资源部第39号令”），受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定，未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证本图片来自网络与政府间的风险点把控28 实务中有一些勾地方与地方政府签订的投资协议、入园协议等协议中，约定地方政府后续的条款 与政府投资成立的开发公司或开发区管委会等为协议主体，约定协调土地出让给勾地方，并或者本图片来自网络与政府间的风险点把控29 实务中有一些地方政府在为产业开发商配备一定面积的住宅用地的同时，还是，如。北京市规划和国土资源管理委员会（“北京市规土委”）、北京市住房和城乡建设委员会（“北京市住建委”）、北京市发展与改革委员会（“北京市发改委”）、北京市地方税务局（“北京市地税局”）以及北京市工商行政管理局（“北京市工商局”）于2017年4月19日联合发布了关于进一步加强产业项目管理的通知（“通知”），该通知规定，产业项目应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用，。严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。本图片来自网络特定阶段，按约定价格回购小股东10%-20%开发商项目公司土地 4.2 与开发商间的风险点把控合作模式选择问题与开发商间的风险点把控合作模式选择问题合作方开发商项目自持商业/特殊产业住宅溢价收购/增资项目公司剥离与开发商间的风险点把控合作模式选择问题合作方30%开发商70%项目公司项目自持商业/特殊产业住宅借款与开发商间的风险点把控合作模式选择问题借款15%合作方80%开发商或其资金平台占股10-20%项目公司土地代建勾地合作方100%品牌开发商项目公司土地代建与开发商间的风险点把控合作模式选择问题合作方品牌开发商产业基金（有限合伙）土地代建与开发商间的风险点把控合作模式选择问题政府引导基金/政府资金社会资金+开发商GP项目公司与开发商间的风险点把控合作协议问题37