某市某房地产开发项目的可行性研究说课讲解.doc

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（二）大学生对DIY手工艺品消费态度分析A市某房地产开发项目的可行性研究

可行性研究报告
一、项目背景
1 、 项目名称： 东湖路人行居住小区（暂定名）
2、可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》                   
（2）《A市城市拆迁管理条例》                   
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》                   
（4）《住宅设计规范》                   
（5）《住宅建筑设计标准》                   
（6《建筑工程交通设计及停车场设置标准》                   
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》                   
（8）《高层民用建筑设计防火规范》                   
3、项目概况                   
1 ）地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。                   
2 ）建设规模与目标：                   
土地面积：42.5亩（28300平方米）                   
容积率：2.2                   
开发周期：3至4年                   
土地价格：5000元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）                   
建筑面积（预计）：总建筑面积：61460㎡                   
3 ）周围环境与设施                   
（1）步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。                   
（2）西侧为A市城市中心景点百荷湖。                     
（3）东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。                   
（4）西南靠近A市城关小学。                   
（5）北面为A市人民银行。                   
4 、项目SWOT分析                   
优势及机会                   
(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。                   
(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。                   

综上所述，DIY手工艺品市场致所以受到认可、欢迎的原因就在于此。我们认为：这一市场的消费需求的容量是极大的，具有很大的发展潜力，我们的这一创业项目具有成功的前提。(3) 东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。                   
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。                   
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。                   

（一）创业机会分析(6) 该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。                   

4、如果学校开设一家DIY手工艺制品店，你是否会经常去光顾？(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。                  
(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。                  
(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。                  
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。                   
劣势及威胁                   
(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。                  
(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。                   
(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。                   

（1）价格低(14) 江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。                   
(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。                   
(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。                   
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，再加上A市某县人的北京自焚事件，拆迁的难度较大。                   

（5) 资金问题(18) 汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。                   
(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。                   
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。                   
二、市场分析                   
1 A市概况                   
A市位于长江南岸，面积8271平方公里，人口153万。                   
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区——牯牛降、国家级水禽湿地保护区——升金湖。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络；沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准，2002年——2003年将全面动工；长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸，与B市接壤，南连、黄山，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2 A市房地产住宅市场分析                   
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。                     
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：                     
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4 %,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。                     
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积                   
20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。                     
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。                                         表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。                  

9、如果你亲戚朋友送你一件DIY手工艺制品你是否会喜欢？ 对今后市场的预测：                  
---—从购房能力看                   
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。                   

大学生对手工艺制作兴趣的调研精明的商家不失时机地打出“自己的饰品自己做”、“DIY(Do It Yourself)饰品、真我个性”的广告，推出“自制饰品”服务，吸引了不少喜欢标新立异、走在潮流前端的年轻女孩，成为上海的时尚消费市场。其市场现状特点具体表现为：——从投资角度看                   
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。                  
——从消费结构看                  
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。                   
——从需求关系看                   
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。                   
3、主要竞争项目分析                   
住宅小区详细情况如表：                   
项目 套数 建筑面积（万㎡） 平均单价（元/㎡） 位置                   
汇景国际花园 1500 22 1400 湖滨路                   
碧荷苑 78 5.8 1344 建设中路                   
荷花村 170 1460 建设路                   
桃园小区 130 1400 秋浦路                   
秋浦花园 500 6.9 1508 长江路                   
部分商业网点详细情况                   
项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置                   
汇景国际花园 40~~80 4000~5600 新城区                   
秋浦花园 50~~70 5000~12000 市中心                   
碧荷苑 36~~50 6800 建设路                   
桃园小区 车库 550 秋浦路                   
荷花村 车库 550 建设路                   
三、项目财务分析                   
（一）、拆迁成本分析                   
围合区域内房屋均为砖混结构其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。                   

（3） 年龄优势根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。                   
拆迁成本估算：                   
按照A市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元                   
2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元                   
3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）            住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元             经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元                  
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元                   
5、阁楼、围墙院内地坪等34929平方米*48元=1676592元                   
搬家费、临时过渡费：                   
1、搬家费：                   
住宅：200户*300元=60000元                    经营性用房：9户*500元=4500元                    小计：64500元                   
2、过渡费：                  
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元                 经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元                    小计：632535元                   
其他费用                   
3、 管理费，委托拆迁费：                    34929平方米*15元/平方米=523935元                   
4、 房屋拆迁评估费：35000元                   
5、 奖励：                    34929平方米*100元/平方米=3492900元                   
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为：
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米                   
1203.18元*34929平方米=42025874.2元                   
（二）建筑成本分析                   
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。                   
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。                   地块内大致布置    
一栋 15层29.4*13.8*15层；                    
一栋   12层29.4*13.8*12层；                   
三栋   12层40*15*12层；                   
一栋   15层40*15*15层；                     
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡                    
总占地面积：5861㎡，建筑密度20.7%                    
总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17                    
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。                   
建设成本估算                   
（一）、工程前期费：                   
1、拆迁成本                   
2、土地出让金                   
3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元                   
4、人防基金配套建地下室                   
5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元                   
6、墙改：61460*8=49.168万元                   
7、散装水泥：61460*2=12.29万元                  
8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元                   
9、质量监督费：61460*2=12.296万元                   
10、施工图审查：61460*1=6.15万元                   
11、防雷审查：61460*1=6.15万元                   
12、消防审查：                   
13、文物：0.2万元                   
14、规划设计：10万元                   
15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元                  
16、地质勘探：61460*2=12.29万元                   
17、测量定位：10万元                   
18、煤气增容：2500元/户                   
19、供水管网配套费：20元/㎡                   
小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）                   
（二） 工程成本                   
1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元                   
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元                   
3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元                   
4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元                   
5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元                   
6、小区绿化、道路等室外工程：61460*60=368.76万元                   
7、监理费：6337.66*1%=63.38万元                   
小计：7527.1万元                   
总计、8155.03万元                   
（三）项目费用分析                   
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为                   
小高层住宅1900元/㎡   商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡                   
销售收入 住宅1900*56160=106704000                   
商铺6000*5300=31800000                   
地下室4861*800=3888800                   
总计：142392800元                   
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604                   
各项费用      142392800*4%=5695712                   
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本                   =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2                   
毛利润：销售收入—总成本                          
=142392800-137103490.2=5289309.8元                   
结论：如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出则项目风险较大，项目不可行。
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